Hat der Vermieter Ansprüche aus Betriebskosten und Schadensersatz, muss er den darüberhinausgehenden Teil der Mietkaution bei Auszahlung ausbezahlen. Außerdem muss er darüber informieren, wie er die Kaution zinsbringend angelegt hat. So entschied das Amtsgericht Rheine. Und im Podcast des Rechtsportals anwaltauskunft.de erklärt Rechtsanwalt Swen Walentowski, was sich hinter dem Wörtchen „besenrein“ verbirgt.

Mietkaution wegen Schäden und Nebenkosten zurückbehalten

Die Mieterin hatte im Oktober 2020 eine Wohnung gemietet und vor Einzug eine Kaution in Höhe von 1.350 Euro hinterlegt. Nach ihrem Auszug im August 2023 forderte sie diese zurück. Der Vermieter verweigerte die Auszahlung und verwies auf angebliche Mängel: Verschmutzte Fenster, Kalkablagerungen im Bad, ein vernachlässigter Garten sowie diverse kleinere Beschädigungen seien erst aufwändig zu beseitigen gewesen.

Zusätzlich erklärte der Vermieter die Aufrechnung mit zwei offenen Nachzahlungen aus den Betriebskostenabrechnungen 2022 und 2023.

Gericht erkennt Mängel teilweise an – aber nicht alle

Das Amtsgericht führte eine umfangreiche Beweisaufnahme durch, einschließlich Zeugenvernehmungen und Sachverständigengutachten. Es bestätigte, dass die Wohnung nach dem Auszug nicht ausreichend gereinigt worden war. Die Kosten für die erforderlichen Reinigungsarbeiten im Innen- und Außenbereich wurden mit insgesamt 447,50 € anerkannt. Auch kleinere Schäden, beispielsweise an einer Steckdose oder der Duschwand, führten zu berechtigten Abzügen.

Allerdings lehnte das Gericht viele andere Positionen des Vermieters ab. So seien beispielsweise Kratzer an alten Türen, Abplatzungen an Fliesen oder eine durch Kalk verstopfte Whirlpooldüse keine ersatzpflichtigen Schäden, sondern übliche Abnutzungserscheinungen.

Nur anteilige Kaution zurück – aber Anspruch auf Zinsen und Nachweis

Insgesamt erkannte das Gericht einen Gegenanspruch des Vermieters in Höhe von 1.045,18 Euro an, inklusive der Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung. Nach Verrechnung mit der Kaution verblieb ein Rückzahlungsanspruch in Höhe von 304,82 Euro für die Mieterin.

Zusätzlich verurteilte das Gericht den Vermieter, Auskunft über die Anlage und Verzinsung der Kaution zu erteilen – ein gesetzlicher Anspruch nach § 551 Abs. 2 BGB. Denn die Kaution ist sicher und verzinslich zu hinterlegen und der Mieter darf darüber Klarheit verlangen.

Fazit: Rückzahlung ja, aber erst nach genauer Prüfung

Wer eine Wohnung zurückgibt, muss mit einer gewissen „Endabrechnung“ rechnen. Vermieter dürfen berechtigte Ansprüche geltend machen, diese müssen sie jedoch konkret belegen. Mieter wiederum sollten die Wohnung in einem ordentlichen Zustand übergeben und frühzeitig auf eine schriftliche Kautionsabrechnung bestehen.

Checkliste für die Wohnungsübergabe

• Zustand der Wohnung:
  „Besenrein” bedeutet nicht „blitzsauber”. Wenn die Wohnung jedoch über längere Zeit nicht ordentlich gereinigt wurde und tief sitzender Schmutz vorhanden ist, kann der Vermieter eine professionelle Reinigung in Auftrag geben und die Kosten in Rechnung stellen.
  
  
• Normale Abnutzung vs. Schaden:
  Mieter haften nicht für normale Gebrauchsspuren, die sich im Laufe der Zeit ergeben (z. B. geringfügige Kratzer auf dem Boden oder vergilbte Tapeten). Für Schäden, die durch unsachgemäßen Gebrauch entstanden sind, können sie jedoch haftbar gemacht werden.
  
  
• Protokoll führen:
  Führen Sie ein detailliertes Übergabeprotokoll, das von beiden Parteien unterschrieben wird. Halten Sie darin alle Mängel und den Zustand der Wohnung genau fest. Fotos und Videos können hierbei sehr hilfreich sein.
  
  
• Dokumentation:
  Schäden sollten schon beim Einzug dokumentiert werden.
  
  
• Mängelbeseitigung:
  Fordern Sie als Mieter den Vermieter frühzeitig und schriftlich auf, eine Mängelliste zu erstellen. Geben Sie an, welche Mängel Sie zu verantworten haben und welche nicht.
  
  
• Kaution und Zinsen: Vermieter sind gesetzlich verpflichtet, die Mietkaution getrennt von ihrem Vermögen und zu einem marktüblichen Zinssatz anzulegen. Bei Auszug müssen die Zinsen ausgewiesen und an den Mieter ausgezahlt werden.
  
  
• Rechtliche Hilfe:
  Bei Unklarheiten sollten Sie rechtzeitig einen Anwalt konsultieren.

Am 28. November 2024 (AZ: 191 C 12116/24) entschied das Amtsgericht München, dass die unterlassene Reinigung einer gemieteten Photovoltaikanlage keine außerordentliche Kündigung des Mietvertrags rechtfertigt. Der Fall betraf Hauseigentümer, die 2017 eine PV-Anlage für ihr Dach gemietet hatten, mit einer Vertragslaufzeit von 20 Jahren und einem Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts, wie das Rechtsportal anwaltauskunft.de mitteilt.

PV-Anlage: Kein Mangel trotz Verschmutzung

Zwei Hauseigentümer aus Franken hatten 2017 eine Photovoltaik-Anlage mit einer Leistung von 5,13 kWp für ihr Dach angemietet. Der Mietvertrag lief über 20 Jahre, eine ordentliche Kündigung war ausgeschlossen. Im Vertrag wurde vereinbart, dass Wartungen alle vier Jahre erfolgen sollen. Eine Reinigungsverpflichtung der Vermieterin war darin nicht ausdrücklich geregelt.

Im Jahr 2023 forderten die Eigentümer die Vermieterin zur Reinigung der Solarpaneele auf. Sie sahen durch die zunehmende Verschmutzung eine Beeinträchtigung der Leistung. Da keine Reinigung erfolgte, kündigten sie im Januar 2024 außerordentlich und verlangten den Rückbau der Anlage. Die Vermieterin klagte hingegen im Wege der Widerklage auf Zahlung offener Mieten in Höhe von 571 Euro.

Urteil: Funktionierende Anlage – kein Kündigungsgrund!

• Das Amtsgericht München stellte klar, dass die Kündigung unwirksam ist. Zwar sei es möglich, dass den Klägern im Beratungsgespräch eine regelmäßige Reinigung zugesagt wurde, dies stelle jedoch keine vertragliche Vereinbarung dar, sondern allenfalls eine falsche Information durch den Vertrieb. Eine solche Aussage ist der Beklagten zwar haftungsrechtlich zuzurechnen, rechtfertigt aber keinen Rücktritt vom Vertrag.
• Das Gericht stellte außerdem fest, dass eine Verschmutzung der Paneele an sich keinen Sachmangel begründet, solange die Anlage die vertraglich erwartete Leistung erbringt. Es war unstreitig, dass die tatsächliche Stromerzeugung der prognostizierten Leistung entsprach. Eine bloß optische Beeinträchtigung durch Verschmutzung stellt keinen Mangel der Mietsache dar.
• Reinigung: Auch wenn das Gericht zugunsten der Kläger annahm, dass ihnen bei der Erläuterung des Vertrages erklärt wurde, der Beklagte werde die Solarpaneele regelmäßig reinigen, stellte dies keine rechtsgeschäftliche Vereinbarung dar. Es handelte sich vielmehr um eine unzutreffende Aussage über den Vertragsinhalt oder die unterlassene Weitergabe dieses Wunsches der Kläger an den Beklagten.
• Keine Kausalität für den Vertragsabschluss: Selbst eine zutreffende Aussage über die Reinigung hätte laut Gericht den Mietvertrag nicht verhindert. Der mit der Reinigung verbundene wirtschaftliche Vorteil für die Mieter sei minimal gewesen und die Mieter hätten nicht dargelegt, dass ihnen die Reinigung besonders wichtig war und dies ein wesentlicher Gesichtspunkt für den Vertragsschluss war.

Fazit: Kein Rückbau, aber offene Miete zu zahlen

Mit ihrer Klage auf Rückbau blieben die Kläger erfolglos. Stattdessen müssen sie die rückständige Miete nachzahlen. Die Entscheidung des Amtsgerichts München ist rechtskräftig und gibt Vermietern von PV-Anlagen Rückenwind: Eine unterlassene Reinigung allein reicht nicht für eine Kündigung aus.

Checkliste: Rechte und Pflichten bei gemieteten PV-Anlagen

• Vertrag prüfen: Was genau steht zur Reinigung und Wartung im Mietvertrag?
• Leistungsdaten beobachten: Nur bei tatsächlicher Leistungsminderung liegt ggf. ein Mangel vor.
• Mündliche Zusagen dokumentieren. Aussagen von Vertriebsmitarbeitern können haftungsrechtlich relevant sein, gelten aber nicht automatisch als Vertragsbestandteil.
• Fristsetzung zur Mangelbeseitigung: Vor einer Kündigung sollte stets eine angemessene Frist gesetzt werden.
• Außerordentliche Kündigung nur bei erheblichem Mangel: Eine bloße Verschmutzung ohne Leistungsabfall reicht in der Regel nicht aus.

Das Gericht hat am 23. September 2024 (AZ: 4 U 31/24) klargestellt, dass ein Untermieter, der nach Beendigung des Hauptmietvertrags die Herausgabe der Mietsache verweigert, vollumfänglich schadensersatzpflichtig sein kann. Dies gilt laut dem Rechtsportal anwaltauskunft.de auch dann, wenn sich das Untermietverhältnis nur auf eine Teilfläche bezieht.

Untermieter verweigert Räumung nach fristloser Kündigung des Hauptmieters

Ein Hauptmieter hat eine große Gewerbefläche angemietet und diese teilweise an einen Untermieter weitervermietet. Die Gesamtmiete für die Fläche beträgt 7.900 Euro pro Monat, der Untermieter zahlt für seinen Teil 2.500 Euro. Wegen Zahlungsrückstands wurde das Hauptmietverhältnis fristlos gekündigt. Der Hauptvermieter fordert den Untermieter auf, die von ihm genutzte Teilfläche zu räumen. Doch der Untermieter weigert sich. Der Hauptvermieter argumentiert, dass er die Gesamtfläche nur einheitlich weitervermieten könne, und fordert daher eine Entschädigung in Höhe der gesamten Miete für die Zeit, in der die Fläche nicht genutzt werden könne.

Das Landgericht hat diese Forderung bereits bestätigt und das Oberlandesgericht Hamburg schloss sich dieser Ansicht an.

Das Urteil lautet: Der Untermieter haftet für die Gesamtmiete

Das Oberlandesgericht Hamburg entschied, dass der Untermieter zum vollen Schadensersatz verpflichtet ist.

Die Begründung: Sobald sich der Untermieter nach einer Herausgabeaufforderung in Verzug befindet, schuldet er dem Hauptvermieter die durch die nicht einheitliche Nutzung der Mietsache entgangenen Einnahmen.

Warum die Haftung nicht auf die Untermiete beschränkt ist:

Der entscheidende Punkt ist, dass der Ersatzanspruch des Hauptvermieters nicht auf die vom Untermieter genutzte Teilfläche begrenzt ist. Er erstreckt sich vielmehr auf das gesamte Mietobjekt, sobald die vorenthaltene Teilfläche eine Weitervermietung der gesamten Fläche verhindert und eine Vermietung der übrigen Fläche ohne die Teilfläche nicht möglich ist. Dies kann insbesondere der Fall sein, wenn die Mietsache – sei es eine Gewerbefläche oder eine Wohnung – aufgrund ihres Zuschnitts oder der Marktgegebenheiten nur einheitlich nutzbar ist. Das finanzielle Risiko für den Untermieter ist somit keineswegs auf seine eigene Untermiete begrenzt.

Wichtige Aspekte des Urteils:

• Verzug: Die Schadensersatzpflicht tritt ein, sobald sich der Untermieter nach Aufforderung zur Herausgabe in Verzug befindet.
• Bemessung des Ersatzanspruchs: Der Ersatzanspruch bemisst sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete.
• Umfang des Schadensersatzes: Der Anspruch umfasst auch Betriebskostenvorauszahlungen, falls noch nicht darüber abgerechnet werden kann.

Praxishinweis für Untermieter:

Die Entscheidung des OLG Hamburg verdeutlicht, dass die Verweigerung der Räumung nach Beendigung des Hauptmietvertrags gravierende finanzielle Folgen für Untermieter haben kann. Bevor Sie als Untermieter die Herausgabe einer Mietsache verweigern, sollten Sie sich dessen bewusst sein, dass Sie unter Umständen für den gesamten Nutzungsausfall des Hauptmieters haften müssen.

Checkliste für Untermieter bei Beendigung des Hauptmietvertrags:

• Kündigung des Hauptmietvertrags: Informieren Sie sich umgehend über die Gründe und die Wirksamkeit der Kündigung.
• Reagieren Sie umgehend auf eine Herausgabeaufforderung des Hauptvermieters oder Hauptmieters.
• Nutzbarkeit der Gesamtfläche: Klären Sie, ob die Mietsache (z. B. Wohnung oder Gewerbefläche) vom Hauptvermieter nur einheitlich nutzbar ist.
• Holen Sie frühzeitig Rechtsberatung ein, wenn Sie unsicher sind, ob Sie räumen müssen oder welche Risiken bestehen.
• Vermeidung von Verzug: Treffen Sie Maßnahmen, um sich nicht in Verzug zu begeben, falls eine Räumungspflicht besteht.
• Seien Sie sich bewusst, dass das finanzielle Risiko im Falle einer unberechtigten Räumungsverweigerung weit über Ihre eigene Untermiete hinausgehen kann.

Rechtsanwalt Swen Walentowski von der Deutschen Anwaltauskunft dazu im Podcast.

Mieterhöhungen, die über die Mietspiegelanpassung hinausgehen, sind in der Regel unzulässig. Auch die seit Erstellung des Mietspiegels gestiegene Inflation rechtfertigt keinen sogenannten „Stichtagszuschlag“. Das Rechtsportal anwaltauskunft.de informiert über eine Entscheidung des Landgerichts München I vom 17. Juli 2024 (AZ: 14 S 3692/24). Die Entscheidung stellt klar, dass Vermieter keine zusätzlichen Erhöhungen aufgrund eines gestiegenen Verbraucherpreisindexes durchsetzen können.

Mieterhöhung wegen Inflation?

Im vorliegenden Fall hatte die Vermieterin argumentiert, dass die hohe Inflation seit der letzten Datenerhebung für den Mietspiegel eine zusätzliche Mieterhöhung rechtfertige.

Sie verlangte daher einen so genannten Stichtagszuschlag, der die Miete über den im Mietspiegel festgelegten Betrag hinaus erhöhen sollte. Sowohl das Amtsgericht München als auch das Landgericht München I wiesen die Klage ab.

Verbraucherpreisindex kein Maßstab für Mieterhöhung

Das Landgericht München I führte aus, dass der Anstieg des Verbraucherpreisindexes, dem ein breiter Warenkorb von rund 700 Güterarten zugrunde liegt, keine tragfähige Grundlage für eine außerordentliche Erhöhung der ortsüblichen Vergleichsmiete darstelle. Ein Anstieg der Nettokaltmieten in Bayern von nur etwas mehr als 3 % reiche nicht aus, um eine außergewöhnliche Erhöhung zu begründen. Zudem betonte das Gericht, dass die Einführung eines solchen Zuschlags die Rechtssicherheit im Mietrecht gefährden und die wichtige Funktion des Mietspiegels untergraben könnte.

Mieterhöhungen nur im Rahmen des Mietspiegels zulässig

Das Urteil zeigt, dass Mieterhöhungen grundsätzlich nur im Rahmen des Mietspiegels zulässig sind. Vermieter sollten sich daher genau überlegen, ob und wie sie Mieterhöhungen über diesen Rahmen hinaus geltend machen wollen, da sie sonst Gefahr laufen, in gerichtliche Auseinandersetzungen verwickelt zu werden.

Die hier dargestellten Informationen dienen lediglich der allgemeinen Information und stellen keine Rechtsberatung dar. Für eine individuelle Rechtsberatung wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt.

Quelle: www.anwaltauskunft.de

Das Oberlandesgericht (OLG) Köln hat entschieden, dass die Kosten für die Anmietung eines Wohnmobils als Kosten einer hotelmäßigen Unterbringung zu erstatten sind. Dies gilt insbesondere dann, wenn die versicherte Wohnung infolge eines Versicherungsfalles unbewohnbar ist und dem Versicherungsnehmer auch die Beschränkung auf einen bewohnbaren Teil der Wohnung nicht zumutbar ist.

Wohnmobil als Hotelersatz?

Die Kläger hatten eine Hausratversicherung abgeschlossen. Durch einen Wasserschaden in ihrer Wohnung wurde diese unbewohnbar. Daraufhin mieteten sie für ein Jahr ein Wohnmobil.

Die Beklagte weigerte sich jedoch, die Mietkosten für das Wohnmobil zu erstatten. Sie argumentierte, dass den Klägern billigere Übernachtungsmöglichkeiten wie ein Hotel oder eine Wohnung zur Verfügung gestanden hätten.

Schadenminderungspflicht bei der Hausratversicherung

Das Oberlandesgericht Köln entschied, dass die Kosten für ein Wohnmobil als hotelähnliche Unterkunft angesehen werden können. In der Entscheidung wird betont, dass der Versicherungsnehmer bei der Wahl der Ersatzunterkunft frei ist und persönliche Bedürfnisse berücksichtigt werden dürfen.

Entscheidend sei, dass das Wohnmobil üblicherweise wechselnde Besatzungen oder Gäste habe und der Versicherungsnehmer sich bei der Wahl der Unterkunft grundsätzlich von seinen persönlichen Bedürfnissen und privaten Befindlichkeiten leiten lassen dürfe.

Konsequenzen für die Praxis:

Das Urteil des OLG Köln klärt die Auslegung des Begriffs „Hotelkosten“ in der Hausratversicherung und ermöglicht möglicherweise eine erweiterte Handhabung von Ersatzunterkünften im Schadensfall. Es wird jedoch darauf hingewiesen, dass in ähnlichen Fällen in Zukunft ein besonderes Augenmerk darauf zu richten ist, ob das Wohnmobil ausschließlich als Wohnraumersatz oder auch zu Reisezwecken genutzt wurde.

Quelle: www.anwaltauskunft.de

Was sieht Ihr Mietvertrag vor?

Ein Mietvertrag kann durchaus eine Mindesttemperatur für bestimmte Räume vorschreiben oder eine Heizperiode ansetzen, die von der allgemeinen Empfehlung differiert. Kontrollieren Sie deshalb genau, welche Klauseln Ihr Vertrag zum Thema Heizung und Raumtemperatur beinhaltet. Lassen Sie bei Bedenken eine Anwältin oder einen Anwalt für Mietrecht Ihre Unterlagen prüfen. Schon mal vorab: Eine allgemeine Heizpflicht für Mieter gibt es nicht.

Allerdings: „Auch den Mieter treffen Obhutspflichten – er muss dafür Sorge tragen, dass die Wohnung so beheizt wird, dass keine Schäden entstehen“, erklärt Rechtsanwalt Thomas Pliestervom Geschäftsführenden Ausschuss der Arbeitsgemeinschaft Miet- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein (DAV). Bei einer Gasetagenheizung sei der Mieter beispielsweise selbst für die Beschaffung des Brennstoffs zuständig, da der Vertrag zwischen ihm und dem Gasversorger besteht.

Angesichts der aktuellen Lage führe dies dazu, dass „uns zunehmend über Vermieter Schreiben von Mietern zugeleitet werden, in denen diese die Absenkung der Raumtemperaturen und teilweise sogar die Einstellung der Heizung aufgrund der hohen Gaspreise ankündigen“, so Rechtsanwalt Pliester. Heizt und lüftet der Mieter nicht ordnungsgemäß, können Schäden wie Schimmelbefall die Folge sein. Darüber hinaus können Schäden an der Bausubstanz auftreten, für die der Mieter auf Schadenersatz haftet, wenn diese auf sein Verschulden zurückzuführen sind.

Der Vermieter darf Ihnen bezüglich der Heizkosten nichts vorenthalten. Er unterliegt einer Weiterleitungspflicht. Damit ist er verpflichtet, alle Informationen und Änderungen, die den Energieverbrauch und die damit verbundenen Kosten betreffen, an Sie als Mieter weiterzuspielen.
Er muss auch Sorge dafür tragen, dass die Heizungsanlage funktioniert und regelmäßig gewartet wird. Dazu gehört, dass die Heizthermostate in Ihrer Wohnung nicht älter als 15 Jahre sein sollten. Abgenutzte Ventile stören die Wärmeregulierung und können so hohe Kosten im Winter verursachen. Kommt Ihr Vermieter diesen Pflichten nicht nach, haben Sie eventuell Anspruch auf eine Mietminderung.

Gut zu wissen: Sollten Sie eigenmächtig beschließen, betagte Heizthermostate gegen moderne Lösungen auszutauschen, denken Sie immer daran, die alten Heizregler aufzubewahren. Sie sind Eigentum des Vermieters und müssen wieder angebracht werden, sobald Sie ausziehen. Natürlich können Sie mit Ihrem Vermieter über eine Beteiligung an den Kosten verhandeln. Scheuen Sie sich generell nie davor, Modernisierungsmaßnahmen anzusprechen, von denen beide Parteien profitieren!

Wer Heizkosten sparen will, muss auch das eigene Heizverhalten genauer unter die Lupe nehmen. Manchmal genügen schon einfache Maßnahmen, um Kosten effektiv zu senken. Hier in aller Kürze die wichtigsten Tipps.

Die Heizung richtig einstellen …

Heizthermostate sind standardmäßig so einstellt, dass Stufe 3 in etwa 20 Grad Celsius entspricht. Jede weitere Stufe auf oder ab, entspricht 4 Grad. So haben Sie die Möglichkeit, in verschiedenen Zimmern die Raumtemperatur optimal einzustellen. Natürlich spielt ihr persönliches Empfinden auch eine große Rolle. Ziel ist es, Geld und Energie zu sparen, aber nicht Behaglichkeit einzubüßen.

Für Wohn- und Arbeitszimmer beträgt die empfohlene Temperatur zwischen 18 bis 20 Grad – für Kinderzimmer sogar 22. Und während in der Küche 18 Grad Celsius absolut ausreichend sind, sollte das Thermostat im Badezimmer generell nicht weniger als 22 Grad anzeigen.

… und bloß nicht zustellen

Temperaturempfehlungen sind das eine. Um aber effizient zu heizen, muss sich die Wärme auch optimal im Raum verteilen. Das bedeutet: Keine Möbel oder großen Einrichtungsgegenstände vor den Heizkörpern. Im schlimmsten Fall wärmt die Heizung nur die Rückwand der Couch, nicht das Wohnzimmer. Durch den Wärmestau misst das Thermostat falsche Werte und hört auf zu heizen.

Beliebter Fehler, der viel Geld verheizt

Kaum zu Hause angekommen, wird die Heizung erstmal auf die Maximalstufe gedreht. Die Hoffnung ist natürlich, dass es schneller warm wird, als wenn die Heizung auf normaler Stufe steht. Das ist leider nie der Fall. Die Wärmeentwicklung läuft auf beiden Stufen gleich ab. Bei Einstellung auf Maximalstufe wird einfach noch weitergeheizt. Und zwar so lange bis die Temperatur von etwa 28 Grad Celsius erreicht ist. Wenn Sie die Möglichkeit haben, nutzen Sie zeitgesteuerte Heizthermostate oder Smart-Home-Lösungen. Auf diese Weise können Sie die Heizung einstellen und schon heizen lassen, bevor Sie zur Tür reinkommen. Nochmal der Tipp: Scheuen Sie sich nicht davor, Ihren Vermieter auf Modernisierungsmaßnahmen anzusprechen.

Zum richtigen Heizen gehört auch richtiges Lüften.

Statt die Fenster zu kippen, setzen Sie auf Stoßlüftung – mehrmals am Tag für ein paar Minuten. So kann Feuchtigkeit entweichen und wird sich nicht in den Wänden festsetzen. Gerade in homeoffice-lastigen Zeiten ist das eine Notwendigkeit. Lassen Sie die Fenster aber nicht zu lange offenstehen, sonst kühlt der Raum komplett aus und muss neu beheizt werden.  

Ab 1. Januar 2024: Gesetz für Erneuerbares Heizen

Lange wurde in der Politik um eine Einigung gerungen, nun kommt das GEG (Gebäudeenergiegesetz – Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Nutzung erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteerzeugung in Gebäuden). Darin geregelt ist, dass Heizungen in Neubauten (Bauantrag in 2024 gestellt) mit mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. Dies gilt für Neubauten in Neubaugebieten. Für Neubauten außerhalb von Neubaugebieten gilt diese Regelung frühestens ab 2026. Bei Bestand (älteren Häusern und Wohnungen): Funktioniert die Heizung oder kann repariert werden, muss kein Austausch vorgenommen werden. Ist sie kaputt und kann nicht in Stand gesetzt werden, kann Förderung für den Einbau einer Heizung mit Erneuerbaren Energien beantragt werden. Einen genauen Überblick sonstiger Übergangslösungen finden sie hier.

Ab 31.12.2024: Alte Kaminöfen müssen umgerüstet oder ausgetauscht werden

Laut der ersten Verordnung des Bundesimmisisionsschutzgesetzes (1. BImSchV) dürfen ab Ende des Jahres 2024 bestimmte Kaminöfen nichtmehr genutzt werden. Öfen, die zwischen dem 1. Januar 1995 und dem 21. März 2010 in Betrieb genommen wurden, müssen somit entweder umgerüstet oder stillgelegt werden. Allerdings nur, wenn bestimmte Werte für Staub- und Kohlenmonoxid überschritten werden:

– für Staub sind das 0,15 Gramm pro Kubikmeter,
– für Kohlenmonoxid 4 Gramm je Kubikmeter.

Um zu ermitteln, welche Werte der eigene Kamin ausstößt, sollte man sich dem Bundesministerium für Umwelt und Naturschutz zufolge an eine Schornsteinfegerin oder einen Schornsteinfeger wenden.

Fazit: Mietvertrag studieren und Vermieter in die Pflicht nehmen

Was das Thema Heizen angeht, sind die Pflichten des Mieters und Vermieters klar geregelt. Lassen Sie auf jeden Fall Ihren Mietvertrag prüfen, wenn Sonderregelungen auftauchen, die Ihnen komisch vorkommen. Nur, weil etwas im Mietvertrag steht, muss es nicht automatisch rechtens sein. Scheuen Sie sich auch nie davor, Ihren Vermieter in die Pflicht zu nehmen. Egal, ob undichte Fenster, verzogene Balkontüren oder Heizungsausfälle – Ihr Vermieter muss solche Mängel beseitigen, damit Mindesttemperaturen in der Wohnung erreicht werden können.  Bevor Sie aber eigenmächtig die Miete kürzen, wenden Sie sich an unsere Anwältinnen und Anwälte. Sie beraten Sie gerne zu Themen wie Mietminderung oder Mindesttemperatur in Mietwohnungen und besprechen mit Ihnen sinnvolle Vorgehensweisen. Nutzen Sie gerne die Anwaltssuche auf unserer Seite oben.

Mietmängel: arglistige Täuschung?

Nachdem die Mieterin aus Schleswig-Holstein in die neue Wohnung einzog, fielen Ihr etliche Mietmängel auf, die zuvor von der Vermieterin nicht erwähnt wurden. Weil sie die Mietmängel als „arglistige Täuschung“ geltend machen wollte, klagte die Mieterin auf rückwirkende Mietminderung in Höhe der bereits geleisteten Monatsmiete und Kautionszahlung. Die Vermieterin wiederum klagte auf Zahlung ausstehender Mieten. Das Amtsgericht Lübeck gab der Mieterin in erster Instanz Recht (Az. 24 C 1764/20), woraufhin die Vermieterin in Berufung ging.

Landgericht: Keine Täuschung durch Vermieterin

Das Landgericht Lübeck kippte das Urteil des Amtsgerichts, da der Vermieterin keine Täuschungshandlung nachzuweisen sei. Laut Urteil vom 07. Juli 2022 (Az. 14 S 23/21) wurde das Inserat der Wohnung so bebildert, dass diese im Wesentlichen den aktuellen Gegebenheiten entsprächen. Die Bilder würden lediglich einen ersten Eindruck der Wohnung vermitteln, ohne dabei vorsätzlich Mietmängel zu vertuschen. Eine Täuschung würde voraussetzen, dass „die Erregung oder Aufrechterhaltung eines Irrtums durch Vorspiegelung falscher – oder Unterdrückung wahrer – Tatsachen“ erfolgte (§263 StGB, §123, BGB).

Mietmängel wären bei Wohnungsbesichtigung erkennbar gewesen

Die nach Einzug aufgefallenen Mängel hätten bei einer Wohnungsbesichtigung vorab erkannt werden können. Da die Mieterin zwei mögliche Besichtigungstermine nicht in Anspruch nahm, die Wohnung also nie von innen sah, sei Ihr vorzuwerfen, kein wirkliches Interesse an dem konkreten Zustand der Wohnung gehabt zu haben. Über Etwas, für das man kein Interesse zeige, könne man nicht getäuscht werden.

Grob fahrlässige Unkenntnis – kein Recht auf Mietminderung

Bei den von der Mieterin aufgezeigten Mängeln handelte es sich weder um falsch angegebene Wohnflächen, Schimmelbefall oder Lärmbelästigung, sondern um „leicht ersichtliche Mängel“, wie die Abnutzung von Möbelstücken. All das hätte die Mieterin vor der Vertragsunterzeichnung begutachten und erkennen können. Weil Sie laut dem Landgericht Lübeck jedoch eine „grob fahrlässige Unkenntnis“ von den Mängeln der Mietsache hatte, stehe Ihr das Recht auf Mietminderung nicht zu (§536 b, BGB).  

Rücktritt vom Mietvertrag

Eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses lief ins Leere – doppelt Pech für die Frau, deren Unterschrift auf dem Mietvertrag eine rechtlich bindende Mindestvertragslaufzeit von einem Jahr besiegelte. Für die Mietkosten muss Sie aufkommen.

Sie haben Ärger mit der Mietwohnung oder Ihrer Wohngemeinschaft? Sie sind Vermieter und Anwaltauskunft findet den passenden Rechtsbeistand.

Was ist eine Mietkaution?

Eine Mietkaution ist eine Art der Mietsicherung. Damit sichert der Vermieter seine Ansprüche aus dem Mietverhältnis ab. Eine Kaution muss zwischen Vermieter und Mieter vereinbart werden – in der Praxis geschieht das fast immer direkt im Mietvertrag. In der Regel handelt es sich um eine Geldsumme, es können aber auch andere Sicherheiten wie eine Mietbürgschaft vereinbart werden.

Wichtig: „Während der Mietzeit bleibt die Kaution unangetastet“, erklärt Rechtsanwalt Thomas Pliester von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV). Der Vermieter darf die Kaution grundsätzlich erst nach Beendigung des Mietverhältnisses nutzen, um nachweisbare offene Ansprüche zu begleichen – etwa aus Mietschulden, Betriebskostennachzahlungen oder wegen Schäden an der Wohnung.

Dafür muss er eine Abrechnung erstellen und seine Forderungen belegen. „Reine Vermutungen oder pauschale Einbehalte ohne jegliche Nachweise sind unzulässig“, erläutert Pliester. Welche sonstigen Vorgaben bei der Mietkaution gelten und wie Mieter ihr Geld absichern, erfahren Sie in diesem Ratgeber.

Wie hoch darf die Kaution sein?

Im Gesetz ist ausdrücklich geregelt, wie hoch die Kaution sein darf, nämlich maximal drei Nettomonatsmieten (§ 551 BGB). Die Kaution richtet sich grundsätzlich nach der reinen Kaltmiete, also ohne Nebenkosten. Diese Grenze gilt auch für den maximalen Absicherungsbetrag bei einer Bürgschaft.

Zum Beispiel:

• Fall 1: Die Wohnung kostet 800 Euro Kaltmiete plus 80 Euro Nebenkosten. Grundlage für die Kaution ist nur die Kaltmiete. Der Vermieter darf also höchstens 2.400 Euro verlangen (3 x 800).
  
  
• Fall 2: Die Wohnung kostet insgesamt 800 Euro Warmmiete, darin sind 80 Euro Nebenkosten enthalten. Auch hier zählt nur die Kaltmiete von 720 Euro (800 – 80). Die Kaution darf daher höchstens 2.160 Euro betragen (3 x 720).

Wichtig: Maßgeblich ist die Miete beim Vertragsabschluss. Spätere Mieterhöhungen oder -minderungen berechtigen den Vermieter nicht, die Kaution einseitig nachträglich anzuheben. Das hat der BGH entschieden (AZ: VIII ZR 347/04, 20.07.2005). „Nur wenn beide Seiten dies individuell aushandeln, wäre eine Änderung denkbar“, erklärt Mietrechtsexperte Pliester. „Standardklauseln im Vertrag reichen dafür nicht aus.“

Welche Arten der Mietkaution gibt es?

Wer eine Wohnung mietet, kann die geforderte Sicherheit auf verschiedene Arten leisten. Am häufigsten sind die Barkaution und Bürgschaften.

• Barkaution:

Der Klassiker unter den Mietsicherungen ist die Barkaution. Sie wird entweder in bar übergeben oder mit Beginn des Mietverhältnisses an den Vermieter überwiesen. Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen auf einem Konto anzulegen – und zwar zu einem Zinssatz, der zu diesem Zeitpunkt für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblich ist (§ 551 Abs. 3 BGB). So bleibt das Geld geschützt, falls der Vermieter insolvent wird.

Wenn Zinsen entstehen, gehören diese dem Mieter. Diese bleiben sie üblicherweise jedoch auf dem Kautionskonto, bis die Kaution nach Ende des Mietverhältnisses zurückbezahlt wird – sofern keine Forderungen seitens des Vermieters offen sind.

Lange haben Vermieter die Kaution meist auf einem Sparbuch angelegt. Heute ist das schwieriger: „Viele Banken haben klassische Sparbücher eingestellt und bieten diese nur noch Bestandskunden an“, erklärt Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Pliester. Stattdessen gibt es zunehmend Tagesgeldkonten. „Diese bieten meist variable Zinssätze, lassen sich jedoch oft nicht ohne Weiteres als Treuhandkonto nutzen.“ Stattdessen nutzen manche Vermieter und Mieter inzwischen alternative Lösungen wie Bürgschaften, sofern beide Seiten zustimmen.

• Mietbürgschaften:

Eine Bürgschaft kommt im Mietalltag oft dann ins Spiel, wenn Vermieter zusätzliche Sicherheit wollen – zum Beispiel bei Studierenden ohne eigenes Einkommen, bei Azubis oder wenn der Mieter ein unregelmäßiges Einkommen hat. Statt einer Barkaution können sich Vermieter und Mieter auch auf eine Bürgschaft als Sicherheit einigen. Das Gesetz (§ 551 BGB) schreibt nur vor, dass die Sicherheit insgesamt höchstens drei Nettokaltmieten betragen darf – nicht aber, in welcher Form sie geleistet wird.

Dabei verpflichtet sich ein Dritter – etwa eine Bank, Versicherung oder Privatperson – für die Schulden des Mieters einzuspringen, falls dieser nicht zahlt oder es nicht mehr kann (§ 765 BGB). Bleiben Mieten oder Nebenkosten unbezahlt oder entstehen Schäden, kann sich der Vermieter an den Bürgen wenden. Der Bürge zahlt in diesem Fall den offenen Betrag an den Vermieter und fordert das Geld anschließend vom Mieter zurück.

„Provisionen und Gebühren bekommt der Mieter am Ende eines Mietverhältnisses nicht erstattet – unabhängig davon, ob der Vermieter einen Anspruch angemeldet hat“, sagt Rechtsanwalt Pliester. Bürgschaften werden immer für ein bestimmtes Mietverhältnis ausgestellt und enden mit dessen Beendigung. Bei einem Wohnungswechsel ist eine neue Bürgschaft erforderlich.

Welche Regeln gelten für die Kautionsraten?

Der Vermieter muss bei einer Barkaution Ratenzahlung erlauben. Gesetzlich vorgesehen sind drei gleiche Monatsraten (§ 551 Abs. 2 BGB). Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden weiteren mit den folgenden beiden Mietzahlungen.

Achtung: Zahlt der Mieter zwei Raten nicht, also einen Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten, darf der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen (§ 569 Abs. 2a BGB). Wichtig: Dies gilt nur bei einer Barkaution. Wird stattdessen eine Bankbürgschaft vereinbart und stellt der Mieter diese Sicherheit nicht, kann der Vermieter sich nicht auf § 569 Abs. 2a BGB stützen.

In diesem Fall bleibt der Weg über die allgemeinen Kündigungsregeln, wie der BGH entschied (AZ: VIII ZR 256/23, 14.05.2025). Das bedeutet:

• Außerordentliche Kündigung (§ 543 Abs. 1 BGB): möglich, wenn das Fehlen der Bürgschaft so schwer wiegt, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist.
• Ordentliche Kündigung (§ 573 BGB): möglich, wenn die fehlende Bürgschaft eine schuldhafte und nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters darstellt.

Daher gilt: „Bei einer Barkaution droht in solchen Fällen schnell die fristlose Kündigung, bei einer Bankbürgschaft zwar nicht automatisch – aber sicher ist man als Mieter trotzdem nicht“, warnt Rechtsanwalt Pliester.

Welche rechtlichen Formen der Mietbürgschaft gibt es – und worin unterscheiden sie sich?

Mietbürgschaft ist nicht gleich Mietbürgschaft: Der Unterschied liegt darin, wann der Bürge wirklich zahlen muss.

• Gewöhnliche Bürgschaft oder Ausfallbürgschaft:

Der Bürge muss erst zahlen, wenn der Vermieter erfolglos versucht hat, das Geld direkt beim Mieter einzutreiben. Juristisch nennt man das „Einrede der Vorausklage“ (§ 771 BGB). Solange der Vermieter das noch nicht getan hat, kann der Bürge die Zahlung verweigern. In dieser Zeit ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt – der Anspruch verfällt also nicht, nur weil der Vermieter zuerst beim Mieter vollstrecken muss.

• Selbstschuldnerische Bürgschaft:

Bei dieser Form verzichtet der Bürge ausdrücklich auf die Einrede der Vorausklage (§ 773 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Der Vermieter darf sich also sofort an den Bürgen wenden, ohne vorher den Mieter verklagen oder erst eine Zwangsvollstreckung gegen ihn versuchen zu müssen. Für den Vermieter ist das bequem und sicher, für den Bürgen deutlich riskanter.

Wer kann eine Mietbürgschaft übernehmen?

• Bankbürgschaft:

Auch eine Bank kann die Bürgschaft übernehmen. Der Mieter beantragt die Bürgschaft bei seiner Bank, zahlt dafür Provisionen und muss oft seine Kreditwürdigkeit nachweisen oder Sicherheiten stellen. Gezahlte Gebühren erhält er am Ende nicht zurück. Kommt es zum Schadensfall, zahlt die Bank an den Vermieter – fordert das Geld aber anschließend vom Mieter zurück. Der maximale Absicherungsbetrag darf die Grenze von drei Nettokaltmieten nicht überschreiten.

Häufig wird die Bankbürgschaft als selbstschuldnerische Bürgschaft ausgestellt. Teilweise gibt es auch die strengere Form der „Bürgschaft auf erstes Anfordern“: Hier muss die Bank sofort zahlen, sobald der Vermieter die Forderung geltend macht, selbst wenn der Mieter Einwände hat. Der Mieter kann dann nur im Nachhinein versuchen, das Geld zurückzuholen. „Für den Vermieter ist das besonders sicher, für den Mieter mit hohen Risiken verbunden“, erklärt Rechtanwalt Pliester. Daher gilt: Vor der Unterschrift unbedingt darauf achten, um welche Art der Bürgschaft es sich handelt.

• Mietkautionsversicherung:

Bei dieser Form handelt es rechtlich gesehen ebenfalls um eine Art der Bürgschaft. Der Versicherer tritt dabei an die Stelle einer Bank. Der Mieter schließt einen Vertrag mit einer Versicherungsgesellschaft ab. Er zahlt dafür meist jährlich laufende Beiträge. Die Versicherung stellt dem Vermieter eine Bürgschaftsurkunde aus. Fordert der Vermieter später berechtigt Geld, zahlt die Versicherung direkt an ihn – und fordert den Betrag anschließend vom Mieter zurück.

Damit eine Versicherung eine Bürgschaft übernimmt, prüft sie in der Regel die Bonität des Mieters. Wer bereits Schulden oder negative Schufa-Einträge hat, bekommt meist keinen Vertrag. Außerdem muss der Vermieter bereit sein, diese Form zu akzeptieren – er ist nicht dazu verpflichtet. Der Mieter muss keine größere Summe auf einmal hinterlegen. Dafür entstehen laufende Kosten, die er am Ende nicht zurückbekommt.

Die Versicherung ist rechtlich grundsätzlich eine selbstschuldnerische Bürgschaft. Das bedeutet: Der Vermieter kann direkt auf die Versicherung zugreifen, ohne zuerst gegen den Mieter klagen zu müssen. Auch die Mietkautionsversicherung darf höchstens einen Betrag von drei Nettokaltmieten absichern.

• Private Bürgschaften:

Wenn kein oder wenig eigenes Einkommen vorhanden ist, greifen Mieter oft auf eine Verwandten- oder Elternbürgschaft zurück. In der Regel handelt es sich um eine selbstschuldnerische Bürgschaft. „Das bedeutet: Der Bürge haftet mit seinem eigenen pfändbaren Einkommen und Vermögen – und sollte daher genau wissen, welche Summe abgesichert wird“, sagt Rechtsanwalt Pliester. Der Vermieter muss keinen bestimmten Bürgen akzeptieren. Einigt man sich nicht, kann er den Mietvertrag ablehnen.

Eine Bürgschaft kann nach Rechtsprechung des BGH unter Umständen als sittenwidrig gelten und damit unwirksam (§ 138 BGB) sein, wenn sie den Bürgen finanziell völlig überfordert und dieser sie nur aus emotionaler Verbundenheit mit dem Schuldner übernommen hat. Das gilt insbesondere bei Ehepartnern, Lebensgefährten und engen Angehörigen.

• Sonderfall: Freiwillige Bürgschaft:

In manchen Fällen bieten Angehörige oder Freunde von sich aus eine Bürgschaft an – etwa um die Chancen auf eine Wohnung zu verbessern oder eine Kündigung abzuwenden. Hierbei handelt es sich um eine freiwillige Bürgschaft, die nicht vom Vermieter verlangt wurde. Nach einem Urteil des BGH ist eine solche freiwillige Bürgschaft wirksam, selbst wenn sie den gesetzlichen Rahmen von drei Nettokaltmieten übersteigt (AZ: VIII ZR 379/12, 10.04.2013).

Der Unterschied ist also wichtig:

• Vertraglich verlangte Bürgschaften dürfen maximal drei Nettokaltmieten absichern (§ 551 BGB).
• Freiwillige Bürgschaften können darüber hinausgehen, sind aber rechtlich nur dann unbedenklich, wenn der Bürge finanziell nicht völlig überfordert wird und sie nicht nur aus emotionaler Verbundenheit übernimmt.

Welche Form muss eine Bürgschaft haben und was sollte darin stehen?

Damit eine Bürgschaft gültig ist, schreibt das Gesetz ausdrücklich die Schriftform vor (§ 766 BGB). Das bedeutet: Die Erklärung muss handschriftlich unterschrieben sein. Besonders wichtig: Das BGB schließt die elektronische Form ausdrücklich aus – eine Bürgschaft per E-Mail, PDF oder digitaler Signatur ist daher nicht möglich. Nur ein Original mit Unterschrift auf Papier erfüllt die gesetzlichen Anforderungen.

Darüber hinaus gilt: Der Bürge muss volljährig und geschäftsfähig sein. In der Praxis verlangen viele Vermieter Gehaltsnachweise, um die Zahlungsfähigkeit des Bürgen zu prüfen. Diese sind aber gesetzlich nicht zwingend erforderlich.

In der Bürgschaftserklärung selbst sollten Name des Bürgen, Mieters und Vermieters und der genaue Haftungsumfang klar angegeben sein. Weitere Angaben helfen bei der besseren Zuordnung, etwa das Datum, die Anschrift der Wohnung sowie gegebenenfalls eine Höchstsumme oder Befristung. Wer bürgt, sollte die finanzielle Tragweite also genau prüfen – und im Zweifel rechtlichen Rat einholen.

Kann man eine Bürgschaft während eines laufenden Mietverhältnisses „kündigen“?

Eine Mietbürgschaft – egal ob sie von einer Bank, Versicherung oder Privatperson stammt – kann man grundsätzlich nicht einfach kündigen oder widerrufen. Rechtlich ist die Bürgschaft ein eigenständiges Versprechen des Bürgen (§§ 765 ff. BGB). Sie endet daher erst, wenn der Sicherungszweck wegfällt – wenn das Mietverhältnis also beendet ist und keine offenen Ansprüche seitens des Vermieters mehr bestehen.

Möglich ist nur, von vornherein eine Befristung in die Bürgschaftserklärung aufzunehmen. Sie sollte klar regeln, wann die Haftung endet. Ohne eine solche Vereinbarung bleibt die Bürgschaft bestehen, bis der Vermieter sie schriftlich aufhebt oder alle Ansprüche beglichen oder geklärt sind.

§ 775 BGB erlaubt es dem Bürgen zwar, unter bestimmten Umständen vom Mieter eine Befreiung von der Bürgschaft zu verlangen, etwa wenn sich dessen finanzielle Lage deutlich verschlechtert hat und das nicht absehbar war. „Dieses Recht gilt aber nur im Innenverhältnis zwischen Bürge und Mieter – nicht gegenüber dem Vermieter“, erklärt Rechtsanwalt Pliester.

Praktisch heißt das: Die Bürgschaft erlischt grundsätzlich erst, wenn der Vermieter schriftlich bestätigt, dass keine Forderungen mehr bestehen, oder die Bürgschaftsurkunde zurückgibt. Erst dann kann die Bank oder Versicherung den Vertrag schließen.

Welche Risiken gehen Bürgen bei einer Mietbürgschaft ein?

Private Bürgen übernehmen finanzielle Verantwortung für den Ausgleich der Schulden Dritter. Die Entscheidung sollte daher gut überlegt sein. Eine Bürgschaft ist ein einseitig verpflichtender Vertrag, der schriftlich abgeschlossen werden muss (§§ 765 ff., 766 BGB). Im Ernstfall haftet der Bürge gegenüber dem Gläubiger mit seinem pfändbaren Vermögen und Einkommen, wenn der eigentliche Schuldner nicht zahlen kann.

Vor der Unterschrift sollte man auf die Formulierung der Bürgschaftsverpflichtung achten. Die Haftung sollte auf einen klaren Höchstbetrag begrenzt sein. Ein Kündigungsrecht ist nur wirksam, wenn es ausdrücklich im Vertrag vereinbart wurde. Vorsicht ist bei Klauseln über zukünftige oder nicht genau bezeichnete Forderungen geboten – sie können den Haftungsumfang unbemerkt ausweiten.

„Wer bei Formulierungen unsicher ist oder sich fragt, ob eine Bürgschaft im Einzelfall sinnvoll oder finanziell tragbar ist, sollte sich vor der Unterschrift rechtlich beraten lassen“, empfiehlt Mietrechtsexperte Pliester. „Eine Anwältin oder ein Anwalt für Mietrecht kann prüfen, ob die Erklärung rechtlich ausgewogen und zumutbar ist.“

Darf der Vermieter Kaution und Bürgschaft verlangen?

Ja, das ist grundsätzlich zulässig – aber nur innerhalb der gesetzlichen Grenzen. Nach § 551 Abs. 1 BGB darf die gesamte Mietsicherheit – egal ob als Kaution, Bürgschaft oder Kombination – höchstens drei Nettokaltmieten betragen.

Der BGH hat entschieden, dass eine zusätzliche Bürgschaft unwirksam ist, wenn bereits eine Barkaution in voller Höhe vereinbart wurde (AZ: VIII ZR 243/03, 30.6.2004). Damit sind auch Kombinationen – etwa eine Teilkaution plus ergänzende Bürgschaft – nur zulässig, solange der Gesamtbetrag nicht über drei Monatsmieten liegt. Eine weitergehende Absicherung würde gegen § 551 BGB verstoßen und ist in diesem Umfang unwirksam. In Zweifelsfällen lohnt sich eine rechtliche Einschätzung, bevor man unterschreibt oder zahlt.

Eine Ausnahme gilt nur bei sogenannten freiwilligen Bürgschaften: Gibt ein Dritter – etwa ein Elternteil oder Freund – ohne Aufforderung des Vermieters eine Bürgschaft ab, darf diese auch höher ausfallen. Solche Bürgschaften fallen nicht unter die Begrenzung des § 551 BGB und können auch dann wirksam sein, wenn sie über drei Monatsmieten hinausgehen (BGH, VIII ZR 379/12, 10.4.2013).

Was gilt zum Ende des Mietverhältnisses?

Mit dem Auszug endet eine Bürgschaft nicht automatisch. Sie bleibt bestehen, bis der Vermieter seine Ansprüche aus dem Mietverhältnis abschließend geprüft hat – zum Beispiel wegen noch offener Miete, Betriebskosten oder möglicher Schäden. Erst wenn er schriftlich bestätigt, dass nichts mehr offen ist, oder die Bürgschaftsurkunde zurückgibt, gilt die Verpflichtung als erloschen (§§ 765, 767 BGB).

Offene oder noch nicht abgerechnete Posten, zum Beispiel aus der letzten Nebenkostenabrechnung, können die Freigabe verzögern. In der Praxis sollten Mieter oder Bürgen daher aktiv um eine schriftliche Bestätigung bitten. Diese Freigabe müssen sie anschließend an die Bank oder Versicherung weiterleiten, damit die Bürgschaft dort beendet wird.

Anders als bei der Barkaution erfolgt keine Rückzahlung, sondern nur die Entlassung aus der Haftung. Wurde im Mietvertrag eine Mischform aus Barkaution und Bürgschaft vereinbart, bleibt auch sie bis zur vollständigen Freigabe bestehen – insgesamt jedoch nur bis zur gesetzlich zulässigen Höchstgrenze von drei Nettokaltmieten (§ 551 Abs. 1 BGB).

Weitere wichtige Informationen zur Rückzahlung der Mietkaution beim Auszug finden Sie im Beitrag „Mietkaution zurück – aber nicht ganz“.

CHECKLISTE: Mietbürgschaft auf einen Blick

Bürgschaftserklärung

• schriftliche Erklärung mit Unterschrift des Bürgen
• elektronische Form ist ausdrücklich nicht zulässig
• Angaben zu Bürge, Mieter und Vermieter sowie Anschrift der Wohnung zur klaren Zuordnung
• Datum und ggf. Zeitraum oder Befristung
• Höchstbetrag oder Begrenzung der Haftung zur Risikominimierung

Form und Art der Bürgschaft

• Ausfallbürgschaft (erst nach erfolgloser Vollstreckung möglich)
• selbstschuldnerisch (Vermieter darf sofort ohne Vollstreckungsversuch fordern)
• selbstschuldnerisch „auf erstes Anfordern“ (Bürge zahlt ohne Prüfung sofort nach Forderung durch Vermieter)

Zulässige Höhe

• Gesamtwert aller Sicherheiten max. 3 Nettokaltmieten, eine darüber hinausgehende Bürgschaft ist unwirksam
• Ausnahme: freiwillige Bürgschaften können darüber hinausgehen

Risiken für Privatbürgen

• Bürge haftet mit pfändbarem Einkommen und Vermögen
• keine automatische Kündigung oder Rücknahme möglich – endet erst bei Freigabe, nach Ablauf einer vereinbarten Befristung oder Rückgabe der Bürgschaftsurkunde

Beendigung

• Bürgschaft endet mit Freigabe durch den Vermieter oder nach Ablauf einer vereinbarten Befristung
• nach Ende des Mietverhältnisses Freigabe schriftlich einholen und an Bank/Versicherung weiterleite
  
  

Sie möchten den Bürgschaftsvertrag überprüfen lassen? Oder Sie haben eine Bürgschaft für jemanden abgeschlossen und sollen nun mehr zahlen, als vereinbart war? Bei diesen und weiteren Fragen können Sie sich an einen Rechtsanwalt oder eine Rechtsanwältin für Mietsrecht wenden. Einen passenden Rechtsbeistand ganz in Ihrer Nähe finden Sie in unserer Anwaltssuche.

Rechtsanwalt Swen Walentowski von der Deutschen Anwaltauskunft mit den Einzelheiten.

Der Wohnungsmarkt in München ist angespannt. Unter anderem damit teils dringend benötigter Wohnraum nicht auch noch zu Ferienapartments umgewandelt wird, hat die Stadt München ein sogenanntes Zweckentfremdungsverbot erlassen. Doch das gilt nicht immer, entschied der Bayerische Verwaltungsgerichtshof. Rechtsanwalt Swen Walentowski von der Deutschen Anwaltauskunft dazu im Podcast des Rechtsportals.

Mietrecht: Was ist Lärmbelästigung?

In Mietshäusern ist es selbstverständlich, dass man Geräusche aus den Wohnungen seiner Nachbarn hört. Diese Geräusche sind praktisch nicht zu vermeiden und rechtlich zulässig. Von Lärmbelästigung spricht man dann, wenn der Lärm aus der Nachbarwohnung so groß ist, dass Mieter ihre Wohnung dauerhaft nicht mehr nutzen können. Aber dies ist eher eine Faustregel, denn was unter Lärmbelästigung fällt, zeigt sich oft erst im Einzelfall.

Lärmbelästigung: Was kann ich als Mieter tun, wenn die Kinder der Nachbarn laut sind und Krach machen?

Lärm ist nicht gleich Lärm. Der Gesetzgeber betont, dass etwa der Lärm von Baustellen oder Clubs nicht mit dem Lärm von Kindern vergleichbar ist. Daher können Mieter zwar unter Umständen gegen Clubs vorgehen, aber nicht gegen den Lärm, den die Kinder ihrer Nachbarn machen. Störungen durch ein schreiendes Baby zum Beispiel müssen Mieter hinnehmen, auch in den nächtlichen Ruhezeiten nach 22.00 Uhr. Den Lärm von Kleinkindern oder Kita-Kindern müssen Mieter ebenfalls tolerieren. Anders sieht die Rechtslage aber aus, wenn es sich um ältere Kinder oder um Jugendliche handelt. Wenn diese zu Hause etwa Fußball spielen oder von Möbeln springen, kann man als Mieter dagegen vorgehen.

Lärmbelästigung: Darf man in einem Mietshaus Musik machen?

Mieter müssen das Musizieren ihrer Nachbarn an einigen Stunden am Tag akzeptieren – außer in den allgemeinen Ruhezeiten. In den allgemeinen Ruhezeiten darf man nur in Zimmerlautstärke musizieren oder anderem nachgehen.

Was ist Zimmerlautstärke?

Dabei ist der Begriff Zimmerlautstärke wörtlich zu nehmen: Geräusche müssen so leise sein, dass sie außerhalb eines Zimmers nicht zu hören sind.

Was sind die allgemeinen Ruhezeiten?

Die allgemeinen Ruhezeiten sind bundesweit nicht einheitlich geregelt. Sie unterscheiden sich also je nach Bundesland und reichen üblicherweise von 22.00 Uhr nachts bis 6.00 Uhr oder 7.00 Uhr morgens. Die Mittagsruhe reicht je nach Bundesland von 12.00 Uhr bis 14.00 Uhr oder von 13.00 bis 15.00 Uhr.

Nachbar stellt Fernseher zu laut oder duscht nachts: Ruhestörung?

Mieter haben ein Recht darauf, Fernsehen zu schauen. Das sollte aber in Zimmerlautstärke geschehen. Allerdings kann es in hellhörigen Mietshäusern vorkommen, dass Fernsehen bei Zimmerlautstärke schon zu laut ist und Mieter den Ton des Gerätes mitbekommen: „Zieht jemand in ein hellhöriges Haus ein, muss er in Kauf nehmen, dass er etwas mehr von seinen Nachbarn mitbekommt, als ihm manchmal vielleicht lieb ist“, sagt die Berliner Rechtsanwältin Beate Heilmann von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV). „Dass die Schallisolierung nicht so gut ist, kann jemand anhand des Baujahres erkennen oder hätte es zumindest vermuten müssen.“ Mieter haben in solchen Fällen kaum eine Handhabe.

Im Gegensatz dazu müssen Mieter langes Baden oder ausgiebiges Duschen ihres Nachbarn nach 22.00 Uhr nicht tolerieren. Nur wenn der Nachbar etwa von seiner Nachtschicht kommt und körperlich hart gearbeitet hat, darf sie oder er auch in der Nachtruhe lange baden oder duschen. Das müssen Mieter hinnehmen.

Müssen Mieter knackende Heizungen akzeptieren?

Permanent knackende Heizungen müssen Mieter nicht hinnehmen. Knackende Heizungen können einen Mangel der Mietsache darstellen und der Vermieter könnte daher verpflichtet sein, diesen Mangel abzustellen. Der Vermieter muss den Geräuschen in jedem Fall nachgehen und diese abstellen.

Lärm in der Mietwohnung: Was gilt bei Partys und lauter Musik aus der Nachbarwohnung?

Von permanent lauter Musik oder lauten Partys belästigte Mieter sollten zunächst mit dem dafür verantwortlichen Nachbarn sprechen und versuchen, das Problem mit ihm zu lösen. Helfen Gespräche nicht, stehen Mietern verschiedene Möglichkeiten offen: Sie können etwa auf Unterlassung klagen.

In den Situationen selbst dürfen Mieter die Polizei rufen. Diese kann zum Beispiel die Musikanlage beschlagnahmen, wenn der Nachbar der Aufforderung der Polizei nicht gefolgt ist, die Musik leiser zu stellen und die Beamten daher wiederholt anrücken müssen.

Bei Lärmbelästigung durch feiernde Nachbarn empfiehlt es sich auch deshalb, die Polizei zu rufen, weil man so Zeugen für die Lärmbelästigung hat und diese so dokumentieren kann. Mieter sind nämlich verpflichtet, Lärmbelästigungen nachzuweisen (siehe weiter unten).

Da Lärmbelästigung einen Mietmangel darstellen kann, können sich betroffene Mieter beim Vermieter beschweren und eine Mängelbeseitigung verlangen. „Der Vermieter muss dann mit dem Lärmverursacher sprechen und dafür sorgen, dass der Krach aufhört“, sagt Mietrechtsexpertin Heilmann. „Das kann bis zur fristlosen Kündigung des Störers gehen.“

Silvester: Gelten Partys und Feuerwerk als Ruhestörung?

An Silvester gelten Sonderregelungen, was Lärmbelästigung betrifft. Gegen Lärm durch feiernde Nachbarn und Feuerwerk vorzugehen ist deshalb an Silvester wenig Erfolg versprechend. Wer eine Party feiern möchte, sollte dennoch Rücksicht auf die Nachbarn nehmen und versuchen, den Lärm durch laute Musik in Grenzen zu halten.

Ruhestörung: Dürfen meine Nachbarn abends und am Wochenende die Waschmaschine laufen lassen?

Waschmaschinen und teilweise auch Wäschetrockner machen Lärm. Deshalb sind Mieter und Eigentümer auch an die Ruhezeiten gebunden, wenn sie Wäsche waschen wollen. Wenn die Geräusche der Waschmaschine nicht allzu laut sind, ist es in der Regel allerdings auch kein Problem, am späten Abend oder sonntags zu waschen. Ist die Waschmaschine allerdings sehr laut und wird häufig angestellt, kann man sich beim Vermieter beschweren.

Gleiches gilt auch für andere Arbeiten im Haus. Lautes Staubsaugen, hämmern oder bohren zu den Ruhezeiten müssen Mieterinnen und Mieter nicht hinnehmen.

Lärmbelästigung: Welche Regeln gelten bei knarrenden Dielen?

Störender Lärm muss nicht immer aus der Nachbarwohnung kommen. Knarrende Dielen in der eigenen Wohnung gelten rechtlich aber nicht immer als Mangel. Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) hervor.

Mieter einer Altbauwohnung hatten sich über knarrenden Parkettboden beschwert. Den Karlsruher Richtern zufolge müssen sie dies aber hinnehmen. Wer in eine unsanierte Altbauwohnung einziehe, muss davon ausgehen, dem üblichen Standard vergleichbarer Wohnungen entspricht. Dies gelte auch für Knarrgeräusche alter Parkettböden (Urteil vom 26.07.2004, AZ: VIII ZR 281/03).

Der BGH hat sich in der Vergangenheit mehrfach mit dem Thema Lärmbelästigung in Mietswohnungen befasst. Dabei haben die Richter zum Beispiel beim Thema knarrende Dielen in der eigenen Wohnung 2004 betont: Mieter müssen einen knarrenden Parkettboden tolerieren, zumindest dann, wenn sie in einer unsanierten Altbauwohnung leben und das Knarren sich im „üblichen Rahmen“ hält. Schließlich sei es Standard, dass man nicht völlig geräuschfrei über einen Dielenboden laufen könne, so die Karlsruher Richter. Daher können Mieter ihren Vermieter nicht dazu zwingen, die Dielen auszutauschen (AZ: VIII ZR 281/03).

Wenn es um Schritte oder knarrende Dielen aus der Nachbarwohnung geht, gilt ebenfalls: Der Schallschutz einer Wohnung muss den Normen zu der Zeit entsprechen, in der das Haus gebaut wurde. Mieter in einer Altbauwohnung müssen den Lärm demnach gegebenenfalls hinnehmen.

Hundegebell

Wenn es um das Haustier geht, verstehen viele Menschen keinen Spaß. Das gilt einerseits für die Tierhalter, die ihrem Liebling oft gerne alles durchgehen lassen würden. Und andererseits für die Nachbarn des Tierhalters, die sich zum Beispiel am Hundegebell stören. Die beiden Positionen treffen in der Frage aufeinander, ob Hundegebell als Lärmbelästigung einzuschätzen ist. Das Amtsgericht Waiblingen hat entschieden: Gelegentliches Hundegebell ist normal und andere Mieter müssen das hinnehmen.

Miete mindern wegen Baulärm im oder vor dem Haus?

Wird ein Wohnhaus saniert oder modernisiert, haben Mieter je nach Umfang der Bauarbeiten einen Anspruch darauf, ihre Miete zu mindern. Bei Baustellenlärm vor dem Haus ist das auch möglich – selbst wenn der Vermieter für den Lärm vor dem Haus nicht verantwortlich ist. Die finanziellen Einbußen durch den Baulärm kann sich der Vermieter von dem Auftraggeber der Baustelle zurückholen. Allerdings haben Richter in der Vergangenheit in puncto Mietminderung wegen Baulärm von außen auch schon anders geurteilt. So hat zum Beispiel das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg entschieden, dass Mieter mit solchem Lärm in der Nachbarschaft leben müssen – zumindest, wenn abzusehen gewesen sei, dass etwa die Baulücke neben dem eigenen Haus irgendwann bebaut wird (AZ: 202 C 180/13).

Lärm in Mietwohnungen: Wie kann man dagegen vorgehen?

Viele der im Abschnitt zuvor beschriebenen Maßnahmen wie das Gespräch mit dem Nachbarn, die Klage auf Unterlassung, die Beschwerde beim Vermieter können Mieter auch dann nutzen, wenn sie ganz generell von Lärmbelästigung betroffen sind.

Darüber hinaus kann es aber auch hilfreich sein, sich an eine Rechtsanwältin oder an einen Rechtsanwalt für Mietrecht zu wenden und sich von dieser oder diesem beraten zu lassen. Zum Beispiel über das Thema Mietminderung bei Lärmbelästigung. Denn rechtlich gesehen berechtigt ein Mietmangel nach § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) dazu, eine Miete zu mindern und dabei einen Teil seiner Bruttowarmmiete einzubehalten. Die Mietminderung setzt aber voraus, dass man dem Vermieter den Mangel angezeigt hat.

Mietrecht: Muss man eine Lärmbelästigung beweisen?

Mieter, die sich vom Lärm eines Nachbarn gestört fühlen, sind dazu verpflichtet, diesen nachzuweisen. Dazu müssen sie anders als früher aber kein Lärmprotokoll mehr führen – jedenfalls nicht bei dauerhaftem Krach.

Anders sieht es bei kurzfristigen Störungen aus. „Bei solchen Belästigungen kann es sinnvoll sein, ein Lärmprotokoll zu führen – gerade auch, weil der Grad der Störungen schwanken kann“, sagt Rechtsanwältin Beate Heilmann. Sie empfiehlt Mietern, die Lärmbelästigung zusätzlich von Zeugen bestätigen zu lassen.

Fazit: Bei Lärmbelästigung sollte die Rechtslage genau geprüft werden

Auch wenn Lärmbelästigung oft unangenehm ist, sollte vor einer Konfrontation oder einer Klage die Rechtslage eingehend geprüft werden. Den Lärm von kleinen Kindern müssen Mieter hinnehmen, auch wenn dieser die gesamte Nacht anhält. Mit Ausnahme von Silvester müssen bei Musik die Ruhezeiten eingehalten werden und nach 22.00 Uhr sollte diese auf Zimmerlautstärke sein.

Dies gilt ebenfalls für Partys, da die Grenzen der Nachbarn respektiert werden müssen. Staubsaugen, hämmern und bohren müssen Mieter in der Ruhezeit nicht hinnehmen und können sich beim Mieter beschweren. Bei knarrenden Dielen ist eine gewisse Toleranz vorausgesetzt, es sei denn es handelt sich um sehr laute Geräusche. Gelegentliches Hundegebell müssen Mieter auch hinnehmen. Jedoch bei Baulärm kann Anspruch auf eine Mietminderung gestellt werden. In jedem Fall muss die Lärmbelästigung nachgewiesen und gegebenenfalls sogar von einem Zeugen bestätigt werden.

Sie wünschen sich anwaltliche Beratung zum Thema Mietrecht und Lärmbelästigung? Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte für Mietrecht in ganz Deutschland finden sie über die Anwaltssuche oben auf der Seite.

Wer zur Miete wohnt und seine ganze Wohnung oder einzelne Zimmer untervermieten möchte, muss seinen Vermieter um Erlaubnis fragen. In vielen Fällen ist der Vermieter verpflichtet, diese Zustimmung zu erteilen, nämlich immer dann, wenn der Mieter ein „berechtigtes Interesse“ an der Untervermietung hat. Das bedeutet: Wenn der Mieter nachvollziehbare wirtschaftliche, persönliche oder sonstige Gründe für die Untervermietung vorweisen kann.

„Die Rechtsprechung ist bei der Bewertung dessen, was ein ‚erhebliches Interesse’ ist, sehr großzügig“, sagt Rechtsanwalt Schönleber, Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV). „Ein wichtiger Grund kann zum Beispiel sein, dass sich der Mieter die Wohnung alleine nicht mehr leisten kann oder mit seinem Partner zusammenziehen will.“ Wer seine finanzielle Situation durch Kurzzeitvermietung einfach nur verbessern will ohne auf die zusätzlichen Einnahmen angewiesen zu sein, hat allerdings regelmäßig kein berechtigtes Interesse. Der Vermieter muss die Untervermietung dann nicht erlauben.

In meinem Mietvertrag ist Untervermietung erlaubt: Muss ich trotzdem fragen?

In manchen Mietverträgen hat der Vermieter schon vorab seine Einwilligung gegeben, dass der Mieter die Wohnung untervermieten darf. Trotzdem sollte man auch in diesem Fall Rücksprache mit seinem Vermieter halten. Denn die Untermiete für nur einige Tage ist etwas anderes ist als die Untermiete für mehrere Monate, zum Beispiel in einer WG. Aber auch wenn der Vermieter die Vermietung an Feriengäste erlaubt, ist sie nicht ohne Risiko: Machen die Untermieter zum Beispiel etwas kaputt, haftet der Mieter für den Schaden.

Was passiert, wenn man diese Vorschriften missachtet?

Wenn man seine Wohnung einfach als Ferienwohnung vermietet, ohne überhaupt erst das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen, drohen ernsthafte Konsequenzen. Der Vermieter darf dem Mieter in diesem Fall fristlos kündigen. „In der Regel muss ein Vermieter seinen Mieter zunächst abmahnen und eine Untervermietung darin untersagen“, erklärt der Kölner Mietrechtsexperte Schönleber.

Kündigen kann der Vermieter auch dann nur, wenn er sich selbst vertragsgetreu verhält: Wenn Mitarbeiter der Hausverwaltung zu Beweiszwecken die Wohnung anmieten und Fotos davon anfertigen, verliert der Vermieter sein Kündigungsrecht, wie das Landgericht Berlin 2018 entschied (Urteil vom 03.07.2018, AZ: 67 S 20/18)

Darf ich meine Eigentumswohnung als Ferienwohnung vermieten?

Selbst wenn einem die Wohnung gehört, die man als Ferienwohnung vermieten möchte, ist man nicht unbedingt ganz frei in seiner Entscheidung. Gegebenenfalls muss man auf die anderen Wohnungseigentümer im Haus Rücksicht nehmen. Wenn es zu dem Thema unter den Eigentümern aber noch keine Vereinbarungen gibt, ist die Untermiete an Feriengäste grundsätzlich zulässig. Eine Vermietung für kurze Zeiträume kann nur durch einen einstimmigen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgeschlossen werden. Eine Mehrheitsentscheidung reicht dagegen nicht aus, wie der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden hat (Urteil vom 12. April 2019, AZ: V ZR 112/18).

Muss man auf eine Vermietung Steuern zahlen?

Auch die Interessen des Fiskus sind mit im Spiel, wenn man Wohnraum über Airbnb und Co. vermietet. Je nach Einzelfall können Einkommenssteuer, Umsatzsteuer oder Gewerbesteuer anfallen. Diese muss man aber nur zahlen, wenn man in größerem Stil professionell untervermietet und damit auch viel Geld verdient.

Einkommensteuer muss gezahlt werden, wenn die Einnahmen durch die Vermietung als Ferienwohnung oder Ferienhaus abzüglich der Ausgaben unterhalb des Grundfreibetrags für Alleinstehenden bzw. Verheiratete liegen (2021: 9.744 Euro bzw. 19.488 Euro). Nur wer seinen eigenen selbstgenutzten Wohnraum vorübergehend vermietet oder einen Teil seiner angemieteten Wohnung untervermietet, muss Einnahmen unter 520€ gar nicht erst in der Steuererklärung nennen.

Für die Umsatzsteuer gilt die sogenannte Kleinunternehmerregelung. Die Umsatzsteuer fällt danach erst an, wenn man im Vorjahr mehr als 22.000 Euro durch die Untervermietung eingenommen hat und für das laufende Jahr mehr als 50.000 Euro an Einnahmen erwartet.

Manche Städte erheben außerdem eine Kurtaxe, City Tax oder sonstige Steuern oder Abgaben, die dann auch von den Untermietern zu zahlen sind. Dies ist zum Beispiel in Dresden, Münster und Frankfurt am Main der Fall. Airbnb zieht diese Steuern teilweise direkt für die Gastgeber ein und leitet sie an das zuständige Finanzamt weiter, ansonsten müssen die Gastgeber sich selbst darum kümmern.

Ab wann ist die Untervermietung ein Gewerbe?

Je nach Umfang der Vermietung kann die Tätigkeit als Gewerbe einzuordnen sein. Das ist jedenfalls bei Einnahmen über 24.500 Euro anzunehmen. Ab dieser Grenze ist Gewerbesteuer zu zahlen.

Bei niedrigeren Einkünften ist von Fall zu Fall zu entschieden. Entscheidend ist, ob die Tätigkeit auf Dauer angelegt und nach außen erkennbar ist und ob damit Gewinne erwirtschaftet werden sollen. Ein Kriterium kann die private Nutzung sein: Je weniger man die Wohnung auch selbst nutzt, desto eher ist von einem Gewerbe auszugehen. Ein Gewerbe liegt außerdem vor, wenn man dem Untermieter nicht nur eine Wohnung oder ein Zimmer sondern auch noch weitere „unübliche Sonderleistungen“, beispielsweise einen täglichen Zimmerservice, anbietet.

Untervermietung als Ferienwohnung: Wann brauche ich eine Genehmigung von der Stadt oder Gemeinde?

Gerade in Städten, in denen Wohnraum knapp ist, ist die Untervermietung von Wohnungen an Touristen den Behörden vor Ort zunehmend ein Dorn im Auge. Deswegen erlassen immer mehr Städte Gesetze gegen eine solche Zweckentfremdung. Danach ist die Untervermietung als Ferienwohnung oder Ferienhaus nur noch nach einer Registrierung und Genehmigung möglich. Solche Regeln gibt es beispielsweise in München, Stuttgart, Köln, Frankfurt, Hamburg, Berlin, aber auch auf der Insel Norderney. Die Details variieren von Stadt zu Stadt.

Macht es einen Unterschied, ob ich meine ganze Wohnung vermiete oder nur einzelne Zimmer?

In manchen Städten macht es durchaus einen Unterschied, in anderen kommt es nur auf die Dauer der Vermietung an. So gilt es in Nordrhein-Westfalen in den meisten Städten zum Beispiel noch nicht als Zweckentfremdung, wenn der Eigentümer seine selbst bewohnte Wohnung untervermietet. In Berlin braucht man keine Genehmigung (aber eine Registrierung), wenn sich die Untervermietung auf weniger als die Hälfte der Hauptwohnung bezieht.

Diese Regel gilt auch in Hamburg und München. Dort darf im Zweifel aber auch die komplette Wohnung als Ferienwohnung vermietet werden, solange die Miete acht Wochen pro Jahr nicht übersteigt.  Ein Blick auf die Internetseite der Stadt schafft häufig Klarheit über die Regeln vor Ort.

Rechtsanwalt Norbert Schönleber weiß aber aus eigener Erfahrung, dass die Behörden beispielsweise in Köln nur noch sehr selten die notwendige Erlaubnis erteilen: „Besonders in Großstädten ist Wohnraum ohnehin Mangelware. Die Flüchtlingskrise verschärft das Problem zusätzlich – und das wissen auch die Behörden“, so der Kölner Mietrechtler. Eine Missachtung des Zweckentfremdungsverbots empfiehlt sich trotzdem nicht: Wenn die Ämter der Vermietung auf die Schliche kommen, drohen je nach Stadt und Dauer des Verstoßes mehrere Tausend Euro Bußgeld.

Was verlangen die Vermietungsplattformen von den Gastgebern?

Auch die Portale haben bestimmte Erwartungen an ihre Gastgeber. Wer zum Beispiel ein Zimmer oder die Wohnung bei Airbnb vermieten möchte, dem wird „dringend empfohlen“ eine Grundausstattung bereit zu stellen. Dazu gehören Toilettenpapier, Seife, Handtücher, Bettwäsche und ein Kopfkissen. In den Community-Standards ist außerdem festgelegt, wie sich Gastgeber und Gäste untereinander zu verhalten haben: Man soll stets ehrlich, zuverlässig und fair sein und die Sicherheit seiner Gäste gewährleisten.

Fazit: Vor der Untervermietung Rechtsfragen klären

Bevor man Zimmer oder Wohnungen privat über eine der verschiedenen Plattformen einstellt, sollte man sich die Zeit nehmen, die relevanten rechtlichen Fragen zu klären. In jedem Fall empfiehlt es sich, einen Blick in die Vereinbarungen mit dem Vermieter oder den anderen Eigentümern zu werfen und das Gespräch zu suchen. Während der Vermieter seine Zustimmung verweigern kann, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft der Untervermietung nur aufgrund eines einstimmigen Beschlusses einen Riegel vorschieben.

Einkommens-, Umsatz- oder Gewerbesteuer fallen erst an, wenn man durch die Vermietung auch beträchtliche Einnahmen erzielt. Für städtische Steuern und eventuell zu beachtende Vorschriften zum Schutz des Wohnungsmarkts lohnt sich eine Recherche auf der städtischen Internetseite.

Sie wünschen sich eine anwaltliche Beratung zum Thema Untervermietung an Touristen? Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte für Miet- und Immobilienrecht in ganz Deutschland finden Sie über unsere Anwaltssuche oben auf der Seite.

Mieter wie Vermieter können für Schimmel in der Wohnung verantwortlich sein

In Wohnung ist der schwarze Schimmel am weitesten verbreitet. Er ist besonders schädlich für die Gesundheit und kann zum Beispiel allergische Reaktionen hervorrufen. Tauchen die dunklen Flecken in der Wohnung auf, sollte man sie also so schnell es geht entfernen. Doch das kann teuer und aufwändig sein. Das Problem: Sowohl der Mieter als auch der Vermieter können dafür verantwortlich sein, wenn sich an der Wand ein Schimmelpilz gebildet hat.

Der Mieter hat die Pflicht, seine Wohnung pfleglich zu behandeln – und zum Beispiel regelmäßig zu lüften. Schimmel kann durch zu wenig oder falsches Lüften entstehen. Wenn die Bewohner regelmäßig Stoßlüften und richtig heizen, können sie die Feuchtigkeit in der Wohnung schon deutlich reduzieren. Stoßlüften bedeutet, die Fenster für fünf bis zehn Minuten weit zu öffnen. Je kälter es draußen ist, desto kürzer muss gelüftet werden. Beim Heizen ist es wichtig, dass in allen Räumen eine relativ konstante Temperatur herrscht.

Bei Baumängel oder Wasserschäden ist Vermieter verantwortlich

Doch manchmal lässt sich die Bildung des hartnäckigen Pilzes schlicht nicht verhindern. Vor allem dann, wenn Baumängel oder Wasserschäden vorliegen oder das Haus nicht ausreichen gedämmt ist. Dann ist der Vermieter verant[-]wortlich. Ist die betroffene Wand eine Außenwand handelt, ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass Baumängel der Grund sind. Außenwände sind durch Wärmebrücken, undichte Rohre oder im Mauerwerk aufstei[-]gende Feuchtigkeit aus dem Boden besonders anfällig. Dies zu beweise kann allerdings langwierig und aufwändig sein.

Wie Mieter vorgehen sollten, wenn es Schimmel in Mietwohnung gibt

1. Feststellen und Anzeigen des Schimmels

Sobald Mieter Schimmel in ihrer Wohnung entdecken, müssen sie den Vermieter informieren. Wenn ein Mieter gegen die Anzeigepflicht verstößt, kann er seine Rechte verlieren – etwa jenes zur Mietminderung.

Das gilt im Übrigen auch bei jedem anderen Mangel in der Wohnung. Wenn der Mieter erst nach einem halben Jahr Bescheid gibt und sich der Schimmel in der Zwischenzeit ausge[-]weitet hat, muss er für das Entfernen des Schimmels unter Umständen selbst zahlen.

Ist der Mieter nicht für den übelriechenden Pilz an der Wand verantwortlich, hat er ein Recht auf Mängelbeseitigung. Der Vermieter hat dann die Pflicht, den Schimmel zu entfernen und die Ursache zu beheben beziehungsweise Handwerker dazu beauftragen. Der Mieter muss ihm dafür eine Frist setzen. Er muss Handwerkern Zugang zu seiner Wohnung und der betroffenen Stelle gewähren.

2. Streit wegen Schimmels in der Wohnung: konsequent nachhaken

Oft ist allerdings nicht gar klar, wer für die Schimmelbildung in der Wohnung verantwortlich ist. Nach der Meldung des Problems folgt häufig ein lästiger Briefwechsel mit dem Vermieter – inklusive gegenseitiger Schuldzuweisungen.

Häufig verweisen Vermieter zunächst darauf, dass der Mieter seine Wohnung nicht genügend geheizt und gelüftet und somit nicht genug gegen die Feuchtigkeit unternommen hätte. Der Bewohner sollte zumindest erst einmal konse[-]quent nachhaken, sollte sich der Vermieter stur stellen. Was aber tun, wenn auch das nichts bringt?

3. Privater Gutachter zum Schimmelbefall: Restrisiko bleibt

Mieter, die sich sicher sind, keine Schuld an der Ursache der Schimmelbildung zu tragen, sollten dennoch kein privates Gutachten in Auftrag geben, raten Experten. Denn sollte der Streit vor Gericht landen, wird der Richter einen Sachverständigen beauftragen, der sich Schadensbild und Schaden[-]s[-]ur[-]sache vor Ort anschaut und bewertet.

Beauf[-]tragen Mieter hingegen einen Privat[-]gut[-]achter, könnten sie später Schwie[-]rig[-]keiten haben, die von ihnen veraus[-]lagten Sachverständigen[-]kosten vom Vermieter zurück zu erhalten. Denn in einem Mietprozess vor Gericht trage grundsätzlich der Vermieter die Beweislast, so dass er den vom Gericht beauftragten gerichtlichen Sachverständigen zunächst vorfinanzieren muss.

4. Mietminderung: Druckmittel zum Handeln bei Schimmelbefall

Wenn sich in der Wohnung Schimmel ausbreitet, können Mieter die Miete mindern. Mietrechtsexperten raten allerdings zur Vorsicht: Wenn nämlich der Mieter durch Kürzung seiner Mietzahlung insgesamt zwei komplette Monats[-]mieten im Zahlungsrückstand ist, darf der Vermieter ihm fristlos kündigen – so die Mietmin[-]derung nicht berechtigt gewesen ist. Das entschied der Bundes[-]ge[-]richtshof (BGH) vor wenigen Jahren in dem dort zu Grunde liegenden Fall (Urteil vom 11.7.2012, AZ: VIII ZR 138/11). Zudem müsste dann die ausste[-]hende Miete rückwirkend gezahlt werden.

Liegt die Ursache eines Schim[-]mel[-]be[-]falls in der Wohnung in einem Baumangel am Haus, wird die geschuldete Miete kraft Gesetzes, also ohne eine entspre[-]chende Erklärung des Mieters, gekürzt. Die Höhe entspricht der sogenannten Gebrauchs[-]be[-]einträchtigung durch den Schimmelpilz. Der Mieter kann sich auf diese gesetzlich gekürzte Mietmin[-]derung berufen.

Mieter muss Vermieter über Mietminderung informieren

Das gilt auch rückwirkend – also wenn die Miete für den betref[-]fenden Monat bereits überwiesen ist, wenn der Mangel auftritt. Dann kann der zu viel gezahlte Teil der Miete des Vormonats von der nächsten Miete abgezogen werden. Grundsätzlich gilt aber auch hier: Der Mieter muss den Vermieter über den ungebetenen Mitbewohner informieren. Er soll schließlich die Chance haben, entspre[-]chend zu handeln. Auch hierzu urteilte der BGH (Urteil vom 5. 12. 2010, AZ: VIII ZR 330/09).

Eine Mietminderung ist beispielsweise dann möglich, wenn die Bildung des Schimmelpilzes nur durch ständiges Lüften vermieden werden kann. Da aber ein Dauerlüften nicht der normalen Wohnnutzung entspricht, kann sogar eine Mietminderung von bis zu 100 Prozent gerechtfertigt sein. Das entschied das Amtsgericht München im Juni 2010 (AZ: 412 C 11503/09). Ebenso verhält es sich bei Gesundheitsschäden durch den Schimmel, die allerdings durch ärztliche Atteste bewiesen werden müssen (Urteil des Kammergerichts Berlins aus dem Juni 2010, AZ: 12 U 164/09).

Mietminderungstabellen beachten

Woher wissen Mieter nun, wie stark sie die Miete für ihre Wohnung mindern können? Betroffenen können sich über Gerichtsurteile oder in Minderungstabellen schlau machen. Allerdings ist auch hier Vorsicht geboten: Wie viel Minderung erlaubt ist, kommt immer auf den Einzelfall an.

Mieter, die auf Nummer sicher gehen wollen, können die Miete – nachweislich – unter Vorbehalt vollständig zahlen und anschließend gegebenenfalls anteilig zurückzufordern. So können sie ausschließen, dass die Minderung zu hoch zu bemssen und in Zahlungsrückstand zu geraten.

5. Gerichtsprozess: Beweislast beim Vermieter

Hilft all das nicht, bleibt nur der Gang zum Anwalt – und dann vor Gericht. Spätestens hier wird der Richter einen Sachverständigen beauf[-]tragen und spätestens hier wird dann die mietrecht[-]liche Verant[-]wort[-]lichkeit für den Mangel der Mietwohnung geklärt. Es gibt nur sehr wenige Urteile des Bundes[-]ge[-]richtshofs zu Fragen des Schim[-]mel[-]be[-]falls, den ganz überwie[-]genden Teil der Entschei[-]dungen treffen aber die Amtsge[-]richte, weshalb in vielen Bereichen keine einheit[-]liche Recht[-]spre[-]chung vorliegt – einfach auch deshalb, weil die Fälle stets indivi[-]duell und schwer zu vergleichen sind.

Fazit: Der frühe Mieter fängt den Schimmel

• Kontaktaufnahme: Der Vermieter muss unmittelbar mit dem ersten Auftreten des Schimmels in der Wohnung kontaktiert werden
• Schuldfrage: Weigert er sich, gegen den Schimmelbefall vorzugehen und ist die Ursache unklar, kann durch einen privat bestellten Gutachter etwas mehr Klarheit geschaffen werden. Allerdings: Das Geld für diesen Auftrag gibt es womöglich nicht zurück.
• Konsequenzen: Mietminderung ist eine Möglichkeit für Mieter, den Druck zu erhöhen. Allerdings sollte er sich sicher sein, dass er den Schimmel nicht selbstverschuldet hat. Andernfalls droht im schlimmsten Fall die fristlose Kündigung. Sollte alles nichts helfen, bleibt nur der Gang vor Gericht – und hier liegt die Beweislast beim Vermieter.

Sollte sich die Angelegenheit in die Länge ziehen und der Vermieter sich uneinsichtig zeigen, sollten Betroffene zum einem Anwalt oder einer Anwältin gehen. Wichtig ist für den ersten Besuch, dass Mieter alle Unterlagen mitbringen – auch mögliche Protokolle und den bisherigen Schriftwechsel mit dem Vermieter. Kompetente Mietrechtsexpertinnen und -experten, finden Sie hier.

Exkurs: Lüftungskonzept bei Neubauten und aufwändigen Renovierungen

Um den Schim[-]mel[-]befall künftig zu verhindern, gilt seit Mai 2009 eine Lüftungsnorm. Diese DIN 1946-6 sieht vor, dass ein ausrei[-]chender Luftwechsel in den Räumen statt[-]finden muss – durch entspre[-]chende Fenster und auch ohne Mithilfe des Mieters. Die Norm gilt sowohl für alle Neubauten, als auch für Sanie[-]rungen von Ein- und Mehrfa[-]mi[-]lienhäusern (also auch Mietwoh[-]nungen), bei denen mehr als ein Drittel der vorhan[-]denen Fenster ausge[-]tauscht werden.

Streit wegen Schimmel? Anwältinnen und Anwälte helfen

Sie leben in einer Mietwohnung und streiten sich mit Ihrem Vermieter wegen Schimmels? Oder vermieten Sie selbst und glauben, dass Ihr Mieter für den Schimmel verantwortlich ist? In beiden und anderen Fällen können Anwältinnen und Anwälte für Mietrecht helfen, Ihre Rechte durchzusetzen. Ansprechpartner in ganz Deutschland finden Sie über unsere Anwaltssuche.

Kündigung wegen Eigenbedarfs

Wohnungseigentümer dürfen ihren Mietern kündigen, wenn sie oder nahe Familienangehörige den Wohnraum selbst brauchen. Die Anforderungen an Eigenbedarfskündigung sind allerdings hoch. Vermieter müssen nachweisen, dass sie ein berechtigtes Interesse haben.

Folgende Gründe können eine solche Kündigung kann unter Umständen unwirksam machen:

• Wenn bei Vertragsschluss mit dem aktuellen Mieter schon absehbar war, dass Eigenbedarf vorliegt oder zeitnah in Anspruch genommen wird. Dann kann die Kündigung mitunter „treuwidrig“ und damit unwirksam sein.
• Wenn der Wohnbedarf „überhöht“ ist. Also zum Beispiel Bedarf für die allein[-]ste[-]hende Tochter angemeldet wird, die Wohnung aller[-]dings 250 Quadrat[-]meter groß ist. Auch hier entscheidet aber der Einzelfall.
• Wenn als Grund ein Härtefall vorliegt und die im §574 BGB beschriebene Sozial[-]klausel greift. Den wichtigsten Härtegrund findet man im genannten Paragraphen: Fehlender angemessener Ersatzwohnraum. Gekündigte Mieter können sich hierauf berufen, wenn sie keine neue Wohnung zu zumutbaren Bedingungen finden. Was „zumutbar“ ist, entscheidet der Einzelfall.

Als Härtegründe kommen zudem auch in Betracht:

• hohes Alter
• Gebrechlichkeit
• schwere Erkrankung
• Invalidität
• Kinder
• Schwierigkeiten bei Schul- oder Kindergartenwechsel
• Schwangerschaft
• geringes Einkommen
• lange Mietdauer

Nicht selten sind auch mehrere dieser Härtegründe gleichzeitig gegeben. Ob die Sozialklausel greift, entscheidet im Zweifel stets der Einzelfall. Eine anwaltliche Beratung kann hier Erfolgsaussichten bewerten. Die angeführten Gründe für eine Unwirksamkeit bei Eigenbedarfskündigung können auch nachträglich festge[-]stellt werden. Wenn nachweisbar wird, dass der Vermieter seinen Einzug nur vortäuschte, stehen dem Mieter Schadenser[-]satz[-]ansprüche zu. Etwa ein Ausgleich höherer Mietaus[-]gaben für eine neue Wohnung.

Ist auch eine fristlose Kündigung wegen Eigenbedarf möglich? Vermieter haben hier nur in einer bestimmten Situation ein Sonderkündigungsrecht: Wenn es sich um ein Zweifamilienhaus handelt, der Vermieter in einer der Wohnungen wohnt und die zweite für sich benötigt. Vermieter können hier aufgrund von Eigenbedarf kündigen, müssen dann jedoch berechtigte Gründe anführen. Ansonsten ist bei Kündigungen wegen Eigenbedarf ein Sonderkündigungsrecht ausgeschlossen.

Außerdem wichtig: Befristete Mietvertäge können nicht wegen Eigenbedarf gekündigt werden. Denn bei der Eigenbedarfskündigung handelt es sich um eine ordentliche Kündigung. Diese ist aber nur bei unbefristeten Mietverhältnissen möglich.

Verwertungskündigung

Möchte ein Haus- oder Wohnungs[-]eigentümer das Grundstück verkaufen oder das Gebäude abreißen lassen, darf er seinen Mietern in diesem Gebäude ebenfalls kündigen. In diesem Fall spricht man von einer Verwer[-]tungskündigung. Diese ist aber nur erlaubt, wenn der Vermieter andern[-]falls Nachteile hätte. In solchen Fällen muss man die Nachteile, die dem Vermieter durch Fortführung des Mietverhältnisses entstehen, mit denen des Mieters vergleichen, wenn das Mietverhältnis gekündigt wird. Das geht aus einem Urteil des Bundes[-]ge[-]richtshofs vom 27. September 2017 hervor (AZ: VIII ZR 243/16).

In dem Fall hatte eine Gesellschaft ihren Mietern gekündigt, weil sie das Gebäude abreißen wollte, um das Modegeschäft auf dem Nachbar[-]grundstück zu erweitern, das ihr ebenfalls gehörte. Die Kündigung war unwirksam, wie der BGH entschied. Die Klägerin konnte keine erheb[-]lichen Nachteile für den Fall nachweisen, dass das Mietverhältnis weiter bestanden hätte. Generell gelten folgende Verwertungen als Grund, um eine ordentliche Verwertungskündigung auszusprechen:

• der Verkauf des Gebäudes
• der Abriss des Gebäudes der Umbau
• die Sanierung/Modernisierung des Gebäudes

Allerdings muss auch in diesen Fällen die Maßnahme ausreichend begründet werden.

Vermieter kündigt, da der Mieter die Miete nicht zahlt

Zahlt ein Mieter seine Miete nicht oder zu spät, darf der Vermieter kündigen, wenn der Mieter zwei Monate im Rückstand ist. Das gilt als Vertragsverletzung. In diesem Fall ist auch eine fristlose Kündigung erlaubt. Eine vorherige Abmahnung ist nicht notwendig.

Kündigung wegen Störung des Hausfriedens

Auch wer den Hausfrieden stört, kann gekündigt werden. Das gilt für Mieter, die ihre Nachbarn belästigen, regelmäßig die Ruhezeiten verletzten oder Nachbarn und Vermieter gar beleidigen oder bedrohen. Bevor er kündigt, muss der Vermieter den Mieter aber zunächst abmahnen. Die Gründe für eine Störung des Hausfriedens können vielfältig sein. Auch eine grobe Beleidigung des Vermieters kann ein Kündigungsgrund sein.

Wie vielfältig, zeigt ein Urteil des Amtsgericht Wetzlar aus dem Jahr 2013: Dort wurde Mietern fristlos gekündigt, der Grund: „unerträglicher Geruch durch Zigarettenqualm und mangelnde Hygiene“.

Der Fall: Aus der Wohnung der Mieter drang ein unangenehmer Geruch nach Schweiß und Zigarettenqualm. Dieser breitete sich im Treppenhaus aus und drang in die Wohnungen anderer Mieter ein. Diese beschwerten sich und drohten mit Mietminderung und Kündigung. Daraufhin mahnte der Vermieter die Mieter ab und kündigte fristlos, keine Verbesserung erreicht wurde. Die gekündigten Mieter weigerten sich, die Kündigung zu akzeptieren. Der Vermieter erhob daher Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung.

Das Amtsgericht verurteilte die Mieter zur Räumung und Herausgabe. Nach durchgeführter Beweisaufnahme war das Gericht davon überzeugt, dass eine erhebliche Geruchsbelästigung von der Wohnung der Mieter ausging. Dadurch wurde der Hausfrieden nachhaltig gestört, die Kündigung sei daher wirksam.

Das Amtsgericht betonte jedoch, dass menschliche Ausdünstungen zur körperlichen Natur des Menschen gehören und daher in der Regel zu dulden sind. Die Mieter dürfen zudem im Rahmen der ihnen zustehenden ausschließlichen Nutzungsrechte, innerhalb der angemieteten Wohnräume Essens-, Rauch- und Parfümgerüche verbreiten. Etwas anderes gelte erst dann, solange weder die Mitbewohner des Hauses in einer nicht mehr hinnehmbaren Weise gestört werden. Dies war hier jedoch der Fall. (AZ.:38 C 1389/12).

Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung

Wer untervermieten will, muss den Vermieter in der Regel um Erlaubnis fragen. Macht der Mieter das nicht oder vermietet er sogar unter, obwohl der Vermieter es verboten hat, muss er mit einer Kündigung rechnen. Unerlaubte Untervermietung ermöglicht auch eine fristlose Kündigung.

Besonders für die Untervermietung an Touristen braucht es eine schrift[-]liche Erlaubnis. Eine allge[-]meine Geneh[-]migung für Unter[-]ver[-]mie[-]tungen reicht dabei nicht aus, wie der Bundes[-]ge[-]richtshof 2014 feststellte. Dafür brauche es eine explizite Erlaubnis für Touris[-]ten[-]ver[-]mie[-]tungen (Urteil vom 8. Januar 2014, AZ: VIII ZR 210/13). Dies gilt auch für die Vermietung an Kurzzeitgäste über Dienste wie etwa AirBnB.

Diese Erlaubnis muss dann nicht eingeholt werden, wenn der Mietvertrag ausdrücklich eine Untervermietung für die vermietete Wohnung – auch an Touristen – erlaubt. Das ist aber wiederum in der Praxis nahezu nie der Fall.

Urteil des LG Berlin: Alte Menschen haben besonderen Kündigungsschutz

Nach einer Entscheidung des Landgerichts Berlin im Februar 2019 können Mieter vom Vermieter allein unter Berufung auf ihr hohes Lebensalter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen (Landgericht Berlin, Urteil vom 12. März 2019, Aktenzeichen 67 S 345/18).

Verhandelt wurde vor Gericht ein Streit über die Räumung und Herausgabe einer Mietwohnung, die von einem 87- und 84-jährigen Paar bewohnt wird. Die Vermieterin hatte 2015 die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs erklärt.

Die Beklagten widersprachen der Kündigung. Und verwiesen auf ihr hohes Alter, ihren beeinträchtigten Gesundheitszustand, ihre langjährige Verwurzelung am Ort der Mietsache und ihre für die Beschaffung von Ersatzwohnraum zu beschränkten finanziellen Mittel – mit Erfolg.

Dem Gericht zufolge hätten sich die beklagten Mieter berechtigterweise darauf berufen, dass der Verlust der Wohnung – unabhängig von gesundheitlichen und sonstigen Folgen – für Mieter hohen Alters eine „Härte“ im Sinne des Gesetzes (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB) bedeutet. Die Vorschrift sei mit Blick auf den durch Grundgesetz Art. 1 Abs. 1 und das Sozialstaatsprinzip verkörperten und garantierten Wert- und Achtungsanspruch alter Menschen entsprechend weit auszulegen.

Die Richter ließen allerdings offen, ab welchem Alter sich Mieter auf den Härtegrund „hohen Alters“ berufen können.

Streit mit Mieter oder Vermieter? Anwälte für Mietrecht helfen

Sie möchten Ihrem Mieter kündigen, weil sie die Wohnung selbst brauchen oder er den Mietvertrag verletzt hat, sind aber nicht sicher, ob das rechtlich in Ordnung ist? Sie haben Streit mit Ihrem Vermieter oder schon eine Abmahnung oder sogar die Kündigung auf dem Tisch? In diesem und anderen mietrechtlichen Fällen können Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte helfen. Die Experten können Sie auch dazu beraten, wann eine Klage sinnvoll ist. Mietrechtler aus ganz Deutschland finden Sie in unserer Anwaltssuche.

„Viele Betriebskostenabrechnungen wirken auf den ersten Blick unauffällig, halten aber einer genaueren Prüfung nicht stand“, weiß Rechtsanwalt Thomas Pliester, Mitglied des Geschäfts[-]füh[-]renden Ausschusses der Arbeits[-]ge[-]mein[-]schaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwalt[-]verein (DAV).

Knackpunkte können etwa unzulässige Kostenarten, fehlende Belege oder eine falsche Heizkostenverteilung sein. „Wer gezielt auf Schwachstellen schaut, bei Ungereimtheiten Belegeinsicht verlangt und fristgemäß gegen fehlerhafte Abrechnungen vorgeht, kann Nachforderungen in manchen Fällen deutlich senken oder ganz vermeiden“, sagt Miet- und Wohnungs[-]ei[-]gen[-]tumsrecht-Fachanwalt Pliester.

Was sollte in einer Betriebskostenabrechnung enthalten sein?

Gibt es keine anderweitigen Vereinbarungen, sollten in der Abrechnung bei einem Gebäude mit mehreren Wohnungen mindestens folgende Angaben enthalten sein:

• Zusammenstellung der Gesamtkosten
• Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel
• Berechnung des Anteils des Mieters
• Abzug der geleisteten Vorauszahlungen

Welche Kosten zählen als Betriebskosten?

Betriebskosten sind regelmäßig anfallende Ausgaben für den laufenden Betrieb eines Hauses. Der Vermieter darf diese mittels der Betriebskostenabrechnung auf Mieter verteilen. „Einmalige Reparaturen oder Mängelbeseitigungen gehören aber nicht dazu“, stellt Rechtsanwalt Pliester klar.

Grundsätzlich gilt: Mieter müssen nur Betriebs[-]kosten zahlen, die auch im Mietvertrag vereinbartwurden. Daher kann sich ein Abgleich lohnen.

Diese Kosten dürfen unter anderem in die Betriebs[-]kos[-]ten[-]rechnung aufgenommen werden (§ 2 BetrKV):

• Grundsteuer
• Heizungs-, Wasser- und Warmwasserkosten
• Kosten für einen Aufzug
• Müllabfuhr, Straßenreinigung und Entwässerung
• Beleuchtung gemeinschaftlich genutzter Flächen (z.B. Hausflur, Keller, Hof)
• Schornsteinreinigung und Gartenpflege
• Hauswart/Hausmeister
• Betrieb und Instandhaltung einer Gemeinschafts-Antennenanlage oder einer Breitbandnetz-Verteilanlage
• Hausreinigung und laufende bzw. vorbeugende Ungezieferbekämpfung
• Betrieb und Instandhaltung von Waschmaschinen und Trocknern in Gemeinschaftsräumen
• Sach- und Haftpflichtversicherungen
• sonstige Betriebskosten, die im Mietvertrag als umlagefähig vereinbart wurden

Wer also für andere Leistungen zahlen soll, generell Zweifel an der Richtigkeit der Abrechnung hat oder einfach genauer nachvoll[-]ziehen will, wie es zu der geforderten Summe kommt, muss sich an den Vermieter wenden. Dabei muss diesem aber keinesfalls böse Absicht unterstellt werden – Fehler können sich auch aus Versehen einschleichen.

„Mieter können Belegeinsicht fordern“, erklärt Rechtsanwalt Pliester. „Dazu zählen Rechnungen und Zahlungsbelege.“ Bis dies erfolgt ist, darf er eine Nachzahlung vorläufig zurückhalten.

Häufige Fehler in Nebenkos[-]ten[-]ab[-]rech[-]nungen

• Verwaltungskosten sind nie Betriebskosten, also muss der Mieter diese auch nicht zahlen. Hierzu gehören etwa Bankgebühren, das Porto, aber auch Telefonkosten oder jene für die Hausverwaltung.
  
  
• Wartungskosten sollten genau angeschaut werden. Wartungsarbeiten wie jene am Fahrstuhl zählen zwar zu den Betriebskosten, doch verbergen sich hinter dem Begriff hin und wieder auch Reparaturkosten, für die der Vermieter alleine aufkommen muss. Eine Aufschlüsselung dieser Kosten kann verlangt werden, wie das BGH 2008 entschied (AZ: VIII ZR 27/07).
  
  
• Doppelberechnung ist etwa beim Hausmeister möglich. So zählen einzelne Arbeiten zu dessen Aufgaben (Treppenhausreinigung, Pflege des Hofs). Sollte hierfür ein externer Dienstleister beauftragt worden sein und wird er zusätzlich zum Hausmeister abgerechnet, kann man sich dagegen wehren.
  
  
• Wohnungen werden anteilig berechnet. Sollten Wohnungen leer stehen, muss der Vermieter für die Betriebskosten in diesen vier Wänden aufkommen. Dies hat der BGH 2006 in einem Urteil klargestellt (AZ: VIII ZR 159/05). Gleiches gilt natürlich auch, wenn der Vermieter selber eine Wohnung im Haus bewohnt. Bis auf wenige Ausnahmen ist die Änderung des vereinbarten Verteilungsschlüssels nur mittels einer Vertragsänderung möglich, für die aber die Zustimmung des Mieters notwendig ist.

Heizkosten als Spezialfall

Hohe Heizkosten müssen Mieter nicht immer einfach so akzeptieren. Es gibt mehrere konkrete Hebel, mit denen sie ihre Abrechnung prüfen und Kosten senken oder gegebenenfalls anfechten können.

Stimmen die Verteilungsregeln?

Bei einer zentralen Heizungsanlage müssen die Heizkosten immer in einen Verbrauchsteil und Grundkosten aufgeteilt werden. Zwischen 50 und 70 Prozent der Gesamtkosten müssen nach dem gemessenen Verbrauch verteilt werden (§ 7 HeizkostenV). Der Rest läuft als Grundkosten – meist nach Wohn- oder Nutzfläche. Das gilt auch für Warmwasser.

Für Gebäude, die bestimmte Energie-Standards nicht erreichen, schreibt die Heizkostenverordnung vor, dass mindestens 70 Prozent der Kosten verbrauchsabhängig abzurechnen sind.

„In der Abrechnung muss klar erkennbar sein, welcher Schlüssel gilt – zum Beispiel: 30 Prozent Grundkosten, 70 Prozent Verbrauch“, erklärt Rechtsanwalt Pliester. Liegt der Verbrauchsanteil außerhalb des zulässigen Rahmens oder werden Heizkosten nur nach Fläche verteilt, verstößt das gegen die Heizkostenverordnung. Solche Verteilerschlüssel sind grundsätzlich anfechtbar und können ein Kürzungsrecht auslösen.

Monatliche Verbrauchsinformationen:

Sind Heizkosten- oder Warmwasserzähler fernablesbar, muss der Vermieter monatlich über den eigenen Verbrauch informieren. Das heißt konkret: Diese Geräte lassen sich aus der Ferne ablesen, ohne dass jemand die Wohnung betreten muss, üblicherweise per Funk. Das schafft Transparenz, hilft beim Sparen und ist Pflicht. Fehlen diese Infos, gilt dies als formaler Mangel bei der Abrechnung (§ 6a HeizkostenV).

Kürzungen bei Verstößen durch den Mieter:

Wenn nicht nach Verbrauch abgerechnet wurde, darf der Mieter 15 Prozent von seinem eigenen Heizkostenanteil abziehen (§ 12 HeizkostenV). Zusätzlich darf er je 3 Prozent kürzen, wenn

• keine fernablesbare Zähler verbaut sind oder
• keine monatlichen Verbrauchsübersichten trotz solcher Zähler bereitgestellt wurden.

„Wichtig dabei ist: Die Kürzungen erfolgen nicht automatisch“, stellt Rechtsanwalt Pliester klar. „Der Mieter muss sie selbst geltend machen und bei der Zahlung oder in einer separaten Mitteilung begründen.“

Wirtschaftlichkeitsgebot:

Vermieter sind zur Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebots verpflichtet. Das heißt: Nur Kosten mit angemessenem Preis-Leistungs-Verhältnis dürfen weitergegeben werden (§ 556 Abs. 3 BGB). Deutlich überteuerte Verträge (z. B. bei Hausmeister, Reinigung, Versicherungen, Entsorgung) können beanstandet werden. Das heißt jedoch nicht, dass Vermieter stets das billigste Angebot wählen müssen. Sie haben einen gewissen Entscheidungsspielraum und dürfen bei der Auswahl von Dienstleistern auch andere Kriterien berücksichtigen – etwa positive Erfahrungen aus der Vergangenheit oder Zuverlässigkeit.

„Es gibt keine feste Grenze, ab wann etwas als unwirtschaftlich gilt“, schränkt Rechtsanwalt Pliester ein. Entscheidend ist immer der Einzelfall: Liegen die Kosten deutlich über dem, was örtlich üblich ist, und gibt es dafür sachliche Gründe? „Die Beweislast liegt hier beim Mieter. Eine pauschale Behauptung, die Kosten seien zu hoch, genügt nicht“, erklärt der Fachanwalt für Miet- und Wohnungs[-]ei[-]gen[-]tumsrecht weiter. Stattdessen muss der Mieter konkrete Nachweise erbringen – etwa durch Vergleichsangebote.

So gehen Mieter am besten vor:

• Existiert eine Auflistung und Beschreibung der Leistungen, sollten Mieter Einsicht in die Belege verlangen und als Grundlage für Vergleichsanfragen nutzen.
• Betriebs- oder Heizkostenspiegel können erste Anhaltspunkte liefern, ob sich weitere Nachfragen lohnen. Allerdings sind dies nur Mittelwerte, die Gerichte oft nicht als alleinigen Nachweis akzeptieren.
• Konkrete Vergleichsangebote für die Leistungen sind aussagekräftiger und vor Gericht meist erforderlich.

CO₂-Kosten richtig verteilt?

Seit 1. Januar 2023 tragen Vermieter einen Teil der CO₂-Kosten fürs Heizen mit. Wie groß der Vermieter-Anteil ist, hängt vom Zustand des Hauses ab: Bei sehr energieeffizienten Häuser zahlen Mieter die CO₂-Kosten komplett, bei sehr ineffizienten Häusern muss hingegen der Vermieter den Großteil tragen.

Auf der Abrechnung muss die Stufe des Gebäudes stehen und welche Prozente auf Vermieter und Mieter entfallen – samt Berechnungsgrundlage. Fehlt das oder wird einem Mieter pauschal 100 % in einem offensichtlich älteren Haus berechnet, kann dieser eine Korrektur verlangen.

In manchen Fällen kann der Vermieter-Anteil jedoch gesetzlich halbiert oder ganz aufgehoben werden, etwa bei denkmalschutzrechtlichen Beschränkungen oder kommunalem Fernwärme-Anschlusszwang (§ 9 CO2KostAufG). Dies muss der Vermieter dann dem Mieter gegenüber klar begründen und belegen.

Vor der Entscheidung: Energieausweis prüfen

Vor der Vertragsunterschrift sollten Mieter sich den Energieausweis vorlegen lassen. Das Dokument informiert verpflichtend über die Effizienzklasse und den energetischen Zustand des Gebäudes.

„Dabei ist es empfehlenswert, auch auf die konkreten Energiekennwerte und Modernisierungsvorschläge zu achten“, rät Rechtsanwalt Pliester. „All das kann dabei helfen, später unerwartet hohe Nebenkosten zu vermeiden.“

Zu hohe Nebenkosten: Wie Mieter vorgehen sollten

• Einjahresfrist zum Widerspruch

Zunächst muss die Frist zum Widerspruch eingehalten werden, um überhaupt gegen Betriebs[-]kos[-]ten[-]rech[-]nungen vorzugehen. Der Vermieter muss die Betriebs[-]kos[-]ten[-]ab[-]rechnung spätestens zwölf Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums an den Mieter senden – meist also bis zum Ende des Folgejahres.

Gleich[-]zeitig gilt: Der Mieter hat anschließend wiederum ein Jahr nach Erhalt Zeit, um gegen womöglich zu hohe Betriebs[-]kosten vorzugehen. „Dabei ist es nicht ausschlag[-]gebend, ob der fällige Betrag bereits an den Vermieter überwiesen worden ist“, sagt Rechtsanwalt Pliester. „Eine Zahlung gilt hier keinesfalls als Schuld[-]ein[-]ge[-]ständnis.“

Die Frist gilt übrigens auch dann, wenn in der Abrechnung Kosten aufgeführt sind, die rechtlich gesehen gar keine Betriebskosten sind. Beanstandet der Mieter diese nicht innerhalb von zwölf Monaten, so kann der Betrag grundsätzlich nicht mehr zurückgefordert werden. Das entschied der BGH in Mai 2016 (AZ: VIII ZR 209/15).

Es gibt auch die Möglichkeit, den Abrechnungszeitraum einmalig zu verlängern – sofern beide Seiten zustimmen. Das kann der Fall sein, wenn etwa auf eine kalenderjährliche Abrechnung umgestellt werden soll – also Januar bis Dezember statt April bis März. Eine einseitige Verlängerung durch den Vermieter ist dagegen nicht zulässig (BGH, 27.7.2011, AZ: VIII ZR 316/10).

• Recht auf Einsicht in die Originalbelege

Ohne in die Original[-]belege zu schauen, kann ein Mieter schwer mögliche Fehler in der Rechnung nachweisen. Der Vermieter muss dem Mieter Einsicht in die Rechnungen und Zahlungsbelege gewähren, sollte dieser Zweifel an deren Richtigkeit haben, wie der BGH im Dezember 2020 bestätigte. Wird ihm das verweigert, darf der Mieter die Zahlung in dieser Zeit zurückhalten (AZ: VIII ZR 118/19).

Seit 1. Januar 2025 dürfen Vermieter die Belege zur Betriebskostenabrechnung auch digital bereitstellen (§ 556 Abs. 4 BGB). Die Unterlagen können nun zum Beispiel auch per E-Mail, über ein Onlineportal oder am Computer des Vermieters eingesehen werden. Wichtig ist, dass Mieter die Belege vollständig prüfen und bei Bedarf speichern oder ausdrucken können – in welcher technischen Form sie bereitgestellt werden, ist offen.

Der Mieter hat grundsätzlich das Recht, die Originale einzusehen. Dafür muss er kein besonderes Interesse nachweisen. In begründeten Ausnahmefällen muss der Vermieter lediglich Kopien oder eingescannte Dokumente vorlegen. Dies entscheidet ein Gericht aber im Einzelfall (BGH, 15.12.2021, AZ: VIII ZR 66/20).

Die Einsicht findet üblicherweise vor Ort beim Vermieter statt. Mieter haben keinen grundsätzlichen Anspruch darauf, dass ihnen Kopien der Belege zugesandt werden (BGH, 13.04.2010, AZ: VIII ZR 80/09). Etwas anderes gilt nur im Ausnahmefall, etwa wenn eine Einsicht vor Ort für den Mieter unzumutbar ist.

• Fachkundige Unterstützung – und zur Not der Gang vor Gericht

Hier weist Rechts[-]anwalt Thomas Pliester aber darauf hin, dass sich diese Mühe lohnen muss:„Wenn es sich um kleine Beträge handelt, geht die Kosten-Nutzen-Rechnung womöglich nicht auf. Denn die Belege sind oft schwer nachzu[-]voll[-]ziehen.“ Und dann braucht es meist fachkundige Unterstützung. Sollte sich der Vermieter weigern, von Zahlungs[-]for[-]de[-]rungen seinerseits zurück[-]zu[-]weichen, bleibt schließlich noch der Gang vor Gericht.

Für die Folgejahre: Anpassungen der Betriebs[-]kosten durch den Vermieter

Sollten Betriebs[-]kosten nachzu[-]zahlen sein – und sind diese korrekt aufgeführt – kommt es häufig vor, dass Vermieter für das Folgejahr diese Zahlen als Grundlage nehmen, um den monatlichen Abschlag zu erhöhen. Das hat den Vorteil, dass nicht auf einmal ein ganzer Schwung Geld überwiesen werden muss, sondern sich die Summe auf zwölf Monate verteilt.

Auch Mieter können den Vermieter um diesen Schritt bitten, sollte dieser ihn nicht von sich aus ergreifen. Das ist sogar ein ausdrückliches Recht: Weist die Abrechnung ein Guthaben aus oder waren die Vorauszahlungen offensichtlich zu hoch, können Mieter eine Senkung der Vorauszahlungen verlangen. Wichtig: Die Höhe muss sich an den voraussichtlich tatsächlichen Kosten orientieren.

Praxis-Tipps:

• Form: Eine kurze Erklärung per Brief oder E-Mail reicht (§ 560 BGB). Darin sollte man den Bezug zur letzten Abrechnung herstellen und den neuen Monatsbetrag nennen.
  
  
• Berechnung: Als Faustformel für den monatlichen Vorauszahlungsbetrag eignet sich ein Zwölftel der zuletzt abgerechneten Jahreskosten, angepasst um konkret belegbare Veränderungen für das laufende Jahr. Pauschale „Sicherheitsaufschläge“ sind hingegen nicht zulässig (BGH, 28.9.2011, AZ: VIII ZR 294/10).
  
  
• Zeitpunkt: Die Anpassung ist auch dann möglich, wenn die nächste Abrechnungsperiode schon begonnen hat oder sogar abgelaufen ist – sie gilt aber nie rückwirkend.

Checkliste: Betriebskostenabrechnung prüfen

1. Formale Mindestangaben

• Gesamtsumme pro Kostenart (z.B. alle Heiz-, Wasser-, Müllkosten für das Haus)
• klarer Verteilerschlüssel
• berechneter Anteil der Wohnung
• Abzug der geleisteten Vorauszahlungen

2. Typische Fehlerquellen

• Verwaltungskosten (Bankgebühren, Porto, Telefon etc.)
• einmalige Reparaturen unter „Wartung“ versteckt
• Posten doppelt abgerechnet
• Kosten für leerstehende Wohnungen auf Mieter umgelegt
• „sonstige Betriebskosten“ zu ungenau oder nicht im Mietvertrag vereinbart

3. Heizkosten / Warmwasserkosten

• bei Zentralheizung: 50-70% nach Verbrauch, Rest Grundkosten
• bei bestimmten Gebäuden: mindestens 70% nach Verbrauch
• Warmwasserkosten ebenfalls mit Verbrauchsanteil
• Verteilerschlüssel klar ausgewiesen
• bei Verbau fernablesbarer Heiz- oder Warmwasserzähler müssen monatliche Infos zum eigenen Verbrauch zur Verfügung gestellt werden
• bei Fehlen dieser monatlichen Verbrauchs-Infos sind Kürzungen möglich

4. CO₂-Kosten

• Stufe des Gebäudes und Aufteilung Mieter/Vermieter müssen in der Abrechnung stehen
• Prozentanteile und Berechnungsgrundlage prüfen
• bei offensichtlich unplausibler Verteilung schriftlich Korrektur verlangen

5. Belegeinsicht nutzen

• bei Zweifeln Einsicht in Rechnungen und Zahlungsbelege verlangen
• Einsicht grundsätzlich in Originale, meist vor Ort beim Vermieter oder Verwalter
• Kopien/Scans nur in begründeten Ausnahmefällen ausreichend
• bei Verweigerung der Einsicht kann die Zahlung bis zur Klärung zurückgehalten werden

6. Fristen im Auge behalten

• Vermieter: Abrechnung spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums
• Mieter: Einwendungen 12 Monate lang möglich ab Zugang der Abrechnung

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BGH-Urteil: Beweispflicht für Nebenkosten-Nachforderung liegt beim Vermieter

Mit einem signalträchtigen Urteil hat der Bundesgerichtshof bewiesen, dass Mieter sich gegen überzogene Forderungen bei der Betriebskostenabrechnung zur Wehr setzen sollten. Das Urteil stellt klar: Wenn Stromanbieter oder Vermieter extrem hohe Nachforderungen bei den Nebenkosten stellen, müssen sie dafür zuerst Beweise erbringen, bevor der Mieter zahlen muss.

Das entschied der Bundesgerichtshof (AZ.: BGH VIII ZR 189/17). In dem Fall, der in Karlsruhe im Februar 2018 verhandelt wurde, sollten Mieter einer Dreizimmer-Wohnung mehr als 5000 Euro an Heizkosten für einen Zeitraum von zwei Jahren nachzahlen. Die Fläche ihrer Wohnung in dem Mehrfamilienhaus entsprach nur etwa zwölf Prozent der Gesamtwohnfläche, trotzdem sollte das Paar über 40 Prozent der gesamten Heizkosten zahlen. Der klagende Vermieter verweigerte den Mietern die Einsicht in die Nebenkostenabrechnung und bekam vor dem Landgericht Darmstadt in vorheriger Instanz sogar Recht.

Der BGH hob das Urteil aus Darmstadt wieder auf und übte gleichzeitig deutliche Kritik an der Entscheidung. Die Vorsitzende sprach von einem Urteil, dass sie „sprachlos gemacht“ habe. Vor allem, dass der klagende Vermieter seine Forderungen hätte beweisen müssen, das in der Vorinstanz aber nicht getan hatte, störte den BGH. Allein aus diesem Grund hätte das Landgericht die Klage abweisen müssen. Außerdem hätte der Vermieter die Einsicht in die Abrechnungen nicht verweigern dürfen. Mieter hätten grundsätzlich ein umfassendes Einsichtsrecht in Nebenkostenabrechnungen.

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Weiter entschieden die Richter, dass Mieter generell nicht mehr dazu verpflichtet werden dürfen, beim Auszug unter Umständen anteilige Renovierungskosten zu übernehmen, wenn sie vor Fälligkeit von Schönheitsreparaturen ausziehen. Diese Aussage gilt unabhängig davon, ob eine Wohnung beim Einzug renoviert übergeben wurde oder nicht.

Mit den neuen Urteilen vergrößert sich erneut die Zahl der Mieter, die vollständig von der Renovierungspflicht entbunden werden. Der Bundesgerichtshof hat immer wieder Schönheitsreparatur-Klauseln gekippt.Vor allem ältere Mietverträge enthalten deshalb sehr häufig ungültige Klausen – mit der Folge, dass der Mieter überhaupt nicht zum Pinsel greifen muss. Die Rechtslage in der Übersicht:

Was sind eigentlich Schönheitsreparaturen?

Schon der Begriff Schönheitsreparaturen ist irreführend. „Eigentlich handelt es sich dabei gar nicht um Reparaturen. Gemeint ist nur die Beseitigung der normalen Spuren, die man beim Wohnen hinterlässt“, sagt Rechtsanwalt Thomas Hannemann, Vorsitzender der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien des DAV. Das heißt: Der Mieter muss sich um Gebrauchsspuren kümmern, die sich mit einfachen Mitteln beseitigen lassen.

Dazu gehören zum Beispiel:

• das Streichen und Tapezieren von Decken, Wänden und Türen
• das Lackieren von Heizkörpern
• Löcher in den Wänden müssen zugespachtelt werden
• Auch die Innenseiten von Fensterrahmen und Wohnungstüren muss der Mieter streichen

Nicht dazu gehören:

• Die Außenseiten der Fensterrahmen muss der Mieter nicht streichen – schließlich werden diese nicht durch das Wohnen abgenutzt.
• Für aufwendige Instandsetzungsarbeiten wie das Abziehen von Holzdielen ist der Mieter ebenfalls nicht zuständig.

Wie oft muss renoviert werden?

Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Entscheidungen bestätigt, dass „starre Fristen“ bei Schönheitsreparaturen nicht zulässig sind. Das heißt: Klauseln, die einen klaren Zeitpunkt für Reparaturen vorschreiben („alle 3 Jahre“, „spätestens nach 4 Jahren“) sind ungültig.

„In neuen Mietverträgen muss deshalb deutlich werden: Der Mieter muss nicht etwa nur deshalb renovieren, weil die Frist verstrichen ist, sondern weil die Wohnung es nötig hat“, sagt DAV-Experte Thomas Hannemann. Er empfiehlt Vermietern, die Klauseln möglichst variabel zu formulieren. Zum Beispiel mit dem Zusatz, dass die nur „im allgemeinen oder im Regelfall geltenden“ Fristen sich je nach der tatsächlichen Abnutzung verlängern oder verkürzen können.

Aber auch diese „weichen“ Fristen dürfen nicht zu kurz sein. Rechtsanwalt Thomas Hannemann empfiehlt Vermietern, sich im Vertrag an folgenden Fristen zu orientieren:

• für Küche und Bad fünf Jahre,
• für Wohnräume, Schlafzimmer, Flur und Toilette acht Jahre
• für Nebenräume zehn Jahre

Was gilt beim Auszug?

Wenn ein Mieter auszieht, bevor die Frist abgelaufen ist, muss er gar nicht streichen – das galt bislang allerdings eher theoretisch. Denn die meisten Mietverträge enthalten sogenannte Abgeltungs- oder Quotenklauseln. Sie verpflichten den Mieter zur Zahlung anteiliger Renovierungskosten, wenn bei Vertragsende noch kein Renovierungsbedarf besteht. Nach vier Jahren muss er dann zum Beispiel 50 Prozent der Kosten tragen, die nach acht Jahren fällig geworden wären – das war bis zur aktuellen Entscheidung des BGH auch zulässig.

Die entscheidende Frage bei diesem Modell war: Wie lässt sich der hypothetische Renovierungsbedarf feststellen, den die Wohnung Monate oder Jahre später gehabt hätte? In der Praxis wurden bisher die anteiligen Kosten für die Renovierung meist über den Kostenvoranschlag eines Malers ermittelt, der dann entsprechend heruntergerechnet wurde.

Mit seiner Entscheidung aus 2015 hat der BGH dieses Modell grundsätzlich gekippt, weil darin eine unzulässige Benachteiligung des Mieters liege. Der Kostenanteil, der auf den Mieter entfalle, lasse sich nicht zuverlässig bestimmen, so die Karlsruher Richter.

Das heißt: Wer vor Ablauf der Renovierungsfrist auszieht, muss grundsätzlich nicht mehr streichen.

Muss unrenoviert übernommene Wohnung beim Auszug vom Mieter gestrichen werden?

Wer ein unrenovierte Wohnung übernimmt, ist bei seinem eigenen Auszug nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet. Auch dann nicht, wenn er dem vorherigen Mieter eine entsprechende Zusage gab. So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im August 2018. Eine solche Vereinbarung sei auf Mieter und Vormieter beschränkt. Sie habe keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der im Mietvertrag enthaltenen Verpflichtungen, stellte das Karlsruher Gericht fest.

Müssen Wände weiss gestrichen werden?

Umstritten ist immer wieder, welche Wand- und Deckenfarben der Vermieter bei der Rückgabe der Wohnung akzeptieren muss. Nach der Rechtsprechung des BGH muss die Wohnung zwar nicht schneeweiß gestrichen sein, bunte Farben sind aber ausdrücklich nicht zulässig. Der Mieter kann verpflichtet werden, die Wohnung in „hellen, neutralen“ Farben zurückzugeben, von denen man annehmen kann, dass sie den meisten potentiellen Nachmietern gefallen (AZ: VIII ZR 416/12).

Wie lässt sich Streit am Mietende vermeiden?

Vor allem beim Auszug gibt es oft Ärger um fällige Schönheitsreparaturen. Der lässt sich verhindern. Rechtsanwalt Thomas Hannemann: „Ich empfehle beiden Seiten, schon zwei oder drei Monate vor dem Ende des Mietvertrags über Schönheitsreparaturen zu sprechen. Dabei lässt sich oft eine Einigung über die Verteilung der Kosten erzielen. „Das Ergebnis sollte dann immer schriftlich festgehalten werden.“

Grundsätzlich empfiehlt es sich nach den aktuellen BGH-Entscheidungen für jeden Mieter, die Schönheitsreparatur-Klauseln im Mietvertrag zu überprüfen und mit dem Vermieter über eine Lösung zu sprechen, falls ungültige Klauseln enthalten sind. Denn geändert werden kann der Vertrag nur in beidseitigem Einvernehmen.

Mit dieser Checkliste können Sie überprüfen, ob Sie beim Auszug renovieren müssen.

Das liegt daran, dass oft unklar ist, wie genau sich eine angemessene Miete errechnet. Das SGB II nennt dazu keine konkreten Zahlen, bundesweit einheitliche Standards gibt es nicht, jede Gemeinde und Stadt legt ihre eigenen Miethöhen fest. „Es gibt aber nur ganz wenige Kommunen, die über schlüssige Konzepte zu den angemessenen Mieten verfügen“, erklärt der Duisburger Rechtsanwalt Dr. Wolfgang Conradis von der Arbeitsgemeinschaft Sozialrecht im Deutschen Anwaltverein (DAV). „Das Bundessozialgericht hat in der Vergangenheit nur die Konzepte von wenigen Städten akzeptiert.“

Wie groß darf die Wohnung eines Hartz-4-Empfängers sein?

Hartz-4-Empfänger dürfen nur eine Mietwohnung bewohnen, die angemessen ist. „Entscheidend für die Übernahme der Wohnkosten ist die Miethöhe, also die Bruttokaltmiete“, sagt der Sozialrechtsexperte Dr. Wolfgang Conradis. Wenn eine Bruttokaltmiete sehr gering ist, ist es also auch denkbar, dass ein Einzelner eine große Wohnung bewohnt.

Umzug bei zu teurer Wohnung?

Überschreitet die Miethöhe das, was einem Jobcenter als angemessen gilt, übernimmt das Amt in der Regel sechs Monate lang die Mietkosten. In dieser Zeit fordert es Hartz-4-Bezieher meist auf, die Kosten für die Miete und manchmal auch für die Heizung zu senken. Den Umzug in eine preiswertere Wohnung erzwingen die Jobcenter nicht direkt. Sie zahlen aber nach sechs Monaten nur noch die Miethöhe, die angemessen ist.

In solchen Fällen haben Hartz-4-Empfänger verschiedene Möglichkeiten: Sie können zum Beispiel, wenn möglich und vom Vermieter erlaubt, einzelne Zimmer in ihrer Wohnung untervermieten. Oder sie zahlen die Differenz zwischen tatsächlicher Miete und der Miete, die das Amt übernimmt, selbst. Das wird finanziell allerdings meist nur sogenannten Aufstockern möglich sein.

Nur wenn einem Empfänger ein Umzug zum Beispiel wegen seines Alters oder Gesundheitszustandes unzumutbar ist, zahlen die Ämter auf Dauer höhere Mieten.

Grundsicherung: Zahlt das Jobcenter die Umzugskosten und die Mietkaution?

Nach der geltenden Rechtslage müssen Hartz-4-Bezieher ihren Umzug selbst organisieren, die Kosten dafür zahlen meist die Ämter. „Allerdings muss man, bevor man die Wohnung wechselt, beim Amt den Umzug beantragen und ihn sich bewilligen lassen“, sagt Rechtsanwalt Dr. Wolfgang Conradis. Man sollte dabei wissen, dass die Mietkaution in der Regel als Darlehen gezahlt wird, die Raten werden von den Leistungen einbehalten. Maklergebühren entfallen aus der Kostenübernahme.

Zahlt das Jobcenter Miete für eine Wohnung, die man nicht nutzt?

Jobcenter zahlen dann die Miete für eine Wohnung, wenn sie von dem Hartz-4-Empfänger auch tatsächlich bewohnt wird. Wer die Wohnung nicht nutzt, kann den Anspruch auf die Mietzahlungen des Jobcenters verlieren. Ein Beispiel: Der Empfänger wohnt bei dauerhaft bei seiner Lebensgefährtin. Das hat das Landessozialgericht Niedersachsen-Bremen am 9. Januar 2017 entschieden (AZ: L11 AS 1138/16 B ER).

Dürfen Empfänger unter 25 Jahre in die eigene Wohnung ziehen?

In der Regel ist es Hartz-4-Empfänger nur dann erlaubt, aus der elterlichen Wohnung auszuziehen, wenn sie älter als 25 Jahre sind. Nur in Ausnahmefällen dürfen sie früher ausziehen. Eine solche Ausnahme kann dann sein, wenn etwa das Zusammenleben mit den Eltern unzumutbar ist (siehe nächster Abschnitt). Vor dem Auszug müssen junge Erwachsenen beim Amt aber einen Antrag stellen und abwarten, ob das Jobcenter ihn genehmigt wird und die Kosten für Miete und Heizung übernimmt. Ein Umzug ohne eine solche Kostenzusage bringt Leistungskürzungen mit sich, die Miete übernimmt das Amt dann nicht.

Streit und Gewalt in der Familie: Dürfen junge Hartz-4-Empfänger in eine eigene Wohnung ziehen?

Nach einer Entscheidung des Landessozialgerichts Niedersachsen-Bremen muss ein Jobcenter im Zweifel dem Antrag eines jungen Erwachsenen auf einen Umzug stattgeben. Bei zerrütteten Familienverhältnissen und schweren, zum Teil gewalttätigen Auseinandersetzung zu Hause kann ein junger Erwachsener nach diesem Urteil Anspruch auf eine eigene Wohnung haben. Das Jobcenter muss die Kosten übernehmen, zuständig ist dann nicht das Sozialamt als Träger der Jugendhilfe. Die Arbeitsgemeinschaft Sozialrecht des Deutschen Anwaltsvereins informiert über eine Entscheidung des Landessozialgerichts Niedersachsen-Bremen vom 2. Februar 2017 (AZ: L 11 AS 983/16 B ER).

Hartz 4: Miete, Heizung und Wasser- welche Kosten werden gezahlt?

Zu dieser Frage hat das Bundesverfassungsgericht im November 2017 ein grundlegendes Urteil gefällt – nicht zugunsten der Empfänger von ALG II. Sie haben nach Ansicht des Gerichts keinen Anspruch auf eine vollständige Übernahme ihrer Wohn- und Heizkosten – zumindest nicht in jeder Wohnsituation. Jobcenter dürfen demnach die Erstattung auf einen Betrag begrenzen, der für vergleichbare Wohnungen im „unteren Preissegment“ üblich sei (Az. 1 BvR 617/14 u.a.).

Hintergrund war die Klage einer Sozialhilfeempfängerin, welche allein in einer 77 Quadratmeter großen Wohnung lebt. Das zuständige Jobcenter hatte die Miete und die Heizkosten zunächst vollständig, ab 2008 aber nur noch teilweise übernommen. Darauf reichte die Frau Verfassungsbeschwerde ein, da sie ihr Grundrecht auf ein menschenwürdiges Existenzminimum verletzt sah. Dieser Auffassung folgte das Bundesverfassungsgericht nicht. Auch wenn „die grundlegende Lebenssituation eines Menschen“ betroffen sei, ergebe sich „daraus nicht, dass auch jedwede Unterkunft im Fall einer Bedürftigkeit staatlich zu finanzieren und Mietkosten unbegrenzt zu erstatten wären“.

Zahlt das Jobcenter die Stromkosten?

Die Stromkosten zahlen Jobcenter Hartz-4-Empfängern nicht. Die Kosten für den Strom müssen sie aus dem Regelsatz bezahlen. Das Jobcenter trägt die Kosten für das warme Wasser dann, wenn diese nicht bereits in den Heizkosten enthalten sind. Hier ist eine Pauschale vorgesehen.

Welche Regeln gelten bei Nachzahlungen?

Heizungs- und Nebenkostennachzahlungen zahlt das Amt nur bis zu einer bestimmten Höhe. Alles, was darüber hinausgeht, muss der Leistungsempfänger begleichen, ebenso wie Nachzahlungen beim Strom. Daher werden Erstattungen aus der Stromrechnung nicht als Einkommen gewertet, Leistungsempfänger können dieses Geld also behalten.

Hartz 4: Überweisung der Miete direkt an den Vermieter?

Die Jobcenter zahlen die Miete nicht direkt an den Vermieter, sondern überweisen sie dem Hartz-4-Empfänger zusammen mit dem Regelsatz. Nur wenn jemand das ausdrücklich möchte oder etwa suchtkrank ist und die Gefahr besteht, dass er das Geld nicht an den Vermieter überweist, überweisen die Ämter die Miete direkt an den Vermieter.

Welche Vorgaben gelten bei Mietschulden?

Um zu verhindern, dass jemand zwangsgeräumt und obdachlos wird, zahlen die Ämter in Einzelfällen Mietschulden. Diese Kosten gewähren sie als Darlehen und ziehen wie bei der Mietkaution die Raten von den Leistungen ab.

Welche Regeln gelten bei Hartz 4 und Wohneigentum?

Gut zu wissen ist, dass die Ämter bei selbstgenutzten Immobilien die Heizkosten zahlen, aber auch Kosten, die mit dem selbstgenutzten Haus oder der selbstgenutzten Wohnung verbunden sind. Diese Kosten müssen aber angemessen sein. Dazu gehören zum Beispiel Zinsen oder Grundsteuern. Allerdings tragen die Jobcenter in der Regel keine Tilgungsraten.

Man muss beachten, dass selbstgenutzter Wohneigentum in seiner Größe angemessen sein muss. Überschreitet eine selbstgenutzte Immobilie etwa die als angemessen eingestufte Größe, gilt sie als Vermögen, der Anspruch auf Hartz-IV-Leistungen kann dann entfallen.