Der Traum vom eigenen Haus: Die Planung

Der in Stein und Metall gemeißelte Baumangel liegt 25 Kilometer südlich der Berliner Innenstadt und trägt noch den Namen BER. Das vielleicht niemals enden wollende Hickhack um den neuen Hauptstadt-Flughafen hat eine rekord­ver­dächtige Zahl hervor­ge­bracht: Nach einer monate­langen Bestands­aufnahme stellten die Gutachter 75.000 Baumängel fest.

In Deutschland werden auch bei privaten Bautätig­keiten jährlich Mängel in Millio­nenhöhe fabriziert – dabei ist keineswegs immer der Bauunter­nehmer schuld. Auch unerfahrene Bauherren arbeiten bei der Planung häufig ohne rechtlichen Kenntnis- und Beistand.

Auf was Sie als Bauherr achten sollten: Eine Chronologie des Hausbaus

Phase 1: Die Planung

Bei den ersten Schritten und auch für spätere Vertrags­be­din­gungen für die Ausführung von Bauleis­tungen hilft die Vergabe- und Vertrags­ordnung für Bauleis­tungen. Dort sind unter anderem Regelungen für den Bauvertrag sowie Vertrags­be­din­gungen nieder­ge­schrieben.

Für die Planungs­aufgaben ist es wesentlich, ob Ihr Grundstück von einem Bauträger, General­un­ter­nehmer oder einem General­über­nehmer, also einem Schlüs­sel­fer­tig­an­bieter an Sie verkauft wurde. Ist das der Fall, so wird ihnen in der Regel auch gleich ein Bauprojekt angeboten, will heißen: Diverse Planungs­schritte am Haus sind bereits durchgeführt. Sie haben allerdings wenig freien Gestal­tungsraum bei Ihrem Traumhaus. Drei Viertel aller Neubauten sind inzwischen Häuser dieser Art – auch, weil es preiswerter ist.

Sollten Sie sich aber für den anderen Weg entscheiden und zunächst ein Grundstück kaufen und einen Grundstücks­kauf­vertrag abschließen, muss der Besitz­wechsel anschließend ins Grundbuch eingetragen werden, damit die Rechts­än­derung vollzogen ist. Grundsätzlich gilt: Nehmen Sie sich ausreichend Zeit für die Planung Ihres Hauses. Wenn der Bau ein halbes Jahr dauern soll, rechnen Sie mit mindestens einem Jahr Vorlauf. Denn anschließend bedarf es Genehmi­gungen der verschiedenen Baurechts­be­hörden  – und Bürokratie ist bekanntlich langsam.

An der Planung sind viele verschiedene Experten beteiligt

Nachdem Sie Ihr Grundstück rechtmäßig erworben haben, beginnen die Planungs­ar­beiten am Haus. Und hier kommen unterschiedliche Experten ins Spiel: Der Architekt, ein Statiker, das Bauunter­nehmen und deren Handwerker – und natürlich der Bauherr selber.

Ihre Hauptaufgabe liegt in der Projekt­steuerung und dabei vor allem in der Koordi­nation aller Projekt­be­tei­ligten. Je nachdem, wie erfahren Sie im Hausbau sind, können Sie eine Vielzahl an Aufgaben selber übernehmen und der Bauleiter des Projekts werden. Doch unterschätzen Sie die Aufgaben nicht – im Zweifel sollten Sie immer Experten hinzuziehen.

Damit es später nicht zum Streit mit den Beteiligten bezüglich Änderungen oder Baumängeln kommt, bedarf es eines guten und wasser­dichten Vertrages. Dabei hilft ein Anwalt, der die wichtigen möglichen Fallstricke bei Bauvorhaben kennt. Im Vertrag sollten unbedingt alle Leistungen aufgeführt werden, die zu erbringen sind. Und diese sollten exakt und detail­getreu aufgeführt werden. Dazu zählen auch die Kosten. Anke Leibeweber war viele Jahre Vorstands­mitglied der Arbeits­ge­mein­schaft Baurecht des Deutschen Anwalt­vereins (DAV). Sie erklärt in unserem Video, dass Bauherren das Honorar einer Anwältin oder eines Anwalts um das Doppelte oder Dreifache einsparen, wenn sie im Vorfeld des Baupro­jektes rechtlichen Rat suchen. 

Tipp: Vor allem, wenn Sie Ihren Hausbau im Herbst oder Winter starten, sollten Sie unbedingt den Faktor ‚schlechtes Wetter' mit in den Vertrag aufnehmen, so dass die Baustelle während der nassen und kalten Jahreszeit ausreichend geschützt ist.

Der Architekt als zentraler Akteur

Der wohl wichtigste Ansprech­partner mindestens in der Planungsphase wird für Sie der Architekt werden. Er ist gleichsam „Entwurfs­ver­fasser“ und plant das Bauprojekt. Die Vergütung ist in der „Honorar­ordnung für Architekten und Ingenieure“ (HOAI) geregelt. Die Arbeits­ge­mein­schaft Baurecht des DAV warnt dabei vor Freund­schafts­diensten. Denn wenn etwas schiefgeht, muss der Architekt im Zweifel dafür gerade­stehen – egal, ob er mit dem Bauherren befreundet oder verwandt ist und egal, ob er Honorar kassiert oder unentgeltlich gearbeitet hat.

Tipp: Engagieren Sie einen vom Bauträger unabhängigen Architekten, der jeden Bauabschnitt abnimmt und mögliche Mängel direkt reklamieren kann.

Rollen vom Ingenieur und Bauunter­nehmer

Gegebe­nenfalls benötigen Sie zudem einen Fachin­genieur, der auf bestimmte Bereiche spezia­lisiert ist, beispielsweise den Baugrund, den Schall­schutz oder die Vermessung. Er erstellt die notwendigen Werkpläne. Und schließlich muss noch ein Bauunter­nehmer Ihr Projekt realisieren. Er ist vor allem für den sicheren Betrieb an Ihrer Baustelle zuständig – und natürlich für die über ihn angestellten Handwerker, also Maurer, Zimmer­männer, Dachdecker etc.

Tipp: Lassen Sie sich Referenz­objekte des Unternehmers zeigen und reden Sie gegebe­nenfalls auch mit früheren Bauherren, die mit dem Unternehmer zusammen­ge­ar­beitet haben.

Merksätze für Bauherren

• Grundsätzlich gilt: Planen Sie Ihr Haus nur, wenn Sie das Planen gelernt haben. Ansonsten überlassen Sie das besser Experten.
• Besonders mit dem Architekten müssen Sie sich eng abstimmen. Lassen Sie sich Zeit bei der Suche nach einem geeigneten – oder lassen Sie sich Architekten aus Ihrem Umfeld empfehlen.
• Schließen Sie vorab mit jedem Baubeteiligten einen Vertrag, in dem die Aufgaben und Kosten detailliert aufgeführt sind. Besonders wichtig: Sollten Sie nicht selber Anwalt für Baurecht sein, holen Sie sich dafür die rechtliche Unterstützung von einer Anwältin oder einem Anwalt.

Tipp: Vorher an mögliche Streitgkeiten denken!

Sollte es zu Streitig­keiten zwischen Ihnen und einer weiteren Vertrags­partei kommen und ist einer der Beteiligten der Meinung, dass mit Hilfe eines Dritten eine Einigung zu erzielen ist, bietet die ARGE Baurecht des Deutschen Anwalt­vereins die Möglichkeit, einen in Baurechts­fragen erfahrenen Schlichter einzuschalten. Sie können hier die Details nachlesen. Genauer wird auf die SOBau in den kommenden Teilen unserer Serie eingegangen. Lesen Sie hier Teil 2: der Bau. Und den letzten Teil der Serie: die Abnahme.