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Serie für Bauherren

Der Traum vom eigenen Haus: Die Planung

In der Planungsphase ist der Architekt der zentrale Ansprechpartner. © Quelle: DAV / www.fotolia.com

Bei einem Hausbau sind viele beteiligt, doch wer macht was – und welche Aufgaben hat der Bauherr selbst? Unsere Serie zeigt, worauf Sie achten sollten, wenn Sie Ihr eigenes Haus bauen wollen. Heute: die Planungsphase.

Der in Stein und Metall gemeißelte Baumangel liegt 25 Kilometer südlich der Berliner Innenstadt und trägt noch den Namen BER. Das vielleicht niemals enden wollende Hickhack um den neuen Hauptstadt-Flughafen hat eine rekordverdächtige Zahl hervorgebracht: Nach einer monatelangen Bestandsaufnahme stellten die Gutachter 75.000 Baumängel fest.

In Deutschland werden auch bei privaten Bautätigkeiten jährlich Mängel in Millionenhöhe fabriziert – dabei ist keineswegs immer der Bauunternehmer schuld. Auch unerfahrene Bauherren arbeiten bei der Planung häufig ohne rechtlichen Kenntnis- und Beistand.

Auf was Sie als Bauherr achten sollten: Eine Chronologie des Hausbaus

Phase 1: Die Planung

Bei den ersten Schritten und auch für spätere Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen hilft die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen. Dort sind unter anderem Regelungen für den Bauvertrag sowie Vertragsbedingungen niedergeschrieben.

Für die Planungsaufgaben ist es wesentlich, ob Ihr Grundstück von einem Bauträger, Generalunternehmer oder einem Generalübernehmer, also einem Schlüsselfertiganbieter an Sie verkauft wurde. Ist das der Fall, so wird ihnen in der Regel auch gleich ein Bauprojekt angeboten, will heißen: Diverse Planungsschritte am Haus sind bereits durchgeführt. Sie haben allerdings wenig freien Gestaltungsraum bei Ihrem Traumhaus. Drei Viertel aller Neubauten sind inzwischen Häuser dieser Art – auch, weil es preiswerter ist.

Sollten Sie sich aber für den anderen Weg entscheiden und zunächst ein Grundstück kaufen und einen Grundstückskaufvertrag abschließen, muss der Besitzwechsel anschließend ins Grundbuch eingetragen werden, damit die Rechtsänderung vollzogen ist. Grundsätzlich gilt: Nehmen Sie sich ausreichend Zeit für die Planung Ihres Hauses. Wenn der Bau ein halbes Jahr dauern soll, rechnen Sie mit mindestens einem Jahr Vorlauf. Denn anschließend bedarf es Genehmigungen der verschiedenen Baurechtsbehörden  – und Bürokratie ist bekanntlich langsam.

An der Planung sind viele verschiedene Experten beteiligt

Nachdem Sie Ihr Grundstück rechtmäßig erworben haben, beginnen die Planungsarbeiten am Haus. Und hier kommen unterschiedliche Experten ins Spiel: Der Architekt, ein Statiker, das Bauunternehmen und deren Handwerker – und natürlich der Bauherr selber.

Ihre Hauptaufgabe liegt in der Projektsteuerung und dabei vor allem in der Koordination aller Projektbeteiligten. Je nachdem, wie erfahren Sie im Hausbau sind, können Sie eine Vielzahl an Aufgaben selber übernehmen und der Bauleiter des Projekts werden. Doch unterschätzen Sie die Aufgaben nicht – im Zweifel sollten Sie immer Experten hinzuziehen.

Damit es später nicht zum Streit mit den Beteiligten bezüglich Änderungen oder Baumängeln kommt, bedarf es eines guten und wasserdichten Vertrages. Dabei hilft ein Anwalt, der die wichtigen möglichen Fallstricke bei Bauvorhaben kennt. Im Vertrag sollten unbedingt alle Leistungen aufgeführt werden, die zu erbringen sind. Und diese sollten exakt und detailgetreu aufgeführt werden. Dazu zählen auch die Kosten. Anke Leibeweber war viele Jahre Vorstandsmitglied der Arbeitsgemeinschaft Baurecht des Deutschen Anwaltvereins (DAV). Sie erklärt in unserem Video, dass Bauherren das Honorar einer Anwältin oder eines Anwalts um das Doppelte oder Dreifache einsparen, wenn sie im Vorfeld des Bauprojektes rechtlichen Rat suchen. 

Tipp: Vor allem, wenn Sie Ihren Hausbau im Herbst oder Winter starten, sollten Sie unbedingt den Faktor ‚schlechtes Wetter' mit in den Vertrag aufnehmen, so dass die Baustelle während der nassen und kalten Jahreszeit ausreichend geschützt ist.

Der Architekt als zentraler Akteur

Der wohl wichtigste Ansprechpartner mindestens in der Planungsphase wird für Sie der Architekt werden. Er ist gleichsam „Entwurfsverfasser“ und plant das Bauprojekt. Die Vergütung ist in der „Honorarordnung für Architekten und Ingenieure“ (HOAI) geregelt. Die Arbeitsgemeinschaft Baurecht des DAV warnt dabei vor Freundschaftsdiensten. Denn wenn etwas schiefgeht, muss der Architekt im Zweifel dafür geradestehen – egal, ob er mit dem Bauherren befreundet oder verwandt ist und egal, ob er Honorar kassiert oder unentgeltlich gearbeitet hat.

Tipp: Engagieren Sie einen vom Bauträger unabhängigen Architekten, der jeden Bauabschnitt abnimmt und mögliche Mängel direkt reklamieren kann.

Rollen vom Ingenieur und Bauunternehmer

Gegebenenfalls benötigen Sie zudem einen Fachingenieur, der auf bestimmte Bereiche spezialisiert ist, beispielsweise den Baugrund, den Schallschutz oder die Vermessung. Er erstellt die notwendigen Werkpläne. Und schließlich muss noch ein Bauunternehmer Ihr Projekt realisieren. Er ist vor allem für den sicheren Betrieb an Ihrer Baustelle zuständig – und natürlich für die über ihn angestellten Handwerker, also Maurer, Zimmermänner, Dachdecker etc.

Tipp: Lassen Sie sich Referenzobjekte des Unternehmers zeigen und reden Sie gegebenenfalls auch mit früheren Bauherren, die mit dem Unternehmer zusammengearbeitet haben.

Merksätze für Bauherren

  • Grundsätzlich gilt: Planen Sie Ihr Haus nur, wenn Sie das Planen gelernt haben. Ansonsten überlassen Sie das besser Experten.
  • Besonders mit dem Architekten müssen Sie sich eng abstimmen. Lassen Sie sich Zeit bei der Suche nach einem geeigneten – oder lassen Sie sich Architekten aus Ihrem Umfeld empfehlen.
  • Schließen Sie vorab mit jedem Baubeteiligten einen Vertrag, in dem die Aufgaben und Kosten detailliert aufgeführt sind. Besonders wichtig: Sollten Sie nicht selber Anwalt für Baurecht sein, holen Sie sich dafür die rechtliche Unterstützung von einer Anwältin oder einem Anwalt.

Tipp: Vorher an mögliche Streitgkeiten denken!

Sollte es zu Streitigkeiten zwischen Ihnen und einer weiteren Vertragspartei kommen und ist einer der Beteiligten der Meinung, dass mit Hilfe eines Dritten eine Einigung zu erzielen ist, bietet die ARGE Baurecht des Deutschen Anwaltvereins die Möglichkeit, einen in Baurechtsfragen erfahrenen Schlichter einzuschalten. Sie können hier die Details nachlesen. Genauer wird auf die SOBau in den kommenden Teilen unserer Serie eingegangen. Lesen Sie hier Teil 2: der Bau. Und den letzten Teil der Serie: die Abnahme.

Themen
Bauherr Baumangel Bauplanung Bauprojekt Eigentum

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