Wann man die Miete mindern darf

Nach langem Suchen hatte Familie Weber endlich ihre Traumwohnung gefunden: Altbau, vier Zimmer, hohe Decken mit Stuck. Ein Spielplatz gleich um die Ecke. Doch der Traum entpuppte sich schnell als Albtraum: Der Wind pfiff durch die Fenster­ritzen, die Heizung fiel aus. Und das mitten im Winter. Ein klassischer Fall für eine Mietmin­derung.

Wann dürfen Mieter kürzen?

Eine Mietmin­derung ist – wie im Fall der Webers – dann berechtigt, wenn eine Wohnung einen Mangel hat, der das Wohnen einschränkt, und den der Mieter nicht selbst verursacht hat. Aber: Was ist ein solcher Mangel? Diese Frage sorgt immer wieder für Streit zwischen Mieter und Vermieter und beschäftigt die Gerichte im Land. Eine kaputte Glühbirne im Hausflur ist jedenfalls kein Mangel, der eine Mietkürzung rechtfertigt. Auch schnar­chende Nachbarn oder der Lärm von Kindern nicht. Anders sieht es aus, wenn die Heizung ständig knackt und puckert und den Mieter nachts nicht schlafen lässt. Hier handelt es sich um einen Mangel, der die „Gebrauchs­taug­lichkeit der Wohnung erheblich einschränkt“. So definieren Juristen einen Mangel, der zur Kürzung der Miete berechtigt.

Ein solcher Mangel ist auch, wenn die Heizung zwar funktioniert, die Wohnung aber trotzdem kühler bleibt als dem Mieter lieb ist. Rechtlich ist zwar nicht fixiert, wie warm Wohnungen zu sein haben, dennoch gibt es eine Faustregel: „Wenn der objektive Durchschnitts­mieter friert, dann ist die Heizung mangelhaft und er kann die Miete mindern“, erklärt Rechts­anwalt Thomas Hannemann, Vorsit­zender der Arbeits­ge­mein­schaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwalt­verein (DAV)

Alter des Hauses spielt eine Rolle

Fenster, durch die der Wind pfeift oder Regenwasser sickert, sind auch Mängel wegen der Mieter mindern dürfen. Aber nicht immer: In einem Neubau sind zugige Fenster ein klarer Mangel, in Altbauten nicht unbedingt. Wer in einen Altbau zieht, muss damit rechnen, dass die Ausstattung nicht die modernste ist. So sah es zumindest der Bundes­ge­richtshof in einem Urteil vom Juli 2004 (AZ VIII ZR 281/03). In älteren Häusern müssen die Bewohner also akzeptieren, dass der Fensterkitt bröckelt. „Entscheidend ist, ob die Bauvor­schriften und DIN-Normen, die zur Bauzeit galten, eingehalten worden sind“, sagt Mietrechts­experte Thomas Hannemann. „Wenn ja, dann besteht kein Minderungsrecht, auch wenn der heutige Standard zum Beispiel an Wärmeschutz nicht erreicht wird.“

Bauliche Standards spielen nur dann keine Rolle, wenn die Wohnung den Mieter krank machen könnte, zum Beispiel durch krebser­re­genden Asbest in Nachtspei­ch­eröfen. In solchen Fällen darf er den Austausch der Öfen verlangen und sogar fristlos kündigen.

Wie Mieter bei einer Minderung vorgehen sollten

Stellt der Mieter einen Mangel in der Wohnung fest, sollte er seinen Vermieter sofort informieren, zu Beweis­zwecken am besten schriftlich. Er ist zu einer schnellen Mitteilung an seinen Vermieter gesetzlich sogar verpflichtet. Thomas Hannemann rät dazu, nicht vom ersten Tag an die Miete zu mindern, auch wenn es rechtens wäre. Der Mieter sollte erst einmal eine Frist für die Reparatur setzen und die Miete unter Vorbehalt weiter zahlen. Reagiert der Vermieter nicht, kann er die Miete kürzen.

Um wie viel gemindert werden darf, ist eine spannende Frage. Es gibt keine allgemein­ver­bind­lichen Regeln oder Tabellen. Mieter können sich höchstens an Gerichts­ur­teilen orientieren, aber Vorsicht: Urteile gelten immer nur im konkret entschiedenen Einzelfall und sind nicht ohne weiteres übertragbar. So sehen es manche Richter als legitim an, die Miete bei totalem Heizungs­ausfall um 100 Prozent zu kürzen. Andere finden 75 Prozent ausreichend.

Anwalt­lichen Rat einholen

Deswegen sollten Mieter ihre Miete nicht auf eigene Faust kürzen. Und sie sollten genau schauen, ob es sich wirklich um einen Mangel handelt, der das Wohnen einschränkt. Denn ist die Minderung unberechtigt, riskiert der Mieter viel Ärger mit seinem Vermieter und möglicherweise sogar die Kündigung. Es empfiehlt sich also, rechtzeitig eine Anwältin oder einen Anwalt aufzusuchen und sich beraten zu lasse