Der vom Bundesgerichtshof (BGH) entschiedene Fall ist ein häufiges praktisches Problem: die Parteien eines Immobilienkaufvertrages möchten, dass die Immobilie wirtschaftlich in allen Rechten und Pflichten bereits auf den neuen Eigentümer übergeht – und zwar unabhängig davon, ob das Grundbuch schon geändert wurde. Für die höchsten Zivilrichter in Deutschland ist klar, dass der bisherige Eigentümer den Grundstückserwerber ermächtigen kann, beispielsweise Mieterhöhungen vorzunehmen.
Mieterhöhung nach Verkauf der Immobilie
Beim Kauf einer Immobilie ermächtigte die Verkäuferin die Erwerberin, die Rechte aus einem Mietvertrag gegenüber dem Mieter wahrzunehmen. Die neue Eigentümerin kassierte unter anderem die Miete, erstellte die Betriebskostenabrechnung und erhöhte die Miete. Die Mieterin verklagte die neue Eigentümerin auf Rückzahlung der erhöhten Miete über den Zeitraum von etwa vier Jahren. Rund vier Jahre hatte es gedauert, bis die Grundstückerwerberin im Grundbuch eingetragen war.
Mieterhöhung nach Ermächtigung rechtens
Für den BGH war der Fall eindeutig: Die Mieterhöhung war rechtmäßig. Zwar sei das Mietverhältnis erst mit der Umschreibung des Grundbuchs auf die Erwerberin übergegangen, jedoch liege eine wirksame Ermächtigung vor. Die Parteien des Kaufvertrages seien nicht daran gehindert, die Ausübung der Rechte eines Vermieters auf die Käuferin zu übertragen. Dabei stellte das Gericht klar, dass diese Ermächtigung den Mietern nicht mitgeteilt werden müsse.
Praxistipp
Wenn sich der Verkäufer und der Käufer eines Hauses darüber einig sind, dass der neue Käufer die Rechte aus dem Mietvertrag schon ausüben soll, muss eine Ermächtigung vereinbart werden.
Bundesgerichtshof am 19. März 2014 (AZ: VIII ZR 203/13)
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