Wohnung als Ferienwohnung anbieten: Müssen Mieter ihren Vermieter um Erlaubnis fragen?
Wer zur Miete wohnt und seine ganze Wohnung oder einzelne Zimmer untervermieten möchte, muss seinen Vermieter um Erlaubnis fragen. In vielen Fällen ist der Vermieter verpflichtet, diese Zustimmung zu erteilen, nämlich immer dann, wenn der Mieter ein „berechtigtes Interesse“ an der Untervermietung hat. Das bedeutet: Wenn der Mieter nachvollziehbare wirtschaftliche, persönliche oder sonstige Gründe für die Untervermietung vorweisen kann.
„Die Rechtsprechung ist bei der Bewertung dessen, was ein ‚erhebliches Interesse’ ist, sehr großzügig“, sagt Rechtsanwalt Schönleber, Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV). „Ein wichtiger Grund kann zum Beispiel sein, dass sich der Mieter die Wohnung alleine nicht mehr leisten kann oder mit seinem Partner zusammenziehen will.“ Wer seine finanzielle Situation durch Kurzzeitvermietung einfach nur verbessern will ohne auf die zusätzlichen Einnahmen angewiesen zu sein, hat allerdings regelmäßig kein berechtigtes Interesse. Der Vermieter muss die Untervermietung dann nicht erlauben.
In meinem Mietvertrag ist Untervermietung erlaubt: Muss ich trotzdem fragen?
In manchen Mietverträgen hat der Vermieter schon vorab seine Einwilligung gegeben, dass der Mieter die Wohnung untervermieten darf. Trotzdem sollte man auch in diesem Fall Rücksprache mit seinem Vermieter halten. Denn die Untermiete für nur einige Tage ist etwas anderes ist als die Untermiete für mehrere Monate, zum Beispiel in einer WG. Aber auch wenn der Vermieter die Vermietung an Feriengäste erlaubt, ist sie nicht ohne Risiko: Machen die Untermieter zum Beispiel etwas kaputt, haftet der Mieter für den Schaden.
Was passiert, wenn man diese Vorschriften missachtet?
Wenn man seine Wohnung einfach als Ferienwohnung vermietet, ohne überhaupt erst das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen, drohen ernsthafte Konsequenzen. Der Vermieter darf dem Mieter in diesem Fall fristlos kündigen. „In der Regel muss ein Vermieter seinen Mieter zunächst abmahnen und eine Untervermietung darin untersagen“, erklärt der Kölner Mietrechtsexperte Schönleber.
Kündigen kann der Vermieter auch dann nur, wenn er sich selbst vertragsgetreu verhält: Wenn Mitarbeiter der Hausverwaltung zu Beweiszwecken die Wohnung anmieten und Fotos davon anfertigen, verliert der Vermieter sein Kündigungsrecht, wie das Landgericht Berlin 2018 entschied (Urteil vom 03.07.2018, AZ: 67 S 20/18)
Darf ich meine Eigentumswohnung als Ferienwohnung vermieten?
Selbst wenn einem die Wohnung gehört, die man als Ferienwohnung vermieten möchte, ist man nicht unbedingt ganz frei in seiner Entscheidung. Gegebenenfalls muss man auf die anderen Wohnungseigentümer im Haus Rücksicht nehmen. Wenn es zu dem Thema unter den Eigentümern aber noch keine Vereinbarungen gibt, ist die Untermiete an Feriengäste grundsätzlich zulässig. Eine Vermietung für kurze Zeiträume kann nur durch einen einstimmigen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgeschlossen werden. Eine Mehrheitsentscheidung reicht dagegen nicht aus, wie der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden hat (Urteil vom 12. April 2019, AZ: V ZR 112/18).
Muss man auf eine Vermietung Steuern zahlen?
Auch die Interessen des Fiskus sind mit im Spiel, wenn man Wohnraum über Airbnb und Co. vermietet. Je nach Einzelfall können Einkommenssteuer, Umsatzsteuer oder Gewerbesteuer anfallen. Diese muss man aber nur zahlen, wenn man in größerem Stil professionell untervermietet und damit auch viel Geld verdient.
Einkommensteuer muss gezahlt werden, wenn die Einnahmen durch die Vermietung als Ferienwohnung oder Ferienhaus abzüglich der Ausgaben unterhalb des Grundfreibetrags für Alleinstehenden bzw. Verheiratete liegen (2021: 9.744 Euro bzw. 19.488 Euro). Nur wer seinen eigenen selbstgenutzten Wohnraum vorübergehend vermietet oder einen Teil seiner angemieteten Wohnung untervermietet, muss Einnahmen unter 520€ gar nicht erst in der Steuererklärung nennen.
Für die Umsatzsteuer gilt die sogenannte Kleinunternehmerregelung. Die Umsatzsteuer fällt danach erst an, wenn man im Vorjahr mehr als 22.000 Euro durch die Untervermietung eingenommen hat und für das laufende Jahr mehr als 50.000 Euro an Einnahmen erwartet.
Manche Städte erheben außerdem eine Kurtaxe, City Tax oder sonstige Steuern oder Abgaben, die dann auch von den Untermietern zu zahlen sind. Dies ist zum Beispiel in Dresden, Münster und Frankfurt am Main der Fall. Airbnb zieht diese Steuern teilweise direkt für die Gastgeber ein und leitet sie an das zuständige Finanzamt weiter, ansonsten müssen die Gastgeber sich selbst darum kümmern.
Ab wann ist die Untervermietung ein Gewerbe?
Je nach Umfang der Vermietung kann die Tätigkeit als Gewerbe einzuordnen sein. Das ist jedenfalls bei Einnahmen über 24.500 Euro anzunehmen. Ab dieser Grenze ist Gewerbesteuer zu zahlen.
Bei niedrigeren Einkünften ist von Fall zu Fall zu entschieden. Entscheidend ist, ob die Tätigkeit auf Dauer angelegt und nach außen erkennbar ist und ob damit Gewinne erwirtschaftet werden sollen. Ein Kriterium kann die private Nutzung sein: Je weniger man die Wohnung auch selbst nutzt, desto eher ist von einem Gewerbe auszugehen. Ein Gewerbe liegt außerdem vor, wenn man dem Untermieter nicht nur eine Wohnung oder ein Zimmer sondern auch noch weitere „unübliche Sonderleistungen“, beispielsweise einen täglichen Zimmerservice, anbietet.
Untervermietung als Ferienwohnung: Wann brauche ich eine Genehmigung von der Stadt oder Gemeinde?
Gerade in Städten, in denen Wohnraum knapp ist, ist die Untervermietung von Wohnungen an Touristen den Behörden vor Ort zunehmend ein Dorn im Auge. Deswegen erlassen immer mehr Städte Gesetze gegen eine solche Zweckentfremdung. Danach ist die Untervermietung als Ferienwohnung oder Ferienhaus nur noch nach einer Registrierung und Genehmigung möglich. Solche Regeln gibt es beispielsweise in München, Stuttgart, Köln, Frankfurt, Hamburg, Berlin, aber auch auf der Insel Norderney. Die Details variieren von Stadt zu Stadt.
Macht es einen Unterschied, ob ich meine ganze Wohnung vermiete oder nur einzelne Zimmer?
In manchen Städten macht es durchaus einen Unterschied, in anderen kommt es nur auf die Dauer der Vermietung an. So gilt es in Nordrhein-Westfalen in den meisten Städten zum Beispiel noch nicht als Zweckentfremdung, wenn der Eigentümer seine selbst bewohnte Wohnung untervermietet. In Berlin braucht man keine Genehmigung (aber eine Registrierung), wenn sich die Untervermietung auf weniger als die Hälfte der Hauptwohnung bezieht.
Diese Regel gilt auch in Hamburg und München. Dort darf im Zweifel aber auch die komplette Wohnung als Ferienwohnung vermietet werden, solange die Miete acht Wochen pro Jahr nicht übersteigt. Ein Blick auf die Internetseite der Stadt schafft häufig Klarheit über die Regeln vor Ort.
Rechtsanwalt Norbert Schönleber weiß aber aus eigener Erfahrung, dass die Behörden beispielsweise in Köln nur noch sehr selten die notwendige Erlaubnis erteilen: „Besonders in Großstädten ist Wohnraum ohnehin Mangelware. Die Flüchtlingskrise verschärft das Problem zusätzlich – und das wissen auch die Behörden“, so der Kölner Mietrechtler. Eine Missachtung des Zweckentfremdungsverbots empfiehlt sich trotzdem nicht: Wenn die Ämter der Vermietung auf die Schliche kommen, drohen je nach Stadt und Dauer des Verstoßes mehrere Tausend Euro Bußgeld.
Was verlangen die Vermietungsplattformen von den Gastgebern?
Auch die Portale haben bestimmte Erwartungen an ihre Gastgeber. Wer zum Beispiel ein Zimmer oder die Wohnung bei Airbnb vermieten möchte, dem wird „dringend empfohlen“ eine Grundausstattung bereit zu stellen. Dazu gehören Toilettenpapier, Seife, Handtücher, Bettwäsche und ein Kopfkissen. In den Community-Standards ist außerdem festgelegt, wie sich Gastgeber und Gäste untereinander zu verhalten haben: Man soll stets ehrlich, zuverlässig und fair sein und die Sicherheit seiner Gäste gewährleisten.
Fazit: Vor der Untervermietung Rechtsfragen klären
Bevor man Zimmer oder Wohnungen privat über eine der verschiedenen Plattformen einstellt, sollte man sich die Zeit nehmen, die relevanten rechtlichen Fragen zu klären. In jedem Fall empfiehlt es sich, einen Blick in die Vereinbarungen mit dem Vermieter oder den anderen Eigentümern zu werfen und das Gespräch zu suchen. Während der Vermieter seine Zustimmung verweigern kann, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft der Untervermietung nur aufgrund eines einstimmigen Beschlusses einen Riegel vorschieben.
Einkommens-, Umsatz- oder Gewerbesteuer fallen erst an, wenn man durch die Vermietung auch beträchtliche Einnahmen erzielt. Für städtische Steuern und eventuell zu beachtende Vorschriften zum Schutz des Wohnungsmarkts lohnt sich eine Recherche auf der städtischen Internetseite.
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