Auch bei Mietkonflikt: Vermieter muss Autowerkstatt Strom liefern

Der Mieter betrieb in den angemieteten Gewerbe­miet­räumen eine Autowerkstatt. In seinem Mietvertrag stand unter anderem: „Die Parteien sind sich darüber einig, dass das Zustan­de­kommen des Mietver­trages aufgeschoben bleibt, bis zur vollständigen Zahlung der verein­barten Kaution.“ In dieser Zeit schulde der Mieter Nutzungs­ent­schä­digung in Höhe der Miete, und die Erstattung von Bewirt­schaf­tungs­kosten. Da der Mieter die Kaution nicht vollständig gezahlt hatte, stoppte sein Vermieter die Belieferung mit Strom. 

Die Klage des Mieters war erfolgreich. Das Kammer­gericht sah keine rechtliche Handhabe für den Stromstopp und verpflichtete den Vermieter, die Stromlie­ferung wieder aufzunehmen. Falls er sich weigere, drohe ein Ordnungsgeld von bis zu 250.000 Euro oder ersatzweise Ordnungshaft von bis zu sechs Monaten.

Ob die Regelung des Mietvertrags überhaupt wirksam sei, ließen die Richter dahinge­stellt. Keinesfalls aber könne diese so ausgelegt werden, dass die Pflichten des Vermieters bis zur vollständigen Zahlung der Kaution aufgeschoben seien. Der Mieter könne nur dann zur Zahlung von Nutzungs­ent­schä­digung und Erstattung von Bewirt­schaf­tungs­kosten verpflichtet sein, wenn der Vermieter im Gegenzug dem Mieter das Mietobjekt in einem „zum vertrags­gemäßen Gebrauch geeigneten Zustand“ überlasse und sie auch in diesem Zustand erhalte. Dazu gehöre auch die Lieferung von Strom. 

Stromver­sorgung ist nicht nachholbare Leistung

Der Vermieter hatte zwischen­zeitlich das Mietver­hältnis gekündigt und den Mieter außerdem auch auf Zustimmung zur Moderni­sierung verklagt. Ob er unter diesen Voraus­set­zungen überhaupt noch Anspruch auf Zahlung der Kaution hatte, ließ das Gericht ebenfalls offen. Jedenfalls habe er kein Zurück­be­hal­tungsrecht. Er dürfe nicht zur Durchsetzung seiner Ansprüche – die Zahlung der Kaution – die Versorgung mit Wärme, Energie und Wasser zurück­halten, denn es handele sich dabei um eine so genannte nicht nachholbare Leistung. Das ist eine Leistung, die nicht zu einem späteren Zeitpunkt, etwa nach Ende de Konflikts zwischen Mieter und Vermieter, nachgeholt werden kann.

Strittig war zwischen Vermieter und Mieter auch die Frage, ob das Mietver­hältnis inzwischen tatsächlich gekündigt sei. Das ändere jedoch nichts an der Verpflichtung des Vermieters, Strom zu liefern, so das Gericht. Auch nach Ende des Mietver­trages könne sich aus Treu und Glauben eine „nachver­tragliche Verpflichtung“ zur Versorgung mit Wärme, Energie und Wasser ergeben. Hier ergebe sich diese aus den besonderen Belangen des Mieters, der in den Mieträumen eine Automo­bil­werkstatt betreibe. Strom sei für den Werkstatt­be­treiber unverzichtbar, er sei in seiner beruflichen Existenz bedroht, werde er von der Stromver­sorgung abgeschnitten.

Zwar würde eine solche über Vertragsende hinaus­gehende Versor­gungs­ver­pflichtung nur den Mieter-Interessen dienen. Doch sei sie gerecht­fertigt, da sie den Interessen des Vermieters nicht so sehr zuwiderlaufe, dass sie unzumutbar sei. Durch die Aufrecht­erhaltung der Stromver­sorgung entstehe dem Vermieter kein – weiterer – Schaden. Der Mieter habe glaubhaft gemacht, dass er aktuell keinen Mietrückstand habe und weiterhin die Miete von fast 5.000 Euro monatlich sowie die Stromkosten zahle. 

Das Berliner Kammer­gericht am 23. Oktober 2014 (AZ: 8 U 178/14)