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Schönheits­re­pa­ra­turen

BGH: Mieter müssen nicht immer renovieren

Schönheitsreparaturen sorgen immer wieder für Streit zwsichen Mieter und Vermieter. © Quelle: runzelkorn/ panthermedia.de

Wer seine Wohnung beim Einzug unreno­viert übernimmt, muss sie auch nicht renovieren – selbst dann, wenn er laut Mietvertrag für Schönheits­re­pa­ra­turen zuständig ist. Außerdem dürfen Mieter nicht mehr generell dazu verpflichtet werden, beim Auszug anteilige Renovie­rungs­kosten zu übernehmen. Das hat der Bundes­ge­richtshof entschieden.

Der Bundes­ge­richtshof (BGH) hat am Mittwoch weitrei­chende Grund­satz­ur­teile zur Wohnungs­re­no­vierung verkündet. Danach dürfen Vermieter die Instand­haltung nicht auf den Mieter übertragen, wenn die Wohnung bei Einzug unreno­viert wurde. Dadurch würden Mieter unange­messen benach­teiligt, so das Gericht.

Weiter entschieden die Richter, dass Mieter generell nicht mehr dazu verpflichtet werden dürfen, beim Auszug unter Umständen anteilige Renovie­rungs­kosten zu übernehmen, wenn sie vor Fälligkeit von Schönheits­re­pa­ra­turen ausziehen. Diese Aussage gilt unabhängig davon, ob eine Wohnung beim Einzug renoviert übergeben wurde oder nicht.

Mit den neuen Urteilen vergrößert sich erneut die Zahl der Mieter, die vollständig von der Renovierungspflicht entbunden werden. Der Bundesgerichtshof hat in den vergangenen Jahren immer wieder Schönheitsreparatur-Klauseln gekippt. Vor allem ältere Mietvertröge enthalten deshalb sehr häufig ungültige Klausen – mit der Folge, dass der Mieter überhaupt nicht zum Pinsel greifen muss. Die Rechtslage in der Übersicht:

Was sind eigentlich Schönheitsreparaturen?

Schon der Begriff Schönheits­re­pa­ra­turen ist irreführend. „Eigentlich handelt es sich dabei gar nicht um Repara­turen. Gemeint ist nur die Besei­tigung der normalen Spuren, die man beim Wohnen hinterlässt“, sagt Rechts­anwalt Thomas Hannemann, Vorsit­zender der Arbeits­ge­mein­schaft Mietrecht und Immobilien des DAV. Das heißt: Der Mieter muss sich um Gebrauchss­puren kümmern, die sich mit einfachen Mitteln besei­tigen lassen.

Dazu gehören zum Beispiel das Streichen und Tapezieren von Decken, Wänden und Türen, aber auch das Lackieren von Heizkörpern. Löcher in den Wänden müssen zugespachtelt werden. Auch die Innen­seiten von Fenster­rahmen und Wohnungstüren muss der Mieter streichen. Die Außenseiten hingegen nicht – schließlich werden diese nicht durch das Wohnen abgenutzt. Für aufwendige Instand­set­zungs­ar­beiten wie das Abziehen von Holzdielen ist der Mieter ebenfalls nicht zuständig.

Wie oft muss renoviert werden?

Der Bundes­ge­richtshof hat in mehreren Entschei­dungen bestätigt, dass „starre Fristen“ bei Schönheits­re­pa­ra­turen nicht zulässig sind. Das heißt: Klauseln, die einen klaren Zeitpunkt für Repara­turen vorschreiben („alle 3 Jahre“, „spätestens nach 4 Jahren“) sind ungültig.

„In neuen Mietverträgen muss deshalb deutlich werden: Der Mieter muss nicht etwa nur deshalb renovieren, weil die Frist verstrichen ist, sondern weil die Wohnung es nötig hat“, sagt DAV-Experte Thomas Hannemann. Er empfiehlt Vermietern, die Klauseln möglichst variabel zu formu­lieren. Zum Beispiel mit dem Zusatz, dass die nur „im allge­meinen oder im Regelfall geltenden“ Fristen sich je nach der tatsächlichen Abnutzung verlängern oder verkürzen können.

Aber auch diese „weichen“ Fristen dürfen nicht zu kurz sein. Rechts­anwalt Thomas Hannemann empfiehlt Vermietern, sich im Vertrag an folgenden Fristen zu orien­tieren: für Küche und Bad fünf Jahre, für Wohnräume, Schlaf­zimmer, Flur und Toilette acht Jahre und für Nebenräume zehn Jahre.

Was gilt beim Auszug?

Wenn ein Mieter auszieht, bevor die Frist abgelaufen ist, muss er gar nicht streichen – das galt bislang aller­dings eher theore­tisch. Denn die meisten Mietverträge enthalten sogenannte Abgel­tungs- oder Quoten­klauseln. Sie verpflichten den Mieter zur Zahlung antei­liger Renovie­rungs­kosten, wenn bei Vertrag­sende noch kein Renovie­rungs­bedarf besteht. Nach vier Jahren muss er dann zum Beispiel 50 Prozent der Kosten tragen, die nach acht Jahren fällig geworden wären – das war bis zur aktuellen Entscheidung des BGH auch zulässig.

Die entscheidende Frage bei diesem Modell war: Wie lässt sich der hypothetische Renovierungsbedarf feststellen, den die Wohnung Monate oder Jahre später gehabt hätte? In der Praxis wurden bisher die anteiligen Kosten für die Renovierung meist über den Kostenvoranschlag eines Malers ermittelt, der dann entsprechend heruntergerechnet wurde.

Mit der aktuellen Entscheidung hat der BGH dieses Modell grundsätzlich gekippt, weil darin eine unzulässige Benach­tei­ligung des Mieters liege. Der Kosten­anteil, der auf den Mieter entfalle, lasse sich nicht zuverlässig bestimmen, so die Karls­ruher Richter.

Das heißt: Wer vor Ablauf der Renovie­rungs­frist auszieht, muss grundsätzlich nicht mehr streichen.

Müssen Wände weiss gestrichen werden?

Umstritten ist immer wieder, welche Wand- und Deckenfarben der Vermieter bei der Rückgabe der Wohnung akzeptieren muss. Nach der Rechtsprechung des BGH muss die Wohnung zwar nicht schneeweiß gestrichen sein, bunte Farben sind aber ausdrücklich nicht zulässig. Der Mieter kann verpflichtet werden, die Wohnung in „hellen, neutralen“ Farben zurückzugeben, von denen man annehmen kann, dass sie den meisten potentiellen Nachmietern gefallen (AZ: VIII ZR 416/12).

Wie lässt sich Streit am Mietende vermeiden?

Vor allem beim Auszug gibt es oft Ärger um fällige Schönheitsreparaturen. Der lässt sich verhindern. Rechtsanwalt Thomas Hannemann: „Ich empfehle beiden Seiten, schon zwei oder drei Monate vor dem Ende des Mietvertrags über Schönheitsreparaturen zu sprechen. Dabei lässt sich oft eine Einigung über die Verteilung der Kosten erzielen. „Das Ergebnis sollte dann immer schriftlich festgehalten werden.“

Grundsätzlich empfiehlt es sich nach den aktuellen BGH-Entschei­dungen für jeden Mieter, die Schönheits­re­pa­ratur-Klauseln im Mietvertrag zu überprüfen und mit dem Vermieter über eine Lösung zu sprechen, falls ungültige Klauseln enthalten sind. Denn geändert werden kann der Vertrag nur in beidsei­tigem Einver­nehmen.

Mit dieser Checkliste können Sie überprüfen, ob Sie beim Auszug renovieren müssen.

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Miete Mietstreit Mietvertrag Renovierung

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