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Mietstreit

Reparaturen: Wann der Vermieter was zahlen muss

Fenster kaputt und es schimmelt? Dafür muss der Vermieter aufkommen, denken die meisten Mieter und haben oft Recht, wenn es um solcherlei Reparaturen geht. © Quelle: trgowanlock/fotolia.com

Der Wasserhahn tropft, es schimmelt im Bad, zugige Fenster: In den allermeisten Wohnungen müssen hin und wieder Handwerker kleinere oder größere Schäden ausbessern. Oft geht damit die Frage einher, ob für die entstandenen Kosten der Mieter oder der Vermieter aufkommen muss. Wir klären, was wann gilt.

Oftmals streiten sich Mieter mit ihren Vermietern und andersherum, wenn es um die Kosten­übernahme etwaiger Reparaturen geht. Dabei ist die Rechtslage eindeutiger als vielleicht angenommen.

Was der Vermieter zahlen muss: Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) gibt hierzu Aufschluss. In § 535 heißt es, dass der Vermieter sich verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache (Wohnung oder Haus) während der Mietzeit zu gewähren, sie also auch in einem zum vertrags­gemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Übersetzt heißt das also: Der Vermieter muss für große wie auch kleine Reparaturen im Haus oder der Wohnung aufkommen. Das bedeutet allerdings nicht, dass der Mieter stets kostenfrei aus möglichen Reparaturen herauskommt.

Was der Mieter zahlen muss: Unter Umständen müssen sie die Kosten von Kleinre­pa­raturen übernehmen. Wenn diese kleinen Reparaturen laut Mietvertrag vom Mieter übernommen werden müssen, kann das rechtens sein (1.). Hinzu kommen Reparaturen von mutwillig oder fahrlässig herbei­ge­führten Schäden (2.). Auch Schönheits­re­pa­raturen können Sache des Mieters sein, auch wenn verschiedene Gerichte zuletzt diesbe­züglich die Mieter­rechte gestärkt haben (3.). Zudem können Mieter nervige Kosten­fragen umgehen, sollte es sich um einen kleinen Schaden handeln, der selber behoben werden kann. Doch Achtung: Das ist nicht frei von Risiken (4.).

  1. Wann eine Kleinre­paratur vorliegt und der Mieter dafür aufkommen muss

Die erste Bedingung der Kosten­übernahme durch den Mieter ist die Beschränkung auf Gegenstände, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. „Dann ist eine solche Kleinre­pa­ra­tur­klausel in einem Formular­miet­vertrag rechtens“, erklärt der Kölner Rechts­anwalt Andreas Schwartmann, Mitglied der Arbeits­ge­mein­schaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwalt­verein (DAV). Dazu gehörten beispielsweise Lichtschalter, das Toilet­ten­becken oder auch die Badewanne.

Allerdings müssen diese Kosten doppelt begrenzt werden. So darf eine Einzel­re­paratur nicht mehr als 100 bis 110 Euro kosten. Zudem müssen die Gesamt­kosten auf sechs bis acht Prozent der Jahres­kaltmiete begrenzt sein. „Die einzelnen Obergrenzen werden von Gericht zu Gericht unterschiedliche beurteilt“, schränkt Anwalt Schwartmann ein, fügt aber hinzu: „Mit diesen hier genannten Zahlen sind Mieter und Vermieter auf der sicheren Seite.“

Schäden in der Wohnung: Kosten absetzen

Verursacht ein Mieter in einer Wohnung schuldhaft Schäden, kann aber aus finanziellen Gründen nicht dafür aufkommen, kann der Vermieter die Kosten als Werbungs­kosten von der Steuer absetzen. So hat der Bundes­fi­nanzhof (BFH) am 9. Mai 2017 (AZ: IX R 6/16) entschieden.

In dem Fall hatte eine Vermieterin ihrer Mieterin gekündigt, da diese die fälligen Nebenkos­ten­zah­lungen nicht geleistet hatte. Bei der Wohnungs­übergabe stellte die Vermieterin umfang­reiche Schäden an der Wohnung fest, die die Mieterin verursacht hatte. So waren die Scheiben von Türen eingeschlagen und Bodenfliesen zerstört. Einen Rohrbruch im Badezimmer hatte sie nicht gemeldet, wodurch Folgeschäden entstanden waren. Die Vermieterin konnte sie nicht zur Zahlung heranziehen, da die Mieterin nicht zahlungsfähig war.

Deshalb machte die Vermieterin in ihrer Steuer­er­klärung die 20.000 Euro, die sie für die Beseitigung der Schäden aufgewendet hatte, als sofort abzugs­fähigen Erhaltungs­aufwand geltend. Das Finanzamt hielt das für nicht zulässig. Der BFH gab allerdings der Klägerin Recht: Solche Aufwen­dungen könnten als sogenannter Erhaltungs­aufwand und damit als Werbungs­kosten sofort abgezogen werden.

  1. Mutwillig oder fahrlässig herbei­ge­führte Schäden durch den Mieter

Wer als Mieter einen Schaden mutwillig oder fahrlässig herbeiführt, hat dagegen keinen Anspruch auf Kosten­übernahme durch den Vermieter. Oftmals liegt hier der Kern der Streitig­keiten. Besonders beim Schimmel­befall von Wohnungen ist die Beweislage kompliziert.

Dabei stellt sich die Frage der Kosten­übernahme häufig erst mit dem Auszug des Mieters. Dann verlangen Vermieter gern die Beseitigung von Schäden, die – angeblich – der Mieter während der Mietzeit verursacht hat.

Mietrech­t­anwalt Schwartmann: „Wenn der Vermieter nachweisen kann – etwa durch ein Überga­be­pro­tokoll – dass die Schäden bei Einzug nicht vorhanden waren, spricht dies zunächst gegen den Mieter.“ Dieser müsse dann den Nachweis erbringen, dass er die Schäden nicht schuldhaft, also vorsätzlich oder fahrlässig, verursacht hat, sondern dass die Schäden auch bei sachgemäßem Gebrauch der Mietsache eingetreten wären.

Meist braucht es zur Klärung im Rahmen eines Gerichts­ver­fahrens dann ein Sachver­stän­di­gen­gut­achten. Um ein solches, teures Verfahren zu vermeiden empfiehlt es sich, bevor der Streit eskaliert, einen Anwalt einzuschalten.

  1. Schönheits­re­pa­raturen obliegen dem Mieter – manchmal

Ein häufiger Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter sind die Schönheits­re­pa­raturen, die ebenfalls in aller Regel erst mit dem Auszug zu tätigen sind. Durch bestimmte Vertrags­klauseln können sie auf den Mieter abgewälzt werden. Verschiedene Gerichts­ent­schei­dungen der jüngeren Vergan­genheit haben den Mietern allerdings den Rücken gestärkt. Umfang­reiche Informa­tionen dazu können Sie hier nachlesen, eine Sammlung verschiedener Urteile zu diesem Thema, finden Sie hier.

  1. Vorsicht vor der Eigenre­paratur durch den Mieter

Um gar nicht erst mit dem Vermieter in Streit zu geraten, greifen Mieter gerne selber zu Zange, Schrau­ben­zieher oder Hammer.

Wem allerdings das handwerkliche Geschick fehlt, sollte von der Idee Abstand nehmen. Denn er könnte sich schadens­er­satz­pflichtig machen, wenn die fehlerhafte Reparatur anschließend nachge­bessert werden muss oder aber Folgeschäden darauf zurück­zu­führen sind.

Wie Mieter bei Schäden in der Wohnung vorgehen sollten

Der Mieter ist verpflichtet, den Vermieter so schnell wie möglich zu informieren, dass ein Mangel vorliegt, den es zu reparieren gilt.

Der Vermieter muss dann wiederum diesen Mangel schnellst­möglich und fachgerecht beseitigen lassen. Unternimmt er aber nichts, sollten Mieter sich zunächst ein zweites Mal an ihn wenden und die Reparatur anmahnen, Fristsetzung inklusive.

„Verstreicht diese Frist ergebnislos, gerät der Vermieter mit der Mängel­be­sei­tigung in Verzug“, sagt der Anwalt Schwartmann. Der Mieter dürfe dann zum Mittel der Ersatz­vornahme greifen, selbst einen Handwerker beauftragen und die ihm entste­henden Kosten mit der Miete verrechnen.

Wann Mieter eine Mietmin­derung durchsetzen können

Mieter können die Miete dann mindern, wenn der Gebrauch des Mietobjekts eingeschränkt ist, etwa, wenn Mängel über einen längeren Zeitraum nicht beseitigt wurden. Hier gilt zunächst natürlich ebenfalls: Der Mieter muss den Vermieter über den Mangel informieren – wie soll er ansonsten etwas ändern?!

„Die Höhe der Minderung richtet sich dabei nach dem Umfang, in dem die Gebrauchs­taug­lichkeit der Wohnung eingeschränkt ist. Ist die Wohnung also im Extremfall nach einem Wasser­schaden gar nicht mehr bewohnbar, brauchen die Mieter auch keine Miete mehr bezahlen – die Miete ist dann zu 100 Prozent gemindert“, sagt der Kölner Rechts­anwalt Andreas Schwartmann. Hier können Sie nachlesen, welche Mängel eine Mietmin­derung begründen können.

Bevor Mieter jedoch eigenhändig die Miete kürzen, sollten sie sich bei einem Anwalt beraten lassen, nachdem sie dem Vermieter zuvor eine angemessene Frist zur Abhilfe gesetzt haben. Eine überhöhte oder vielleicht gar nicht berechtigte Mietmin­derung kann nämlich dazu führen, dass der Vermieter das Mietver­hältnis fristlos kündigen darf.

Abschließend: Lesen Sie Ihren Mietvertrag – und lassen Sie sich beraten

Unwirksame Klauseln im Mietvertrag sind keine Seltenheit. Mal schließen sie das Recht zur Minderung der Miete aus, mal sind Kleinre­pa­ra­tur­klauseln nicht hinreichend bestimmt oder nicht höhenmäßig begrenzt und somit unwirksam. Mieter sollten sich daher im Zweifel immer anwaltlich beraten lassen. Eine anwaltliche Beratung muss nicht teuer sein und hilft im Endeffekt, Geld zu sparen. Hier finden Sie Mietrechts­ex­per­tinnen und –experten: Ganz sicher auch in Ihrer Nähe.

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ndm
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Miete Mietmin­derung Mietstreit

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