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Defekte Wohnung

Wann man die Miete mindern darf

Wenn die Heizung ausfällt, dürfen Mieter die Miete mindern. Um wie viel, ist aber nicht immer klar. © Quelle: rtimages/ panthermedia.net

Undichte Fenster, defekte Heizung – bei solchen Mängeln in der Wohnung müssen Mieter nicht die volle Miete zahlen. Die Deutsche Anwaltaus­kunft erklärt, wann eine Mietmin­derung berechtigt ist und wie man dabei am besten vorgeht.

Nach langem Suchen hatte Familie Weber endlich ihre Traum­wohnung gefunden: Altbau, vier Zimmer, hohe Decken mit Stuck. Ein Spiel­platz gleich um die Ecke. Doch der Traum entpuppte sich schnell als Albtraum: Der Wind pfiff durch die Fenster­ritzen, die Heizung fiel aus. Und das mitten im Winter. Ein klassi­scher Fall für eine Mietmin­derung.

Wann dürfen Mieter kürzen?

Eine Mietmin­derung ist – wie im Fall der Webers – dann berechtigt, wenn eine Wohnung einen Mangel hat, der das Wohnen einschränkt, und den der Mieter nicht selbst verur­sacht hat. Aber: Was ist ein solcher Mangel? Diese Frage sorgt immer wieder für Streit zwischen Mieter und Vermieter und beschäftigt die Gerichte im Land. Eine kaputte Glühbirne im Hausflur ist jeden­falls kein Mangel, der eine Mietkürzung recht­fertigt. Auch schnar­chende Nachbarn oder der Lärm von Kindern nicht. Anders sieht es aus, wenn die Heizung ständig knackt und puckert und den Mieter nachts nicht schlafen lässt. Hier handelt es sich um einen Mangel, der die „Gebrauch­staug­lichkeit der Wohnung erheblich einschränkt“. So definieren Juristen einen Mangel, der zur Kürzung der Miete berechtigt.

Ein solcher Mangel ist auch, wenn die Heizung zwar funktioniert, die Wohnung aber trotzdem kühler bleibt als dem Mieter lieb ist. Rechtlich ist zwar nicht fixiert, wie warm Wohnungen zu sein haben, dennoch gibt es eine Faustregel: „Wenn der objektive Durchschnittsmieter friert, dann ist die Heizung mangelhaft und er kann die Miete mindern“, erklärt Rechtsanwalt Thomas Hannemann, Vorsitzender der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV)

Alter des Hauses spielt eine Rolle

Fenster, durch die der Wind pfeift oder Regen­wasser sickert, sind auch Mängel wegen der Mieter mindern dürfen. Aber nicht immer: In einem Neubau sind zugige Fenster ein klarer Mangel, in Altbauten nicht unbedingt. Wer in einen Altbau zieht, muss damit rechnen, dass die Ausstattung nicht die modernste ist. So sah es zumindest der Bundes­ge­richtshof in einem Urteil vom Juli 2004 (AZ VIII ZR 281/03). In älteren Häusern müssen die Bewohner also akzep­tieren, dass der Fensterkitt bröckelt. „Entscheidend ist, ob die Bauvor­schriften und DIN-Normen, die zur Bauzeit galten, einge­halten worden sind“, sagt Mietrechts­ex­perte Thomas Hannemann. „Wenn ja, dann besteht kein Minde­rungs­recht, auch wenn der heutige Standard zum Beispiel an Wärmeschutz nicht erreicht wird.“

Bauliche Standards spielen nur dann keine Rolle, wenn die Wohnung den Mieter krank machen könnte, zum Beispiel durch krebser­re­genden Asbest in Nachtspeicheröfen. In solchen Fällen darf er den Austausch der Öfen verlangen und sogar fristlos kündigen.

Wie Mieter bei einer Minderung vorgehen sollten

Stellt der Mieter einen Mangel in der Wohnung fest, sollte er seinen Vermieter sofort infor­mieren, zu Beweis­zwecken am besten schriftlich. Er ist zu einer schnellen Mitteilung an seinen Vermieter gesetzlich sogar verpflichtet. Thomas Hannemann rät dazu, nicht vom ersten Tag an die Miete zu mindern, auch wenn es rechtens wäre. Der Mieter sollte erst einmal eine Frist für die Reparatur setzen und die Miete unter Vorbehalt weiter zahlen. Reagiert der Vermieter nicht, kann er die Miete kürzen.

Um wie viel gemindert werden darf, ist eine spannende Frage. Es gibt keine allge­mein­ver­bind­lichen Regeln oder Tabellen. Mieter können sich höchstens an Gerichts­ur­teilen orien­tieren, aber Vorsicht: Urteile gelten immer nur im konkret entschie­denen Einzelfall und sind nicht ohne weiteres übertragbar. So sehen es manche Richter als legitim an, die Miete bei totalem Heizungs­ausfall um 100 Prozent zu kürzen. Andere finden 75 Prozent ausrei­chend.

Anwaltlichen Rat einholen

Deswegen sollten Mieter ihre Miete nicht auf eigene Faust kürzen. Und sie sollten genau schauen, ob es sich wirklich um einen Mangel handelt, der das Wohnen einschränkt. Denn ist die Minderung unberechtigt, riskiert der Mieter viel Ärger mit seinem Vermieter und möglicher­weise sogar die Kündigung. Es empfiehlt sich also, recht­zeitig eine Anwältin oder einen Anwalt aufzu­suchen und sich beraten zu lasse

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