Anwältin/Anwalt suchen!

Merkzettel

Es befinden sich noch keine Anwälte in Ihrer Merkliste.

Die eigene Wohnung als Ferien­wohnung vermieten: Das sollten Sie wissen

hand mit schlüssel Mietwohung
© istockphoto/nikkimeel

Plattformen wie Airbnb und 9flats, bei denen Private Unterkünfte zur Kurzzeitmiete an Touristen anbieten können, erfreuen sich großer Beliebtheit. Touristen bieten sie eine günstige, authen­tische Übernach­tungs­mög­lichkeit und Vermietern eine Einnah­me­quelle. Wer einzelne Zimmer oder seine ganze Wohnung über solche Portale vermieten will, muss aber zahlreiche rechtliche Fallstricke beachten. Das Rechtsportal anwalt­auskunft.de erklärt, was Sie wissen müssen. Von Sophia Simon

Wohnung als Ferien­wohnung anbieten: Müssen Mieter ihren Vermieter um Erlaubnis fragen?

Wer zur Miete wohnt und seine ganze Wohnung oder einzelne Zimmer unterver­mieten möchte, muss seinen Vermieter um Erlaubnis fragen. In vielen Fällen ist der Vermieter verpflichtet, diese Zustimmung zu erteilen, nämlich immer dann, wenn der Mieter ein „berech­tigtes Interesse“ an der Unterver­mietung hat. Das bedeutet: Wenn der Mieter nachvoll­ziehbare wirtschaftliche, persönliche oder sonstige Gründe für die Unterver­mietung vorweisen kann.

„Die Rechtsprechung ist bei der Bewertung dessen, was ein ‚erhebliches Interesse’ ist, sehr großzügig“, sagt Rechts­anwalt Schönleber, Mitglied der Arbeits­ge­mein­schaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwalt­verein (DAV). „Ein wichtiger Grund kann zum Beispiel sein, dass sich der Mieter die Wohnung alleine nicht mehr leisten kann oder mit seinem Partner zusammen­ziehen will.“ Wer seine finanzielle Situation durch Kurzzeit­ver­mietung einfach nur verbessern will ohne auf die zusätz­lichen Einnahmen angewiesen zu sein, hat allerdings regelmäßig kein berech­tigtes Interesse. Der Vermieter muss die Unterver­mietung dann nicht erlauben.

In meinem Mietvertrag ist Unterver­mietung erlaubt: Muss ich trotzdem fragen?

In manchen Mietver­trägen hat der Vermieter schon vorab seine Einwil­ligung gegeben, dass der Mieter die Wohnung unterver­mieten darf. Trotzdem sollte man auch in diesem Fall Rücksprache mit seinem Vermieter halten. Denn die Untermiete für nur einige Tage ist etwas anderes ist als die Untermiete für mehrere Monate, zum Beispiel in einer WG. Aber auch wenn der Vermieter die Vermietung an Feriengäste erlaubt, ist sie nicht ohne Risiko: Machen die Untermieter zum Beispiel etwas kaputt, haftet der Mieter für den Schaden.

Was passiert, wenn man diese Vorschriften missachtet?

Wenn man seine Wohnung einfach als Ferien­wohnung vermietet, ohne überhaupt erst das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen, drohen ernsthafte Konsequenzen. Der Vermieter darf dem Mieter in diesem Fall fristlos kündigen. „In der Regel muss ein Vermieter seinen Mieter zunächst abmahnen und eine Unterver­mietung darin untersagen“, erklärt der Kölner Mietrechts­experte Schönleber.

Kündigen kann der Vermieter auch dann nur, wenn er sich selbst vertrags­getreu verhält: Wenn Mitarbeiter der Hausver­waltung zu Beweis­zwecken die Wohnung anmieten und Fotos davon anfertigen, verliert der Vermieter sein Kündigungsrecht, wie das Landgericht Berlin 2018 entschied (Urteil vom 03.07.2018, AZ: 67 S 20/18)

Darf ich meine Eigentums­wohnung als Ferien­wohnung vermieten?

Selbst wenn einem die Wohnung gehört, die man als Ferien­wohnung vermieten möchte, ist man nicht unbedingt ganz frei in seiner Entscheidung. Gegebe­nenfalls muss man auf die anderen Wohnungs­ei­gentümer im Haus Rücksicht nehmen. Wenn es zu dem Thema unter den Eigentümern aber noch keine Verein­ba­rungen gibt, ist die Untermiete an Feriengäste grundsätzlich zulässig. Eine Vermietung für kurze Zeiträume kann nur durch einen einstimmigen Beschluss der Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft ausgeschlossen werden. Eine Mehrheits­ent­scheidung reicht dagegen nicht aus, wie der Bundes­ge­richtshof (BGH) entschieden hat (Urteil vom 12. April 2019, AZ: V ZR 112/18).

Muss man auf eine Vermietung Steuern zahlen?

Auch die Interessen des Fiskus sind mit im Spiel, wenn man Wohnraum über Airbnb und Co. vermietet. Je nach Einzelfall können Einkom­mens­steuer, Umsatz­steuer oder Gewerbe­steuer anfallen. Diese muss man aber nur zahlen, wenn man in größerem Stil profes­sionell unterver­mietet und damit auch viel Geld verdient.

Einkom­men­steuer muss gezahlt werden, wenn die Einnahmen durch die Vermietung als Ferien­wohnung oder Ferienhaus abzüglich der Ausgaben unterhalb des Grundfrei­betrags für Allein­ste­henden bzw. Verhei­ratete liegen (2021: 9.744 Euro bzw. 19.488 Euro). Nur wer seinen eigenen selbst­ge­nutzten Wohnraum vorüber­gehend vermietet oder einen Teil seiner angemieteten Wohnung unterver­mietet, muss Einnahmen unter 520€ gar nicht erst in der Steuer­er­klärung nennen.

Für die Umsatz­steuer gilt die sogenannte Kleinun­ter­neh­mer­re­gelung. Die Umsatz­steuer fällt danach erst an, wenn man im Vorjahr mehr als 22.000 Euro durch die Unterver­mietung eingenommen hat und für das laufende Jahr mehr als 50.000 Euro an Einnahmen erwartet.

Manche Städte erheben außerdem eine Kurtaxe, City Tax oder sonstige Steuern oder Abgaben, die dann auch von den Untermietern zu zahlen sind. Dies ist zum Beispiel in Dresden, Münster und Frankfurt am Main der Fall. Airbnb zieht diese Steuern teilweise direkt für die Gastgeber ein und leitet sie an das zuständige Finanzamt weiter, ansonsten müssen die Gastgeber sich selbst darum kümmern.

Ab wann ist die Unterver­mietung ein Gewerbe?

Je nach Umfang der Vermietung kann die Tätigkeit als Gewerbe einzuordnen sein. Das ist jedenfalls bei Einnahmen über 24.500 Euro anzunehmen. Ab dieser Grenze ist Gewerbe­steuer zu zahlen.

Bei niedrigeren Einkünften ist von Fall zu Fall zu entschieden. Entscheidend ist, ob die Tätigkeit auf Dauer angelegt und nach außen erkennbar ist und ob damit Gewinne erwirt­schaftet werden sollen. Ein Kriterium kann die private Nutzung sein: Je weniger man die Wohnung auch selbst nutzt, desto eher ist von einem Gewerbe auszugehen. Ein Gewerbe liegt außerdem vor, wenn man dem Untermieter nicht nur eine Wohnung oder ein Zimmer sondern auch noch weitere „unübliche Sonder­leis­tungen“, beispielsweise einen täglichen Zimmer­service, anbietet.

Unterver­mietung als Ferien­wohnung: Wann brauche ich eine Genehmigung von der Stadt oder Gemeinde?

Gerade in Städten, in denen Wohnraum knapp ist, ist die Unterver­mietung von Wohnungen an Touristen den Behörden vor Ort zunehmend ein Dorn im Auge. Deswegen erlassen immer mehr Städte Gesetze gegen eine solche Zweckent­fremdung. Danach ist die Unterver­mietung als Ferien­wohnung oder Ferienhaus nur noch nach einer Registrierung und Genehmigung möglich. Solche Regeln gibt es beispielsweise in München, Stuttgart, Köln, Frankfurt, Hamburg, Berlin, aber auch auf der Insel Norderney. Die Details variieren von Stadt zu Stadt.

Macht es einen Unterschied, ob ich meine ganze Wohnung vermiete oder nur einzelne Zimmer?

In manchen Städten macht es durchaus einen Unterschied, in anderen kommt es nur auf die Dauer der Vermietung an. So gilt es in Nordrhein-Westfalen in den meisten Städten zum Beispiel noch nicht als Zweckent­fremdung, wenn der Eigentümer seine selbst bewohnte Wohnung unterver­mietet. In Berlin braucht man keine Genehmigung (aber eine Registrierung), wenn sich die Unterver­mietung auf weniger als die Hälfte der Hauptwohnung bezieht.

Diese Regel gilt auch in Hamburg und München. Dort darf im Zweifel aber auch die komplette Wohnung als Ferien­wohnung vermietet werden, solange die Miete acht Wochen pro Jahr nicht übersteigt.  Ein Blick auf die Internetseite der Stadt schafft häufig Klarheit über die Regeln vor Ort.

Rechts­anwalt Norbert Schönleber weiß aber aus eigener Erfahrung, dass die Behörden beispielsweise in Köln nur noch sehr selten die notwendige Erlaubnis erteilen: „Besonders in Großstädten ist Wohnraum ohnehin Mangelware. Die Flücht­lingskrise verschärft das Problem zusätzlich – und das wissen auch die Behörden“, so der Kölner Mietrechtler. Eine Missachtung des Zweckent­frem­dungs­verbots empfiehlt sich trotzdem nicht: Wenn die Ämter der Vermietung auf die Schliche kommen, drohen je nach Stadt und Dauer des Verstoßes mehrere Tausend Euro Bußgeld.

Was verlangen die Vermie­tungs­platt­formen von den Gastgebern?

Auch die Portale haben bestimmte Erwartungen an ihre Gastgeber. Wer zum Beispiel ein Zimmer oder die Wohnung bei Airbnb vermieten möchte, dem wird „dringend empfohlen“ eine Grundaus­stattung bereit zu stellen. Dazu gehören Toilet­ten­papier, Seife, Handtücher, Bettwäsche und ein Kopfkissen. In den Community-Standards ist außerdem festgelegt, wie sich Gastgeber und Gäste untereinander zu verhalten haben: Man soll stets ehrlich, zuverlässig und fair sein und die Sicherheit seiner Gäste gewähr­leisten.

Fazit: Vor der Unterver­mietung Rechts­fragen klären

Bevor man Zimmer oder Wohnungen privat über eine der verschiedenen Plattformen einstellt, sollte man sich die Zeit nehmen, die relevanten rechtlichen Fragen zu klären. In jedem Fall empfiehlt es sich, einen Blick in die Verein­ba­rungen mit dem Vermieter oder den anderen Eigentümern zu werfen und das Gespräch zu suchen. Während der Vermieter seine Zustimmung verweigern kann, kann die Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft der Unterver­mietung nur aufgrund eines einstimmigen Beschlusses einen Riegel vorschieben.

Einkommens-, Umsatz- oder Gewerbe­steuer fallen erst an, wenn man durch die Vermietung auch beträchtliche Einnahmen erzielt. Für städtische Steuern und eventuell zu beachtende Vorschriften zum Schutz des Wohnungs­markts lohnt sich eine Recherche auf der städtischen Internetseite.

Sie wünschen sich eine anwaltliche Beratung zum Thema Unterver­mietung an Touristen? Rechts­an­wäl­tinnen und Rechts­anwälte für Miet- und Immobi­li­enrecht in ganz Deutschland finden Sie über unsere Anwaltssuche oben auf der Seite.

Datum
Autor
red/dav
Bewertungen
6647

Zurück