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Mietrecht-Blog

Zeitmiet­vertrag: Auf wirksame Befristung achten!

Bei der Gestaltung befristeter Mietverträge, müssen Vermieter auf eine wirksame Befristung achten. © Quelle: Remmers/dpa

Bei einem Zeitmiet­vertrag sollten Vermieter auf eine wirksame Befristung achten. Ansonsten kann dies vor Gericht als Kündigungs­verzicht ausgelegt werden. Der Auszug der Mieter ist dann unter Umständen mit einem mehrjährigen Rechts­streit verbunden.

Die Parteien des Rechts­streits waren Vermieter und Mieter eines “Zeitmiet­vertrags”, der für die Zeit vom 15.11.2009 bis 31.10.2012 gelten sollte. Ein Befris­tungsgrund war im Vertrag nicht angegeben und wurde den Mietern bei Vertrags­schluss auch nicht schriftlich mitgeteilt.

Die Kläger sind durch Eigentums­erwerb in das mit dem Voreigentümer geschlossene Mietver­hältnis auf Vermie­terseite eingetreten.

Sie kündigten das Mietver­hältnis mit den Beklagten zum 31.10.2010 und beriefen sich auf Eigenbedarf. Die Befristung des Mietver­trages sei aufgrund der fehlenden Angabe eines Befris­tungs­grundes unwirksam, so dass der Vertrag mit ordent­licher Kündigungsfrist gekündigt werden könne.

Der u.a. für das Wohnraum­mietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH (Urteil vom 11.12.2013 - VIII ZR 235/12) sah das anders:

Zwar sei die im Mietvertrag vorgesehene Befristung unwirksam, da der Vermieter dem Mieter bei Vertrags­schluss keinen Befris­tungsgrund schriftlich mitgeteilt habe. Dadurch sei aber eine planwidrige Vertragslücke entstanden, denn der Wille der Parteien bei Vertrags­schluss habe schließlich darin bestanden, dass das Mietver­hältnis jedenfalls für die Zeit vom 15.11.2009 bis 31.10.2012 Bestand haben sollte. Im Wege der ergänzenden Vertrags­aus­legung sei der Vertrag dahingehend auszulegen, was die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirk­samkeit der verein­barten Vertrags­be­stimmung bekannt gewesen wäre.

Dann hätten die Parteien ihr Ziel aber durch Verein­barung eines beidseitigen Kündigungs­ver­zichts erreichen können. Ein solcher ist nämlich einer indivi­du­al­ver­trag­lichen Regelung ohne zeitliche Begrenzung zugänglich. Die unwirksame Befristung des Mietver­trages sei also als wirksamer Kündigungs­verzicht zu werten.

Berater­hinweis:

Da der Erwerber der Mietsache mit allen Rechten und Pflichten als Vermieter in das bestehende Mietver­hältnis eingetreten ist, war er an den durch Auslegung ermittelten beider­seitigen Kündigungs­verzicht gebunden. Er konnte das Mietver­hältnis also nicht vorzeitig wegen Eigenbedarfs kündigen.

Die vorstehende Entscheidung zeigt, dass der Erwerb von vermietetem Wohn-/Grundei­gentum mit dem Ziel der Eigennutzung für den Käufer erhebliches Risiken birgt. Enthält der Mietvertrag eine zeitliche Befristung, sollte nicht auf deren Unwirk­samkeit spekuliert werden, wenn mit dem BGH die Auslegung als Kündigungs­verzicht möglich ist.

Enthält der Vertrag keine zeitliche Befristung und keinen Kündigungs­verzicht, geht der Erwerber gleichwohl das Risiko ein, dass die Mieter das Kündigungsrecht bestreiten und erst nach einem mehrjährigen Räumungs­rechts­streit durch die Instanzen die Mietsache verlassen.

Andreas Schwartmann ist Rechts­anwalt und betreibt einen eigenen Blog, der unter www.rhein-recht.de aufzurufen ist. Für die Deutsche Anwalt­auskunft bloggt Herr Schwartmann regelmäßig zum Thema Mietrecht.

Datum
Aktualisiert am
27.06.2014
Autor
Andreas Schwartmann
Bewertungen
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Themen
Miete Mietstreit Mietvertrag

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