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Wohnen

Schadensersatz bei vorgetäuschtem Eigen­bedarf

Welche Ansprüche haben Mieter, wenn der Eigenbedarf ihres Vermieters nur vorgetäuscht war? © Quelle: serezniy/gettyimages.de

Kündigt der Vermieter ein Wohnraum­mietverhältnis wegen eines tatsächlich nicht beste­henden Eigen­be­darfs, ist der dem Mieter, der wegen des vorgetäuschten Eigen­be­darfs auszieht, zum Schadensersatz verpflichtet.

Die Pflicht zum Schadensersatz ergibt sich aus § 280 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetz­buches (BGB), wie der Bundes­ge­richtshof nun in einer Entscheidung vom 10.06.2015 (VIII ZR 99/14) erneut bestätigt hat.

Dem unter anderem für das Wohnraum­miet­recht zuständigen VIII. Zivil­senat lag dabei folgender Sachverhalt zur Entscheidung vor: Der Kläger mietete im April 2008 eine Wohnung in Koblenz an. Dieser Mietvertrag wurde später von dem Vermieter mit der Begründung gekündigt, die Wohnung werde für den neuen Hausmeister benötigt. Das akzep­tierte der Kläger nicht und ließ sich auf Räumung verklagen. Vor dem Amtsge­richt obsiegte er in erster Instanz, in der Berufung vor dem Landge­richt schlossen Mieter und Vermieter dann einen Räumungs­ver­gleich, in dem sich der Mieter verpflichtete, die Wohnung bis spätestens zum 31.12.2011 zu räumen.

Der klagende Mieter zog also aus - aber nicht der neue Hausmeister bezog die Wohnung, sondern eine Familie. Der nunmehr ehemalige Mieter verlangte daraufhin den Ersatz seiner Umzugs­kosten und die Mehrkosten, die ihm durch die höhere Miete für die neue Wohnung entstanden waren, außerdem den Ersatz der Prozess­kosten des Räumungs­rechtss­treits. Vor Amts- und Landge­richt unterlag er mit seiner Klage und verfolgte nun mit seiner Revision sein Klage­be­gehren weiter.

BGH entscheidet über vorgetäuschten Eigen­bedarf

Der BGH gab dem Kläger Recht: Es sei davon auszu­gehen, dass der Vermieter im Falle der Vortäuschung von Eigen­bedarf, wie auch sonst bei einer schuld­haften unberech­tigten Kündigung dem Mieter zur Zahlung von Schadensersatz verpflichtet sei. Zieht der Mieter aber nicht aufgrund der Eigen­be­darfskündigung aus, sondern nach einem Räumungs­ver­gleich, kommt es darauf an, ob dieser Vergleich den Zurech­nungs­zu­sam­menhang zwischen dem vorgetäuschten Eigen­bedarf und dem geltend gemachten Schaden unter­brochen hat. Dass sei nur dann der Fall, wenn mit dem Vergleich auch etwaige Ansprüche des Mieters wegen eines nur vorgetäuschten Bedarfs hätten abgegolten werden sollen. Das sei hier dem Wortlaut des Vergleichs aber nicht zu entnehmen gewesen und habe auch nicht still­schweigend angenommen werden können.

Der BGH hat deshalb die Entscheidung aufge­hoben und an das Berufungs­ge­richt zurückver­wiesen. Dieses muss nun klären, ob der mit der Kündigung behauptete Eigen­bedarf nur vorgetäuscht war.

Fazit:

Streiten sich Vermieter und Mieter über die Berech­tigung einer Eigen­be­darfskündigung, einigen sie sich vor Gericht häufig vergleichs­weise und verein­baren, dass dem Mieter noch eine Räumungs­frist gewährt wird, er dann aber ausziehen muss. Wird dann der behauptete Eigen­bedarf nicht umgesetzt, steht der Vorwurf der Täuschung schnell im Raum. Schadensersatz kann der Mieter dann verlangen, wenn er aufgrund des vorgetäuschten Eigen­bedafs ausge­zogen ist. Der Vermieter wird in diesen Fällen regelmäßig einwenden, dass der Auszug nicht auf der Kündigung beruhte, sondern auf dem vor Gericht geschlos­senen Räumungs­ver­gleich. Dann fehlt es aber an dem notwen­digen Zurech­nungs­zu­sam­menhang zwischen Eigen­be­darfskündigung und Schaden.

Der BGH hat nun heraus­ge­ar­beitet, dass in solchen Fällen der Zurech­nungs­zu­sam­menhang nur fehlt, wenn dem Räumungs­ver­gleich zu entnehmen ist, dass mit ihm auch etwaige Ansprüche wegen vorgetäuschten Eigen­be­darfs abgegolten sein sollten. In Kenntnis dieser Entscheidung sollten Vermieter nun also versuchen, eine entspre­chende, klarstel­lende Formu­lierung in den Räumungs­ver­gleich mit aufzu­nehmen. In der Regel werden sich Mieter einen solchen Verzicht aber etwas kosten lassen.

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Eigenbedarf Eigentum Miete Schadensersatz Wohnung

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