Wann darf mein Vermieter meine Wohnung kündigen?

Der Brief kam unerwartet: Nach mehr als zehn Jahren in ihrer Mietwohnung flatterte den Müllers die Kündigung wegen Eigen­be­darf ins Haus. Das Ehepaar ist geschockt – und hat nun einige Monate Zeit, sich eine neue Wohnung zu suchen. Wann das rechtens ist und in welchen Szenarien eine Kündigung durch die Vermieter noch erlaubt ist.

Kündigung wegen Eigenbedarfs

Wohnungs­ei­gentümer dürfen ihren Mietern kündigen, wenn sie oder nahe Famili­en­an­ge­hörige den Wohnraum selbst brauchen. Die Anforde­rungen an Eigenbe­darfs­kün­digung sind allerdings hoch. Vermieter müssen nachweisen, dass sie ein berech­tigtes Interesse haben.

Folgende Gründe können eine solche Kündigung kann unter Umständen unwirksam machen:

• Wenn bei Vertragsschluss mit dem aktuellen Mieter schon absehbar war, dass Eigenbedarf vorliegt oder zeitnah in Anspruch genommen wird. Dann kann die Kündigung mitunter „treuwidrig“ und damit unwirksam sein.
• Wenn der Wohnbedarf „überhöht“ ist. Also zum Beispiel Bedarf für die allein­ste­hende Tochter angemeldet wird, die Wohnung aller­dings 250 Quadrat­meter groß ist. Auch hier entscheidet aber der Einzelfall.
• Wenn als Grund ein Härtefall vorliegt und die im §574 BGB beschriebene Sozial­klausel greift. Den wichtigsten Härtegrund findet man im genannten Paragraphen: Fehlender angemessener Ersatzwohnraum. Gekündigte Mieter können sich hierauf berufen, wenn sie keine neue Wohnung zu zumutbaren Bedingungen finden. Was "zumutbar" ist, entscheidet der Einzelfall.

Als Härtegründe kommen zudem auch in Betracht:

• hohes Alter
• Gebrechlichkeit
• schwere Erkrankung
• Invalidität
• Kinder
• Schwierigkeiten bei Schul- oder Kindergartenwechsel
• Schwangerschaft
• geringes Einkommen
• lange Mietdauer

Nicht selten sind auch mehrere dieser Härtegründe gleich­zeitig gegeben. Ob die Sozial­klausel greift, entscheidet im Zweifel stets der Einzelfall. Eine anwaltliche Beratung kann hier Erfolgs­aus­sichten bewerten. Die angeführten Gründe für eine Unwirk­samkeit bei Eigenbe­darfs­kün­digung können auch nachträglich festge­stellt werden. Wenn nachweisbar wird, dass der Vermieter seinen Einzug nur vortäuschte, stehen dem Mieter Schadenser­satz­ansprüche zu. Etwa ein Ausgleich höherer Mietaus­gaben für eine neue Wohnung.

Ist auch eine fristlose Kündigung wegen Eigenbedarf möglich? Vermieter haben hier nur in einer bestimmten Situation ein Sonder­kün­di­gungsrecht: Wenn es sich um ein Zweifa­mi­li­enhaus handelt, der Vermieter in einer der Wohnungen wohnt und die zweite für sich benötigt. Vermieter können hier aufgrund von Eigenbedarf kündigen, müssen dann jedoch berechtigte Gründe anführen. Ansonsten ist bei Kündigungen wegen Eigenbedarf ein Sonder­kün­di­gungsrecht ausgeschlossen.

Außerdem wichtig: Befristete Mietvertäge können nicht wegen Eigenbedarf gekündigt werden. Denn bei der Eigenbe­darfs­kün­digung handelt es sich um eine ordentliche Kündigung. Diese ist aber nur bei unbefristeten Mietver­hält­nissen möglich.

Verwer­tungs­kün­digung

Möchte ein Haus- oder Wohnungs­eigentümer das Grundstück verkaufen oder das Gebäude abreißen lassen, darf er seinen Mietern in diesem Gebäude ebenfalls kündigen. In diesem Fall spricht man von einer Verwer­tungskün­digung. Diese ist aber nur erlaubt, wenn der Vermieter andern­falls Nachteile hätte. In solchen Fällen muss man die Nachteile, die dem Vermieter durch Fortführung des Mietver­hält­nisses entstehen, mit denen des Mieters vergleichen, wenn das Mietver­hältnis gekündigt wird. Das geht aus einem Urteil des Bundes­ge­richtshofs vom 27. September 2017 hervor (AZ: VIII ZR 243/16).

In dem Fall hatte eine Gesell­schaft ihren Mietern gekündigt, weil sie das Gebäude abreißen wollte, um das Modege­schäft auf dem Nachbar­grundstück zu erweitern, das ihr ebenfalls gehörte. Die Kündigung war unwirksam, wie der BGH entschied. Die Klägerin konnte keine erheb­lichen Nachteile für den Fall nachweisen, dass das Mietver­hältnis weiter bestanden hätte. Generell gelten folgende Verwer­tungen als Grund, um eine ordentliche Verwer­tungs­kün­digung auszusprechen:

• der Verkauf des Gebäudes
• der Abriss des Gebäudes der Umbau
• die Sanierung/Modernisierung des Gebäudes

Allerdings muss auch in diesen Fällen die Maßnahme ausreichend begründet werden.

Vermieter kündigt, da der Mieter die Miete nicht zahlt

Zahlt ein Mieter seine Miete nicht oder zu spät, darf der Vermieter kündigen, wenn der Mieter zwei Monate im Rückstand ist. Das gilt als Vertrags­ver­letzung. In diesem Fall ist auch eine fristlose Kündigung erlaubt. Eine vorherige Abmahnung ist nicht notwendig.

Kündigung wegen Störung des Hausfriedens

Auch wer den Hausfrieden stört, kann gekündigt werden. Das gilt für Mieter, die ihre Nachbarn belästigen, regelmäßig die Ruhezeiten verletzten oder Nachbarn und Vermieter gar beleidigen oder bedrohen. Bevor er kündigt, muss der Vermieter den Mieter aber zunächst abmahnen. Die Gründe für eine Störung des Hausfriedens können vielfältig sein. Auch eine grobe Beleidigung des Vermieters kann ein Kündigungsgrund sein.

Wie vielfältig, zeigt ein Urteil des Amtsgericht Wetzlar aus dem Jahr 2013: Dort wurde Mietern fristlos gekündigt, der Grund: "unerträg­licher Geruch durch Zigaret­tenqualm und mangelnde Hygiene".

Der Fall: Aus der Wohnung der Mieter drang ein unange­nehmer Geruch nach Schweiß und Zigaret­tenqualm. Dieser breitete sich im Treppenhaus aus und drang in die Wohnungen anderer Mieter ein. Diese beschwerten sich und drohten mit Mietmin­derung und Kündigung. Daraufhin mahnte der Vermieter die Mieter ab und kündigte fristlos, keine Verbes­serung erreicht wurde. Die gekündigten Mieter weigerten sich, die Kündigung zu akzeptieren. Der Vermieter erhob daher Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung.

Das Amtsgericht verurteilte die Mieter zur Räumung und Herausgabe. Nach durchge­führter Beweis­aufnahme war das Gericht davon überzeugt, dass eine erhebliche Geruchs­be­läs­tigung von der Wohnung der Mieter ausging. Dadurch wurde der Hausfrieden nachhaltig gestört, die Kündigung sei daher wirksam.

Das Amtsgericht betonte jedoch, dass menschliche Ausdüns­tungen zur körper­lichen Natur des Menschen gehören und daher in der Regel zu dulden sind. Die Mieter dürfen zudem im Rahmen der ihnen zustehenden ausschließ­lichen Nutzungs­rechte, innerhalb der angemieteten Wohnräume Essens-, Rauch- und Parfüm­gerüche verbreiten. Etwas anderes gelte erst dann, solange weder die Mitbewohner des Hauses in einer nicht mehr hinnehmbaren Weise gestört werden. Dies war hier jedoch der Fall. (AZ.:38 C 1389/12).

Kündigung wegen unerlaubter Unterver­mietung

Wer unterver­mieten will, muss den Vermieter in der Regel um Erlaubnis fragen. Macht der Mieter das nicht oder vermietet er sogar unter, obwohl der Vermieter es verboten hat, muss er mit einer Kündigung rechnen. Unerlaubte Unterver­mietung ermöglicht auch eine fristlose Kündigung.

Besonders für die Unterver­mietung an Touristen braucht es eine schrift­liche Erlaubnis. Eine allge­meine Geneh­migung für Unter­ver­mie­tungen reicht dabei nicht aus, wie der Bundes­ge­richtshof 2014 feststellte. Dafür brauche es eine explizite Erlaubnis für Touris­ten­ver­mie­tungen (Urteil vom 8. Januar 2014, AZ: VIII ZR 210/13). Dies gilt auch für die Vermietung an Kurzzeitgäste über Dienste wie etwa AirBnB.

Diese Erlaubnis muss dann nicht eingeholt werden, wenn der Mietvertrag ausdrücklich eine Unterver­mietung für die vermietete Wohnung – auch an Touristen – erlaubt. Das ist aber wiederum in der Praxis nahezu nie der Fall.

Urteil des LG Berlin: Alte Menschen haben besonderen Kündigungs­schutz

Nach einer Entscheidung des Landge­richts Berlin im Februar 2019 können Mieter vom Vermieter allein unter Berufung auf ihr hohes Lebensalter die Fortsetzung des Mietver­hält­nisses verlangen (Landgericht Berlin, Urteil vom 12. März 2019, Aktenzeichen 67 S 345/18).

Verhandelt wurde vor Gericht ein Streit über die Räumung und Herausgabe einer Mietwohnung, die von einem 87- und 84-jährigen Paar bewohnt wird. Die Vermieterin hatte 2015 die Kündigung des Mietver­hält­nisses wegen Eigenbedarfs erklärt.

Die Beklagten widersprachen der Kündigung. Und verwiesen auf ihr hohes Alter, ihren beeinträch­tigten Gesund­heits­zustand, ihre langjährige Verwur­zelung am Ort der Mietsache und ihre für die Beschaffung von Ersatz­wohnraum zu beschränkten finanziellen Mittel – mit Erfolg.

Dem Gericht zufolge hätten sich die beklagten Mieter berech­tig­terweise darauf berufen, dass der Verlust der Wohnung - unabhängig von gesund­heit­lichen und sonstigen Folgen - für Mieter hohen Alters eine „Härte“ im Sinne des Gesetzes (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB) bedeutet. Die Vorschrift sei mit Blick auf den durch Grundgesetz Art. 1 Abs. 1 und das Sozial­staats­prinzip verkör­perten und garantierten Wert- und Achtungs­an­spruch alter Menschen entsprechend weit auszulegen.

Die Richter ließen allerdings offen, ab welchem Alter sich Mieter auf den Härtegrund „hohen Alters“ berufen können.

Streit mit Mieter oder Vermieter? Anwälte für Mietrecht helfen

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