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Mietrecht

Nashorn/ panthermedia.net

Mietrecht

Im Mietrecht geht es um alle Fragen zu Mietverhältnissen und Nachbarschaft. Auch wer eine Wohnung kaufen will, kommt mit dem Mietrecht in Berührung. Ihre Fachanwälte für Mietrecht beraten Sie außerdem bei Fragen zu Kündigungen oder bei Streit um Mieterhöhungen.

Fragen & Antworten
Schönheitsreparaturen
Eine solche Verpflichtung besteht grundsätzlich nicht. Denkbar sind aber Vereinbarungen dazu zwischen den Mietvertragsparteien. Anfängliche Renovierungsverpflichtungen des Mieters sind jedoch in Mustermietverträgen bedenklich. Sie stellen oftmals eine Benachteiligung des Mieters dar. Der darf nämlich eigentlich selbst über den Zeitpunkt entscheiden, wann er renoviert und wie lange er in der „Dekoration“ seines Vormieters leben möchte. Verpflichtet sich der Mieter zu einer anfänglichen Renovierung, muss ihm deshalb ein angemessener wirtschaftlicher Ausgleich gewährt werden. Der ist zum Beispiel erfüllt, wenn ihm der Vermieter für einen bis mehrere Monat(e) Mietfreiheit zugesteht.
Wohnungssuche
Ablösezahlungen des Vermieters, zum Beispiel nach einer Eigenbedarfskündigung oder im Zuge umfangreicher Kernsanierungsmaßnahmen sind gestattet. Abstandsregelungen – zum Beispiel für die Übernahme einer Einbauküche gegen einen Festpreis – sind zwar grundsätzlich zulässig. Schließlich obliegt es dem Nachmieter, ob er sich für den Kauf der Einbauküche seines Vormieters entscheidet. Bei akutem Wohnungsmangel verstoßen Abstandsforderungen aus juristischer Perspektive aber gegen das Verbot der Sittenwidrigkeit und wären dann illegal.
Mietvertrag
Alligatoren, Tiger und Löwen, giftige Spinnen oder andere gefährliche Tiere dürfen in Wohnräumen nicht gehalten werden. Kleintiere wie Goldfische, Hamster und Meerschweinchen dürfen Mieter hingegen besitzen. In der Regel dürfte dies auch noch für Katzen gelten. Bei Hunden kann es hingegen auf die Lage des Gebäudes, auf die Zahl der Mietparteien sowie das Wohnumfeld ankommen. Kleine Hunde sind zwar auch in Städten weit verbreitet, die Haltung eines sehr großen Hundes in einer kleinen städtischen Wohnung kann dagegen die Grenzen des Mietvertrags übersteigen. Hier ist letztlich eine Prüfung im Einzelfall entscheidend. Im Zweifel sollte lieber die Genehmigung des Vermieters eingeholt werden.
Mietpreiserhöhung
Will der Vermieter die Miete an den örtlichen Mietspiegel anpassen und damit erhöhen, darf er das innerhalb von drei Jahren um maximal 20 %, in Ballungsgebieten um 15 %. Allerdings muss die letzte Mietanpassung zumindest ein Jahr zurückliegen, bevor der Vermieter erneut die Miete hochschraubt. Außerdem darf der Vermieter den örtlichen Mietspiegel nicht übersteigen. Nach Modernisierungsmaßnahmen ist der Vermieter berechtigt, von den auf die Wohnung des Mieters entfallenden Baukosten jährlich 11 % umzulegen. Die Kosten gleichzeitig durchgeführter Instandsetzungsmaßnahmen darf der Vermieter aber nicht zusätzlich aufsetzen. Nach einer Modernisierung darf der Vermieter den Mietpreis übrigens oberhalb des örtlichen Mietspiegels ansetzen.
Kündigung
Grundsätzlich ja. Es sei denn, die Wohnung war schon vor Umwandlung in eine Eigentumswohnung an diesen Mieter vermietet. In diesem Fall greift eine gesetzliche Kündigungssperrfrist von zumindest drei Jahren ab der Erstveräußerung der Eigentumswohnung. Diese Frist kann in Gemeinden mit Wohnungsnot auch auf bis zu 10 Jahre ausgedehnt sein. Da die Eigenbedarfskündigung eine so genannte ordentliche Kündigung ist, kann sie auch ausgeschlossen sein, wenn die Parteien eine beiderseitige Kündigungsausschlussvereinbarung getroffen hatten.
Mietminderung
Die Miete gilt als automatisch herabgesetzt, wenn und solange der Gebrauch des Mietobjektes erheblich beeinträchtigt ist: Zum Beispiel wenn die Wohnung einen oder mehrere nicht gänzlich zu vernachlässigende Mängel aufweist. Allerdings steht der der Mieter in der Pflicht, seinem Vermieter den oder die Mängel zu melden. Macht er das nicht, ist die Minderung ausgeschlossen. Will der Mieter infolge des Mangels seine Miete mindern, muss er das seinem Vermieter hingegen nicht zwingend mitteilen – er darf die Minderung von der nächsten Mietzahlung abziehen. Zahlt der Mieter allerdings in Kenntnis des Mangels die Miete vorbehaltlos weiter, z.B. weil er den Dauerauftrag zunächst nicht ändert, läuft er Gefahr, die überzahlten Beträge später nicht mehr zurückfordern zu dürfen.
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