Wohnrecht auf Lebenszeit – Die wichtigsten Fakten

Lebens­langes Wohnrecht – das müssen Sie wissen

Grundsätzlich kann das Wohnrecht auf Lebenszeit in einem schuld­recht­lichen Vertrag, zum Beispiel in einem Mietvertrag, vereinbart werden. Allerdings empfiehlt sich ein Eintrag in das Grundbuch, da damit das Wohnrecht auf Lebenszeit auch für künftige Übertra­gungen der Immobilie abgesichert wird. Als Begüns­tigter wird Ihnen das Recht eingeräumt eine Immobilie oder ein Grundstück auf eine bestimmte Art zu nutzen. Streng juristisch ausgedrückt: Das Wohnrecht ist eine beschränkte persönliche Dienst­barkeit.

Nehmen wir an, Sie haben Ihre Immobilie verkauft, sich aber mit dem Käufer auf ein lebens­langes Wohnrecht geeinigt. Im Grunde bedeutet das: Bis zu Ihrem Lebensende dürfen Sie darin wohnen. Ob Sie das ganze Haus bewohnen oder nur Teile davon, hängt ganz von der getroffenen Abmachung ab. Sie müssen keine Miete zahlen, sind aber verpflichtet, die anfallenden Nebenkosten zu tragen oder sich daran zu beteiligen.

Rechts­anwalt Bruno Schwarz, Mitglied der Arbeits­ge­mein­schaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwalt­verein (DAV): „Allerdings muss der Wohnbe­rechtigte für eventuelle Reparaturen aufkommen. Dem Immobi­li­en­ei­gentümer obliegen dagegen Sanierungs­maß­nahmen und größere Reparaturen, beispielsweise ein defektes Dach. Geht es allerdings nur um kosmetische Sanierungen wie z.B. einen Anstrich der Fassade, ist der Eigentümer nicht zur Durchführung verpflichtet. Möchte der Wohnbe­rechtigte eine solche Maßnahme gleichwohl umsetzen, muss er den Eigentümer vorab um Zustimmung bitten. Gleiches gilt auch, wenn Sie zum Beispiel einen Baum im Garten fällen oder ein Zimmer vermieten wollen.“

Der entscheidende Punkt ist: Sie besitzen als Berech­tigter eines Wohnrechts keine Rechte mehr an der Immobilie und dem dazuge­hörigen Grundstück.

Nicht ohne Vertrag und Grundbuch­eintrag

Alle wichtigen Punkte der Nutzung sowie Ihre Rechte und Pflichten halten beide Parteien in einem Vertrag fest. Zudem sollten Sie das Wohnrecht auf Lebenszeit von einem Notar im Grundbuch eintragen lassen. Nur so bleibt es beim Weiter­verkauf der Immobilie unange­tastet. Die vertragliche Verein­barung sollte darüber hinaus den Wert des Wohnrechts benennen.

Da die allermeisten Personen mit einem Wohnrecht auf Lebenszeit keine Miete bezahlen, um in der Immobilie wohnen zu dürfen, kann das Wohnrecht einem Geldwert oder einer Vermögens­über­tragung gleich­gesetzt werden. Außerdem kann es eventuell als Schenkung oder Erbschaft behandelt werden. In diesen Fällen wird das Wohnrecht besteuert.
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‌Der Wert des Wohnrechts muss in jedem Fall individuell berechnet werden. Er errechnet sich aus der Jahres­kaltmiete multipliziert mit dem Kapitalwert. Dieser Wert ist in einer Liste des Finanz­mi­nis­teriums zu finden und spiegelt die restliche zu erwartende Wohndauer sowie das Geschlecht und Alter des Berech­tigten, der Immobi­li­enwert und der Kapital­zinssatz eine Rolle.
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‌Die Berechnung des Wertes des Wohnrechts wird vom Finanzamt vorgenommen und Sie müssen dies nicht selbst tun. Der Barwert, also der Wert für das lebenslange Wohnrecht, wird dann vom Immobi­li­enwert abgezogen, woraus sich der Auszah­lungs­betrag errechnet.

Wohnrecht und Wohnungsrecht – auf dieses juristische Detail kommt´s an

Der Begriff Wohnrecht wird häufig sinngleich mit Wohnungsrecht verwendet. Es gibt aber einen entschei­denden Unterschied. Beim Wohnrecht kann der neue Eigentümer die Immobilie theoretisch mitbewohnen oder Teile davon mitnutzen. Es liegt also ein Mitnut­zungsrecht vor. Beim Wohnungsrecht wird der Besitzer aus jeder persön­lichen Nutzung der Immobilie ausgeschlossen.

Daher ist es entscheidend, den Inhalt eines Vertrages genau prüfen zu lassen. Hier empfiehlt es sich, eine Anwältin oder einen Anwalt mit Spezia­li­sierung für Vertrags-, Immobilien- oder Wohnungs­ei­gen­tumsrecht zu konsul­tieren.

Nießbrauch – Wohnrecht mit finanziellem Bonus

Eine andere Alternative bildet das Nießbrauchsrecht. Das Nießbrauchsrecht ist grob gesagt ein erweitertes Wohnrecht. Sie besitzen fast alle Rechte wie der Eigentümer und können Nutzen aus der Immobilie oder dem Grundstück ziehen.

So können Sie zum Beispiel Teile der Wohnung vermieten oder Teile des Grundstücks verpachten. Sie benötigen dafür keinerlei Zustimmung des Eigentümers. Was Sie als Rechte­inhaber allerdings nicht dürfen, ist die Immobilie weiter­ver­kaufen. Der Nießbrauch muss bei einem Notar beurkundet werden.

Übertragen: nein. Aufheben: ja.

Unter Ihrem Wohnrecht können Famili­en­an­ge­hörige aufgenommen werden. Sollte es notwendig sein, gilt das Gleiche auch für Pflege­kräfte. Da das Wohnrecht aber nicht vererbbar ist, endet es für alle Beteiligten mit dem Tod des Rechte­inhabers. Sofern vertraglich nichts Anderes vereinbart wurde, können Famili­en­mit­glieder oder Pflege­kräfte das Haus nicht länger bewohnen. Das Wohnrecht auf Lebenszeit erlischt mit dem Tod des Berech­tigten. Was aber nicht heißt, dass es nicht vorzeitig beendet werden kann. Der Eigentümer kann den Versuch unternehmen, den Rechte­inhaber rauszu­kaufen und mit der entspre­chenden Summe zum Auszug zu bewegen.

Rechts­anwalt B. Schwarz: „Ist das Wohnrecht auf Lebenszeit grundbuchlich abgesichert und zieht der Berechtigte aus, zum Beispiel in ein Pflegeheim, bleibt sein Wohnrecht grundsätzlich weiter­be­stehen. Der Wohnbe­rechtigte kann dann jederzeit in die Immobilie zurück­kehren. Denn die persönliche Entscheidung, aus der Wohnung auszuziehen, ist kein Grund für ein Erlöschen des Wohnrechts. Das wäre nur möglich, wenn der Berechtigte aus rechtlichen oder tatsäch­lichen Gründen sein Wohnrecht dauerhaft nicht nutzen könnte.“
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Gegebe­nenfalls bestünde die Möglichkeit, das Wohnrecht einem anderen zu überlassen. „Dieser Überlassung muss der Eigentümer der Immobilie zustimmen“, betont Rechts­anwalt Schwarz.

Der Rechte­inhaber hat seinerseits immer die Option, selbst vom Wohnrecht zurück­zu­treten. Allerdings könnte das unter Umständen ungünstig für den Eigentümer ausfallen. Ein Verzicht kann als Schenkung ausgelegt werden und Steuer­zah­lungen mit sich bringen. Steht dieser Gedanke im Raum, sollte unbedingt ein Anwalt für Steuerrecht konsultiert werden, der die Steuerlast unter den gegebenen Umständen einschätzen kann und berät, was das beste Vorgehen wäre. Eine weitere Option ist zudem, direkt im Vorfeld ein befristetes Wohnrecht aufzusetzen.

Sonderfall: Aufhebung durch Zerstörung

Die Zerstörung der Immobilie. Auch in diesem Fall erlischt das Wohnrecht. Eigentlich. Denn sollte das kaputte Gebäude neu gebaut werden, hätte der obdachlose Rechte­inhaber immerhin die Möglichkeit, auf die Fortführung des verein­barten Wohnrechts zu bestehen. Allerdings sollten hier im Vorfeld unbedingt Anwälte mit einer Spezia­li­sierung auf Wohnrecht kontaktiert werden, um die Erfolgs­chancen eines solchen Vorgehens genauer zu prüfen.

Auf die Details kommt es an

Unabhängig davon, ob Sie über einen Hausverkauf nachdenken oder eventuell davorstehen, eine Immobilie mit eingetragenem Wohnrecht zu kaufen – juristisch gibt es vieles zu beachten. Ein lebens­langes Wohnrecht kommt immer mit Rechten und Pflichten, die in einem beglau­bigten Vertrag genau definiert werden müssen. Auch muss die Berechnung des Wohnrechts sorgsam geprüft werden. Die Rechts­an­wäl­tinnen und Rechts­anwälte von anwalt­auskunft.de beraten Sie gerne zu diesen Themen. Nutzen Sie die Suchfunktion, um fachkundige Unterstützung im ganzen Bundes­gebiet zu finden.