Staatliches Korrektiv

Mietpreisbremse: Wirkung auf Mieter und Eigentümer

Sanierte Wohnungen und Neubauten sollen von der Mietpreisbremse ausgenommen sein.
Sanierte Wohnungen und Neubauten sollen von der Mietpreisbremse ausgenommen sein.

Quelle: Puetzer/corbisimages.com

Bislang dürfen Wohnungsbesitzer den Preis selbst festlegen, wenn sie ihr Eigentum nach Auszug eines Mieters weiter vermieten wollen. In begehrten Lagen und sogenannten Ballungszentren führt das zuweilen zu extremen Preissprüngen. Seit 2008 sind die Mieten in deutschen Großstädten um mehr als zehn Prozent gestiegen und rangieren weit über dem Niveau ländlicher Regionen. Das hat der jüngste Stadtentwicklungsbericht der Bundesregierung ergeben. Demnach liegen Großstadt-Mieten um 42 Prozent höher als in dünn besiedelten Kreisen. Bislang sind bei Wiedervermietungen saftige Erhöhungen um 30 bis 40 Prozent keine Seltenheit.

Nun sollen Belastungen für Mieter spürbar eingedämmt werden. Künftig dürfen Vermieter bei Weitervermietungen höchstens zehn Prozent mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Mit Ausnahmen: 

  • Die Mietpreisbremse soll nur in Gebieten mit „angespanntem Wohnungsmarkt“ gelten. Welche Bezirke oder Städte darunter fallen ist Ländersache. Die bestimmten den Bedarf für einen Zeitraum von fünf Jahren.
  • Neubauten sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Der Grund: Die Politik fürchtet, eine Deckelung der Mieten würde ansonsten die Investitionsbereitschaft in Neubauten lähmen. Diese Regelung soll übrigens auch für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung greifen.

Keine Mietpreisbremse ohne flächendeckenden Mietspiegel

Angelehnt sein soll die Mietpreisbremse an die jeweilige „ortsübliche Vergleichsmiete“ – dem sogenannten Mietspiegel. Allerdings veröffentlicht nicht jede Stadt einen Mietspiegel, einigen Kommunen ist die Erhebung schlichtweg zu teuer. Gutachten, die qualifizierten Mietspiegeln zugrunde liegen, sind aufwendig und deshalb kostenintensiv. Für Rechtsanwalt Thomas Hannemann führt trotzdem kein Weg daran vorbei: „Wenn die Mietpreisbremse kommt, müssen auch Mietpreisspiegel bereit gestellt werden.“ Hannemann ist Vorsitzender der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien des Deutschen Anwaltvereins (DAV).

Ausnahmen höhlen den Gesetzesentwurf aus

Neben der Ausnahme für Neubauten dürfen Eigentümer weiterhin mindestens den Preis verlangen, den die Vormieter gezahlt haben – auch wenn der mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Die Mietpreisbremse dürfte deshalb in Ballungsräumen wie dem Berliner Kiez Prenzlauer Berg wenig nutzen: Dort sind die Mietpreise in den vergangenen Jahren regelrecht explodiert. Unsanierte Wohnungen haben Seltenheitswert. Eine Mietpreisbremse könnte hier nur das derzeit ohnehin schon hohe Mietpreis-Plateau stabilisieren.

Der Nutzen für Mieter: Ein Beispiel aus der Praxis

Eine Wohnung kostet bisher 5,50 Euro pro Quadratmeter. Inzwischen verlangen Vermieter für vergleichbare Wohnungen in der Nachbarschaft – einem begehrten Großstadt-Kiez –  bis zu 9,90 Euro. Laut Mietspiegel liegt die ortsübliche Vergleichsmiete jedoch bei 6,00 Euro pro Quadratmeter. Bei geltender Mietpreisbremse dürfte der Vermieter der frei werdenden Wohnung die Miete also maximal auf 6,60 Euro anheben. Erlaubt wären nach dem Gesetzesentwurf höchstens zehn Prozent über der Vergleichsmiete.

Wie ohne Mietpreisspiegel zu hohe Neuvermietung beweisen?

Vermieter stünden ohne qualifizierten Mietspiegel in der Pflicht, drei Vergleichsmieten vorzuweisen, um die höhere Miete zu rechtfertigen. An denen müsste sich die Neuvermietung orientieren. Erscheint dem Mieter diese Auswahl zu hoch angesetzt, steht er in der Beweispflicht. Er müsste mit einem Gutachten nachweisen, dass die ortsübliche Vergleichsmiete niedriger ausfällt – als von seinem Vermieter dargelegt.

Kippt auch die Maklerprovision?

In der bisherigen Form, ja: Das Gesetz hiezu ist seit dem 1. Juni 2015 in Kraft. Nun muss zahlen, wer den Makler schriftlich beauftragt hat – und auch nur, wenn es zum Abschluss eines Mietvertrages kommt und der Makler Angebote ausweist, die ihm vor Auftragseingang noch nicht bekannt waren. Stellt ein Makler zum Beispiel eine Immobilie im Internet ein, darf er für diese keine Courtage mehr erheben.

Dürfen Vermieter Modernisierungskosten weiter auf ihre Mieter umlegen?

Dazu gibt es zwar Überlegungen. Umgesetzt werden die aber nicht vor 2016. Bislang dürfen Vermieter Modernisierungsmaßnahmen über eine Mieterhöhung amortisieren: maximal 11 Prozent sind ihnen gestattet. Dieser Wert soll auf 10 Prozent gedeckelt werden.

Außerdem ist im Koalitionsvertrag vorgesehen, dauerhafte Mieterhöhungen wegen Modernisierungen zu unterbinden. Würde auch dieses Vorhaben in die Tat umgesetzt, müsste ein Eigentümer die Miete wieder senken, sobald die Kosten für die Umbauten getilgt wären. Experten hinterfragen aber, inwieweit eine solche Maßnahme sinnvoll und realistisch wäre.

Ebenfalls diskutiert wird, die Härtefallklausel anzupassen. Erweitert würde diese Klausel auch finanziell überforderte Mieter schützen und sie von den Modernisierungskosten entlasten.

Florian Kappes Falk Gütter Joachim Schmidt Benjamin Riedel Christina Wieland

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