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Mietstreit

Reparaturen: Wann der Vermieter was zahlen muss

Fenster kaputt und es schimmelt? Dafür muss der Vermieter aufkommen, denken die meisten Mieter und haben oft Recht, wenn es um solcherlei Reparaturen geht. © Quelle: trgowanlock/fotolia.com

Der Wasserhahn tropft, es schimmelt im Bad, zugige Fenster: In den allermeisten Wohnungen müssen hin und wieder Handwerker kleinere oder größere Schäden ausbessern. Oft geht damit die Frage einher, ob für die entstandenen Kosten der Mieter oder der Vermieter aufkommen muss. Wir klären, was wann gilt.

Oftmals streiten sich Mieter mit ihren Vermietern und andersherum, wenn es um die Kostenübernahme etwaiger Reparaturen geht. Dabei ist die Rechtslage eindeutiger als vielleicht angenommen.

Was der Vermieter zahlen muss: Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) gibt hierzu Aufschluss. In § 535 heißt es, dass der Vermieter sich verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache (Wohnung oder Haus) während der Mietzeit zu gewähren, sie also auch in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Übersetzt heißt das also: Der Vermieter muss für große wie auch kleine Reparaturen im Haus oder der Wohnung aufkommen. Das bedeutet allerdings nicht, dass der Mieter stets kostenfrei aus möglichen Reparaturen herauskommt.

Was der Mieter zahlen muss: Unter Umständen müssen sie die Kosten von Kleinreparaturen übernehmen. Wenn diese kleinen Reparaturen laut Mietvertrag vom Mieter übernommen werden müssen, kann das rechtens sein (1.). Hinzu kommen Reparaturen von mutwillig oder fahrlässig herbeigeführten Schäden (2.). Auch Schönheitsreparaturen können Sache des Mieters sein, auch wenn verschiedene Gerichte zuletzt diesbezüglich die Mieterrechte gestärkt haben (3.). Zudem können Mieter nervige Kostenfragen umgehen, sollte es sich um einen kleinen Schaden handeln, der selber behoben werden kann. Doch Achtung: Das ist nicht frei von Risiken (4.).

  1. Wann eine Kleinreparatur vorliegt und der Mieter dafür aufkommen muss

Die erste Bedingung der Kostenübernahme durch den Mieter ist die Beschränkung auf Gegenstände, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. „Dann ist eine solche Kleinreparaturklausel in einem Formularmietvertrag rechtens“, erklärt der Kölner Rechtsanwalt Andreas Schwartmann, Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV). Dazu gehörten beispielsweise Lichtschalter, das Toilettenbecken oder auch die Badewanne.

Allerdings müssen diese Kosten doppelt begrenzt werden. So darf eine Einzelreparatur nicht mehr als 100 bis 110 Euro kosten. Zudem müssen die Gesamtkosten auf sechs bis acht Prozent der Jahreskaltmiete begrenzt sein. „Die einzelnen Obergrenzen werden von Gericht zu Gericht unterschiedliche beurteilt“, schränkt Anwalt Schwartmann ein, fügt aber hinzu: „Mit diesen hier genannten Zahlen sind Mieter und Vermieter auf der sicheren Seite.“

Schäden in der Wohnung: Kosten absetzen

Verursacht ein Mieter in einer Wohnung schuldhaft Schäden, kann aber aus finanziellen Gründen nicht dafür aufkommen, kann der Vermieter die Kosten als Werbungskosten von der Steuer absetzen. So hat der Bundesfinanzhof (BFH) am 9. Mai 2017 (AZ: IX R 6/16) entschieden.

In dem Fall hatte eine Vermieterin ihrer Mieterin gekündigt, da diese die fälligen Nebenkostenzahlungen nicht geleistet hatte. Bei der Wohnungsübergabe stellte die Vermieterin umfangreiche Schäden an der Wohnung fest, die die Mieterin verursacht hatte. So waren die Scheiben von Türen eingeschlagen und Bodenfliesen zerstört. Einen Rohrbruch im Badezimmer hatte sie nicht gemeldet, wodurch Folgeschäden entstanden waren. Die Vermieterin konnte sie nicht zur Zahlung heranziehen, da die Mieterin nicht zahlungsfähig war.

Deshalb machte die Vermieterin in ihrer Steuererklärung die 20.000 Euro, die sie für die Beseitigung der Schäden aufgewendet hatte, als sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwand geltend. Das Finanzamt hielt das für nicht zulässig. Der BFH gab allerdings der Klägerin Recht: Solche Aufwendungen könnten als sogenannter Erhaltungsaufwand und damit als Werbungskosten sofort abgezogen werden.

  1. Mutwillig oder fahrlässig herbeigeführte Schäden durch den Mieter

Wer als Mieter einen Schaden mutwillig oder fahrlässig herbeiführt, hat dagegen keinen Anspruch auf Kostenübernahme durch den Vermieter. Oftmals liegt hier der Kern der Streitigkeiten. Besonders beim Schimmelbefall von Wohnungen ist die Beweislage kompliziert.

Dabei stellt sich die Frage der Kostenübernahme häufig erst mit dem Auszug des Mieters. Dann verlangen Vermieter gern die Beseitigung von Schäden, die – angeblich – der Mieter während der Mietzeit verursacht hat.

Mietrechtanwalt Schwartmann: „Wenn der Vermieter nachweisen kann – etwa durch ein Übergabeprotokoll – dass die Schäden bei Einzug nicht vorhanden waren, spricht dies zunächst gegen den Mieter.“ Dieser müsse dann den Nachweis erbringen, dass er die Schäden nicht schuldhaft, also vorsätzlich oder fahrlässig, verursacht hat, sondern dass die Schäden auch bei sachgemäßem Gebrauch der Mietsache eingetreten wären.

Meist braucht es zur Klärung im Rahmen eines Gerichtsverfahrens dann ein Sachverständigengutachten. Um ein solches, teures Verfahren zu vermeiden empfiehlt es sich, bevor der Streit eskaliert, einen Anwalt einzuschalten.

  1. Schönheitsreparaturen obliegen dem Mieter – manchmal

Ein häufiger Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter sind die Schönheitsreparaturen, die ebenfalls in aller Regel erst mit dem Auszug zu tätigen sind. Durch bestimmte Vertragsklauseln können sie auf den Mieter abgewälzt werden. Verschiedene Gerichtsentscheidungen der jüngeren Vergangenheit haben den Mietern allerdings den Rücken gestärkt. Umfangreiche Informationen dazu können Sie hier nachlesen, eine Sammlung verschiedener Urteile zu diesem Thema, finden Sie hier.

  1. Vorsicht vor der Eigenreparatur durch den Mieter

Um gar nicht erst mit dem Vermieter in Streit zu geraten, greifen Mieter gerne selber zu Zange, Schraubenzieher oder Hammer.

Wem allerdings das handwerkliche Geschick fehlt, sollte von der Idee Abstand nehmen. Denn er könnte sich schadensersatzpflichtig machen, wenn die fehlerhafte Reparatur anschließend nachgebessert werden muss oder aber Folgeschäden darauf zurückzuführen sind.

Wie Mieter bei Schäden in der Wohnung vorgehen sollten

Der Mieter ist verpflichtet, den Vermieter so schnell wie möglich zu informieren, dass ein Mangel vorliegt, den es zu reparieren gilt.

Der Vermieter muss dann wiederum diesen Mangel schnellstmöglich und fachgerecht beseitigen lassen. Unternimmt er aber nichts, sollten Mieter sich zunächst ein zweites Mal an ihn wenden und die Reparatur anmahnen, Fristsetzung inklusive.

„Verstreicht diese Frist ergebnislos, gerät der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug“, sagt der Anwalt Schwartmann. Der Mieter dürfe dann zum Mittel der Ersatzvornahme greifen, selbst einen Handwerker beauftragen und die ihm entstehenden Kosten mit der Miete verrechnen.

Wann Mieter eine Mietminderung durchsetzen können

Mieter können die Miete dann mindern, wenn der Gebrauch des Mietobjekts eingeschränkt ist, etwa, wenn Mängel über einen längeren Zeitraum nicht beseitigt wurden. Hier gilt zunächst natürlich ebenfalls: Der Mieter muss den Vermieter über den Mangel informieren – wie soll er ansonsten etwas ändern?!

„Die Höhe der Minderung richtet sich dabei nach dem Umfang, in dem die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung eingeschränkt ist. Ist die Wohnung also im Extremfall nach einem Wasserschaden gar nicht mehr bewohnbar, brauchen die Mieter auch keine Miete mehr bezahlen – die Miete ist dann zu 100 Prozent gemindert“, sagt der Kölner Rechtsanwalt Andreas Schwartmann. Hier können Sie nachlesen, welche Mängel eine Mietminderung begründen können.

Bevor Mieter jedoch eigenhändig die Miete kürzen, sollten sie sich bei einem Anwalt beraten lassen, nachdem sie dem Vermieter zuvor eine angemessene Frist zur Abhilfe gesetzt haben. Eine überhöhte oder vielleicht gar nicht berechtigte Mietminderung kann nämlich dazu führen, dass der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen darf.

Abschließend: Lesen Sie Ihren Mietvertrag – und lassen Sie sich beraten

Unwirksame Klauseln im Mietvertrag sind keine Seltenheit. Mal schließen sie das Recht zur Minderung der Miete aus, mal sind Kleinreparaturklauseln nicht hinreichend bestimmt oder nicht höhenmäßig begrenzt und somit unwirksam. Mieter sollten sich daher im Zweifel immer anwaltlich beraten lassen. Eine anwaltliche Beratung muss nicht teuer sein und hilft im Endeffekt, Geld zu sparen. Hier finden Sie Mietrechtsexpertinnen und –experten: Ganz sicher auch in Ihrer Nähe.

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