Ein konkreter Fall macht es vor: Das Ehepaar hatte 2007 geheiratet. Aus der Ehe ging ein Sohn hervor. Spätestens seit 2022 lebte das Paar getrennt. Die gemeinsame Eigentumswohnung gehörte ihnen jeweils zur Hälfte.

Im September 2024 zog die Frau aus, der Vater blieb mit dem Sohn in der Wohnung wohnen und versorgte ihn allein. Die Mutter zahlte keinen Kindesunterhalt. Die auf dem Wohneigentum lastenden Kreditraten zahlte zunächst überwiegend der Mann weiter, die Frau leistete daneben einen kleineren Betrag auf einen weiteren Finanzierungskredit.

Nach der Trennung: Nutzungsentschädigung für allein bewohnte Ehewohnung

Da der Frau die Hälfte der Immobilie gehörte, sie jedoch selbst nicht mehr darin wohnte, verlangte sie Ende 2024 von ihrem Noch-Ehemann eine monatliche Zahlung dafür, dass er die gemeinsame Wohnung allein nutzte. Das Familiengericht lehnte den Anspruch der Frau weitgehend ab. Dagegen legte sie Beschwerde ein.

Das Oberlandesgericht Karlsruhe gab der Frau am 17. März 2026 (AZ: 5 UF 181/25) teilweise recht. Grundsätzlich stehe ihr als hälftiger Miteigentümerin eine Entschädigung dafür zu, dass sie die Wohnung nicht mitnutzen könne, während der andere Elternteil und das Kind dort wohnten. Die Richter machten aber deutlich: Ein solcher Anspruch besteht nur, wenn er auch der Fairness entspricht – und dabei müssen mehrere Faktoren gegeneinander abgewogen werden.

Nutzungsentschädigung: Barunterhalt für Kind wird abgezogen

Zum einen zählt mit, wer die Finanzierungsraten für die Immobilie trägt. Wer allein oder überwiegend die Kreditraten zahlt, muss entsprechend weniger oder gar keine Nutzungsentschädigung zahlen, denn diese Zahlungen kommen beiden Eigentümern zugute.

Zum anderen zahlte die Mutter keinen Barunterhalt für den Sohn. Der Vater musste dessen kompletten Bedarf allein decken – auch den Wohnbedarf des Kindes. Das Gericht stellte klar: Auch wenn der betreuende Elternteil den Unterhalt faktisch durch die Versorgung des Kindes „abdecke“, ändere das nichts daran, dass der ausziehende Elternteil rechnerisch für den Barunterhaltsanteil des Kindes einstehen müsse. Dieser Betrag wird von der geschuldeten Nutzungsentschädigung abgezogen.

Im Ergebnis bedeutete das für die ersten Monate nach dem Auszug, dass wegen der laufenden Kreditzahlungen und des Kindesunterhalts überhaupt kein Zahlungsanspruch übrigblieb – die Abzüge waren höher als der theoretische Wohnwert der halben Wohnung. Erst als der Vater die Kreditzahlungen einstellte, blieb rechnerisch ein Überschuss, den er der Mutter erstatten musste. Für die Zeit danach sprach das Gericht ihr eine monatliche Zahlung zu, die deutlich unter der zunächst geforderten Summe lag, und legte auch für die Zukunft einen laufenden monatlichen Betrag fest, bis die Scheidung rechtskräftig wird.

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Störende Lichtimmissionen im Wohnbereich

Im verhandelten Fall leuchteten drei Lampen an einer engen Zufahrt direkt in die Fenster des benachbarten Hauses. Während die Eigentümerin der Lampen argumentierte, sie müsse für die Sicherheit von Besuchern sorgen und das Licht sei ortsüblich, sahen die Richter die Belastungsgrenze überschritten. Maßgeblich für die rechtliche Bewertung ist das Empfinden eines verständigen Durchschnittsmenschen. Wenn Lichtquellen so positioniert sind, dass sie Zimmer hell erleuchten oder eine psychologische Blendung verursachen, liegt eine wesentliche Beeinträchtigung vor. Im konkreten Fall wurde sogar die Decke des Schlafzimmers im Obergeschoss erhellt, was die Nutzung des Raumes einschränkte.

Sicherheit rechtfertigt keine dauerhafte Belästigung

Das Gericht stellte klar, dass die Verkehrssicherungspflicht des Eigentümers nicht grenzenlos ist. Eine Beleuchtung mit Bewegungsmeldern, die den Gehweg für eventuelle Besucher ausleuchtet, sei nicht rund um die Uhr erforderlich. Die Anforderungen an eine zumutbare Sicherung des Weges dürften laut Urteil nicht überspannt werden. Sollten Bewohner dennoch ein berechtigtes Interesse an Licht in der Dunkelheit haben, müssen sie technische Lösungen wählen, die die Nachbarn nicht stören. Dies kann beispielsweise durch Leuchten geschehen, die ausschließlich nach unten abstrahlen.

Rollläden sind kein Ersatz für Rücksichtnahme

Häufig wird in Nachbarschaftskonflikten verlangt, dass die Betroffenen durch eigene Maßnahmen wie Vorhänge oder Rollläden für Dunkelheit sorgen. Dieser Ansicht folgte das Amtsgericht München nicht. Das Interesse, bei offenem Fenster oder ohne Verdunkelung zu schlafen, sei höher zu bewerten als der Betrieb einer störenden Lichtanlage, deren Effekt durch einfache technische Maßnahmen minimiert werden kann.

Checkliste für die Außenbeleuchtung

Lichtquellen gezielt ausrichten
Lampen sollten so montiert werden, dass der Lichtkegel direkt auf den Boden oder die eigene Hauswand fällt und nicht auf das Nachbargrundstück oder in fremde Fenster strahlt.

Technische Abschirmung nutzen
Leuchten mit Blenden oder Gehäusen, die das Licht gezielt lenken, mindern das Risiko für Streulicht und Blendeffekte in der Nachbarschaft.

Bewegungsmelder feinjustieren
Die Sensibilität und der Erfassungswinkel von Bewegungsmeldern sollten so eingestellt sein, dass das Licht nicht bei jeder Bewegung auf der Straße oder dem Nachbargrundstück anspringt.

Beleuchtungszeiten reduzieren
Eine Zeitschaltuhr kann dabei helfen, die Beleuchtung auf die Phasen zu beschränken, in denen sie tatsächlich benötigt wird, und die Nachtruhe der Anwohner zu respektieren.

Leuchtstärke anpassen
Oft genügen schwächere LED-Leuchtmittel, um den Weg sicher zu markieren, ohne eine flutlichtartige Aufhellung der Umgebung zu verursachen.

Quelle: www.anwaltauskunft.de

„Eine Baugenehmigung ist kein Freibrief“, sagt Rechtsanwalt Tobias Hullermann von der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein (ARGE Baurecht). „Sie schützt vor der Behörde, aber nicht vor dem Nachbarn.“ Er zeigt die drei teuersten Streitpunkte.

1. Schäden am Nachbarhaus: Die Beweislast kann kippen

Aushub, Rammarbeiten oder Grundwasserabsenkung lösen an Nachbargebäuden schnell Risse und Setzungen aus. Das eigentliche Risiko für die Bauherrin oder den Bauherrn liegt in der Beweislast. „Bei engem räumlichen und zeitlichen Zusammenhang nimmt die Rechtsprechung oft an, dass die Baustelle die Schäden verursacht hat“, erklärt Hullermann. „Dann dreht sich die Beweislast um, und der Bauherr muss darlegen, dass die Risse andere Ursachen haben.“

Sein Rat: Ein Sachverständiger dokumentiert vor Baubeginn den Zustand der Nachbargebäude und sichert so die entscheidenden Beweise. Verweigert ein Nachbar den Zutritt, gehört auch diese Weigerung dokumentiert.

2. Kran und Gerüst: Ohne Ankündigung droht der Baustopp

Ein Kranarm, der über das Nachbargrundstück schwenkt, greift in fremdes Eigentum ein. Das Hammerschlags- und Leiterrecht vieler Länder erlaubt solche Eingriffe unter engen Voraussetzungen, verlangt aber eine rechtzeitige schriftliche Ankündigung von Art, Umfang und Dauer.

„Wer diese Formalie versäumt, riskiert den Stillstand“, warnt Hullermann. „Der Nachbar kann im einstweiligen Rechtsschutz binnen Tagen die Nutzung untersagen lassen und das Vorhaben über Wochen lahmlegen.“

3. Wärmepumpe: Streit ohne bundesweite Regel

Wärmepumpen stehen außen, machen Geräusche und rücken oft nah an die Grenze. Eine einheitliche Abstandsregelung fehlt. Ob 2,5 bis drei Meter Grenzabstand gelten oder gar keiner, hängt von Landesbauordnung, Einstufung und Lärmschutz ab.

Ein verbreiteter Kunstgriff geht dabei nach hinten los. „Wer die Anlage auf die grenznah zulässige Garage setzt, sollte vorsichtig sein“, so Hullermann. „Die Bauämter prüfen zunehmend, ob dieser Aufsatz wie ein Gebäudeteil zu behandeln ist. Dann greifen die vollen Abstandsflächen wieder.“ Für den Lärm zählt die tatsächliche Lautstärke am Nachbarfenster bei Nacht, nicht das Herstellerdatenblatt.

Vorbeugen ist billiger als streiten

Aus dem Streit über die Baustelle werden schnell Folgekonflikte über Heckenhöhen und Grillrauch, die das Verhältnis für Jahre vergiften. Die ARGE Baurecht rät, Nachbarrechte früh zu prüfen und die Nachbarn möglichst persönlich einzubinden. Kleinere Anpassungswünsche lassen sich in einer frühen Phase der Planung meist noch kostenneutral berücksichtigen. „Ein gutes Gespräch am Gartenzaun ist oft mehr wert als jedes Gutachten“, sagt Hullermann.

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Quelle: arge-baurecht.com

Bienenhaltung: Erhebliche Beeinträchtigung der Nachbarschaft

Wer Bienenkästen auf dem Balkon aufstellen will, muss vorher die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft einholen, auch wenn man selbst Eigentümer ist. Das Gericht stellte klar, dass das Halten von Bienenvölkern die erlaubte Wohnnutzung überschreitet.

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz gilt ein generelles Verbot der Nachteilszufügung. Zwar finden die Regeln des allgemeinen privaten Nachbarrechts im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander keine direkte Anwendung, ihre Wertungen müssen aber berücksichtigt werden. Entscheidend ist, ob sich ein Durchschnittsbürger in der Rolle des Nachbarn durch den Einflug der Insekten verständlicherweise gestört fühlen darf. Dies bejahten die Richter für den Balkonbereich ausdrücklich.

Gewerbeverbot greift nicht bei reinem Hobbyaustausch

Die Eigentümergemeinschaft hatte in dem Verfahren auch versucht, den Betrieb einer Imkerei und die Durchführung von Imkertreffs in der Wohnung generell zu verbieten, da laut Teilungserklärung gewerbliche Tätigkeiten untersagt waren.

In diesem Punkt bekamen die beklagten Wohnungseigentümer jedoch recht. Das Landgericht Köln betonte, dass die Kläger eine tatsächliche kommerzielle Nutzung nicht nachweisen konnten. Das Treffen mit Gleichgesinnten in den eigenen vier Wänden könne ebenso gut der Pflege eines privaten Hobbys dienen. Auch mehrere Bienenkisten auf dem Balkon begründen für sich genommen noch kein Gewerbe.

Entfernt werden musste dagegen ein Schild mit der Aufschrift „Honig aus eigener Imkerei“, welches das Paar an der Außenseite seiner Wohnungstür angebracht hatte. Da sich das Treppenhaus im gemeinschaftlichen Eigentum aller Eigentümer befindet, stellt jede dauerhafte Anbringung von Schildern eine bauliche Veränderung dar. Hierfür wäre ein offizieller Beschluss der Gemeinschaft erforderlich gewesen, der im vorliegenden Fall nicht existierte. Da das Schild zudem nur für Hausbewohner und nicht für Passanten sichtbar war, stellte es laut Gericht ohnehin keinen Beweis für einen Ladenbetrieb dar.

Checkliste für Hobbyimker in Wohngemeinschaften

• Vorab die Rechtslage klären: Vor der Anschaffung von Bienenvölkern sollte unbedingt die Zustimmung der Wohnungseigentumsgemeinschaft oder des Vermieters eingeholt werden.
• Teilungserklärung einsehen: In Eigentumsanlagen regelt dieses Dokument, unter welchen Bedingungen gewerbliche oder teilgewerbliche Tätigkeiten in den Wohnräumen zulässig sind.
• Gemeinschaftseigentum respektieren: Flure, Treppenhäuser und Außenfassaden gehören allen Eigentümern gemeinsam. Das Anbringen von Hinweisschildern oder Werbeplakaten erfordert einen offiziellen Gestattungsbeschluss nach dem Wohnungseigentumsgesetz.
• Haftung als Eigentümer beachten.

Quelle: www.anwaltauskunft.de

BGH: Keine pauschale Verrechnung von Vorteilen durch Mängelbeseitigung

Im konkreten Fall ging es um ein landwirtschaftlich genutztes Fahrsilo, das nach der Abnahme erhebliche Mängel aufwies – insbesondere Rissbildungen und Unebenheiten. Der Besteller klagte auf Kostenvorschuss für die Mängelbeseitigung. Die Vorinstanz hatte den Betrag gemindert, weil durch die Sanierung auch eine technische Verbesserung des Bauwerks einhergehe. Der Bundesgerichtshof stellt nun klar: Ein Abzug „neu für alt“ widerspricht den Regelungen des werkvertraglichen Mängelrechts und kommt bei der Beseitigung von Mängeln grundsätzlich nicht in Betracht.

Praktische Konsequenz: Wer mangelhaft gebaut hat, muss voll zahlen

Für die Praxis heißt das: Unternehmer, die Mängel (auch Jahre nach der Abnahme) beseitigen oder ersetzen müssen, können nicht automatisch einen Vorteilsausgleich geltend machen – etwa mit dem Argument, die Sache sei durch die Reparatur nun langlebiger. Denn das werkvertragliche Mängelrecht unterscheidet grundsätzlich nicht danach, wann ein Mangel erkannt, gerügt oder beseitigt wird.

Nur in wenigen Sonderfällen, etwa soweit im Rahmen der Mangelbeseitigung Kosten anfallen, um die das Werk bei ordnungsgemäßer Herstellung von vornherein teurer gewesen wäre (sog. Sowieso-Kosten), erfolgt weiterhin ein Abzug. Ausdrücklich offengelassen wird vom BGH ein Vorteilsausgleich für den Fall, dass der Auftraggeber die Mängelbeseitigung bewusst spät herbeigeführt und dem Unternehmer deshalb wesentlich höhere Mängelbeseitigungskostenentstehen.

„Wichtige Klarstellung für die Praxis“

Rechtsanwalt Dr. Oliver Koos, Vorsitzender der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein, ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung für die Praxis ein. Die Entscheidung beschränkt den Vorteilsausgleich, der in der Praxis häufig von Unternehmern als Einwand vorgebracht wurde, auf Ausnahmefälle.,

Rechtsanwalt Dr. Koos: „Der Unternehmer schuldet ein mangelfreies Werk – nicht irgendwann, sondern von Anfang an. Wird dieser Anspruch erst verspätet erfüllt, liegt das Risiko grundsätzlich beim Unternehmer.“

Praxistipp für Bauprofis

• Für Auftraggeber: Die Entscheidung stärkt Ihre Rechtsposition. Selbst wenn Mängel erst Jahre später auffallen, bleibt der Anspruch auf vollständige Mängelbeseitigung bestehen – grundsätzlich ohne Abzüge.
• Für Bauunternehmen: Die Mängelbeseitigung bleibt Pflicht. Der Versuch, aus Verzögerungen wirtschaftliche Vorteile zu ziehen, wird vor Gericht künftig kaum noch Erfolg haben.
• Für Planer: Auch bei Planungsmängeln, die zu baulichen Fehlern führen, ist der vollständige Ersatz geschuldet. Der Argumentationsspielraum wird enger, Haftungsrisiken steigen.

Das Urteil des BGH sorgt für mehr Klarheit in der Praxis und reduziert den Streitstoff im ohnehin komplexen Mängelmanagement. Wer professionell baut, sollte jetzt seine internen Abläufe, Vertragsmuster und Argumentationslinien überprüfen, denn die Spielräume für „Rabatt auf Reparaturkosten“ sind deutlich kleiner geworden.

Weitere Informationen finden Sie bei der ARGE Baurecht.

Hat der Vermieter Ansprüche aus Betriebskosten und Schadensersatz, muss er den darüberhinausgehenden Teil der Mietkaution bei Auszahlung ausbezahlen. Außerdem muss er darüber informieren, wie er die Kaution zinsbringend angelegt hat. So entschied das Amtsgericht Rheine. Und im Podcast des Rechtsportals anwaltauskunft.de erklärt Rechtsanwalt Swen Walentowski, was sich hinter dem Wörtchen „besenrein“ verbirgt.

Demnach kann eine Wohneigentümergemeinschaft, die nach der Regulierung eines Wasserschadens durch die Gebäudeversicherung eine Ausgleichszahlung zur Fortsetzung des Versicherungsverhältnisses leistet, diese Kosten nicht von dem Eigentümer ersetzt verlangen, in dessen Bereich der Schaden ursprünglich entstanden ist.

Gebäudeversicherung fordert Ausgleich – Wohneigentümergemeinschaft will Geld zurück

Ein klassischer Fall: In einer Eigentumswohnung in Hamburg führen beauftragte Handwerker Abrissarbeiten durch – unsachgemäß, wie sich zeigt. Ein Wasserschaden entsteht, der die Bausubstanz des gesamten Hauses betrifft. Die Gebäudeversicherung übernimmt zunächst den Schaden. Doch nach der Regulierung verlangt sie von der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Ausgleichszahlung, offenbar um das Vertragsverhältnis fortzusetzen.

Die Gemeinschaft zahlt und möchte sich anschließend bei den Eigentümern der betroffenen Wohnung schadlos halten. Deren Handwerker hätten schließlich den Schaden verursacht. Zudem hätten sie nicht aktiv zur Regressaufklärung beigetragen und der Versicherung keine Unterlagen übermittelt, so der Vorwurf.

Mitversicherung bedeutet auch: Kein individueller Regress

Mit seiner Entscheidung stellt sich das LG Hamburg klar auf die Seite der beklagten Eigentümer. Eine Haftung scheide selbst dann aus, wenn ein Handwerker im Bereich des Sondereigentums einen Schaden am Gemeinschaftseigentum verursacht habe. Besteht eine Gebäudeversicherung, muss diese vorrangig in Anspruch genommen werden. Dies entspreche dem Sinn und Zweck der kollektiven Absicherung durch das Hausgeld.

Entscheidend sei zudem, dass die Versicherung keinen Regressanspruch verfolgt habe und sich nicht auf eine Obliegenheitsverletzung wegen fehlender Unterlagen berufen habe. Die Ausgleichszahlung sei laut Gericht eine freiwillige Entscheidung der Gemeinschaft gewesen. Wer freiwillig zahlt, kann nicht im Nachhinein andere Eigentümer in Regress nehmen.

Es gibt Pflichten, aber keine Umkehr der Beweislast

Die Entscheidung erinnert daran, dass Wohnungseigentümer zwar bei der Regulierung von Versicherungsschäden mitwirken müssen, daraus aber keine Beweislastumkehr oder automatische Haftung erwächst. Die Gemeinschaft muss ihre Ansprüche genau begründen – vor allem, wenn sie eine freiwillige Zahlung an den Versicherer rückwirkend rechtfertigen will.

Fazit: Ausgleichszahlung ist Gemeinschaftssache

Wer in einer WEG lebt, trägt viele Entscheidungen mit – auch finanzielle. Die Hamburger Richter zeigen: Wenn alle von der Gebäudeversicherung profitieren, müssen auch alle etwaige Zusatzkosten tragen. Ein Rückgriff auf einzelne Eigentümer ist nur unter engen Voraussetzungen möglich.

Checkliste: Was tun bei einem Wasserschaden in der Wohneigentümergemeinschaft?

Hier ist eine kurze Checkliste mit Dingen, die Sie als Wohnungseigentümergemeinschaft oder als einzelner Eigentümer im Falle eines Wasserschadens beachten sollten:

• Schaden sofort melden: Informieren Sie umgehend die Hausverwaltung und die Gebäudeversicherung.
• Schadensursache dokumentieren: Halten Sie den Schaden mit Fotos oder Videos fest und versuchen Sie, die Ursache zu identifizieren.
• Kooperation ist entscheidend: Wenn der Schaden in Ihrem Sondereigentum seinen Ursprung hat, kooperieren Sie vollumfänglich mit der Hausverwaltung und dem Versicherer bei der Schadensaufklärung.
• Auskunftspflichten beachten: Erteilen Sie alle notwendigen Auskünfte und stellen Sie relevante Unterlagen (z. B. zu beauftragten Handwerkern) zur Verfügung.
• Versicherungsbedingungen prüfen: Machen Sie sich mit den Bedingungen Ihrer Gebäudeversicherung vertraut, insbesondere bezüglich Obliegenheiten und Regressregelungen.
• Kosten der Gemeinschaft: Seien Sie sich bewusst, dass „Ausgleichszahlungen“ an den Versicherer zur Fortsetzung des Versicherungsverhältnisses in der Regel von der gesamten WEG zu tragen sind, sofern keine besonderen Umstände vorliegen, die eine ausnahmsweise Haftung des Sondereigentümers rechtfertigen.
• Rechtlichen Rat einholen: Bei Unsicherheiten oder komplexen Fällen empfiehlt sich stets die Konsultation eines auf Immobilien- und Versicherungsrecht spezialisierten Anwalts oder einer Anwältin.

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So entschied das Amtsgericht Rheine am 12. Juni 2025 (AZ: 10 C 78/24), wie das Rechtsportal anwaltauskunft.de mitteilt.

Mietkaution wegen Schäden und Nebenkosten zurückbehalten

Die Mieterin hatte im Oktober 2020 eine Wohnung gemietet und vor Einzug eine Kaution in Höhe von 1.350 Euro hinterlegt. Nach ihrem Auszug im August 2023 forderte sie diese zurück. Der Vermieter verweigerte die Auszahlung und verwies auf angebliche Mängel: Verschmutzte Fenster, Kalkablagerungen im Bad, ein vernachlässigter Garten sowie diverse kleinere Beschädigungen seien erst aufwendig zu beseitigen gewesen.

Zusätzlich erklärte der Vermieter die Aufrechnung mit zwei offenen Nachzahlungen aus den Betriebskostenabrechnungen 2022 und 2023.

Gericht erkennt Mängel teilweise an – aber nicht alle

Das Amtsgericht führte eine umfangreiche Beweisaufnahme durch, einschließlich Zeugenvernehmungen und Sachverständigengutachten. Es bestätigte, dass die Wohnung nach dem Auszug nicht ausreichend gereinigt worden war. Die Kosten für die erforderlichen Reinigungsarbeiten im Innen- und Außenbereich wurden mit insgesamt 447,50 € anerkannt. Auch kleinere Schäden, beispielsweise an einer Steckdose oder der Duschwand, führten zu berechtigten Abzügen.

Allerdings lehnte das Gericht viele andere Positionen des Vermieters ab. So seien beispielsweise Kratzer an alten Türen, Abplatzungen an Fliesen oder eine durch Kalk verstopfte Whirlpooldüse keine ersatzpflichtigen Schäden, sondern übliche Abnutzungserscheinungen.

Nur anteilige Kaution zurück – aber Anspruch auf Zinsen und Nachweis

Insgesamt erkannte das Gericht einen Gegenanspruch des Vermieters in Höhe von 1.045,18 Euro an, inklusive der Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung. Nach Verrechnung mit der Kaution verblieb ein Rückzahlungsanspruch in Höhe von 304,82 Euro für die Mieterin.

Zusätzlich verurteilte das Gericht den Vermieter, Auskunft über die Anlage und Verzinsung der Kaution zu erteilen – ein gesetzlicher Anspruch nach § 551 Abs. 2 BGB. Denn die Kaution ist sicher und verzinslich zu hinterlegen und der Mieter darf darüber Klarheit verlangen.

Fazit: Rückzahlung ja, aber erst nach genauer Prüfung

Wer eine Wohnung zurückgibt, muss mit einer gewissen „Endabrechnung“ rechnen. Vermieter dürfen berechtigte Ansprüche geltend machen, diese müssen sie jedoch konkret belegen. Mieter wiederum sollten die Wohnung in einem ordentlichen Zustand übergeben und frühzeitig auf eine schriftliche Kautionsabrechnung bestehen.

Checkliste für die Wohnungsübergabe

• Zustand der Wohnung:
  „Besenrein“ bedeutet nicht „blitzsauber“. Wenn die Wohnung jedoch über längere Zeit nicht ordentlich gereinigt wurde und tief sitzender Schmutz vorhanden ist, kann der Vermieter eine professionelle Reinigung in Auftrag geben und die Kosten in Rechnung stellen.
• Normale Abnutzung vs. Schaden:
  Mieter haften nicht für normale Gebrauchsspuren, die sich im Laufe der Zeit ergeben (z. B. geringfügige Kratzer auf dem Boden oder vergilbte Tapeten). Für Schäden, die durch unsachgemäßen Gebrauch entstanden sind, können sie jedoch haftbar gemacht werden.
• Protokoll führen:
  Führen Sie ein detailliertes Übergabeprotokoll, das von beiden Parteien unterschrieben wird. Halten Sie darin alle Mängel und den Zustand der Wohnung genau fest. Fotos und Videos können hierbei sehr hilfreich sein.
• Dokumentation:
  Schäden sollten schon beim Einzug dokumentiert werden.
• Mängelbeseitigung:
  Fordern Sie als Mieter den Vermieter frühzeitig und schriftlich auf, eine Mängelliste zu erstellen. Geben Sie an, welche Mängel Sie zu verantworten haben und welche nicht.
• Kaution und Zinsen:
  Vermieter sind gesetzlich verpflichtet, die Mietkaution getrennt von ihrem Vermögen und zu einem marktüblichen Zinssatz anzulegen. Bei Auszug müssen die Zinsen ausgewiesen und an den Mieter ausgezahlt werden.
• Rechtliche Hilfe:
  Bei Unklarheiten sollten Sie rechtzeitig eine Anwältin oder einen Anwalt konsultieren.

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Das Amtsgericht München hat nun entschieden: Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat das letzte Wort. Wenn die WEG beschließt, dass die Kästen nur nach innen aufgehängt werden dürfen, dann müssen sich alle daran halten. Die Klägerin, die auf ihrem Balkon die Blumenkästen bisher immer an der Außenseite hatte, wollte dies nicht hinnehmen – und scheiterte vor Gericht.

Rechtsanwalt Swen Walentowski im Podcast der Deutschen Anwaltauskunft dazu mit den Einzelheiten.

Am 28. November 2024 (AZ: 191 C 12116/24) entschied das Amtsgericht München, dass die unterlassene Reinigung einer gemieteten Photovoltaik-Anlage (PV-Anlage) keine außerordentliche Kündigung des Mietvertrags rechtfertigt. Der Fall betraf Hauseigentümer, die 2017 eine PV-Anlage für ihr Dach gemietet hatten, mit einer Vertragslaufzeit von 20 Jahren und einem Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts, wie das Rechtsportal anwaltauskunft.de mitteilt.

PV-Anlage: Kein Mangel trotz Verschmutzung

Zwei Hauseigentümer aus Franken hatten 2017 eine Photovoltaik-Anlage mit einer Leistung von 5,13 kWp für ihr Dach angemietet. Der Mietvertrag lief über 20 Jahre, eine ordentliche Kündigung war ausgeschlossen. Im Vertrag wurde vereinbart, dass Wartungen alle vier Jahre erfolgen sollen. Eine Reinigungsverpflichtung der Vermieterin war darin nicht ausdrücklich geregelt.

Im Jahr 2023 forderten die Eigentümer die Vermieterin zur Reinigung der Solarpaneele auf. Sie sahen durch die zunehmende Verschmutzung eine Beeinträchtigung der Leistung. Da keine Reinigung erfolgte, kündigten sie im Januar 2024 außerordentlich und verlangten den Rückbau der Anlage. Die Vermieterin klagte hingegen im Wege der Widerklage auf Zahlung offener Mieten in Höhe von 571 Euro.

Urteil: funktionierende Anlage – kein Kündigungsgrund!

• Das Amtsgericht München stellte klar, dass die Kündigung unwirksam ist. Zwar sei es möglich, dass den Klägern im Beratungsgespräch eine regelmäßige Reinigung zugesagt wurde, dies stelle jedoch keine vertragliche Vereinbarung dar, sondern allenfalls eine falsche Information durch den Vertrieb. Eine solche Aussage ist der Beklagten zwar haftungsrechtlich zuzurechnen, rechtfertigt aber keinen Rücktritt vom Vertrag.
• Das Gericht stellte außerdem fest, dass eine Verschmutzung der Paneele an sich keinen Sachmangel begründet, solange die Anlage die vertraglich erwartete Leistung erbringt. Es war unstreitig, dass die tatsächliche Stromerzeugung der prognostizierten Leistung entsprach. Eine bloß optische Beeinträchtigung durch Verschmutzung stellt keinen Mangel der Mietsache dar.
• Reinigung: Auch wenn das Gericht zugunsten der Kläger annahm, dass ihnen bei der Erläuterung des Vertrages erklärt wurde, der Beklagte werde die Solarpaneele regelmäßig reinigen, stellte dies keine rechtsgeschäftliche Vereinbarung dar. Es handelte sich vielmehr um eine unzutreffende Aussage über den Vertragsinhalt oder die unterlassene Weitergabe dieses Wunsches der Kläger an den Beklagten.
• Keine Kausalität für den Vertragsabschluss: Selbst eine zutreffende Aussage über die Reinigung hätte laut Gericht den Mietvertrag nicht verhindert. Der mit der Reinigung verbundene wirtschaftliche Vorteil für die Mieter sei minimal gewesen und die Mieter hätten nicht dargelegt, dass ihnen die Reinigung besonders wichtig war und dies ein wesentlicher Gesichtspunkt für den Vertragsschluss war.

Fazit: Kein Rückbau, aber offene Miete zu zahlen

Mit ihrer Klage auf Rückbau blieben die Kläger erfolglos. Stattdessen müssen sie die rückständige Miete nachzahlen. Die Entscheidung des Amtsgerichts München ist rechtskräftig und gibt Vermietern von Photovoltaik-Anlagen Rückenwind: Eine unterlassene Reinigung der Solarpaneele allein reicht nicht für eine außerordentliche Kündigung aus.

Checkliste: Rechte und Pflichten bei gemieteten Photovoltaik-Anlagen

• Vertrag prüfen: Was genau steht zur Reinigung und Wartung im Mietvertrag?
• Leistungsdaten beobachten: Nur bei tatsächlicher Leistungsminderung liegt ggf. ein Mangel vor.
• Mündliche Zusagen dokumentieren: Aussagen von Vertriebsmitarbeitern können haftungsrechtlich relevant sein, gelten aber nicht automatisch als Vertragsbestandteil. Deshalb ist es wichtig, Absprachen schriftlich festzuhalten.
• Fristsetzung zur Mangelbeseitigung: Vor einer Kündigung sollte stets eine angemessene Frist gesetzt werden.
• Außerordentliche Kündigung nur bei erheblichem Mangel: Eine bloße Verschmutzung ohne Leistungsabfall reicht in der Regel nicht aus.

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Das musste ein Grundstückseigentümer in Rheinland-Pfalz erfahren, der zwei Minischweine in seinem Garten hielt. Ein Urteil des Oberverwaltungsgerichts Koblenz (OVG) hat dem klare Grenzen gezogen.

Das Gericht hat am 5. Februar 2025 (AZ: 8 A 11067/24.OVG) entschieden, dass das Halten und Züchten von sogenannten Minipigs in einem allgemeinen Wohngebiet unzulässig ist.

Minischweine im Wohngebiet – Eigentümer wehrt sich gegen behördliche Verfügung

In einem von Einfamilienhäusern umgebenen allgemeinen Wohngebiet hielt ein Eigentümer zwei Minischweine, ohne dafür eine Baugenehmigung eingeholt zu haben.

Laut Baugesetzbuch (BauGB) sind allgemeine Wohngebiete vorwiegend dem Wohnen vorbehalten. Die zuständige Baugenehmigungsbehörde wurde auf die tierischen Bewohner aufmerksam und verbot die Haltung. Die Begründung: Die Schweinehaltung sei mit der typischen Nutzung eines Wohngebiets unvereinbar.

Der Eigentümer wehrte sich mit der Argumentation, Minischweine seien anders zu behandeln als „normale“ Schweine und eher mit Hunden als mit Hobbytieren vergleichbar.

Doch weder die erste Instanz noch das OVG Koblenz folgten dieser Argumentation.

Das Urteil des OVG Koblenz: Keine „Wohnakzessorietät“ für Minipigs

Das OVG Koblenz bestätigte die Nutzungsuntersagung. Entscheidend für die Richter war die „Wohnakzessorietät“. Das bedeutet, dass die Tierhaltung in einem allgemeinen Wohngebiet nur dann zulässig ist, wenn sie eine untergeordnete Nebenanlage zur eigentlichen Wohnnutzung darstellt.

Warum Minischweine nicht in ein Wohngebiet passen:

• Größe und Gewicht: Obwohl sie „Mini“ im Namen tragen, erreichen Minischweine ausgewachsen ein Gewicht von 65 bis 150 kg. Damit sind sie deutlich größer als typische Haustiere wie Hunde, Katzen oder Kaninchen.
• Geräusche und Gerüche: Auch von Minischweinen, die das ganze Jahr über im Freien gehalten werden, gehen ungefilterte Geräusche und Gerüche aus. Diese sind nicht mit denen von üblicherweise in Wohngebieten gehaltenen Haustieren vergleichbar und können zu Belästigungen für die Nachbarschaft führen.
• Spezielle Auflagen: Die Haltung von Minischweinen unterliegt nicht nur den Tierschutz-Nutztierhaltungsverordnungen, sondern auch den tierseuchenrechtlichen Vorgaben. Diese spezifischen Anforderungen unterstreichen den Unterschied zur reinen Haustierhaltung.
• Typische Nutzung: Esel, Ziegen und Schweine sind in Wohngebieten eher nicht zu erwarten, da ihre Haltung nicht als „Freizeitbetätigung“ im Rahmen der Wohnnutzung angesehen wird. Bauplanungsrechtlich wird daher kein Unterschied zwischen Mini-, Haus- oder Hängebauchschweinen gemacht.

Praxishinweis für Tierhalter:

Die Entscheidung des OVG Koblenz unterstreicht, dass bei der Frage der Gebietsverträglichkeit von Tierhaltungen immer die konkreten örtlichen Verhältnisse und die Eigenart des Baugebiets maßgeblich sind. Schablonenartige Lösungen gibt es nicht.

Checkliste für Tierhaltung in Wohngebieten:

• Informieren Sie sich über die Baugebietsart: Erkundigen Sie sich, ob sich Ihr Grundstück in einem allgemeinen Wohngebiet, einem Mischgebiet oder einem anderen Gebiet befindet. Die Vorschriften der Baunutzungsverordnung (BauNVO) sind hier maßgeblich.
• Prüfen Sie die Gebietstypik: Entspricht die Tierhaltung der üblichen Nutzung und dem Charakter des Wohngebiets?
• Achten Sie auf Immissionen: Können von der Tierhaltung Geräusche, Gerüche oder andere Beeinträchtigungen für die Nachbarschaft ausgehen?
• Beachten Sie die Größe der Tiere: Auch wenn Tiere als „Mini“ bezeichnet werden, kann ihre ausgewachsene Größe entscheidend sein.
• Prüfen Sie außerdem, ob für die gewünschte Tierart spezielle tierschutzrechtliche oder tierseuchenrechtliche Vorgaben existieren.
• Im Zweifel sollten Sie vor der Anschaffung eines außergewöhnlichen Tieres mit der zuständigen Baubehörde und dem Veterinäramt klären, ob die Haltung zulässig ist.
• Ausnahmen beachten: Nur in sehr speziellen Fällen, wie übermäßig großen Grundstücken in Randlage zum Außenbereich, könnte eine Nutztierhaltung ausnahmsweise zulässig sein.

Hühnerhaltung in Wohngebieten

„Anders könnte dies bei Hühnern sein“, erläutert Swen Walentowski, Sprecher der Anwaltauskunft. Aber auch hier kommt es auf den Einzelfall an. Kriterien sind die Anzahl der Tiere (fünf bis zehn), die Anwesenheit eines Hahns, die artgerechte Haltung und die Nichtverfolgung gewerblicher Zwecke.

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Das Gericht hat am 23. September 2024 (AZ: 4 U 31/24) klargestellt, dass ein Untermieter, der nach Beendigung des Hauptmietvertrags die Herausgabe der Mietsache verweigert, vollumfänglich schadensersatzpflichtig sein kann. Dies gilt laut dem Rechtsportal anwaltauskunft.de auch dann, wenn sich das Untermietverhältnis nur auf eine Teilfläche bezieht.

Untermieter verweigert Räumung nach fristloser Kündigung des Hauptmieters

Ein Hauptmieter hat eine große Gewerbefläche angemietet und diese teilweise an einen Untermieter weitervermietet. Die Gesamtmiete für die Fläche beträgt 7.900 Euro pro Monat, der Untermieter zahlt für seinen Teil 2.500 Euro. Wegen Zahlungsrückstands wurde das Hauptmietverhältnis fristlos gekündigt. Der Hauptvermieter fordert den Untermieter auf, die von ihm genutzte Teilfläche zu räumen. Doch der Untermieter weigert sich. Der Hauptvermieter argumentiert, dass er die Gesamtfläche nur einheitlich weitervermieten könne, und fordert daher eine Entschädigung in Höhe der gesamten Miete für die Zeit, in der die Fläche nicht genutzt werden könne.

Das Landgericht hat diese Forderung bereits bestätigt und das Oberlandesgericht Hamburg schloss sich dieser Ansicht an.

Das Urteil lautet: Der Untermieter haftet für die Gesamtmiete

Das Oberlandesgericht Hamburg entschied, dass der Untermieter zum vollen Schadensersatz verpflichtet ist.

Die Begründung: Sobald sich der Untermieter nach einer Herausgabeaufforderung in Verzug befindet, schuldet er dem Hauptvermieter die durch die nicht einheitliche Nutzung der Mietsache entgangenen Einnahmen.

Warum die Haftung nicht auf die Untermiete beschränkt ist:

Der entscheidende Punkt ist, dass der Ersatzanspruch des Hauptvermieters nicht auf die vom Untermieter genutzte Teilfläche begrenzt ist. Er erstreckt sich vielmehr auf das gesamte Mietobjekt, sobald die vorenthaltene Teilfläche eine Weitervermietung der gesamten Fläche verhindert und eine Vermietung der übrigen Fläche ohne die Teilfläche nicht möglich ist. Dies kann insbesondere der Fall sein, wenn die Mietsache – sei es eine Gewerbefläche oder eine Wohnung – aufgrund ihres Zuschnitts oder der Marktgegebenheiten nur einheitlich nutzbar ist. Das finanzielle Risiko für den Untermieter ist somit keineswegs auf seine eigene Untermiete begrenzt.

Wichtige Aspekte des Urteils:

• Verzug: Die Schadensersatzpflicht tritt ein, sobald sich der Untermieter nach Aufforderung zur Herausgabe in Verzug befindet.
• Bemessung des Ersatzanspruchs: Der Ersatzanspruch bemisst sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete.
• Umfang des Schadensersatzes: Der Anspruch umfasst auch Betriebskostenvorauszahlungen, falls noch nicht darüber abgerechnet werden kann.

Praxishinweis für Untermieter:

Die Entscheidung des OLG Hamburg verdeutlicht, dass die Verweigerung der Räumung nach Beendigung des Hauptmietvertrags gravierende finanzielle Folgen für Untermieter haben kann. Bevor Sie als Untermieter die Herausgabe einer Mietsache verweigern, sollten Sie sich dessen bewusst sein, dass Sie unter Umständen für den gesamten Nutzungsausfall des Hauptmieters haften müssen.

Checkliste für Untermieter bei Beendigung des Hauptmietvertrags:

• Kündigung des Hauptmietvertrags: Informieren Sie sich umgehend über die Gründe und die Wirksamkeit der Kündigung.
• Reagieren Sie umgehend auf eine Herausgabeaufforderung des Hauptvermieters oder Hauptmieters.
• Nutzbarkeit der Gesamtfläche: Klären Sie, ob die Mietsache (z. B. Wohnung oder Gewerbefläche) vom Hauptvermieter nur einheitlich nutzbar ist.
• Holen Sie frühzeitig Rechtsberatung ein, wenn Sie unsicher sind, ob Sie räumen müssen oder welche Risiken bestehen.
• Vermeidung von Verzug: Treffen Sie Maßnahmen, um sich nicht in Verzug zu begeben, falls eine Räumungspflicht besteht.
• Seien Sie sich bewusst, dass das finanzielle Risiko im Falle einer unberechtigten Räumungsverweigerung weit über Ihre eigene Untermiete hinausgehen kann.

Die Bauaufsichtsbehörde hatte den Plan ohne Zustimmung aller Miteigentümer genehmigt, obwohl die Abstandsflächen in eine angrenzende „private Grünfläche als Gemeinschaftsanlage“ hineinreichten. Dies ist nach Ansicht des OVG unzulässig. Die Vorschriften der nordrhein-westfälischen Bauordnung seien verletzt worden, erklärt das Rechtsportal anwaltauskunft.de.

Was war passiert? Streit um einen gemeinsamen Garten

Die betroffenen Grundstücke gehören zwei Nachbarn und sind jeweils mit einem Einfamilienhaus bebaut. Zwischen den Häusern liegt eine unbebaute Grünfläche, die laut Bebauungsplan ausdrücklich als „private Grünfläche“ ausgewiesen ist und nicht bebaut werden darf. Beide Nachbarn sind Miteigentümer dieses Grundstücks.

Die Bauaufsichtsbehörde genehmigte den Beklagten einen Hausanbau, bei dem die Abstandsfläche teilweise in die Mitte dieser gemeinsamen Fläche hineinragte. Begründung: Die Fläche sei faktisch, wie eine öffentliche Grünfläche zu behandeln – der Nachbar könne schließlich auch „genauso bauen“. Die Kläger waren damit nicht einverstanden und klagten.

Warum das Gericht die Baugenehmigung für rechtswidrig hält

Das OVG Münster stellte sich auf die Seite der Kläger. Eine private Grünfläche könne nicht mit einer öffentlichen Verkehrs- oder Parkfläche gleichgesetzt werden. Anders als bei öffentlichen Flächen sei bei privaten Grünflächen die dauerhafte Nichtbebauung nicht gesichert – sie könnten veräußert oder umgenutzt werden. Auch sei keine Baulast eingetragen, die die Fläche dauerhaft als Abstandsfläche festschreibe.

Eine Abweichung von den Abstandsflächenvorschriften (§ 6 BauO NRW) wäre nur möglich gewesen, wenn neben einem besonderen Interesse des Bauherrn auch die Vereinbarkeit mit den öffentlichen Belangen – wie ausreichende Belüftung, Belichtung und Brandschutz – nachgewiesen worden wäre. Daran fehlte es hier.

Rechtsverletzung durch ungenehmigte Nutzung

Das Gericht betonte, dass die Kläger als Miteigentümer der Grünfläche in ihren Rechten verletzt worden seien – ihre Zustimmung sei zwingend erforderlich gewesen. Sie könnten sich auch nicht darauf berufen, dass das Bauvorhaben ohnehin nur geringfügig gegen das Abstandsflächenrecht verstoße. Die Unterschreitung um 1,5 Meter – also um 50 Prozent – sei erheblich und mit den öffentlichen Belangen nicht vereinbar.

Was bedeutet das Urteil für Bauherren und Nachbarn?

Die Entscheidung des OVG Münster schafft Klarheit in einer typischen Nachbarschaftsfrage: Private Gemeinschaftsflächen dürfen nicht ohne weiteres als Abstandsflächen „mitgenutzt“ werden – auch wenn sie unbebaut sind. Wer ohne Zustimmung des Miteigentümers baut, riskiert den Verlust der Genehmigung.

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„Wer heute ein Haus bauen will, muss nicht nur an Bodenplatten und Dachziegel denken, sondern auch an das, was sich im Baugrund verbergen könnte“, warnt Dr. Florian Englert, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein (ARGE Baurecht). „Kampfmittel sind kein Randthema mehr. Sie können den Bau verzögern, verteuern oder im schlimmsten Fall Menschenleben gefährden.“

Pflicht zur Sorgfalt liegt beim Bauherrn

Was viele private Bauherren nicht wissen: Sie sind für die Kampfmittelfreiheit ihres Grundstücks selbst verantwortlich. Das gilt unabhängig davon, ob sie mit einem Architekten oder Bauträger bauen. Grundlage ist die landesrechtliche Pflicht zur gefahrlosen Ausführung von Bauvorhaben, etwa gemäß § 3 der Musterbauordnung (MBO), der in allen Landesbauordnungen ähnlich geregelt ist.

„Die rechtliche Lage ist eindeutig: Wer baut, muss sicherstellen, dass keine Gefahren für Menschen oder Sachen entstehen“, so Dr. Englert. In Gebieten mit Kampfmittelverdacht fordern die Bauaufsichtsbehörden deshalb häufig bereits vor Genehmigung eine Freigabe durch die zuständige Kampfmittelräumstelle.

Besonders betroffen sind:

• ehemalige Industrie- und Bahngelände
• frühere militärische Nutzungen
• stadtnahes Bauland in Großstädten
• Gebiete, die im Zweiten Weltkrieg Luftangriffen ausgesetzt waren

In Köln, Berlin, Hannover, Frankfurt oder Hamburg sind weite Teile des Stadtgebiets als Verdachtsflächen kartiert. Selbst in Neubaugebieten auf ehemaligen Ackerflächen ist Vorsicht geboten, denn viele Flächen wurden nach dem Krieg ohne Untersuchung bebaut.

Was private Bauherren jetzt tun sollten

Die ARGE Baurecht rät privaten Bauherren dringend, bereits bei der Grundstücksauswahl auf Hinweise für eine mögliche Kampfmittelbelastung zu achten, etwa im Altlastenkataster, im Baugrundgutachten oder durch historische Recherchen. Darüber hinaus empfiehlt sich:

• Luftbildauswertung durch Fachfirmen: ab ca. 400 Euro
• Sondierung des Baugrunds bei Verdacht: mehrere Tausend Euro möglich
• Vertragliche Regelung bei Bauträgern: Wer trägt das Risiko? Wer die Kosten?

Vermeintliche Sparmaßnahme wird schnell teuer

„Es ist ein Trugschluss, zu glauben, man könne sich die Kampfmittelprüfung sparen, um Kosten zu senken“, sagt Dr. Englert. „Kommt es zum Fund, steht nicht nur die Baustelle still. Es drohen auch Rückbau, Bußgeld- und/oder Strafverfahren oder Regressforderungen, wenn Menschen oder Nachbargrundstücke gefährdet wurden.“

Zudem schließen viele Versicherungen Schäden durch Kampfmittel bewusst aus. Ein fundierter Prüfbericht zur Kampfmittelfreiheit kann dagegen auch für die Baufinanzierung wichtig sein. Manche Banken verlangen ihn als Nachweis. Die ordnungsgemäße Kampfmittelfreigabe muss schriftlich dokumentiert und allen Baubeteiligten vorgelegt werden. Sie muss sich konkret auf die geplanten Bauarbeiten (Flächen, Tiefen, Verfahren) beziehen. Die Kosten für die Untersuchung trägt in der Regel der Bauherr, während die Beseitigung meist von der öffentlichen Hand übernommen wird.

Sicherheit vor Schnelligkeit

Die ARGE Baurecht rät privaten Bauherren, das Thema nicht auf die leichte Schulter zu nehmen. Die Kosten für eine Prüfung sind im Verhältnis zur Bauinvestition gering, das Sicherheitsrisiko dagegen erheblich.

„Wer ein Haus baut, muss den Boden unter den Füßen rechtlich kennen. Kampfmittel auf dem Grundstück sind kein historisches Problem, sie sind hochaktuell, wie der jüngst Fall in Köln zeigt. Sicherheit beginnt mit Aufklärung und professioneller Prüfung“, betont Dr. Florian Englert.

Pressefoto: adobe/ARGE Baurecht

Rechtsanwalt Swen Walentowski von der Deutschen Anwaltauskunft dazu im Podcast.

Mieterhöhungen, die über die Mietspiegelanpassung hinausgehen, sind in der Regel unzulässig. Auch die seit Erstellung des Mietspiegels gestiegene Inflation rechtfertigt keinen sogenannten „Stichtagszuschlag“. Das Rechtsportal anwaltauskunft.de informiert über eine Entscheidung des Landgerichts München I vom 17. Juli 2024 (AZ: 14 S 3692/24). Die Entscheidung stellt klar, dass Vermieter keine zusätzlichen Erhöhungen aufgrund eines gestiegenen Verbraucherpreisindexes durchsetzen können.

Mieterhöhung wegen Inflation?

Im vorliegenden Fall hatte die Vermieterin argumentiert, dass die hohe Inflation seit der letzten Datenerhebung für den Mietspiegel eine zusätzliche Mieterhöhung rechtfertige.

Sie verlangte daher einen so genannten Stichtagszuschlag, der die Miete über den im Mietspiegel festgelegten Betrag hinaus erhöhen sollte. Sowohl das Amtsgericht München als auch das Landgericht München I wiesen die Klage ab.

Verbraucherpreisindex kein Maßstab für Mieterhöhung

Das Landgericht München I führte aus, dass der Anstieg des Verbraucherpreisindexes, dem ein breiter Warenkorb von rund 700 Güterarten zugrunde liegt, keine tragfähige Grundlage für eine außerordentliche Erhöhung der ortsüblichen Vergleichsmiete darstelle. Ein Anstieg der Nettokaltmieten in Bayern von nur etwas mehr als 3 % reiche nicht aus, um eine außergewöhnliche Erhöhung zu begründen. Zudem betonte das Gericht, dass die Einführung eines solchen Zuschlags die Rechtssicherheit im Mietrecht gefährden und die wichtige Funktion des Mietspiegels untergraben könnte.

Mieterhöhungen nur im Rahmen des Mietspiegels zulässig

Das Urteil zeigt, dass Mieterhöhungen grundsätzlich nur im Rahmen des Mietspiegels zulässig sind. Vermieter sollten sich daher genau überlegen, ob und wie sie Mieterhöhungen über diesen Rahmen hinaus geltend machen wollen, da sie sonst Gefahr laufen, in gerichtliche Auseinandersetzungen verwickelt zu werden.

Die hier dargestellten Informationen dienen lediglich der allgemeinen Information und stellen keine Rechtsberatung dar. Für eine individuelle Rechtsberatung wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt.

Quelle: www.anwaltauskunft.de

Rechnungspositionen, die schon in einer ersten Schlussrechnung hätten auftauchen können, verjähren, wenn sie nicht rechtzeitig geltend gemacht werden. Das hat das Kammergericht Berlin am 12. Dezember 2023 klargestellt (AZ: 21 U 47/22). Die Klägerin hatte nachträglich Nachforderungen aus einem Bauvertrag mit VOB/B-Regelungen geltend gemacht, obwohl die Schlussrechnung längst erteilt und der Vertrag beendet war.

Schlussrechnung am Bau

Ein Nachunternehmer führte im Rahmen eines Bauvertrages nach VOB/B Malerarbeiten aus. Nachdem die Hauptauftraggeberin den Vertrag vorzeitig gekündigt hatte, stellte das Subunternehmen im Jahr 2017 eine Schlussrechnung. Jahre später stellte sie eine weitere Rechnung mit zusätzlichen, damals nicht abgerechneten Leistungen.

Gericht: Ansprüche aus Schlussrechnung verjährt

Das Kammergericht Berlin hat entschieden, dass Forderungen aus Bauverträgen nach der VOB/B klaren Fristen unterliegen. Die erste Schlussrechnung wurde bereits im Jahr 2017 gestellt.

Später geltend gemachte Forderungen sind ausgeschlossen, wenn sie zum Zeitpunkt der ersten Rechnung bekannt waren oder hätten bekannt sein müssen. Nach Ablauf der Verjährungsfrist können solche Ansprüche nicht mehr geltend gemacht werden.

Das Gericht stellte fest, dass die Klägerin trotz Kenntnis der Verjährung erst Jahre später Nachforderungen gestellt hatte. Dies widerspricht den Regelungen der VOB/B zur zeitnahen Abrechnung und Verjährung von Ansprüchen. Die Nachforderungen wurden daher abgewiesen.

Praxistipp: Rechtzeitig abrechnen

Für die Praxis bedeutet dies, dass alle Auftragnehmer darauf achten sollten, sämtliche erbrachten Leistungen und zusätzlichen Positionen rechtzeitig in die Schlussrechnung aufzunehmen. Versäumte Positionen verjähren und können später nicht mehr geltend gemacht werden.

Quelle: www.anwaltauskunft.de

Der Beschluss des VGH München vom 06. Februar 2024 (AZ: 2 CE 24.32) drehte sich um den Anspruch auf bauaufsichtliches Einschreiten in einem Nachbarschaftsstreit. Die Antragsteller hatten sich gegen den Neubau eines Einfamilienhauses auf dem Grundstück ihrer Nachbarn gewandt und waren zunächst vor dem Verwaltungsgericht Augsburg gescheitert. Doch der VGH München gab ihnen Recht, teilt das Rechtsportal anwaltauskunft.de mit.

Abriss einer Doppelhaushälfte

Die Antragsteller und die Beigeladenen waren Nachbarn. Auf ihren Grundstücken befanden sich jeweils zwei aneinander gebaute Wohnhäuser, die im Bebauungsplan als Doppelhäuser in offener Bauweise festgesetzt waren.

Als die einen ihr Wohnhaus abreißen und ein freistehendes Einfamilienhaus errichten wollten, schritten die anderen ein. Sie wehrten sie sich mit einem Antrag auf bauaufsichtliches Einschreiten.

Doppelhaus als Schicksalsgemeinschaft

Das Gericht stellte fest, dass die beiden Doppelhäuser eine „Schicksalsgemeinschaft“ bilden, und gab dem Antrag statt.

Die Festsetzung des Doppelhauses in offener Bauweise sei nachbarschützend, da sie die Baufreiheit der Grundeigentümer wechselseitig erweitere und beschränke. Durch die Möglichkeit des Grenzanbaus werde die bauliche Ausnutzbarkeit der Grundstücke erhöht. Die einseitige Aufhebung der Doppelhausfestsetzung führe dazu, dass diese Vorteile nur noch einem der beiden Nachbarn zugutekämen.

Das Gericht verpflichtete die Bauaufsichtsbehörde, den Bau des freistehenden Einfamilienhauses zu untersagen.

Quelle: www.anwaltauskunft.de

Das Oberlandesgericht (OLG) Köln hat entschieden, dass die Kosten für die Anmietung eines Wohnmobils als Kosten einer hotelmäßigen Unterbringung zu erstatten sind. Dies gilt insbesondere dann, wenn die versicherte Wohnung infolge eines Versicherungsfalles unbewohnbar ist und dem Versicherungsnehmer auch die Beschränkung auf einen bewohnbaren Teil der Wohnung nicht zumutbar ist.

Wohnmobil als Hotelersatz?

Die Kläger hatten eine Hausratversicherung abgeschlossen. Durch einen Wasserschaden in ihrer Wohnung wurde diese unbewohnbar. Daraufhin mieteten sie für ein Jahr ein Wohnmobil.

Die Beklagte weigerte sich jedoch, die Mietkosten für das Wohnmobil zu erstatten. Sie argumentierte, dass den Klägern billigere Übernachtungsmöglichkeiten wie ein Hotel oder eine Wohnung zur Verfügung gestanden hätten.

Schadenminderungspflicht bei der Hausratversicherung

Das Oberlandesgericht Köln entschied, dass die Kosten für ein Wohnmobil als hotelähnliche Unterkunft angesehen werden können. In der Entscheidung wird betont, dass der Versicherungsnehmer bei der Wahl der Ersatzunterkunft frei ist und persönliche Bedürfnisse berücksichtigt werden dürfen.

Entscheidend sei, dass das Wohnmobil üblicherweise wechselnde Besatzungen oder Gäste habe und der Versicherungsnehmer sich bei der Wahl der Unterkunft grundsätzlich von seinen persönlichen Bedürfnissen und privaten Befindlichkeiten leiten lassen dürfe.

Konsequenzen für die Praxis:

Das Urteil des OLG Köln klärt die Auslegung des Begriffs „Hotelkosten“ in der Hausratversicherung und ermöglicht möglicherweise eine erweiterte Handhabung von Ersatzunterkünften im Schadensfall. Es wird jedoch darauf hingewiesen, dass in ähnlichen Fällen in Zukunft ein besonderes Augenmerk darauf zu richten ist, ob das Wohnmobil ausschließlich als Wohnraumersatz oder auch zu Reisezwecken genutzt wurde.

Quelle: www.anwaltauskunft.de