Hausbau: Festpreis oder unbegrenzte Kosten?

Hausbau: Was bedeutet Festpreis­ga­rantie?

„Die Festpreis­ga­rantie ist eine Preisbindung des Bauträgers, Bauunter­nehmers oder General­über­nehmers für die vertraglich vereinbarte Bauleistung“, erklärt Rechts­an­wältin Franziska Pina, Mitglied der Arbeits­ge­mein­schaft Bau- und Immobi­li­enrecht beim Deutschen Anwalt­verein (DAV). Vereinfacht gesagt: Ein Haus wird gebaut, ein verein­barter Festpreis gezahlt. So die Wunsch­vor­stellung. Die Verein­barung muss im Bauvertrag festge­halten werden: „Eine solche Festpreis­ver­ein­barung erhalten Bauherren aber nur durch eine ausdrückliche Regelung im Bauvertrag. Hierauf sollte bei Vertrags­schloss also schon mal Wert gelegt werden“, so die Rechts­an­wältin. Der vertraglich festgelegte Zeitraum entspricht in der Regel 6 bis 12 Monaten.

Neubau: Höhere Kosten trotz Festpreis

Was zunächst gut klingt, kann sich im Nachgang als Albtraum erweisen. Zum Beispiel dann, wenn Bauverträge unklare Formulie­rungen aufweisen oder so gestaltet sind, dass ein Festpreis nicht zwingend eingehalten werden muss. Zum Beispiel dann, wenn der Zeitraum für den verein­barten Gesamtpreis überschritten wird, und noch nicht mit dem Bau begonnen wurde. In so einem Fall können Bauunter­nehmen mehr Geld verlangen, müssen aber die Kosten­kal­ku­lation und Verteuerung transparent nachweisen. Laut dem Statis­tischen Bundesamt sind die Preise für den Bau von Ein- und Mehrfa­mi­li­en­häusern zwischen 2010 und 2022 um 64% gestiegen. Da Unternehmen das benötigte Baumaterial oft nicht bei Vertrags­schluss, sondern zum Baubeginn einkaufen, können einige Monate bereits große preisliche Unterschiede machen: „Um nicht auf den höheren Beschaf­fungs­kosten sitzen zu bleiben, haben Bauunter­nehmen natürlich ein verstärktes Interesse daran, diese angestiegenen Kosten weiter­zu­reichen“, beschreibt Rechts­an­wältin Pina.

Festpreis: Baubeschreibung genau prüfen

Daher sei es unbedingt sinnvoll, sich im Vorfeld die Baubeschreibung (also die detail­lierte Beschreibung des zu errich­tenden Gebäudes) genauestens anzuschauen. Wenn beispielsweise der Fixpreis nicht alle notwendigen Arbeiten umfasst, müssen diese im Anschluss gezahlt werden – zu Lasten des ohnehin geschröpften Geldbeutels. Die Fachan­wältin rät überdies: „Damit die vereinbarte Festpreis­ga­rantie also auch wirklich hilft die Baukosten im Griff zu behalten, sollte gegenüber jedem Bauunter­nehmen, Bauträger oder General­über­nehmer auf eine ausführliche Leistungs­be­schreibung bestanden werden, da nur für diese Leistungen die vereinbarte Festpreis­ga­rantie gilt.“ Ein Gesetz, welche Kosten unter den Festpreis fallen, gibt es nämlich nicht. Entscheidend ist, was im Vertrag steht.

(Hausbau: Wie muss ich private Bauhelfer und die Baustelle absichern?)

„Als Bauherr sollte man deshalb regelmäßig auf eine eindeutige und abschließende Vertrags­ge­staltung bestehen und dabei auch darauf achten, wie lange sich der jeweilige Vertrags­partner an vertraglich vereinbarte Preiszusagen gebunden fühlt und ab wann diese Bindungsfrist zwischen den Parteien gilt. Auch sogenannte Puffer sind an dieser Stelle denkbar. Grundsätzlich gilt die Formel, je länger die Preisbindung, desto besser für den Verbraucher“, so die Fachan­wältin weiter.

Urteil: Preisan­passung durch Bauunter­nehmen nicht grenzenlos

Die Errichtung des Wunschhaues kann also in der Realität mit einigen Hürden verbunden sein. Dies bedeutet nicht, dass Bauunter­nehmen im Zweifel die Kosten­schraube unbegrenzt anziehen können. In einem aktuellen Fall vom Sommer 2023 urteilte das Oberlan­des­gericht Zweibrücken (5 U 188/22, 13.07.23), dass eine Klausel im Bauvertrag unwirksam sei, die trotz verein­bartem Festpreis eine grenzenlose Anpassung der Vergütung ermöglichte.

Ehepaar sollte 50.000€ mehr zahlen

Ein Ehepaar unterschrieb den Bauvertrag für das Errichten eines Einfami­li­en­hauses – Kostenpunkt pauschal 300.000€. Im Vertrag wurde eine so genannte Preisan­pas­sungs­klausel eingebracht, der zufolge die Preisbindung nach einem Jahr entfällt, wenn nicht innerhalb von 3 Monaten nach Vertrags­un­ter­zeichnung mit dem Bau begonnen wird. Nach 6 Monaten stand noch immer alles still – allerdings verlangten die Dienst­leister nun 50.000€ mehr, wegen nicht vorher­ge­sehener Preisstei­ge­rungen. Das Ehepaar widersprach und kündigte den Vertrag, forderte jedoch Schadens­ersatz für die Mehrkosten, die durch die Weigerung entstanden, das Haus für 300.000€ zu bauen. Das OLG Zweibrücken gab den Eheleuten recht – das Bauunter­nehmen habe den Hausbau zum Fixpreis geschuldet. Die Benach­tei­ligung der Kunden sei unange­messen, weil bei der einseitigen Erhöhung der Preise von vornherein nicht ersichtlich ist, was eigentlich an Kosten entsteht. Genau das sei aber Motivation auf Kundenseite, einen solchen Vertrag zu unterschreiben. Das Unternehmen musste Schadens­ersatz leisten. Wäre eine so genannte Preisgleit­klausel vom Bauunter­nehmen in den Vertrag eingebracht worden, hätte es sich gegen die Mehrkosten für das Baumaterial absichern können. Eine Preisgleit­klausel bietet nämlich die Möglichkeit, den Endpreis an einem späteren Zeitpunkt festzulegen oder sich eine Preisän­derung vorzube­halten.

Risiken beim Hausbau vermeiden: Anwältin oder Anwalt fragen

Das neue Haus soll seinen Bewohne­rinnen und Bewohnern Freude machen – ohne durch verklau­su­lierte Verträge und versteckte Kosten den Baustopp oder schlimms­tenfalls die Privat­in­solvenz auf den Plan zu rufen. Sie suchen rechtlichen Beistand zum Thema? Anwältinnen und Anwälte mit Schwerpunkt Bau- und Immobi­li­enrecht helfen Ihnen bei allen anstehenden Hürden auf dem Weg zum Eigenheim. Kompetente Rechts­be­ratung zu diesen und anderen Rechts­ge­bieten in Ihrer Nähe unter anwalt­auskunft.de.