Welche Regeln gelten bei Mietkau­tionen?

Wohnung mieten: Muss ein Mieter immer eine Mietkaution zahlen?

Nein. Ein Mieter muss eine Mietkaution für eine Wohnung nur dann hinterlegen, wenn der Mietvertrag ausdrücklich eine Kaution vorsieht.

Mietvertrag und Kaution: Wie hoch darf eine Mietkaution sein?

Wenn im Mietvertrag eine Mietkaution vereinbart ist, darf deren Höhe höchstens drei Nettokalt­mieten betragen. Die Grenze legt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) in § 551 fest.

Nettokaltmiete, Brutto­kaltmiete, Brutto­warmmiete – was ist was?

• Nettokaltmiete:

Das ist die reine Grundmiete, also nur der Preis für die Nutzung der Wohnung. Nicht enthalten sind die Betriebs­kosten sowie die Heiz- und Warmwas­ser­kosten. Der Mieter zahlt für beides jeden Monat einen festen Betrag im Voraus. Einmal im Jahr gleicht der Vermieter diese Voraus­zah­lungen mit den tatsäch­lichen Kosten ab – je nach Ergebnis gibt es Geld zurück oder es wird eine Nachzahlung fällig.

• Brutto­kaltmiete:

Sie fasst die Grundmiete und die kalten Nebenkosten (z. B. Grundsteuer, Müllabfuhr, Hausrei­nigung) zu einem festen Monats­betrag zusammen. Nicht enthalten sind die Heiz- und Warmwas­ser­kosten. Dafür zahlt der Mieter jeden Monat einen festen zusätz­lichen Betrag. Am Jahresende kommt die Heizkos­ten­ab­rechnung: Der tatsächliche Verbrauch wird mit den gezahlten Beträgen verrechnet. Daraus ergibt sich entweder eine Erstattung oder eine Nachzahlung.

• Brutto­warmmiete:

Hier sind sämtliche Kosten in einem festen Monats­betrag zusammen­gefasst: die Grundmiete, die kalten Nebenkosten sowie die Heiz- und Warmwas­ser­kosten. In Anzeigen taucht der Begriff „Warmmiete“ immer noch häufig auf. Rechtlich ist eine echte Brutto­warmmiete jedoch bis auf wenige Ausnahmen meist unzulässig. Nach der Heizkos­ten­ver­ordnung müssen Heiz- und Warmwas­ser­kosten nämlich grundsätzlich nach Verbrauch abgerechnet werden. Das hat auch der Bundes­ge­richtshof (BGH) 2006 bestätigt (AZ: VIII ZR 212/05). Daher gilt: Auch wenn in der Anzeige „Warmmiete“ steht, wird der Heizkos­tenteil später meist separat abgerechnet.

Und wirkt sich das auf die Kautionshöhe aus?

Ob eine Nettokaltmiete, Brutto­kaltmiete oder Brutto­warmmiete im Mietvertrag steht, ist für die Kautionshöhe entscheidend. Sind die Nebenkosten separat aufgeführt, bleiben sie bei der Berechnung außen vor.

„Steht im Vertrag hingegen eine Bruttomiete, also ein Gesamt­betrag ohne weitere Aufschlüs­selung, wird diese in der Praxis oft als Grundlage genommen“, erklärt Rechts­anwalt Thomas Pliester von der Arbeits­ge­mein­schaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwalt­verein (DAV).

Maßgeblich ist die Miete beim Vertrags­ab­schluss. Spätere Mieterhö­hungen oder -minderungen berechtigen den Vermieter nicht, die Kaution einseitig nachträglich anzuheben. Das hat der BGH entschieden (AZ: VIII ZR 347/04, 20.07.2005). „Nur wenn beide Seiten dies individuell aushandeln, wäre eine Änderung denkbar“, erklärt Mietrechts­experte Pliester. „Standard­klauseln im Vertrag reichen dafür nicht aus.“

Ebenfalls wichtig: Die Kautions­grenze von drei Monats­mieten gilt ausschließlich für Wohnraum­miet­ver­hältnisse. Bei Gewerbe­miet­ver­trägen gibt es keine gesetzliche Obergrenze. Dort sind auch höhere Sicher­heiten möglich, solange sie nicht als sitten­widrig gelten.

Darf man eine Mietkaution in Raten zahlen?

Ja. „Mieter müssen die Mietkaution nicht auf einen Schlag bezahlen“, sagt Mietrechts­experte Pliester. „Sie können sie dem Vermieter in Raten zukommen lassen.“ Nach § 551 des BGB kann man eine Mietkaution in drei Raten zahlen: Die erste Rate ist zu Mietbeginn fällig, die anderen beiden Raten in den folgenden zwei Monaten.

Muss der Vermieter die Mietkaution anlegen?

Ja. Wenn die Kaution in bar oder per Überweisung gezahlt wird, muss der Vermieter sie bei einer Bank getrennt von seinem eigenen Vermögen aufbewahren. Vorgeschrieben ist dabei eine Anlage zu dem Zinssatz, der für Spareinlagen mit dreimo­natiger Kündigungsfrist üblich ist. Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit (§ 551 BGB).

„Wenn der Mieter nach seinem Auszug aus der Wohnung zum Beispiel keine Nebenkosten mehr bezahlen muss, erhält er seine Mietkaution und zusätzlich die Zinserträge zurück“, sagt Fachanwalt für Miet- und Wohnungs­ei­gen­tumsrecht Pliester.

Der BGH hat zudem entschieden, dass Vermieter die Kaution auf einem gesonderten Kautionskonto führen müssen. So bleibt das Geld geschützt, falls der Vermieter etwa insolvent wird (AZ: VIII ZR 324/14, 9.6.2015). Ein Mieter darf verlangen, dass der Vermieter ihm ein solches Konto nennt, und muss die Kaution erst zahlen, sobald er die entspre­chenden Kontodaten erhalten hat (AZ: VIII ZR 98/10, 13.10.2010).

Gesetz vs. Realität: Was passiert mit der Mietkaution in der Praxis?

Früher haben Vermieter die Kaution meist auf einem Sparbuch angelegt. Heute ist das schwieriger: Viele Banken haben klassische Sparbücher eingestellt und bieten diese nur noch Bestands­kunden an. Stattdessen gibt es zunehmend Tagesgeld­konten. Diese bieten meist variable Zinssätze, lassen sich jedoch oft nicht ohne Weiteres als sogenanntes Treuhandkonto nutzen. Aber: Nur so wird das Geld getrennt vom Vermögen des Vermieters geführt und ist im Insolvenzfall sicher.

„Für Mieter bedeutet das: Auch wenn das Gesetz weiterhin eine sichere Anlage vorschreibt, wird das Sparbuch in der Praxis seltener“, erklärt Rechts­anwalt Pliester. Stattdessen nutzen manche Vermieter und Mieter inzwischen alternative Lösungen – etwa Bankbürg­schaften oder Kautions­dienst­leister, sofern beide Seiten zustimmen. Mehr Informa­tionen und Tipps finden Sie in unserem Ratgeber zu Mietbürg­schaften.

Verschiedene Formen von Mietkau­tionen: Bankbürg­schaft, Bundes­anleihe, Pfandbrief

Üblich ist die klassische Barkaution oder Überweisung. Andere Varianten sind nur möglich, wenn der Vermieter zustimmt. Alternativen sind unter anderem:

Sparbuch oder Tagesgeldkonto

• Vorteile: Der Mieter legt die Kautionssumme auf einem Konto oder Sparbuch an, das auf seinen Namen läuft, und verpfändet es an den Vermieter. Das bedeutet: Das Guthaben ist zugunsten des Vermieters gesperrt. Das Geld bleibt Eigentum des Mieters, wird verzinst und nach Mietende freigegeben – sofern keine Forderungen bestehen.
  
  
• Nachteile: Das Geld ist während der gesamten Mietzeit blockiert und steht dem Mieter nicht zur Verfügung. Außerdem richten Banken solche Konten nicht immer als Treuhandkonto ein oder verlangen dafür teils hohe Gebühren. Dadurch ist diese Form für viele weniger attraktiv geworden.

Bankbürg­schaft

• Vorteile: Der Mieter muss kein eigenes Geld zurücklegen, die Bank garantiert die Kaution.
  
  
• Nachteile: Nicht jeder bekommt eine Bürgschaft – die Bank prüft die Kreditwürdigkeit des Mieters. Außerdem fallen Gebühren oder jährliche Provisionen an. Am Ende erhält der Mieter kein Geld zurück, da er nie eine Kaution im eigentlichen Sinn hinterlegt hat. Falls der Vermieter Ansprüche geltend macht und die Bank zahlt, fordert diese den Betrag vom Mieter zurück.

Weil klassische Kautions­konten für Banken oft unattraktiv geworden sind, nutzen Vermieter und Mieter inzwischen häufiger Bürgschaften. Einen Überblick über verschiedene Formen finden Sie in unserem Ratgeber zu Mietbürg­schaften.

Bundes­an­leihen oder Pfandbriefe

• Vorteile: Sehr sichere Wertpapiere, die im Prinzip auch als Kaution geeignet sind. Sie gehören dem Mieter, werden aber zugunsten des Vermieters verpfändet. Nach Ende des Mietverhältnisses erhält der Mieter die Anleihen und Pfandbriefe zurück, sofern keine berechtigten Forderungen bestehen.
  
  
• Nachteile: In der Praxis eher selten, da der Vermieter zustimmen muss und die Handhabung (Anlage, Verwaltung, spätere Freigabe) komplizierter ist als bei anderen Kautionsformen.

Mietkaution und Rückzahlung: Wann gibt es das Geld zurück?

Die Rückzahlung der Mietkaution nach Ende des Mietver­hält­nisses sorgt häufig für Streit. Klar ist: Der Vermieter muss die Kaution nicht sofort nach Auszug erstatten. Laut BGH-Urteil hat er einen Anspruch auf eine angemessene Frist, um offene Forderungen zu prüfen – etwa aus Nebenkosten oder wegen Schäden (AZ: VIII ZR 263/14, 20.7.2016).

„Eine feste Zeitgrenze gibt es also nicht“, betont Mietsrecht­experte Pliester. „Viele Gerichte orientieren sich in der Praxis zwar an drei bis sechs Monaten. Das ist aber nur ein Richtwert.“ Der BGH stellte klar: Auch nach sechs Monaten darf der Vermieter die Kaution noch zurück­halten, wenn er berechtigte Schadens­er­satz­for­de­rungen hat. Entscheidend ist, dass er solche Ansprüche konkret nachweisen kann – sonst muss er die Kaution in voller Höhe auszahlen (VIII ZR 184/23, 10.7.2024).

Für Mieter heißt das: Die Kaution kann auch über sechs Monate hinaus blockiert sein, solange es offene Ansprüche gibt.

Verjäh­rungsfrist bei Mietkaution: Wie lange kann man sein Geld zurück­fordern?

Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution verfällt nicht sofort, sondern kann bis zu drei Jahre lang eingefordert werden. Die Frist beginnt mit Ablauf des Jahres, in dem der Rückzah­lungs­an­spruch tatsächlich entstanden ist – also nach Ende des Mietver­hält­nisses und nachdem die Prüfungsfrist des Vermieters abgelaufen ist (§ 195, § 199 BGB).

Beispiel: Läuft der Mietvertrag im Juli 2026 aus und rechnet der Vermieter bis Jahresende ab, beginnt die Verjäh­rungsfrist am 31. Dezember 2026 und endet am 31. Dezember 2029.

Wann darf ein Vermieter die Mietkaution einbehalten?

Nach Ende des Mietver­hält­nisses können offene Forderungen dazu führen, dass Vermieter Kautionen ganz oder teilweise einbehalten. Häufige Gründe sind:

• offene Nebenkostenabrechnungen
• Schäden an der Wohnung, die über die normale Abnutzung hinausgehen

Ist streitig, ob eine Forderung berechtigt ist, sollten Mieter zu Beweis­zwecken Dokumente anfordern oder klagen. Schäden dürfen angerechnet werden – aber nur mit eindeutigem Nachweis.

Auch nach Ablauf von sechs Monaten dürfen Vermieter Schadens­er­satz­for­de­rungen mit der Kaution verrechnen, sofern diese Ansprüche bereits vorher entstanden und belegt sind, wie der BGH entschied. In der Praxis setzen Gerichte für die Prüfungsfrist meist drei bis sechs Monate an. Das ist jedoch nur ein Richtwert und kein festge­schriebener Zeitraum.

„Um Streit mit dem Vermieter zu vermeiden, sollten Mieter bei ihrem Ein- und Auszug jeweils ein Überga­be­pro­tokoll anfertigen, das den Zustand der Wohnung dokumen­tiert“, rät Rechts­anwalt Pliester.

Was sollten Mieter bei der Wohnungs­übergabe beachten?

Am Ende des Mietver­hält­nisses entscheidet die Wohnungs­übergabe oft darüber, ob die Kaution schnell zurück­gezahlt wird oder Streit entsteht. Dabei geht es vor allem um den Zustand der Wohnung und die Frage, was als normale Abnutzung und was als Schaden gilt.

Wann zählt etwas als normale Abnutzung und wann als Schaden?

Leichte Kratzer an Türen, kleinere Kalkspuren im Bad oder verblasste Tapeten – all das zählt zur normalen Abnutzung durch jahrelangen Gebrauch (§ 538 BGB). Dafür darf der Vermieter die Kaution nicht einbehalten.

„Anders ist es bei Schäden durch unsach­gemäßen Gebrauch, etwa zerbro­chenen Fenster­scheiben oder Brandflecken im Teppich“, erklärt Rechts­anwalt Pliester. In solchen Fällen darf der Vermieter die Kaution nach Ende des Mietver­hält­nisses einsetzen – voraus­gesetzt, er kann seine Ansprüche belegen.

Das Amtsgericht Rheine entschied 2025, dass ein Einbehalt nur bei nachweisbaren Schäden oder offenen Nachzah­lungen zulässig ist (Az. 10 C 78/24). Liegen keine Belege vor, ist die Kaution samt Zinsen zurück­zu­zahlen (§ 551 BGB). Weitere Informa­tionen zu dem Fall gibt es in dem Beitrag „Mietkaution zurück – aber nicht ganz“.

Wie sauber muss die Wohnung sein?

Mieter müssen die Wohnung nicht „blitzsauber“ übergeben. Es reicht, wenn sie besenrein ist – also gefegt und ohne groben Schmutz oder Müll, wie das BGH 2006 entschied (AZ: VIII ZR 124/05). Normale Gebrauchs­spuren wie etwas Staub und leichter Kalk im Bad gehören dazu und müssen vom Vermieter akzeptiert werden (§ 538 BGB). Eine profes­sionelle Grundrei­nigung oder gar Renovierung ist nicht erforderlich, solange nichts anderes wirksam im Vertrag vereinbart wurde.

Anders sieht es aus, wenn sich durch lange Vernach­läs­sigung starker Schmutz festgesetzt hat – etwa dicke Fettschichten in der Küche, massive Kalkkrusten oder stark verdreckte Böden. In solchen Fällen darf der Vermieter eine Reinigung beauftragen und die Kosten dem Mieter in Rechnung stellen.

Warum ist eine ordentliche Dokumen­tation wichtig?

Ein detail­liertes Überga­be­pro­tokoll, das von beiden Seiten unterschrieben wird, kann später Gold wert sein. Noch besser: Fotos oder Videos, die den Zustand der Wohnung festhalten. So können Mieter im Streitfall belegen, dass es sich nur um normale Gebrauchs­spuren handelt.

Darf der Vermieter die Kaution im laufenden Mietver­hältnis einbehalten?

Nein. „Gibt es während des Mietver­hält­nisses Streit über Forderungen, zum Beispiel Repara­tur­kosten, darf der Vermieter nicht auf die Kaution zugreifen“, erklärt Pliester. So bleibt sicher­ge­stellt, dass der Mieter seine Kaution am Ende auch dann zurück­bekommt, wenn der Vermieter insolvent wird – voraus­gesetzt, es bestehen keine berech­tigten Ansprüche. Eine Klausel im Mietvertrag, die etwas anderes zum Nachteil des Mieters vorsieht, ist unwirksam (§ 551 Abs. 4 BGB). Der BGH hat das 2014 bestätigt (AZ: VIII ZR 234/13).

Mietkaution abwohnen: Darf man die letzten Mieten einfach von der Kaution abziehen?

Nein. Auch während der laufenden Kündigungsfrist müssen Mieter ihre Miete ganz normal weiter­zahlen. Selbst in den letzten Monaten dürfen Mieter ihre Überwei­sungen nicht einstellen und auf die Kaution verweisen. Das hat das Amtsgericht München 2016 entschieden (AZ: 432 C 1707/16).

Der Hintergrund: Die Pflicht zur Mietzahlung gilt bis zum letzten Tag des Mietvertrags (§ 535 Abs. 2 BGB). Die Kaution ist nicht dafür gedacht, offene Monats­mieten zu ersetzen, sondern soll dem Vermieter nach dem Auszug als Sicherheit für mögliche Nachzah­lungen oder Schäden dienen.

Was passiert mit der Mietkaution bei Insolvenz des Vermieters oder Eigentü­mer­wechsel?

Liegt die Kaution auf einem speziellen Kautionskonto, bleibt das Geld für den Mieter sicher – auch wenn der Vermieter pleitegeht. Hat der Vermieter das Geld dagegen einfach auf sein normales Konto eingezahlt, gilt es als Teil seines Vermögens. Geht er insolvent, müssen Mieter in solchen Fällen ihre Forderung wie alle anderen Gläubiger anmelden und bekommen oft nur einen Bruchteil ihrer Kaution zurück. „Deshalb gilt: Mieter sollten ihre Kaution erst dann zahlen, wenn der Vermieter ein separates Kautionskonto benannt hat“, rät Rechts­anwalt Pliester. „Nur so bleibt die Kaution im Ernstfall sicher.“

Bei einem Verkauf der Wohnung müssen Mieter keine neue Kaution zahlen. Der neue Eigentümer übernimmt automatisch alle Rechte und Pflichten rund um die Kaution (§ 566a BGB). Damit bleibt die Sicherheit bestehen – ein zweites Mal kassieren darf der neue Vermieter nicht. Das hat der BGH bestätigt (AZ: VIII ZR 206/10, 7.12.2011).

Wichtig zu wissen: Zahlt der neue Eigentümer die Kaution am Ende nicht zurück, haftet weiterhin auch der alte Vermieter. So ist sicher­ge­stellt, dass die Kaution für den Mieter nicht verloren geht (§ 566a BGB).

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