Welche Regeln gelten bei Mietkau­tionen?

Wohnung mieten: Muss ein Mieter immer eine Mietkaution zahlen?

Nein. Ein Mieter muss eine Mietkaution für eine Wohnung nur dann hinterlegen, wenn der Mietvertrag ausdrücklich eine Kaution vorsieht.

Mietvertrag und Kaution: Wie hoch darf eine Mietkaution sein?

Wenn im Mietvertrag eine Mietkaution vereinbart ist, darf deren Höhe höchstens drei Nettokalt­mieten betragen. Dass Mietkau­tionen auf drei Nettokalt­mieten begrenzt sind, legt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) in § 551 fest.

Nettokaltmiete, Brutto­kaltmiete, Brutto­warmmiete – was ist was?

Unter der Nettokaltmiete versteht man die Grundmiete für eine Wohnung ohne Nebenkosten. Demgegenüber enthält die Brutto­kaltmiete die Nettokaltmiete und die kalten Nebenkosten. Die  Brutto­warmmiete setzt sich aus der Nettokaltmiete, den kalten Nebenkosten und den Heizkosten zusammen.

Darf man eine Mietkaution in Raten zahlen?

Ja. Mieter müssen die Mietkaution nicht auf einen Schlag bezahlen, sie können sie dem Vermieter in Raten zukommen lassen. Nach § 551 des BGB kann man eine Mietkaution in drei Raten zahlen: die erste Rate ist zu Mietbeginn fällig, die anderen beiden Raten in den folgenden zwei Monaten.

Mietkaution: bar zahlen oder überweisen?

In der Regel zahlen Mieter die Mietkau­tionen in bar oder überweisen sie.

Verschiedene Formen von Mietkau­tionen: Bankbürg­schaft, Bundes­anleihe, Pfandbrief

Doch Mieter haben mehr Optionen, um eine Mietkaution zu leisten, als sie in bar zu zahlen oder zu überweisen. Wenn der Vermieter einver­standen ist, können Mieter unter verschiedenen Formen wählen, um die Mietkaution zu hinterlegen: Sie können die Mietkaution in Aktien hinterlegen, als Bankbürg­schaft, Bundes­an­leihen oder Pfandbrief. Es ist auch möglich, eine Geldanlage in Höhe der Mietkaution auf den Namen des Vermieters zu eröffnen und das Guthaben an diesen abzutreten.

Muss der Vermieter die Mietkaution anlegen?

Das Gesetz verpflichtet Vermieter, Mietkau­tionen getrennt von ihrem eigenen Vermögen zu „lagern“ und Kautionen auf ein Sonderkonto, ein Mietkau­ti­onskonto, einzuzahlen. Diese gesetz­lichen Regeln sehen § 551 des BGB sowie ein Gerichts­urteil des Bundes­ge­richtshofs (BGH) von 2010 vor (AZ: VIII ZR 98/10).

„Der Vermieter muss das Geld bei einer Bank anlegen, und zwar zu dem für Spareinlagen mit dreimo­natiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz“, sagt der Kölner Rechts­anwalt Norbert Schönleber von der Arbeits­ge­mein­schaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwalt­verein (DAV). „Wenn der Mieter nach seinem Auszug aus der Wohnung zum Beispiel keine Nebenkosten mehr bezahlen muss, erhält er seine Mietkaution und zusätzlich die Zinserträge zurück.“

Die Pflicht des Vermieters zur Anlage der Mietkaution mit Zinsertrag erlischt auch dann nicht, wenn die Zinsen niedrig sind und das angelegte Geld nur geringe Zinserträge abwerfen wird.

Mietkaution und Rückzahlung: Wann muss der Vermieter die Mietkaution zurück­zahlen?

Die Rückzahlung der Mietkaution nach dem Ende eines Mietver­hält­nisses sorgt zwischen Vermietern und Mietern immer wieder für Streit. Besonders am Zeitpunkt der Rückzahlung der Mietkaution entzünden sich die Konflikte. Deshalb hat der BGH sich bereits zweimal mit der Frage befasst, wann Vermieter die Kaution an den Mieter zurück­zahlen müssen.

Dieser Zeitpunkt hängt nach höchst­rich­ter­licher Rechtsprechung vom Einzelfall ab. Zugleich haben die BGH-Richter aber deutlich gemacht, dass Vermieter nicht dazu verpflichtet sind, Mietkau­tionen sofort nach dem Auszug eines Mieters zurück­zu­zahlen. Denn Vermieter sollen genügend Zeit haben, um offene Forderungen mit den Mietern abzurechnen. „In der Praxis ist für die Rückzahlung von Mietkau­tionen eine Frist von etwa sechs Monaten üblich geworden“, sagt Mietrechts­experte Norbert Schönleber.

Übrigens: Ansprüche auf Rückzahlung der Mietkaution können verjähren. Lesen Sie mehr über die Verjährung von Mietkau­tionen und die Fristen, die man beachten muss, um Ansprüche auf Mietkau­tionen durchzu­setzen.

Wann darf ein Vermieter die Mietkaution einbehalten?

Nach dem Auszug eines Mieters zahlen Vermieter wie beschrieben die Mietkaution nach einigen Monaten zurück.  Es kann aber vorkommen, dass Vermieter die Mietkaution komplett oder in Teilen einbehalten.

Das kann der Fall sein, wenn Rechnungen mit dem Mieter offen sind. Zum Beispiel, wenn er Nachzah­lungen aus Betriebs­kos­ten­ab­rech­nungen noch nicht geleistet hat. Sind die Forderungen strittig, müssen Mieter und Vermieter dies zunächst einver­nehmlich oder gerichtlich klären. Erst danach kann ein Gericht entscheiden, ob der Vermieter die Kaution auszahlen muss. Bis die strittigen Forderungen geklärt sind, bleibt die Mietsi­cherheit beim Vermieter. So hat das Amtsgericht Dortmund entschieden (Entscheidung vom 13. März 2018; AZ: 425 C 5350/17).

Der Vermieter müsse die Kaution erst zurück­zahlen, wenn ihm keine Forderungen mehr zustünden, die er aus der Mietsi­cherheit befriedigen dürfe, erklärte das Gericht.

Geklagt hatte ein Mieter, der bei und nach seinem Auszug Betriebs­kos­ten­ab­rech­nungen erhalten hatte. Er hielt die Beträge für unange­messen hoch. Als die zweite Abrechnung kam, hatte er bereits auf Rückzahlung seiner Kaution geklagt. Der Gericht hielt die Klage jedoch für zu dieser Zeit unbegründet.

Auch wenn der Mieter die Wohnung massiv beschädigt, steht es dem Vermieter zu, mit dem Geld aus der Kaution etwa Repara­tur­kosten zu begleichen. Unter diese Schäden dürfen aber nicht die normalen Abnutzungen in Wohnungen fallen. Also Abnutzungen, die sich im Laufe der Jahre in einer Wohnung einfach ergeben.

Um Streit mit dem Vermieter zu vermeiden und zu verhindern, dass dieser die Mietkaution länger als die üblichen sechs Monate einbehält, sollten Mieter vor ihrem Ein- und Auszug ein Überga­be­pro­tokoll anfertigen, in dem sie den Zustand der Wohnung dokumen­tieren.

Darf der Vermieter die Kaution im laufenden Mietver­hältnis einbehalten?

Für laufende Mietver­hältnisse sieht das Mietrecht andere Regeln vor. Streiten sich Mieter und Vermieter etwa über Repara­tur­kosten während das Mietver­hältnis noch besteht, darf der Vermieter nicht unbedingt auf die Mietkaution zurück­greifen und darüber Rechnungen bezahlen, wie der BGH 2014 geurteilt hat (AZ: VIII ZR 234/13).

Im laufenden Mietver­hältnis darf der Vermieter die Mietkaution nur dann antasten, wenn er seine Forderungen von einem Gericht hat anerkennen lassen.

Konflikte um zu Recht oder zu Unrecht einbehaltende Mietkau­tionen sind weit verbreitet. Daher sollte man wissen, dass Rechts­an­wäl­tinnen und Rechts­anwälte für Mietrecht Mieter, aber auch Vermieter informieren, beraten und bei möglichen Klagen unterstützen.

Mietkaution gegen Miete verrechnen: Darf ein Mieter seine Mietkaution abwohnen?

Mieter sind nicht dazu berechtigt, ihre Miete gegen die Mietkaution zu verrechnen. Mieter dürfen also, wenn sie den Mietvertrag gekündigt haben, nicht einfach ihre Mietzah­lungen in der Kündigungsfrist einstellen und so ihre Mietkaution abwohnen. Das geht aus einem Urteil des Amtsge­richts München hervor (AZ: 432 C 1707/16).

Was passiert mit der Mietkaution, wenn der Vermieter insolvent ist oder bei einem Eigentü­mer­wechsel?

Wenn ein Vermieter insolvent wird, muss er seine Schulden mit Mitteln aus seinem Vermögen tilgen. Da Mietkau­tionen wie oben beschrieben nicht zum Vermögen des Vermieters zählen, darf der Vermieter oder etwa ein Insolvenz­verwalte sie nicht zur Tilgung der Außenstände des Vermieters nutzen. Mietkau­tionen sind also insolvenz­sicher.

Bei einem Verkauf des Wohnhauses und einem Eigentü­mer­wechsel bekommt der ausziehende Mieter seine Kaution vom neuen Eigentümer ausbezahlt.

Sie erhalten staatliche Leistungen wie Hartz IV und fragen sich, ob Ihr zuständiges Jobcenter die Mietkaution übernimmt? Lesen Sie mehr über Hartz IV und Mietkau­tionen.