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Auch ohne Umschreibung des Grundbuchs kann Erwerber Miete erhöhen

(DAV). Bei einem Immobi­li­enkauf geht der Mietvertrag erst dann auf den neuen Eigentümer über, wenn er im Grundbuch eingetragen ist. Dies kann mitunter dauern. Trotzdem kann der neue Eigentümer aber eine Mieterhöhung vornehmen, wenn er vom bisherigen Eigentümer dazu ermächtigt wurde.

Der vom Bundes­ge­richtshof (BGH) entschiedene Fall ist ein häufiges praktisches Problem: die Parteien eines Immobi­li­en­kauf­ver­trages möchten, dass die Immobilie wirtschaftlich in allen Rechten und Pflichten bereits auf den neuen Eigentümer übergeht – und zwar unabhängig davon, ob das Grundbuch schon geändert wurde. Für die höchsten Zivilrichter in Deutschland ist klar, dass der bisherige Eigentümer den Grundstücks­er­werber ermächtigen kann, beispielsweise Mieterhö­hungen vorzunehmen.

Mieterhöhung nach Verkauf der Immobilie

Beim Kauf einer Immobilie ermächtigte die Verkäuferin die Erwerberin, die Rechte aus einem Mietvertrag gegenüber dem Mieter wahrzu­nehmen. Die neue Eigentümerin kassierte unter anderem die Miete, erstellte die Betriebs­kos­ten­ab­rechnung und erhöhte die Miete. Die Mieterin verklagte die neue Eigentümerin auf Rückzahlung der erhöhten Miete über den Zeitraum von etwa vier Jahren. Rund vier Jahre hatte es gedauert, bis die Grundstü­ck­er­werberin im Grundbuch eingetragen war.

Mieterhöhung nach Ermäch­tigung rechtens

Für den BGH war der Fall eindeutig: Die Mieterhöhung war rechtmäßig. Zwar sei das Mietver­hältnis erst mit der Umschreibung des Grundbuchs auf die Erwerberin überge­gangen, jedoch liege eine wirksame Ermäch­tigung vor. Die Parteien des Kaufver­trages seien nicht daran gehindert, die Ausübung der Rechte eines Vermieters auf die Käuferin zu übertragen. Dabei stellte das Gericht klar, dass diese Ermäch­tigung den Mietern nicht mitgeteilt werden müsse.

Praxistipp

Wenn sich der Verkäufer und der Käufer eines Hauses darüber einig sind, dass der neue Käufer die Rechte aus dem Mietvertrag schon ausüben soll, muss eine Ermäch­tigung vereinbart werden.

Bundes­ge­richtshof am 19. März 2014 (AZ: VIII ZR 203/13)

Rechts­gebiete
Miet- und Pachtrecht Wohnungs­ei­gen­tumsrecht

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