Wann droht Mietern eine Räumungsklage?

Einen Mietvertrag zu ergattern, wird immer schwieriger. Noch anstren­gender ist die Räumungsklage ‒ ein Wort, das Mieter wie Vermieter gleichermaßen verschreckt. Das Rechts­portal anwalt­auskunft.de erklärt die rechtlichen Grundlagen, aus welchen Gründen der Wohnungs- oder Hausei­gentümer eine Räumungsklage anstrengen kann, den Ablauf der Klage und wie Betroffene dagegen vorgehen.

Mieter sind in der Regel gut vor der Kündigung ihrer Wohnungen geschützt. Doch auch dieser Schutz hat Grenzen: Eigentümer können Mietver­hältnisse durchaus fristlos kündigen. Dafür brauchen sie allerdings einen gewichtigen Grund. Wie dieser aussehen muss, definiert das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) in § 543 Abs. 1.

Wann kann ein Vermieter ein Mietver­hältnis fristlos kündigen?

"Eine fristlose Kündigung ist gerecht­fertigt, wenn der Mieter eine erhebliche Vertrags­ver­letzung nach 543 BGB begeht", sagt Norbert Schönleber, Fachanwalt für Wohn- und Immobi­li­enrecht und Mitglied im Deutschen Anwalt­verein (DAV). Eine solche Verletzung liegt etwa vor, wenn ein Mieter seine Wohnung mutwillig und massiv beschädigt oder trotz Abmahnung häufig den Hausfrieden stört. Dann ist auch der Weg zur Räumungsklage nicht mehr weit.

Ein weiterer Grund für eine fristlose Kündigung liegt vor, wenn ein Mietwohnung weit mehr Menschen wohnen, als mit dem Vermieter vereinbart wurde. Auch wer seine Wohnung ohne Zustimmung des Vermieters unterver­mietet, riskiert unter Umständen eine fristlose Kündigung seines Mietver­hält­nisses.

Das kann auch der Fall sein, wenn eine Person ihre Miete ständig unpünktlich oder gar nicht bezahlt. "Wer mit der Zahlung mindestens zwei Monate im Rückstand liegt, dem kann eine fristlose Kündigung drohen", sagt Anwalt Schönleber.

Ist eine Abmahnung vor einer fristlosen Kündigung nötig?

Will ein Vermieter aufgrund von Mietschulden fristlos kündigen, braucht es dazu keine vorherige Abmahnung. Dies hat der Bundes­ge­richtshof (BGH) im März 2009 in einem Urteil deutlich gemacht hat (AZ: VIII ZR 115/08).

Vermieter kündigt Mietver­hältnis: Welche Frist greift wischen Zahlungs­verzug und Kündigung?

In diesem Urteil betonten die Richter auch: Eine fristlose Kündigung wegen Mietschulden ist auch dann wirksam, wenn der Vermieter in Reaktion auf einen Mietrückstand nicht sofort fristlos kündigt.

Diese Rechtsprechung hat der BGH bestätigt: Die von § 314 BGB vorgeschriebene "angemessene Frist" für die Kündigung eines dazu Berech­tigten ist im Mietrecht nicht zwingend. Ein Vermieter muss also nicht unmittelbar auf Mietschulden reagieren. Er kann dies durchaus mit zeitlicher Verzögerung tun (AZ: VIII ZR 296/15).

Wie viel Zeit bleibt einem Mieter zwischen fristloser Kündigung und Auszug aus der Wohnung?

Wer eine fristlose Kündigung erhält, dem bleibt nur wenig Zeit, um der Kündigung zu widersprechen oder aus der Wohnung auszuziehen. Meist beträgt die Dauer der Räumungsfrist 14 Tage nach Erhalt der Kündigung.

Was kann ein Mieter tun, um eine fristlose Kündigung rückgängig zu machen?

Die Antwort auf diese Frage hängt davon ab, wie die fristlose Kündigung begründet ist. Hat der Mieter die Wohnung mutwillig beschädigt, wird es für ihn schwierig, eine Kündigung abzuwenden. Einen rechtlichen Anspruch auf eine Rücknahme hat er jedenfalls nicht.

"Bei Mietschuldnern sieht die Rechtslage hingegen anders aus", sagt Anwalt Schönleber. "Wer seine Mietschulden zwischen Erhalt der Kündigung und Auszugs­termin bezahlt, macht die fristlose Kündigung unwirksam." Der Vermieter muss die Wohnungs­kün­digung dann zurück­nehmen.

Das gilt auch in Fällen, in denen jemand seine Schulden nicht aus eigener Kraft begleichen kann. In diesem Falle genügt eine Übernah­me­er­klärung vom Jobcenter oder dem Sozialamt, um die Kündigung oder eine bereits erwirkte Räumungsklage unwirksam zu machen.

Wie häufig kann ein Mieter während eines Mietver­hält­nisses eine fristlose Kündigung abwenden?

Das Begleichen der Mietschulden greift jedoch nicht unbegrenzt. Denn dieses macht eine fristlose Wohnungs­kün­digung nur dann unwirksam, wenn der Mieter in den letzten beiden Jahren die Miete nicht schon einmal schuldig geblieben ist.

Welche Regeln gelten, wenn der Vermieter das Mietver­hältnis fristlos und ordentlich gekündigt hat?

Außerdem kann ein Mietschuldner eine fristlose Kündigung nicht unbedingt außer Kraft setzen, wenn der Vermieter ihm zusätzlich eine ordentliche Kündigung ausgesprochen hat. "Nach gängiger Rechtsprechung wird eine fristgemäße Kündigung durch Nachzahlung der Miete nicht unwirksam", sagt Anwalt Schönleber.

Folgt einer fristlosen Wohnungs­kün­digung immer eine Räumungsklage?

Ein Vermieter ist nicht gezwungen, nach einer fristlosen Kündigung eine Räumungsklage zu erheben. Allerdings wird er dies in der Regel tun, wenn der Mieter nach dem Ablauf der vorgesehenen Frist von zwei Wochen nicht auszieht.

Fristlos gekündigte Wohnung: Was geschieht bei einer Räumungsklage?

Um einen Mieter zum Auszug zu bewegen, braucht ein Vermieter amtliche Hilfe. Denn ihm selbst ist es nicht gestattet, die Immobilie eines Mieters selbst auszuräumen oder die Schlösser auszutauschen. Mit solchen Handlungen würde er sich in diesem Fall strafbar machen.

Daher muss ein Vermieter also ein bestimmtes Verfahren durchlaufen, um eine Wohnung räumen zu lassen. Das Prozedere beginnt damit, dass er dem säumigen Mieter fristlos kündigt. Zusätzlich setzt er eine Frist von in der Regel zwei Wochen für den Auszug. Der Mieter kann dem widersprechen ‒ oder einfach nicht ausziehen. Der Vermieter kann dann eine Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht einreichen. Danach muss er zunächst einen Gerichts­kos­ten­vor­schuss bezahlen.

Der säumige Mieter erhält die Klage. Darin wird er in der Regel aufgefordert, Stellung zu beziehen. Oder er muss vor Gericht erscheinen und sich dort äußern. Reagiert er nicht, droht ihm ein Versäum­nis­urteil, was die Gefahr erheblich erhöht, dass er seine Immobilie verliert.

Verteidigt sich der Mieter aber, kommt es zu einer Gericht­sverhandlung, an deren Ende in der Regel ein Räumungstitel steht. Dieser wird einen Monat nach der Zustellung rechts­kräftig ‒ insofern der betroffene Mieter keine Berufung eingelegt hat. Der Titel ist die Grundlage dafür, dass ein Gerichts­zieher eine Wohnung räumen kann.

Wie lange dauert ein Räumungs­ver­fahren, wer zahlt die Kosten?

Verfahren zur Wohnungs­räumung können sich über eine Dauer von sechs bis zwölf Monaten ziehen. Die Gerichts­kosten trägt in der Regel der Vermieter ‒ selbst wenn das Gericht seine Räumungsklage als berechtigt einstuft. Der Mieter ist meist finanziell nicht in der Lage dazu, die Kosten zu tragen.

Wie läuft eine Zwangs­räumung ab?

Doch was passiert, wenn ein Räumungs­urteil vorliegt und der Mieter sich immer noch weigert, auszuziehen? Dann bleibt dem Vermieter nur noch die Zwangs­räumung. Dazu muss er einen Zwangs­räu­mungs­antrag beim zuständigen Amtsgericht oder beim zuständigen Gerichts­voll­zieher stellen.

Der Gerichts­voll­zieher prüft zunächst, ob die Voraus­set­zungen für eine Zwangs­räumung erfüllt sind. Danach geht es um die Kostenfrage: Grundsätzlich muss der Mieter die Kosten der Zwangs­räumung tragen. Der Gerichts­voll­zieher fordert zunächst allerdings einen Kosten­vor­schuss vom Vermieter. Sonst wird der Gerichts­voll­zieher gar nicht erst tätig.

Nach Zahlungs­eingang setzt der Gerichts­voll­zieher einen Räumungs­termin fest. Zwischen der Mitteilung des Räumungs­termins und der Vollstreckung muss eine Frist von drei Wochen eingehalten werden. Innerhalb dieser können Mieter beim Vollstre­ckungs­gericht einen Räumungs­schutz­antrag einreichen.

Wer zum konkreten Räumungs­termin erscheint, entscheidet der Gerichts­voll­zieher. Je nach seiner Einschätzung wird er dabei von Polizei­beamten, Handwerkern oder einem Schlüs­sel­dienst begleitet. Auch der Vermieter wird üblicherweise dazugebeten.

Kosten von Zwangs­räumung: Berliner Räumung als Alternative

Die Kosten für eine komplette Räumung können schnell auf mehrere tausend Euro ansteigen. Der Vermieter muss diese hohen Kosten vorstrecken, damit es überhaupt zur Räumung kommt. Nicht selten sind Mieter nicht in der Lage, die Kosten zu tragen. Und so kann es für Vermieter sehr schwer werden, das Geld im Nachhinein wieder einzutreiben.

In solchen Fällen kann eine sogenannte "Berliner Räumung" eine Alternative sein. Bei dieser Variante setzt der Gerichts­voll­zieher nur den Mieter selbst vor die Tür. Seine Einrich­tungs­ge­gen­stände bleiben zunächst in der Wohnung. Dadurch fallen keine Kosten für einen Spediteur an. Der Vermieter muss also nur die Kosten für den Gerichts­voll­zieher vorstrecken. Zwangs­ge­räumte Mieter können dann ihr Eigentum innerhalb eines Zeitraumes von zwei Monaten vom Vermieter zurück­ver­langen.

Die Berliner Räumung birgt jedoch für den Vermieter gewisse Haftungs­risiken: Das Eigentum des Mieters muss er zunächst einlagern. Unpfändbare Gegenstände muss er aufbewahren. Und zwar so, dass der Mieter sie jederzeit zurück­fordern kann. Bei Schäden ist der Vermieter schaden­er­satz­pflichtig. Nur pfändbare Gegenstände dürfen nach einer gesetzten Frist von zwei Monaten verwertet werden. Unpfändbar sind Kleidung, persönliche Dokumente, Haustiere sowie Gegenstände, die der Mieter für die Ausübung seines Beruf benötigt.

Der Vermieter darf die verwertbaren Sachen nicht verkaufen. Er muss eine öffentliche Zwangs­ver­stei­gerung organi­sieren - mit allen Formalien, die das Zwangs­ver­stei­ge­rungs­gesetz vorschreibt. Im Zweifelsfall spart man mit einer Berliner Räumung erst einmal Geld, hat aber später großen Aufwand.

Räumungsklage: rechtliche Hilfe ratsam

Bei Vorbereitung und Durchführung von Räumungs­klagen sollten Vermieter stets eine Anwältin oder einen Anwalt zu Rate ziehen. Je nach Wunsch kann er oder sie hier beratend tätig sein, oder sich komplett um die Durchführung kümmern. Auch kann er oder sie einschätzen, welche Form der Zwangs­räumung im Einzelfall empfeh­lenswert ist.

Betroffene Mieter können durch einen Anwalt oder eine Anwältin prüfen lassen, inwiefern sie gegen die Räumungsklage und/oder die Zwangs­räumung vorgehen können. Außerdem kann ein Rechts­beistand prüfen, inwiefern nach einer Zwangs­räumung eventuelle Schadens­er­satz­an­sprüche gegen den ehemaligen Vermieter vorliegen.

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