Schönheits­re­pa­raturen: Der Frust mit den Fristen

Eine neue Wohnung ist wie eine neue Liebe. Man verguckt sich, sieht nur die Sonnen­seiten, sagt schließlich Ja. Dann kommt der Alltag und mit ihm die Abnutzung. Wenn die einst so bezaubernden Flügeltüren plötzlich Kratzer haben und die Wände fleckig sind, stellt sich die Frage: Wer beseitigt die Spuren?

Es gibt kein Gesetz, das den Mieter grundsätzlich zum Renovieren verpflichtet. Schönheits­re­pa­raturen sind laut Bürger­lichem Gesetzbuch eigentlich Aufgabe des Vermieters. In fast allen Mietver­trägen gibt es aber Klauseln, mit denen diese Pflicht teilweise auf den Mieter übertragen wird. Dabei sind zwei Fragen immer wieder umstritten: Was muss der Mieter ausbessern und wie oft sind die Reparaturen fällig?

Wofür ist der Mieter zuständig?

Schon der Begriff Schönheits­re­pa­raturen ist irreführend. „Eigentlich handelt es sich dabei gar nicht um Reparaturen. Gemeint ist nur die Beseitigung der normalen Spuren, die man beim Wohnen hinterlässt“, sagt Rechts­anwalt Thomas Hannemann, Vorsit­zender der Arbeits­ge­mein­schaft Mietrecht und Immobilien des DAV. Das heißt: Der Mieter muss sich um Gebrauchs­spuren kümmern, die sich mit einfachen Mitteln beseitigen lassen. Dazu gehören zum Beispiel das Streichen und Tapezieren von Decken, Wänden und Türen, aber auch das Lackieren von Heizkörpern. Löcher in den Wänden müssen zugespachtelt werden. Auch die Innenseiten von Fenster­rahmen und Wohnungstüren muss der Mieter streichen. Die Außenseiten hingegen nicht – schließlich werden diese nicht durch das Wohnen abgenutzt. Für aufwendige Instand­set­zungs­ar­beiten wie das Abziehen von Holzdielen ist der Mieter ebenfalls nicht zuständig.

Wie oft muss renoviert werden?

2008 entschied der Bundes­ge­richtshof, dass „starre Fristen“ bei Schönheits­re­pa­raturen nicht zulässig sind. Klauseln mit klar definierten Zeitpunkten wie „beim Auszug“ oder „spätestens nach drei Jahren“ sind damit ungültig. „In neuen Mietver­trägen muss deshalb deutlich werden: Der Mieter muss nicht etwa nur deshalb renovieren, weil die Frist verstrichen ist, sondern weil die Wohnung es nötig hat“, sagt DAV-Experte Thomas Hannemann. Er empfiehlt Vermietern, die Klauseln möglichst variabel zu formulieren. Zum Beispiel mit dem Zusatz, dass die nur „im allgemeinen oder im Regelfall geltenden“ Fristen sich je nach der tatsäch­lichen Abnutzung verlängern oder verkürzen können.

Ältere Mietverträge enthalten zudem häufig relativ kurze Fristen für Schönheits­re­pa­raturen. Für Verträge ab 2008 sind sie laut Rechtsprechung zu kurz. Rechts­anwalt Thomas Hannemann empfiehlt Vermietern, sich im Vertrag an folgenden Fristen zu orientieren: für Küche und Bad fünf Jahre, für Wohnräume, Schlaf­zimmer, Flur und Toilette acht Jahre und für Nebenräume zehn Jahre.

Was passiert, wenn der Mieter frühzeitig auszieht?

Wenn ein Mieter auszieht, bevor die Frist abgelaufen ist, muss er gar nicht streichen – zumindest theoretisch. Die meisten Mietverträge enthalten aber sogenannte Abgeltungs- oder Quoten­klauseln. Sie verpflichten den Mieter zur Zahlung anteiliger Renovie­rungs­kosten, wenn bei Vertragsende noch kein Renovie­rungs­bedarf besteht. Nach vier Jahren muss er dann zum Beispiel 50 Prozent der Kosten tragen, die nach acht Jahren fällig geworden wären. In der Praxis werden diese Kosten meist über den Kosten­vor­anschlag eines Malers ermittelt. Für Mieter sind zwei Punkte besonders wichtig.

• Sowohl Mieter als auch Vermieter dürfen einen Kostenvoranschlag vom Maler einholen. Dabei ist der günstigere maßgebend. Klauseln, die allein dem Vermieter die Auswahl des Malerbetriebes überlassen, sind laut Bundesgerichtshof ungültig.
• Es kann sich lohnen, selbst zum Pinsel zu greifen und alle Schönheitsreparaturen durchzuführen – auch wenn man laut Vertrag nur für einen bestimmten prozentualen Anteil zuständig ist. Vor allem nach längeren Mietzeiten kann Eigenleistung deutlich günstiger sein als das Angebot des Malers.  

So beugen Sie Streit vor

Vor allem beim Auszug gibt es oft Ärger um fällige Schönheits­re­pa­raturen. Der lässt sich vermeiden. DAV-Experte Thomas Hannemann: „Ich empfehle beiden Seiten, schon zwei oder drei Monate vor dem Ende des Mietvertrags über Schönheits­re­pa­raturen zu sprechen. Dabei lässt sich oft eine Einigung über die Verteilung der Kosten erzielen. Das Ergebnis sollte dann immer schriftlich festge­halten werden.“

Das Thema Schönheits­re­pa­raturen zu ignorieren ist übrigens keine gute Idee. Wenn der Mieter laut Vertrag zum Renovieren verpflichtet ist, kann der Vermieter die Kosten von ihm einklagen – noch bis zu sechs Monate, nachdem er ausgezogen ist.

Mit dieser Checkliste können Sie überprüfen, ob Sie beim Auszug renovieren müssen.