BGH stärkt Bestel­ler­rechte: „Neu für Alt“-Abzug bei Mängel­be­sei­tigung weitgehend ausgeschlossen

Berlin, 26. Februar 2026. Mit Urteil vom 27.11.2025 (Az. VII ZR 112/24) hat der Bundes­ge­richtshof die Praxis zur sogenannten Vorteils­aus­gleichung „neu für alt“ bei der Mängel­be­sei­tigung neu justiert. Die Entscheidung ist für Bauunter­nehmer, Architekten und Auftraggeber gleichermaßen von Bedeutung. Der Einwand, dass bei einer späten Mängel­be­sei­tigung Abzüge vorzunehmen seien, weil der Besteller durch längere Lebensdauer der Sache sowie ersparten Instand­hal­tungs­aufwand besser­ge­stellt werde, ist nur noch in eng begrenzten Ausnah­me­fällen zulässig.

BGH: Keine pauschale Verrechnung von Vorteilen durch Mängel­be­sei­tigung

Im konkreten Fall ging es um ein landwirt­schaftlich genutztes Fahrsilo, das nach der Abnahme erhebliche Mängel aufwies – insbesondere Rissbil­dungen und Uneben­heiten. Der Besteller klagte auf Kosten­vor­schuss für die Mängel­be­sei­tigung. Die Vorinstanz hatte den Betrag gemindert, weil durch die Sanierung auch eine technische Verbes­serung des Bauwerks einhergehe. Der Bundes­ge­richtshof stellt nun klar: Ein Abzug „neu für alt“ widerspricht den Regelungen des werkver­trag­lichen Mängel­rechts und kommt bei der Beseitigung von Mängeln grundsätzlich nicht in Betracht.

Praktische Konsequenz: Wer mangelhaft gebaut hat, muss voll zahlen

Für die Praxis heißt das: Unternehmer, die Mängel (auch Jahre nach der Abnahme) beseitigen oder ersetzen müssen, können nicht automatisch einen Vorteils­aus­gleich geltend machen – etwa mit dem Argument, die Sache sei durch die Reparatur nun langlebiger. Denn das werkver­tragliche Mängelrecht unterscheidet grundsätzlich nicht danach, wann ein Mangel erkannt, gerügt oder beseitigt wird.

Nur in wenigen Sonder­fällen, etwa soweit im Rahmen der Mangel­be­sei­tigung Kosten anfallen, um die das Werk bei ordnungs­gemäßer Herstellung von vornherein teurer gewesen wäre (sog. Sowieso-Kosten), erfolgt weiterhin ein Abzug. Ausdrücklich offenge­lassen wird vom BGH ein Vorteils­aus­gleich für den Fall, dass der Auftraggeber die Mängel­be­sei­tigung bewusst spät herbei­geführt und dem Unternehmer deshalb wesentlich höhere Mängel­be­sei­ti­gungs­kos­ten­ent­stehen.

„Wichtige Klarstellung für die Praxis“

Rechts­anwalt Dr. Oliver Koos, Vorsit­zender der Arbeits­ge­mein­schaft Bau- und Immobi­li­enrecht im Deutschen Anwalt­verein, ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung für die Praxis ein. Die Entscheidung beschränkt den Vorteils­aus­gleich, der in der Praxis häufig von Unternehmern als Einwand vorgebracht wurde, auf Ausnah­mefälle.,

Rechts­anwalt Dr. Koos: „Der Unternehmer schuldet ein mangel­freies Werk – nicht irgendwann, sondern von Anfang an. Wird dieser Anspruch erst verspätet erfüllt, liegt das Risiko grundsätzlich beim Unternehmer.“

Praxistipp für Bauprofis

• Für Auftraggeber: Die Entscheidung stärkt Ihre Rechtsposition. Selbst wenn Mängel erst Jahre später auffallen, bleibt der Anspruch auf vollständige Mängelbeseitigung bestehen – grundsätzlich ohne Abzüge.
• Für Bauunternehmen: Die Mängelbeseitigung bleibt Pflicht. Der Versuch, aus Verzögerungen wirtschaftliche Vorteile zu ziehen, wird vor Gericht künftig kaum noch Erfolg haben.
• Für Planer: Auch bei Planungsmängeln, die zu baulichen Fehlern führen, ist der vollständige Ersatz geschuldet. Der Argumentationsspielraum wird enger, Haftungsrisiken steigen.

Das Urteil des BGH sorgt für mehr Klarheit in der Praxis und reduziert den Streitstoff im ohnehin komplexen Mängel­ma­nagement. Wer profes­sionell baut, sollte jetzt seine internen Abläufe, Vertrags­muster und Argumen­ta­ti­ons­linien überprüfen, denn die Spielräume für „Rabatt auf Repara­tur­kosten“ sind deutlich kleiner geworden.

Weitere Informa­tionen finden Sie bei der ARGE Baurecht.