Defekte Wohnung

Wann man die Miete mindern darf

Wenn die Heizung ausfällt, dürfen Mieter die Miete mindern. Um wie viel, ist aber nicht immer klar.
Wenn die Heizung ausfällt, dürfen Mieter die Miete mindern. Um wie viel, ist aber nicht immer klar.

Quelle: rtimages/ panthermedia.net

Nach langem Suchen hatte Familie Weber endlich ihre Traumwohnung gefunden: Altbau, vier Zimmer, hohe Decken mit Stuck. Ein Spielplatz gleich um die Ecke. Doch der Traum entpuppte sich schnell als Albtraum: Der Wind pfiff durch die Fensterritzen, die Heizung fiel aus. Und das mitten im Winter. Ein klassischer Fall für eine Mietminderung.

Wann dürfen Mieter kürzen?

Eine Mietminderung ist – wie im Fall der Webers – dann berechtigt, wenn eine Wohnung einen Mangel hat, der das Wohnen einschränkt, und den der Mieter nicht selbst verursacht hat. Aber: Was ist ein solcher Mangel? Diese Frage sorgt immer wieder für Streit zwischen Mieter und Vermieter und beschäftigt die Gerichte im Land. Eine kaputte Glühbirne im Hausflur ist jedenfalls kein Mangel, der eine Mietkürzung rechtfertigt. Auch schnarchende Nachbarn oder der Lärm von Kindern nicht. Anders sieht es aus, wenn die Heizung ständig knackt und puckert und den Mieter nachts nicht schlafen lässt. Hier handelt es sich um einen Mangel, der die „Gebrauchstauglichkeit der Wohnung erheblich einschränkt“. So definieren Juristen einen Mangel, der zur Kürzung der Miete berechtigt.

Ein solcher Mangel ist auch, wenn die Heizung zwar funktioniert, die Wohnung aber trotzdem kühler bleibt als dem Mieter lieb ist. Rechtlich ist zwar nicht fixiert, wie warm Wohnungen zu sein haben, dennoch gibt es eine Faustregel: „Wenn der objektive Durchschnittsmieter friert, dann ist die Heizung mangelhaft und er kann die Miete mindern“, erklärt Rechtsanwalt Thomas Hannemann, Vorsitzender der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV)

Alter des Hauses spielt eine Rolle

Fenster, durch die der Wind pfeift oder Regenwasser sickert, sind auch Mängel wegen der Mieter mindern dürfen. Aber nicht immer: In einem Neubau sind zugige Fenster ein klarer Mangel, in Altbauten nicht unbedingt. Wer in einen Altbau zieht, muss damit rechnen, dass die Ausstattung nicht die modernste ist. So sah es zumindest der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom Juli 2004 (AZ VIII ZR 281/03). In älteren Häusern müssen die Bewohner also akzeptieren, dass der Fensterkitt bröckelt. „Entscheidend ist, ob die Bauvorschriften und DIN-Normen, die zur Bauzeit galten, eingehalten worden sind“, sagt Mietrechtsexperte Thomas Hannemann. „Wenn ja, dann besteht kein Minderungsrecht, auch wenn der heutige Standard zum Beispiel an Wärmeschutz nicht erreicht wird.“

Bauliche Standards spielen nur dann keine Rolle, wenn die Wohnung den Mieter krank machen könnte, zum Beispiel durch krebserregenden Asbest in Nachtspeicheröfen. In solchen Fällen darf er den Austausch der Öfen verlangen und sogar fristlos kündigen.

Wie Mieter bei einer Minderung vorgehen sollten

Stellt der Mieter einen Mangel in der Wohnung fest, sollte er seinen Vermieter sofort informieren, zu Beweiszwecken am besten schriftlich. Er ist zu einer schnellen Mitteilung an seinen Vermieter gesetzlich sogar verpflichtet. Thomas Hannemann rät dazu, nicht vom ersten Tag an die Miete zu mindern, auch wenn es rechtens wäre. Der Mieter sollte erst einmal eine Frist für die Reparatur setzen und die Miete unter Vorbehalt weiter zahlen. Reagiert der Vermieter nicht, kann er die Miete kürzen.

Um wie viel gemindert werden darf, ist eine spannende Frage. Es gibt keine allgemeinverbindlichen Regeln oder Tabellen. Mieter können sich höchstens an Gerichtsurteilen orientieren, aber Vorsicht: Urteile gelten immer nur im konkret entschiedenen Einzelfall und sind nicht ohne weiteres übertragbar. So sehen es manche Richter als legitim an, die Miete bei totalem Heizungsausfall um 100 Prozent zu kürzen. Andere finden 75 Prozent ausreichend.

Anwaltlichen Rat einholen

Deswegen sollten Mieter ihre Miete nicht auf eigene Faust kürzen. Und sie sollten genau schauen, ob es sich wirklich um einen Mangel handelt, der das Wohnen einschränkt. Denn ist die Minderung unberechtigt, riskiert der Mieter viel Ärger mit seinem Vermieter und möglicherweise sogar die Kündigung. Es empfiehlt sich also, rechtzeitig eine Anwältin oder einen Anwalt aufzusuchen und sich beraten zu lasse

Marion Rehmann Jan Schubel Anton Bernhard Hilbert Matthias Schwarzer Thomas Meyer

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