Unterver­mietung: die wichtigsten rechtlichen Fragen

Es ist eine gute Nachricht für alle Mieter, die beruflich bedingt häufig die Stadt wechseln müssen: Der Bundes­ge­richtshof hatte im Juni 2014 entschieden, dass Vermieter einer Unterver­mietung von Teilen der Wohnung auch dann zustimmen müssen, wenn der Hauptmieter selbst die Wohnung kaum noch nutzt (AZ: VIII ZR 349/13).

In dem zu entschei­denden Fall ging es um die Klage eines Ehepaars auf Schaden­ersatz durch einen Vermieter, der ihnen die Unterver­mietung ihrer Wohnung in Hamburg verwehrt hatte. Die Mieter wollten die Wohnung für die Dauer eines mehrjährigen beruflich bedingten Aufenthalts in Kanada teilweise unterver­mieten und danach wieder übernehmen. Der Vermieter hatte mit der Begründung abgelehnt, dass die Mieter die Wohnung selbst de facto nicht mehr nutzen würden.

Der Bundes­ge­richtshof ließ dieses Argument nicht gelten. Der Wunsch der Kläger, von berufs­bedingt entste­henden Reise- und Wohnungs­kosten entlastet zu werden, stelle ein berech­tigtes Interesse zur Unterver­mietung eines Teils der Wohnung dar, so die Richter. Der Vermieter muss dem Mieterpaar nun die entgangenen Einnahmen aus der Unterver­mietung ersetzen.

Passend zum Urteil beantwortet die Anwalt­auskunft die wichtigsten Fragen zum Thema Unterver­mietung:

Muss der Vermieter vor einer Unterver­mietung um Erlaubnis gefragt werden?

Ja. Wenn Mieter ihre Wohnung ganz oder teilweise unterver­mieten möchten, brauchen sie dazu grundsätzlich die Erlaubnis des Vermieters. Nur wenn der Mietvertrag ausdrücklich eine Unterver­mietung erlaubt, darf auch ohne Erlaubnis unterver­mietet werden – das ist allerdings nur selten der Fall.

Was droht, wenn man ohne Erlaubnis des Vermieters unterver­mietet?

In diesem Fall kann sich der Vermieter rechtlich wehren. Er kann auf Unterlassung klagen und als letzten Schritt den Mietvertrag fristlos kündigen. „Eine fristlose Kündigung setzt aber voraus, dass der Vermieter den Mieter vorher abgemahnt hat“, sagt Rechts­anwalt Norbert Schönleber von der Arbeits­ge­mein­schaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwalt­verein (DAV). Allerdings berechtigt nicht jede unerlaubte Unterver­mietung den Vermieter zur Kündigung – es lohnt sich, jeden Einzelfall genau zu prüfen.

Darf der Vermieter eine Unterver­mietung immer ablehnen?

Hier kommt es darauf an, ob Sie die ganze Wohnung oder nur einzelne Zimmer unterver­mieten möchten. Geht es um die ganze Wohnung, müssen Sie ein Nein des Vermieters akzeptieren. Bei einer Teilver­mietung sieht es anders aus. Laut § 553 BGB kann der Mieter in solchen Fällen vom Vermieter die Erlaubnis zur Unterver­mietung verlangen, wenn er ein „erhebliches Interesse“ daran hat.

Diese Definition klingt beeindru­ckender, als sie tatsächlich ist. „Die Rechtsprechung ist bei der Bewertung dessen, was ein ‚erhebliches Interesse’ ist, sehr großzügig“, sagt Rechts­anwalt Schönleber vom DAV. „Ein wichtiger Grund kann zum Beispiel sein, dass der Mieter sich die Wohnung alleine nicht mehr leisten kann oder mit seinem Partner zusammen­ziehen will.“

Wichtig ist, dass das berechtigte Interesse für die Unterver­mietung erst nach Abschluss des Hauptmiet­ver­trages entstanden ist. „Wer seinem Vermieter schon bei Abschluss des Mietver­trages einen selbst ausgewählten Untermieter präsentiert, kann nicht darauf bestehen, dass dieser zustimmt“, sagt der Mietrechtler Schönleber.

Kann der Vermieter bestimmte Untermieter ablehnen?

Der Mieter muss dem Vermieter grundsätzlich die Person benennen, an die er unterver­mietet. Das Gesetz räumt dem Mieter das Recht ein, Untermieter abzulehnen. Er muss dafür allerdings triftige Gründe vorlegen können.

So muss der Mieter nicht akzeptieren, wenn der Wohnraum durch Untermieter übermäßig belegt würde – zum Beispiel durch sieben Personen statt bisher zwei. Wann genau eine solche Überbe­legung vorliegt, ist allerdings nicht genau definiert. Zudem kann der Vermieter die Ablehnung „in der Person“ des Untermieters begründen: zum Beispiel, wenn es sich um einen stattbe­kannten Mietnomaden handelt, der bereits mehrere Wohnungen verwüstet hat.

Schließlich sieht das Gesetz „sonstige Gründe“ vor, wegen denen der Vermieter die Unterver­mietung ablehnen kann. Ein solcher kann zum Beispiel vorliegen, wenn der Untermieter plant, die Wohnung anders zu nutzen als es im Mietvertrag vorgesehen ist – zum Beispiel für ein Gewerbe. Gerade weil die gesetz­lichen Defini­tionen hier so unscharf sind, lohnt sich auch bei einer Ablehnung des Vermieters eine genau rechtliche Prüfung des Einzelfalls.

Was kann man tun, wenn der Vermieter unberech­tigter Weise ablehnt?

Ganz wichtig: Lehnt ein Vermieter die Unterver­mietung einzelner Zimmer unberech­tigter Weise ab, sollte man dies keineswegs ignorieren und den Unterver­mieter nicht einfach trotzdem einziehen lassen. Sonst hat man schlechte Karten, wenn sich später heraus­stellt, dass die Absage des Vermieters doch berechtigt war.

Vielmehr empfiehlt es sich, gegenüber dem Vermieter nochmals schriftlich die eigenen Rechte geltend zu machen und zur Not eine Klage in Erwägung zu ziehen. Die unberechtigte Ablehnung des Vermieters kann zudem eine fristlose Kündigung des Mietvertrags durch den Mieter rechtfertigen. Das kann zum Beispiel dann von Bedeutung sein, wenn man berufs­bedingt kurzfristig den Wohnort wechseln muss und die Wohnung möglichst schnell loswerden möchte.

Darüber hinaus kann für den Mieter sogar ein Schadens­er­satz­an­spruch entstehen – für die Mietein­nahmen, die ihm durch die fehlende Erlaubnis der Vermieters entgangen sind. Das ist seit der Entscheidung des Bundes­ge­richtshofs auch höchst­rich­terlich bestätigt.

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