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Wann droht Mietern eine Räumungsklage?

Räumungsklage - das Wort erschreckt vor allem Menschen, die in einer Mietwohnung leben. Quelle: Niedring/corbisimages.com

Räumungsklage – das Wort erschreckt viele Menschen, zumindest diejenigen, die in einer Mietwohnung leben. Aus welchen Gründen können Vermieter eine Räumungsklage gegen einen Mieter anstrengen? Und: Können betroffene Mieter etwas gegen eine Räumungsklage tun und diese abwenden?

Mieter sind in der Regel gut vor der Kündigung ihrer Wohnungen geschützt. Aber dieser Schutz ist in manchen Fällen begrenzt, Vermieter können Mietverhältnisse durchaus fristlos kündigen, wenn sie dafür einen wichtigen Grund haben. Das definiert das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) in § 543 Abs. 1.

Wann kann ein Vermieter ein Mietverhältnis fristlos kündigen?

„Zu den wichtigen Gründen, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen, zählt, wenn der Mieter eine erhebliche Vertragsverletzung nach § 543 BGB begeht“, sagt der Kölner Rechtsanwalt Norbert Schönleber von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV). Diese Vertragsverletzung kann etwa vorliegen, wenn ein Mieter seine Wohnung mutwillig und massiv beschädigt oder trotz Abmahnung häufig den Hausfrieden stört.

Mit einer fristlosen Kündigung muss ein Mieter auch dann rechnen, wenn er in seiner Wohnung weit mehr Menschen als mit dem Vermieter vereinbart wohnen lässt und eine nicht zumutbare Überbelegung eintritt. Auch wer seine Wohnung ohne Zustimmung des Vermieters untervermietet, riskiert unter Umständen eine fristlose Kündigung seines Mietverhältnisses.

Das kann auch der Fall sein, wenn ein Mieter seine Miete ständig unpünktlich oder gar nicht bezahlt. „Wer mit der Zahlung seiner Miete mindestens zwei Monate im Rückstand liegt, dem kann eine fristlose Kündigung drohen“, sagt der Rechtsanwalt Norbert Schönleber. Aufpassen müssen auch die Mieter, die über einen längeren Zeitraum Schulden aufhäufen und die insgesamt die Höhe von zwei Monatsmieten erreichen.

Mieter und Vermieter: Abmahnung vor einer fristlosen Kündigung nötig?

Will ein Vermieter einem Mieter wegen Mietschulden fristlos kündigen, braucht es dazu keine vorherige Abmahnung, wie der Bundesgerichtshof (BGH) im März 2009 in einem Urteil deutlich gemacht hat (AZ: VIII ZR 115/08).

Vermieter kündigt Mietverhältnis: Welche Frist greift wischen Zahlungsverzug und Kündigung?

In diesem Urteil haben die Richter auch betont, dass eine fristlose Kündigung wegen Mietschulden auch dann wirksam ist, wenn der Vermieter auf einen sich aufbauenden Mietrückstand nicht sofort mit einer fristlosen Kündigung reagiert, sondern sich mit diesem Schritt Zeit lässt.

Diese Rechtsprechung hat der BGH heute bestätigt und deutlich gemacht: Die von § 314 BGB vorgeschriebene „angemessene Frist“ für die Kündigung eines dazu Berechtigten ist im Mietrecht nicht zwingend. Ein Vermieter muss also nicht unmittelbar auf Mietschulden reagieren und eine Wohnung auch nicht innerhalb einer bestimmten Zeit fristlos kündigen. Er kann dies also durchaus mit zeitlicher Verzögerung tun (AZ: VIII ZR 296/15).

Wie viel Zeit bleibt einem Mieter zwischen fristloser Kündigung und Auszug aus der Wohnung?

Wem der Vermieter fristlos kündigt, dem bleibt nur wenig Zeit, um der Kündigung zu widersprechen oder aus der Wohnung auszuziehen. Meistens muss der Mieter die Wohnung innerhalb von 14 Tagen, nachdem er die Kündigung des Vermieters erhalten hat, verlassen.

Was kann ein Mieter tun, um eine fristlose Kündigung rückgängig zu machen?

Die Antwort auf diese Frage hängt davon ab, wie die fristlose Kündigung begründet ist. Liegt der Kündigungsgrund darin, dass der Mieter die Wohnung mutwillig beschädigt hat, wird es für den Mieter schwer, eine Kündigung abzuwenden. Einen rechtlichen Anspruch auf deren Rücknahme hat er jedenfalls nicht.

„Bei Mietschuldnern sieht die Rechtslage hingegen etwas anders aus“, sagt der Mietrechtsexperte Schönleber. „Wer seine Mietschulden in der Frist zwischen Erhalt der Kündigung und Auszugstermin bezahlt, macht die fristlose Kündigung damit unwirksam.“  Der Vermieter muss die Wohnungskündigung also zurücknehmen.

Das gilt auch in den Fällen, in denen jemand seine Schulden nicht aus eigener Kraft begleichen kann, aber sich das zuständige Jobcenter oder Sozialamt bereit erklären, die Schulden zu tilgen. Es reicht bereits die Übernahmeerklärung der Ämter, um die Kündigung des Vermieters oder eine bereits erwirkte Räumungsklage unwirksam zu machen.

Wie häufig kann ein Mieter während eines Mietverhältnisses eine fristlose Kündigung abwenden?

Das Begleichen der Mietschulden greift manchmal aber nur begrenzt. Denn dieses macht eine fristlose Wohnungskündigung nur dann unwirksam, wenn der Mieter in den letzten beiden Jahren die Miete nicht schon einmal schuldig geblieben ist. „Ein Mieter kann also nur alle zwei Jahre eine Kündigung rückgängig machen, wenn er seine Mietschulden begleicht“, sagt der Mietrechtsexperte Norbert Schönleber.

Welche Regeln gelten, wenn der Vermieter das Mietverhältnis fristlos und ordentlich gekündigt hat?

Außerdem kann ein Mietschuldner eine fristlose Kündigung dann nicht unbedingt außer Kraft setzen, wenn der Vermieter ihm zusätzlich ordentlich gekündigt hat. „Nach gängiger Rechtsprechung wird eine fristgemäße Kündigung durch Nachzahlung der Miete nicht unwirksam“, sagt Rechtsanwalt Norbert Schönleber. „Es sei denn, dass der Mieter nicht für den Zahlungsrückstand verantwortlich ist. Hat der Vermieter wegen Pflichtverletzungen wirksam gekündigt, wird diese Kündigung also nicht in jedem Fall unwirksam.“

Geht eine fristlose Wohnungskündigung immer mit einer Räumungsklage einher?

Ein Vermieter ist nicht gezwungen, parallel zu einer fristlosen Kündigung eine Räumungsklage zu erheben. Allerdings wird er dies in der Regel tun, wenn der Mieter in der vorgesehenen Frist von zwei Wochen nicht auszieht.

Fristlos gekündigte Wohnung: Was geschieht bei einer Räumungsklage?

Um einen Mieter zum Auszug zu bewegen, braucht ein Vermieter amtliche Hilfe. Denn ihm selbst ist es nicht gestattet, die Wohnung eines Mieters selbst auszuräumen oder zum Beispiel die Schlösser auszutauschen. Mit solchen Handlungen würde sich ein Vermieter strafbar machen.

Wegen dieser Rechtslage muss ein Vermieter also ein bestimmtes Verfahren durchlaufen, um eine Wohnung räumen zu lassen. Dieses Prozedere beginnt damit, dass ein Vermieter einem zum Beispiel säumigen Mieter fristlos kündigt und ihm eine Frist von in der Regel zwei Wochen für den Auszug setzt. Der Mieter kann dem widersprechen oder zieht nicht aus.

Der Vermieter kann dann eine Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht einreichen. Danach muss der Vermieter zunächst einen Gerichtskostenvorschuss bezahlen.

Der säumige Mieter erhält die Räumungsklage zugestellt und wird darin in der Regel aufgefordert, Stellung zu beziehen oder er muss zu einem Verhandlungstermin erscheinen und sich dann dort äußern. Reagiert der Mieter nicht, droht ihm ein Versäumnisurteil, was die Gefahr erheblich erhöht, dass er seine Wohnung verliert.

Verteidigt sich der Mieter aber, kommt es zu einer Gerichtsverhandlung, an deren Ende, je nach ihrem Verlauf, ein Räumungstitel steht. Dieser wird einen Monat nach der Zustellung rechtskräftig, wenn der betroffene Mieter keine Berufung eingelegt hat. Dieser Titel ist die Grundlage dafür, dass ein Gerichtsvollzieher eine Wohnung räumen kann.

Wohnung: Wie lange dauert ein Räumungsverfahren, wer zahlt die Kosten?

Verfahren zur Wohnungsräumung können lange dauern, meist sind es sechs Monate bis zu einem Jahr. Die Kosten für das Verfahren, das unter Umständen zu einer Wohnungsräumung führt, verbleiben in der Regel beim Vermieter – selbst wenn das Gericht seine Räumungsklage als berechtigt einstuft. Der betreffende Mieter ist finanziell in der Regel nicht in der Lage, die Kosten zu tragen.

Themen
Kündigung Miete Mietstreit Mietvertrag Räumungsklage

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