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Neues Urteil

Unter­ver­mietung: die wichtigsten recht­lichen Fragen

Untervermietung: die wichtigsten rechtlichen Fragen
© Quelle: DAV

Vermieter müssen einer Unter­ver­mietung auch dann zustimmen, wenn der Mieter seine Wohnung wegen längerer Abwesenheit selbst nur noch spora­disch nutzt. Das ist unter anderem wichtig für Fans der Online-Plattform Airbnb. Wir klären die wichtigsten Fragen zum Thema Unter­ver­mietung.

Es ist eine gute Nachricht für alle Mieter, die beruflich bedingt häufig die Stadt wechseln müssen: Der Bundes­ge­richtshof hatte im Juni 2014 entschieden, dass Vermieter einer Unter­ver­mietung von Teilen der Wohnung auch dann zustimmen müssen, wenn der Haupt­mieter selbst die Wohnung kaum noch nutzt (AZ: VIII ZR 349/13).

In dem zu entschei­denden Fall ging es um die Klage eines Ehepaars auf Schaden­ersatz durch einen Vermieter, der ihnen die Unter­ver­mietung ihrer Wohnung in Hamburg verwehrt hatte. Die Mieter wollten die Wohnung für die Dauer eines mehrjährigen beruflich bedingten Aufent­halts in Kanada teilweise unter­ver­mieten und danach wieder übernehmen. Der Vermieter hatte mit der Begründung abgelehnt, dass die Mieter die Wohnung selbst de facto nicht mehr nutzen würden.

Der Bundes­ge­richtshof ließ dieses Argument nicht gelten. Der Wunsch der Kläger, von berufs­be­dingt entste­henden Reise- und Wohnungs­kosten entlastet zu werden, stelle ein berech­tigtes Interesse zur Unter­ver­mietung eines Teils der Wohnung dar, so die Richter. Der Vermieter muss dem Mieterpaar nun die entgan­genen Einnahmen aus der Unter­ver­mietung ersetzen.

Passend zum Urteil beant­wortet die Anwaltaus­kunft die wichtigsten Fragen zum Thema Unter­ver­mietung:

Muss der Vermieter vor einer Untervermietung um Erlaubnis gefragt werden?

Ja. Wenn Mieter ihre Wohnung ganz oder teilweise unter­ver­mieten möchten, brauchen sie dazu grundsätzlich die Erlaubnis des Vermieters. Nur wenn der Mietvertrag ausdrücklich eine Unter­ver­mietung erlaubt, darf auch ohne Erlaubnis unter­ver­mietet werden – das ist aller­dings nur selten der Fall.

Was droht, wenn man ohne Erlaubnis des Vermieters untervermietet?

In diesem Fall kann sich der Vermieter rechtlich wehren. Er kann auf Unterlassung klagen und als letzten Schritt den Mietvertrag fristlos kündigen. „Eine fristlose Kündigung setzt aber voraus, dass der Vermieter den Mieter vorher abgemahnt hat“, sagt Rechtsanwalt Norbert Schönleber von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV). Allerdings berechtigt nicht jede unerlaubte Untervermietung den Vermieter zur Kündigung – es lohnt sich, jeden Einzelfall genau zu prüfen.

Darf der Vermieter eine Untervermietung immer ablehnen?

Hier kommt es darauf an, ob Sie die ganze Wohnung oder nur einzelne Zimmer untervermieten möchten. Geht es um die ganze Wohnung, müssen Sie ein Nein des Vermieters akzeptieren. Bei einer Teilvermietung sieht es anders aus. Laut § 553 BGB kann der Mieter in solchen Fällen vom Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verlangen, wenn er ein „erhebliches Interesse“ daran hat.

Diese Definition klingt beeindruckender, als sie tatsächlich ist. „Die Rechtsprechung ist bei der Bewertung dessen, was ein ‚erhebliches Interesse’ ist, sehr großzügig“, sagt Rechtsanwalt Schönleber vom DAV. „Ein wichtiger Grund kann zum Beispiel sein, dass der Mieter sich die Wohnung alleine nicht mehr leisten kann oder mit seinem Partner zusammenziehen will.“

Wichtig ist, dass das berechtigte Interesse für die Untervermietung erst nach Abschluss des Hauptmietvertrages entstanden ist. „Wer seinem Vermieter schon bei Abschluss des Mietvertrages einen selbst ausgewählten Untermieter präsentiert, kann nicht darauf bestehen, dass dieser zustimmt“, sagt der Mietrechtler Schönleber.

Miete

 A. Mietvertrag, Vertrags­pflichten    1. Mietvertrag    2. Grund­pflichten und Rechte    3. Klein­re­pa­ra­turen    4. Weiter­ver­mietung    5. HaustiereB. Sachmängelhaftung    1. Allge­meines    2. Rechte des Mieters    3. Ausschluss der HaftungC. Mieter­schutz­recht bei der Wohnraum­miete    1. Kündigung    2. Former­for­der­nisse    3. Fristen    4. …

Kann der Vermieter bestimmte Untermieter ablehnen?

Der Mieter muss dem Vermieter grundsätzlich die Person benennen, an die er unter­ver­mietet. Das Gesetz räumt dem Mieter das Recht ein, Unter­mieter abzulehnen. Er muss dafür aller­dings triftige Gründe vorlegen können.

So muss der Mieter nicht akzeptieren, wenn der Wohnraum durch Untermieter übermäßig belegt würde – zum Beispiel durch sieben Personen statt bisher zwei. Wann genau eine solche Überbelegung vorliegt, ist allerdings nicht genau definiert. Zudem kann der Vermieter die Ablehnung „in der Person“ des Untermieters begründen: zum Beispiel, wenn es sich um einen stattbekannten Mietnomaden handelt, der bereits mehrere Wohnungen verwüstet hat.

Schließlich sieht das Gesetz „sonstige Gründe“ vor, wegen denen der Vermieter die Unter­ver­mietung ablehnen kann. Ein solcher kann zum Beispiel vorliegen, wenn der Unter­mieter plant, die Wohnung anders zu nutzen als es im Mietvertrag vorge­sehen ist – zum Beispiel für ein Gewerbe. Gerade weil die gesetz­lichen Defini­tionen hier so unscharf sind, lohnt sich auch bei einer Ablehnung des Vermieters eine genau recht­liche Prüfung des Einzel­falls.

Was kann man tun, wenn der Vermieter unberechtigter Weise ablehnt?

Ganz wichtig: Lehnt ein Vermieter die Unter­ver­mietung einzelner Zimmer unberech­tigter Weise ab, sollte man dies keineswegs ignorieren und den Unter­ver­mieter nicht einfach trotzdem einziehen lassen. Sonst hat man schlechte Karten, wenn sich später heraus­stellt, dass die Absage des Vermieters doch berechtigt war.

Vielmehr empfiehlt es sich, gegenüber dem Vermieter nochmals schriftlich die eigenen Rechte geltend zu machen und zur Not eine Klage in Erwägung zu ziehen. Die unberech­tigte Ablehnung des Vermieters kann zudem eine fristlose Kündigung des Mietver­trags durch den Mieter recht­fer­tigen. Das kann zum Beispiel dann von Bedeutung sein, wenn man berufs­be­dingt kurzfristig den Wohnort wechseln muss und die Wohnung möglichst schnell loswerden möchte.

Darüber hinaus kann für den Mieter sogar ein Schadenser­satz­an­spruch entstehen – für die Mietein­nahmen, die ihm durch die fehlende Erlaubnis der Vermieters entgangen sind. Das ist seit der Entscheidung des Bundes­ge­richtshofs auch höchstrich­terlich bestätigt.

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