Untermieter blockiert Fläche – voller Mietausfall als Schadens­ersatz

(DAV). Untermiet­ver­hältnisse sind weit verbreitet und bieten sowohl Hauptmietern als auch Untermietern Flexibilität. Doch was passiert, wenn das Hauptmiet­ver­hältnis endet und der Untermieter sich weigert, die von ihm genutzte Fläche zu räumen? Ein aktuelles Urteil des Oberlan­des­ge­richts Hamburg zeigt, welches erhebliche finanzielle Risiko Untermieter in einem solchen Fall eingehen.

Das Gericht hat am 23. September 2024 (AZ: 4 U 31/24) klarge­stellt, dass ein Untermieter, der nach Beendigung des Hauptmiet­vertrags die Herausgabe der Mietsache verweigert, vollum­fänglich schadens­er­satz­pflichtig sein kann. Dies gilt laut dem Rechts­portal anwalt­auskunft.de auch dann, wenn sich das Untermiet­ver­hältnis nur auf eine Teilfläche bezieht.

Untermieter verweigert Räumung nach fristloser Kündigung des Hauptmieters

Ein Hauptmieter hat eine große Gewerbe­fläche angemietet und diese teilweise an einen Untermieter weiter­ver­mietet. Die Gesamtmiete für die Fläche beträgt 7.900 Euro pro Monat, der Untermieter zahlt für seinen Teil 2.500 Euro. Wegen Zahlungs­rück­stands wurde das Hauptmiet­ver­hältnis fristlos gekündigt. Der Hauptver­mieter fordert den Untermieter auf, die von ihm genutzte Teilfläche zu räumen. Doch der Untermieter weigert sich. Der Hauptver­mieter argumentiert, dass er die Gesamt­fläche nur einheitlich weiter­ver­mieten könne, und fordert daher eine Entschä­digung in Höhe der gesamten Miete für die Zeit, in der die Fläche nicht genutzt werden könne.

Das Landgericht hat diese Forderung bereits bestätigt und das Oberlan­des­gericht Hamburg schloss sich dieser Ansicht an.

Das Urteil lautet: Der Untermieter haftet für die Gesamtmiete

Das Oberlan­des­gericht Hamburg entschied, dass der Untermieter zum vollen Schadens­ersatz verpflichtet ist.

Die Begründung: Sobald sich der Untermieter nach einer Heraus­ga­be­auf­for­derung in Verzug befindet, schuldet er dem Hauptver­mieter die durch die nicht einheitliche Nutzung der Mietsache entgangenen Einnahmen.

Warum die Haftung nicht auf die Untermiete beschränkt ist:

Der entscheidende Punkt ist, dass der Ersatz­an­spruch des Hauptver­mieters nicht auf die vom Untermieter genutzte Teilfläche begrenzt ist. Er erstreckt sich vielmehr auf das gesamte Mietobjekt, sobald die vorent­haltene Teilfläche eine Weiter­ver­mietung der gesamten Fläche verhindert und eine Vermietung der übrigen Fläche ohne die Teilfläche nicht möglich ist. Dies kann insbesondere der Fall sein, wenn die Mietsache – sei es eine Gewerbe­fläche oder eine Wohnung – aufgrund ihres Zuschnitts oder der Marktge­ge­ben­heiten nur einheitlich nutzbar ist. Das finanzielle Risiko für den Untermieter ist somit keineswegs auf seine eigene Untermiete begrenzt.

Wichtige Aspekte des Urteils:

• Verzug: Die Schadensersatzpflicht tritt ein, sobald sich der Untermieter nach Aufforderung zur Herausgabe in Verzug befindet.
• Bemessung des Ersatzanspruchs: Der Ersatzanspruch bemisst sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete.
• Umfang des Schadensersatzes: Der Anspruch umfasst auch Betriebskostenvorauszahlungen, falls noch nicht darüber abgerechnet werden kann.

Praxis­hinweis für Untermieter:

Die Entscheidung des OLG Hamburg verdeutlicht, dass die Verwei­gerung der Räumung nach Beendigung des Hauptmiet­vertrags gravierende finanzielle Folgen für Untermieter haben kann. Bevor Sie als Untermieter die Herausgabe einer Mietsache verweigern, sollten Sie sich dessen bewusst sein, dass Sie unter Umständen für den gesamten Nutzungs­ausfall des Hauptmieters haften müssen.

Checkliste für Untermieter bei Beendigung des Hauptmiet­vertrags:

• Kündigung des Hauptmietvertrags: Informieren Sie sich umgehend über die Gründe und die Wirksamkeit der Kündigung.
• Reagieren Sie umgehend auf eine Herausgabeaufforderung des Hauptvermieters oder Hauptmieters.
• Nutzbarkeit der Gesamtfläche: Klären Sie, ob die Mietsache (z. B. Wohnung oder Gewerbefläche) vom Hauptvermieter nur einheitlich nutzbar ist.
• Holen Sie frühzeitig Rechtsberatung ein, wenn Sie unsicher sind, ob Sie räumen müssen oder welche Risiken bestehen.
• Vermeidung von Verzug: Treffen Sie Maßnahmen, um sich nicht in Verzug zu begeben, falls eine Räumungspflicht besteht.
• Seien Sie sich bewusst, dass das finanzielle Risiko im Falle einer unberechtigten Räumungsverweigerung weit über Ihre eigene Untermiete hinausgehen kann.