Mieterhöhung: Ohne Frist und Zustimmung des Mieters?

2015 kommt die Mietpreis­bremse, um bei Neuver­mie­tungen Mieterhö­hungen zu begrenzen. Experten streiten darüber, wie wirksam sie sein wird. Doch sehen sich Mieter oftmals einem anderen Problem gegenüber: einer Mieterhöhung während der Bewohnung.

Auch wenn es sich bei der verein­barten Miete nicht um eine Index- oder Staffelmiete handelt, bei denen der Mietpreis sukzessive ohnehin ansteigt, steht es dem Vermieter zu, die Miete an eine allgemeine Preisstei­gerung anzupassen. Dabei darf er sich an ortsüb­lichen Vergleichs­mieten orientieren.

Die grundsätzliche Möglichkeit einer Mieterhöhung ist den Vermietern daher gegeben – leicht durchzu­setzen ist sie dennoch nicht.

Mieter muss einer Mieterhöhung zustimmen

Denn der Mieter muss einem solchen und so genannten Mieterhö­hungs­ver­langen zustimmen. So er das nicht tut, muss der Vermieter auf Zustimmung klagen. „Wenn die von dem Mieter gezahlte Miete unter der ortsüb­lichen Vergleichsmiete liegt, darf der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung verlangen“, erklärt Andreas Schwartmann, Mitglied der Arbeits­ge­mein­schaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwalt­verein (DAV).

Die Chancen für eine Mieterhöhung in diesem Fall stehen also nicht schlecht, auch wenn Rechts­anwalt Schwartmann ergänzt: „Die vom Gesetz gestellten Anforde­rungen müssen dabei beachtet werden.“ Dazu zählen auch mögliche Formfehler.

Die häufigsten Fehler bei Mieterhö­hungen durch den Vermieter

• Eine Mieterhöhung muss schriftlich erfolgen.
• Es muss daraus hervorgehen, warum die Wohnung teurer wird, also etwa einen Verweis auf die Mietspiegel enthalten.
• Das Schreiben muss an alle Mieter des betreffenden Mietraums gehen. 
• Der Name der Person, der die Mieterhöhung fordert (Hausbesitzer bzw. Vermieter aber auch ein Vertreter der Hausver­waltung), muss darin auftauchen.

Für die Prüfung der Richtigkeit bleiben dem Mieter der ausgehende Monat plus zwei weitere Monate Zeit. Während dieser Phase muss der Mieter die erhöhte Miete noch nicht zahlen. Ganz im Gegenteil: Tut er es doch, kann er sich unter Umständen im Nachhinein nicht mehr gegen die Erhöhung wehren, wie das Amtsgericht München erst kürzlich entschied (Urteil vom 14. August 2013, AZ.: 452 C 11426/13).

In der Rechtsprechung ist ein sogenanntes konklu­dentes Verhalten durch den Mieter anerkannt. Das heißt: Wer seine erhöhte Miete zahlt, stimmt damit dieser Erhöhung auch zu. Andreas Schwartmann: „Es gibt aber unterschiedliche Auffassungen darüber, wie viele vorbehaltlose Zahlungen ausreichend sind, um eine stillschweigende Zustimmung zur Erhöhung anzunehmen.“ Von einer bis bis fünf Zahlungen gingen hier die Meinungen der Richter auseinander. Der Mietrechtsexperte rät daher: „Vor einem Gang zu Gericht sollten Betroffene anwaltlich abklären, was ‚ihr’ jeweiliges Gericht zu dieser Frage sagt.

Einzuhaltende Frist des Vermieters bei Mieterhö­hungen

Eine Klage zur Zustimmung durch den Vermieter muss dann bis zum Ablauf des fünften Monats nach Stellen des Erhöhungs­ver­langens erfolgen – so der Mieter auf die Forderung nicht reagierte. 

Darüber hinaus kann ein Vermieter erst nach 12 Monaten nach einer Mieterhöhung eine weitere Erhöhung versuchen durchzu­setzen. Diese Regelung wird als Jahres­sperrfrist bezeichnet.

Mietspiegel: Wie Gerichte die ortsübliche Vergleichsmiete erheben

Kommt es tatsächlich zu einer Ausein­an­der­setzung vor Gericht, holen diese ein Sachver­stän­di­gen­gut­achten ein – und verlassen sich nicht auf den Mietspiegel. Denn häufig ist die Frage der richtigen Einordnung in den Mietspiegel streitig, die über das Gutachten geklärt wird.

Allerdings gibt es ja nicht für jede Region erhobene Mietspiegel. „Auch in diesem Fall kommt dem Sachver­stän­di­gen­gut­achten eine entscheidende Bedeutung bei“, sagt Andreas Schwartmann.

Weigerung der gerichtlich bestätigten erhöhten Miete: Kündigung droht

Mietern, die sich auch nach einer gericht­lichen Entscheidung für den Vermieter weiterhin der erhöhten Zahlung verweigern, droht Ärger. Einerseits kann der Vermieter die nicht gezahlte Miete einklagen. „Andererseits droht bei ausrei­chendem Mietrückstand sogar die fristlose Kündigung des Mietver­hält­nisses“, weiß Rechts­anwalt Schwartmann.

Kappungs­grenze: Bedingung für eine Mieterhöhung

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist der eine Maßstab, der bei einer Mieterhöhung relevant ist. Ein anderer ist die so genannte Kappungs­grenze. Sie legt fest, dass innerhalb von drei Jahren die Miete nicht um mehr als 20 Prozent steigen darf – gemessen an der Miete vor der ersten Erhöhung.

Einige Bundes­länder haben die 20 auf 15 Prozent gesenkt – für so genannte „Mangel­gebiete“, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum kritisch ist, wie etwa in Berlin, München oder Hamburg. Allerdings wird darum gestritten, ob diese Sonder­re­ge­lungen verfas­sungsgemäß sind.

Auch Andreas Schwartmann hat hier seine Zweifel: „Die Formulie­rungen im entspre­chenden Gesetz sind auslegungsfähig und auch meines Erachtens zu unbestimmt, um einen Eingriff in das Eigentumsrecht des Vermieters zu rechtfertigen.“ Es sei gut möglich, dass diese Klausel einer verfas­sungs­recht­lichen Überprüfung nicht standhalte, so der Mietrechts­anwalt weiter. „Das letzte Wort hat hier dann das Bundes­ver­fas­sungs­gericht.“

Energe­tische Moderni­sierung als weiterer Weg zu höheren Mieten

Neben dieser Form der Mieterhöhung, droht Mietern noch anderenorts Ungemach bei der Höhe ihrer Miete: durch die energe­tische Moderni­sierung ihres Hauses. Welche Auflagen Hausbe­sitzer hier zu erfüllen haben und welche Rechte die Mieter besitzen, lesen Sie hier.

Tipp: So sollten Mieter bei einer Mieterhöhung vorgehen

Betroffene Mieter sollten ein Mieterhö­hungs­ver­langen anwaltlich überprüfen lassen, rät Schwartmann: „Denn diese sind oft fehler­be­haftet.“

Zusammen­fassung: Was Mieter bei Mieterhö­hungen wissen müssen

• Ein Mieter muss einer Mieterhöhung nicht generell zustimmen. Dann kann es zu einem Gerichtsverfahren kommen, bei dem geprüft wird, ob der Vermieter Anspruch auf mehr Miete hat.
• Ein Vermieter darf die nächste Mieterhöhung erst 12 Monate nach der letzten verlangen.
• Der Vermieter muss die Kappungsgrenze im Auge haben.
• Eine energetische Modernisierung des Hauses begründet eine Mieterhöhung – solange sich Hausbesitzer an die entsprechenden Auflagen und Pflichten halten.
• Sonderfall: Index- oder Staffelmieten führen berechtigt zum sukzessiven Anstieg des Mietpreises.

Andreas Schwartmann ist nicht nur Experte in diesem Text - er bloggt auch regelmäßig für die Deutsche Anwalt­auskunft zu Mietrechts­themen. Eine Übersicht finden Sie hier.

Und wenn auch Sie von Mieterhö­hungen betroffen sind: Hier finden Sie unsere Mietrechts­exper­tinnen und Mietrechts­experten - ganz sicher auch in Ihrer Nähe.