Der Bundesgerichtshof (BGH) hat 2015 weitreichende Grundsatzurteile zur Wohnungsrenovierung verkündet. Danach dürfen Vermieter die Instandhaltung nicht auf den Mieter übertragen, wenn die Wohnung bei Einzug unrenoviert wurde. Dadurch würden Mieter unangemessen benachteiligt, so das Gericht.
Weiter entschieden die Richter, dass Mieter generell nicht mehr dazu verpflichtet werden dürfen, beim Auszug unter Umständen anteilige Renovierungskosten zu übernehmen, wenn sie vor Fälligkeit von Schönheitsreparaturen ausziehen. Diese Aussage gilt unabhängig davon, ob eine Wohnung beim Einzug renoviert übergeben wurde oder nicht.
Mit den neuen Urteilen vergrößert sich erneut die Zahl der Mieter, die vollständig von der Renovierungspflicht entbunden werden. Der Bundesgerichtshof hat immer wieder Schönheitsreparatur-Klauseln gekippt. Vor allem ältere Mietverträge enthalten deshalb sehr häufig ungültige Klausen – mit der Folge, dass der Mieter überhaupt nicht zum Pinsel greifen muss. Die Rechtslage in der Übersicht:
Was sind eigentlich Schönheitsreparaturen?
Schon der Begriff Schönheitsreparaturen ist irreführend. „Eigentlich handelt es sich dabei gar nicht um Reparaturen. Gemeint ist nur die Beseitigung der normalen Spuren, die man beim Wohnen hinterlässt“, sagt Rechtsanwalt Thomas Hannemann, Vorsitzender der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien des DAV. Das heißt: Der Mieter muss sich um Gebrauchsspuren kümmern, die sich mit einfachen Mitteln beseitigen lassen.
Dazu gehören zum Beispiel:
- das Streichen und Tapezieren von Decken, Wänden und Türen
- das Lackieren von Heizkörpern
- Löcher in den Wänden müssen zugespachtelt werden
- Auch die Innenseiten von Fensterrahmen und Wohnungstüren muss der Mieter streichen
Nicht dazu gehören:
- Die Außenseiten der Fensterrahmen muss der Mieter nicht streichen – schließlich werden diese nicht durch das Wohnen abgenutzt.
- Für aufwendige Instandsetzungsarbeiten wie das Abziehen von Holzdielen ist der Mieter ebenfalls nicht zuständig.
Wie oft muss renoviert werden?
Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Entscheidungen bestätigt, dass „starre Fristen“ bei Schönheitsreparaturen nicht zulässig sind. Das heißt: Klauseln, die einen klaren Zeitpunkt für Reparaturen vorschreiben („alle 3 Jahre“, „spätestens nach 4 Jahren“) sind ungültig.
„In neuen Mietverträgen muss deshalb deutlich werden: Der Mieter muss nicht etwa nur deshalb renovieren, weil die Frist verstrichen ist, sondern weil die Wohnung es nötig hat“, sagt DAV-Experte Thomas Hannemann. Er empfiehlt Vermietern, die Klauseln möglichst variabel zu formulieren. Zum Beispiel mit dem Zusatz, dass die nur „im allgemeinen oder im Regelfall geltenden“ Fristen sich je nach der tatsächlichen Abnutzung verlängern oder verkürzen können.
Aber auch diese „weichen“ Fristen dürfen nicht zu kurz sein. Rechtsanwalt Thomas Hannemann empfiehlt Vermietern, sich im Vertrag an folgenden Fristen zu orientieren:
- für Küche und Bad fünf Jahre,
- für Wohnräume, Schlafzimmer, Flur und Toilette acht Jahre
- für Nebenräume zehn Jahre
Was gilt beim Auszug?
Wenn ein Mieter auszieht, bevor die Frist abgelaufen ist, muss er gar nicht streichen – das galt bislang allerdings eher theoretisch. Denn die meisten Mietverträge enthalten sogenannte Abgeltungs- oder Quotenklauseln. Sie verpflichten den Mieter zur Zahlung anteiliger Renovierungskosten, wenn bei Vertragsende noch kein Renovierungsbedarf besteht. Nach vier Jahren muss er dann zum Beispiel 50 Prozent der Kosten tragen, die nach acht Jahren fällig geworden wären – das war bis zur aktuellen Entscheidung des BGH auch zulässig.
Die entscheidende Frage bei diesem Modell war: Wie lässt sich der hypothetische Renovierungsbedarf feststellen, den die Wohnung Monate oder Jahre später gehabt hätte? In der Praxis wurden bisher die anteiligen Kosten für die Renovierung meist über den Kostenvoranschlag eines Malers ermittelt, der dann entsprechend heruntergerechnet wurde.
Mit seiner Entscheidung aus 2015 hat der BGH dieses Modell grundsätzlich gekippt, weil darin eine unzulässige Benachteiligung des Mieters liege. Der Kostenanteil, der auf den Mieter entfalle, lasse sich nicht zuverlässig bestimmen, so die Karlsruher Richter.
Das heißt: Wer vor Ablauf der Renovierungsfrist auszieht, muss grundsätzlich nicht mehr streichen.
Muss unrenoviert übernommene Wohnung beim Auszug vom Mieter gestrichen werden?
Wer ein unrenovierte Wohnung übernimmt, ist bei seinem eigenen Auszug nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet. Auch dann nicht, wenn er dem vorherigen Mieter eine entsprechende Zusage gab. So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im August 2018. Eine solche Vereinbarung sei auf Mieter und Vormieter beschränkt. Sie habe keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der im Mietvertrag enthaltenen Verpflichtungen, stellte das Karlsruher Gericht fest.
Müssen Wände weiss gestrichen werden?
Umstritten ist immer wieder, welche Wand- und Deckenfarben der Vermieter bei der Rückgabe der Wohnung akzeptieren muss. Nach der Rechtsprechung des BGH muss die Wohnung zwar nicht schneeweiß gestrichen sein, bunte Farben sind aber ausdrücklich nicht zulässig. Der Mieter kann verpflichtet werden, die Wohnung in „hellen, neutralen“ Farben zurückzugeben, von denen man annehmen kann, dass sie den meisten potentiellen Nachmietern gefallen (AZ: VIII ZR 416/12).
Wie lässt sich Streit am Mietende vermeiden?
Vor allem beim Auszug gibt es oft Ärger um fällige Schönheitsreparaturen. Der lässt sich verhindern. Rechtsanwalt Thomas Hannemann: „Ich empfehle beiden Seiten, schon zwei oder drei Monate vor dem Ende des Mietvertrags über Schönheitsreparaturen zu sprechen. Dabei lässt sich oft eine Einigung über die Verteilung der Kosten erzielen. „Das Ergebnis sollte dann immer schriftlich festgehalten werden.“
Grundsätzlich empfiehlt es sich nach den aktuellen BGH-Entscheidungen für jeden Mieter, die Schönheitsreparatur-Klauseln im Mietvertrag zu überprüfen und mit dem Vermieter über eine Lösung zu sprechen, falls ungültige Klauseln enthalten sind. Denn geändert werden kann der Vertrag nur in beidseitigem Einvernehmen.
Mit dieser Checkliste können Sie überprüfen, ob Sie beim Auszug renovieren müssen.
- Datum
- Aktualisiert am
- 29.08.2023
- Autor
- pst