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Baugerüst vor dem Haus: Welche Rechte haben Mieter?

Bauherren müssen einiges beachten, wenn sie ein Baugerüst vor einem Haus aufstellen lassen. © Quelle: Unitedpublishing.de/fotolia.com

Was gibt es schöneres als an einem lauen Spätsommer­abend, nach getaner Arbeit, noch ein paar Stunden mit einem Glas Wein auf der eigenen Terrasse zu sitzen? Doch das wird Mietern manchmal verwehrt, zum Beispiel durch ein Baugerüst vor dem Haus. Die Deutsche Anwaltaus­kunft hat sich angesehen, welche recht­lichen Folgen der Aufbau eines Baugerüstes mit sich bringen kann und was er für Mieter bedeutet.

Wer eine Wohnung mietet und den Mietvertrag unter­schreibt, auf den geht das Hausrecht daran über. Dieses Hausrecht steht sonst dem Eigentümer zu. Das bedeutet erst einmal: Jeden Menschen, den der Mieter auf seiner etwa zur Wohnung gehörenden Terrasse entdeckt, darf er von dort vertreiben. Demgegenüber muss der Mieter Renovie­rungs­ar­beiten und damit etwa auch den Aufbau eines Baugerüstes dulden. Der Vermieter hat nämlich nicht nur das Recht, sondern sogar die Pflicht, das Mietobjekt in einem guten Zustand zu halten.

Baugerüst muss Hausrat­ver­si­cherung gemeldet werden

Ein Baugerüst vor dem Haus kann für Mieter verschiedene Folgen haben. Zunächst: Sollte es jemand schaffen, über das Baugerüst in die Wohnung eines Mieters einzu­dringen, stellt sich die Frage nach dem Versi­che­rungs­schutz. Denn ein Baugerüst erhöht die Gefahr eines Einbruchs. Daher muss ein Mieter der Hausrat­ver­si­cherung das Baugerüst melden, sonst kann diese die Leistungen kürzen, wenn über das Gerüst in die Wohnung einge­brochen wird. Dafür reicht ein kurzes formloses Schreiben oder ein Telefonat. Dann werden die meisten Versi­cherer keine höheren Beiträge mehr für die Zeit verlangen, in der das Gerüst aufgebaut ist. Man sollte sich seine Angaben in jedem Fall aber schriftlich bestätigen lassen.

Bauherren: Sonder­nut­zungs­er­laubnis und Verkehrs­si­che­rungs­pflicht

Ein Bauherr muss, wenn er ein Baugerüst aufstellen lässt, einiges beachten – zum Beispiel muss er sich um die recht­zeitige Einholung einer Sonder­nut­zungs­er­laubnis und eventuell sogar das Aufkommen für zusätzliche Sonder­nut­zungsgebühren kümmern. Diese Fragen betreffen aber nur das Verhältnis zwischen Vermieter und Stadt und nicht den Mieter.

Worauf der Mieter sich aber, wie jeder andere Betroffene, berufen kann, sind Verstöße des Bauherrn gegen seine Verkehrs­si­che­rungs­pflicht. Um dieser nachzu­kommen, muss der Bauherr alles tun, um zu verhindern, dass durch den Bau Gefahren oder Schäden entstehen. Es muss einem Mieter zumindest noch möglich sein, wieder in seine Wohnung zu kommen, ohne Gefahr zu laufen, von herab­fal­lenden Ziegeln oder anderem verletzt zu werden.

Kommt der Bauherr dieser Pflicht nicht nach, muss er für entstandene Schäden Schadensersatz zahlen. Dabei reicht es nicht, dass der Bauherr etwa ein „Betreten der Baustelle verboten“-Schild aufstellt, um seine Haftung auszu­schließen. Aller­dings muss der Vermieter aber auch nicht ständig vor Ort sein und aufpassen, dass nichts passiert. Er kann seine Pflicht etwa auf den beauf­tragten Bauleiter oder Sonstige übertragen.

Wann dürfen Mieter ihre Miete mindern?

Unter bestimmten Voraussetzungen darf ein Mieter seine Miete. Denn ein Mieter darf grundsätzlich einen Zustand in einer gemieteten Wohnung erwarten, der dem vertragsgemäßen Gebrauch entspricht. Das ist der Gebrauch, den der Mieter mit dem Vermieter vereinbart hat oder auch ohne Vereinbarung erwarten durfte. Zu diesem vertragsgemäßen Gebrauch zählt, dass er seine Terrasse nutzen kann oder etwa auch die Möglichkeit hat, einen freien Blick aus dem Fenster zu genießen oder genug Licht in der Wohnung zu haben und diese belüften zu können. Fällt etwas davon weg, bekommt er für seine Miete nicht mehr das, was er erwarten durfte und zahlt daher zu viel Miete.

Um wirklich die Miete mindern zu dürfen, müssen aber einige Voraussetzungen erfüllt sein. So muss das Baugerüst zunächst zu einer nicht unerheblichen Minderung des vertragsgemäßen Gebrauchs führen. Wann die Schwelle der Erheblichkeit erreicht ist, hängt von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls ab, wie etwa der Frage, wie lange das Baugerüst steht, Art und Umfang des Baugerüstes, sowie dessen Entfernung zur Wohnung des Mieters. Es kann aber zum Beispiel auch die Art der betroffenen Räumlichkeit oder die aktuelle Jahreszeit eine Rolle spielen. So wäre die Tatsache, dass ein Mieter seine Terrasse nicht betreten kann, im Winter vielleicht unerheblich, im Sommer dagegen könnte das alleine schon ein Grund sein, um die Miete zu mindern.

Kein Minde­rungs­recht bei Kenntnis oder grob fahrlässiger Unkenntnis des Mangels

Dann stellt sich jedoch noch die Frage, ob hier nicht ausnahmsweise ein Ausschlussgrund für das Mindern der Miete greift. Ganz schlecht ist dabei zum Beispiel, wenn der Mieter, als er den Mietvertrag unterschrieben hat, wusste, dass es zu Beeinträchtigungen kommen würde. Denn dadurch bekommt er für sein Geld ja nun gerade das, was vereinbart war - wenn es sich dabei auch um ein zugeklebtes Fenster handelt. Das gleiche würde gelten, wenn der Mieter hätte wissen müssen, was auf ihn zukommt oder wenn das Baugerüst bei seinem Einzug bereits stand und er nicht gleich etwas dagegen gesagt hat.

Energe­tische Moder­ni­sie­rungsmaßnahmen müssen Mieter drei Monate lang dulden

Der Gesetz­geber hat sich vor einigen Jahren überlegt, wie er Vermieter dazu bringen kann, Maßnahmen zu Gunsten des Klima­schutzes zu ergreifen und dabei beschlossen, das Minde­rungs­recht des Mieters für drei Monate auszu­schließen. Das ist der Fall, wenn die Beeinträchtigungen Folge einer Maßnahme sind, die einer energe­ti­schen Moder­ni­sierung dienen und über die etwa im Mietshaus Endenergie nachhaltig einge­spart wird. Aber das gilt nur, solange das Baugerüst zu diesem Zwecke aufgebaut wurde. Werden dabei noch andere Sanie­rungs­ar­beiten vorge­nommen, kann der Mieter auch weiter mindern.

Und wieviel darf ich nun weniger bezahlen?

Die Höhe der möglichen Mietmin­derung hängt vom Umfang der Gebrauchs­be­einträchtigung ab. Hier spielen ähnliche Kriterien wie bei der Frage nach der Erheb­lichkeit eine Rolle. Insoweit existieren Mietmin­de­rungs­ta­bellen zur Orien­tierung.

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