Einbauküche in der Mietwohnung: Die wichtigsten Fakten

Einbau­küchen in Mietwoh­nungen beschäftigen die Gerichte immer wieder. So entschied der Bundes­ge­richtshof in einem aktuellen Fall, dass Mieter unter Umständen auch dann Miete für eine Einbauküche zahlen müssen, wenn sie die Küche nicht nutzen (Urteil vom 13. April 2016, AZ: VIII ZR 198/15). Grund genug für die Anwalt­auskunft, sich im Detail mit Einbau­küchen in Mietwoh­nungen zu beschäftigen.

Der Fall: Einbauküche ausgebaut und durch eigene ersetzt

Im zugrun­de­lie­genden Fall hatte eine Mieterin eine Wohnung mit Einbauküche angemietet. Sie zahlte für die Küche eine monatliche Miete. Einige Jahre nach dem Einzug vereinbarte die Mieterin mit dem Vermieter, die Küche auszubauen und durch ihre eigene Einbauküche zu ersetzen. Der Vermieter erlaubte dies aber nur unter der Bedingung, dass die Mieterin für die Instand­haltung ihrer Küche selbst verant­wortlich ist und dass sie die ursprünglich eingebaute Küche sachgerecht und auf eigene Verant­wortung einlagert. Zudem sollte die Mieterin bei Auszug die Küche wieder einbauen.

Die Mieterin lagerte die Küchenteile daraufhin im Keller ein, von wo sie schließlich gestohlen wurden. Die Versicherung der Frau ersetzte dem Vermieter den entstandenen Schaden – dennoch verlangte er, dass sie weiterhin für die Einbauküche Miete zahlte. Dagegen klagte die Mieterin. Sie argumen­tierte, dass die Küche ja nicht mehr da, und der Schaden durch die Zahlung der Versicherung ersetzt worden sei.

BGH: Mieterin für Küche verant­wortlich, bei gleich­blei­bender Miete

Der BGH gab allerdings dem Vermieter Recht. Die Richter begründeten ihre Entscheidung mit der Verein­barung zwischen den beiden Parteien. Sie hätten sich darauf geeinigt, dass die Mieterin für die Küche selbst verant­wortlich ist – der Vermieter also keine Gebrauchs­ge­wäh­rungs­pflicht hat – solange sie ihre Einbauküche in der Wohnung installiert hat, sie aber trotzdem weiterhin die gleiche Miete zahlt.

Der Diebstahl der Küche, die die Mieterin sowieso nicht benötigte, habe zu keiner Verschlech­terung der Beschaf­fenheit der Wohnung geführt und rechtfertige deshalb keine Mietmin­derung. Dass der Vermieter von der Versicherung Geld für die Küche bekommen habe, so die Richter weiter, habe ebenfalls keinen Einfluss auf die Miethöhe. Die Versiche­rungs­zahlung sollte nur den entstandenen Schaden ersetzen.

Einbauküche in Mietwohnung: Miethöhe orientiert sich an Nutzungsdauer

Allgemein gilt: Wer eine Wohnung mit Einbauküche mietet, muss eine angemessene Miete dafür zahlen. Diese kann der Vermieter jedoch nicht nach Gutdünken festlegen. Norbert Schönleber, Rechts­anwalt für Mietrecht und Mitglied des Geschäfts­füh­renden Ausschusses der Arbeits­ge­mein­schaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwalt­verein (DAV), erklärt, wie sich die Miete für eine Einbauküche zusammensetzt: „Die Miete errechnet sich aus dem Anschaf­fungswert der Küche, geteilt durch die Nutzungsdauer plus Kapital­zinsen.“ Diese Summe werde auf die Wohnungsmiete addiert – und sei von rechtlichen Mietober­grenzen, wie der durch die Mietpreis­bremse erlaubten, unabhängig.

Ein Beispiel: Ein Vermieter baut eine neue Küche im Wert von 10.000 Euro in seine Wohnung ein. Es ist davon auszugehen, dass sie über zehn Jahre genutzt werden kann. Legt man zudem fünf Prozent Zinsen zugrunde, berechnet sich der Zuschlag mit 1.000 Euro plus 500 Euro Verzinsung pro Jahr gleich 1.500 Euro pro Jahr oder 125 Euro pro Monat.

Mieter für Schönheits­re­pa­raturen zuständig, Vermieter für Ersatz defekter Geräte

Hinzukommen können Kosten für kleinere Reparaturen. „Für die Kosten von Bagatell­re­pa­raturen wie kaputte Schalter muss der Mieter selbst aufkommen“, informiert Rechts­anwalt Schönleber. Dies setzt jedoch eine wirksame Bagatell­re­pa­ra­tur­klausel im Mietvertrag voraus.

Defekte Geräte, wie Kühlschrank oder Herd hingegen muss der Vermieter ersetzten. Dennoch ist der Mieter natürlich verpflichtet, die Küche pfleglich zu behandeln.

Einbauküche ersetzen: Vermieter fragen

Eine pflegliche Behandlung ist auch dann notwendig, wenn der Mieter die Einbauküche gar nicht nutzt, weil er seine eigene einbaut. Wird die in der Wohnung vorhandene Einbauküche aus- und eine andere eingebaut, sollte der Mieter dies in jedem Fall vorher mit dem Vermieter besprechen. Gibt der Vermieter sein Einver­ständnis, muss der Mieter weiterhin Miete für die Einbauküche zahlen, sie beim Auszug wieder einbauen – und sie bis dahin fachgerecht lagern.

Küchenteile sauber, trocken und sicher lagern

„Wer eine Wohnung mietet, hat nicht nur ein Nutzungsrecht, sondern auch eine Nutzungs­ver­pflichtung – das gilt auch für die Küche. Manche Geräte nehmen Schaden, wenn sie mehrere Jahre nicht genutzt werden“, sagt der Rechts­anwalt aus Köln. Die Geräte sollten zumindest warm, trocken und sauber gelagert werden. Dass sie auch sicher gelagert werden müssen, und auch die Zahlung der Versicherung im Zweifel nicht hilft, zeigt das Urteil des BGH.

Es kommt natürlich auch vor, dass Mietwoh­nungen ohne Einbauküche vermietet werden. Möchte dann ein Mieter die Einbauküche des Vormieters übernehmen, kann er sie ihm abkaufen. Sogenannte Ablöse­zah­lungen müssen dann unter den Mietern ausgemacht werden.

Mieter: Nicht ohne meinen Vermieter – oder Anwalt

Fazit für Mieter: Wer seine eigenen Einbauküche in die neue Mietwohnung mitbringen möchte, sollte mit dem Vermieter oder mit dem Vormieter alles Nötige besprechen. Zwar muss der Vermieter defekte Geräte ersetzen. Der Mieter muss allerdings Miete für die Einbauküche bezahlten, sie pfleglich behandeln und bei Bedarf sicher und fachgerecht einlagern. Kommt es dennoch – oder aus anderen Gründen – zu einem Konflikt mit dem Vermieter, sollten Mieter sich anwaltlich beraten lassen. Eine Rechts­an­wältin oder einen Rechts­anwalt für Mietrecht in Ihrer Nähe finden sie in unserer Anwaltssuche.