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Neues Urteil

Untervermietung: Die wichtigsten rechtlichen Fragen

Wer Wohnraum untervermieten möchte, muss immer den Vermieter informieren. Quelle: DAV

Vermieter müssen einer Untervermietung auch dann zustimmen, wenn der Mieter seine Wohnung wegen längerer Abwesenheit selbst nur noch sporadisch nutzt. Das ist unter anderem wichtig für Fans der Online-Plattform Airbnb. Wir klären die wichtigsten Fragen zum Thema Untervermietung.

Es ist eine gute Nachricht für alle Mieter, die beruflich bedingt häufig die Stadt wechseln müssen: Der Bundesgerichtshof hatte im Juni 2014 entschieden, dass Vermieter einer Untervermietung von Teilen der Wohnung auch dann zustimmen müssen, wenn der Hauptmieter selbst die Wohnung kaum noch nutzt (AZ: VIII ZR 349/13).

In dem zu entscheidenden Fall ging es um die Klage eines Ehepaars auf Schadenersatz durch einen Vermieter, der ihnen die Untervermietung ihrer Wohnung in Hamburg verwehrt hatte. Die Mieter wollten die Wohnung für die Dauer eines mehrjährigen beruflich bedingten Aufenthalts in Kanada teilweise untervermieten und danach wieder übernehmen. Der Vermieter hatte mit der Begründung abgelehnt, dass die Mieter die Wohnung selbst de facto nicht mehr nutzen würden.

Der Bundesgerichtshof ließ dieses Argument nicht gelten. Der Wunsch der Kläger, von berufsbedingt entstehenden Reise- und Wohnungskosten entlastet zu werden, stelle ein berechtigtes Interesse zur Untervermietung eines Teils der Wohnung dar, so die Richter. Der Vermieter muss dem Mieterpaar nun die entgangenen Einnahmen aus der Untervermietung ersetzen.

Passend zum Urteil beantwortet die Anwaltauskunft die wichtigsten Fragen zum Thema Untervermietung:

Muss der Vermieter vor einer Untervermietung um Erlaubnis gefragt werden?

Ja. Wenn Mieter ihre Wohnung ganz oder teilweise untervermieten möchten, brauchen sie dazu grundsätzlich die Erlaubnis des Vermieters. Nur wenn der Mietvertrag ausdrücklich eine Untervermietung erlaubt, darf auch ohne Erlaubnis untervermietet werden – das ist allerdings nur selten der Fall.

Was droht, wenn man ohne Erlaubnis des Vermieters untervermietet?

In diesem Fall kann sich der Vermieter rechtlich wehren. Er kann auf Unterlassung klagen und als letzten Schritt den Mietvertrag fristlos kündigen. „Eine fristlose Kündigung setzt aber voraus, dass der Vermieter den Mieter vorher abgemahnt hat“, sagt Rechtsanwalt Norbert Schönleber von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV). Allerdings berechtigt nicht jede unerlaubte Untervermietung den Vermieter zur Kündigung – es lohnt sich, jeden Einzelfall genau zu prüfen.

Darf der Vermieter eine Untervermietung immer ablehnen?

Hier kommt es darauf an, ob Sie die ganze Wohnung oder nur einzelne Zimmer untervermieten möchten. Geht es um die ganze Wohnung, müssen Sie ein Nein des Vermieters akzeptieren. Bei einer Teilvermietung sieht es anders aus. Laut § 553 BGB kann der Mieter in solchen Fällen vom Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verlangen, wenn er ein „erhebliches Interesse“ daran hat.

Diese Definition klingt beeindruckender, als sie tatsächlich ist. „Die Rechtsprechung ist bei der Bewertung dessen, was ein ‚erhebliches Interesse’ ist, sehr großzügig“, sagt Rechtsanwalt Schönleber vom DAV. „Ein wichtiger Grund kann zum Beispiel sein, dass der Mieter sich die Wohnung alleine nicht mehr leisten kann oder mit seinem Partner zusammenziehen will.“

Wichtig ist, dass das berechtigte Interesse für die Untervermietung erst nach Abschluss des Hauptmietvertrages entstanden ist. „Wer seinem Vermieter schon bei Abschluss des Mietvertrages einen selbst ausgewählten Untermieter präsentiert, kann nicht darauf bestehen, dass dieser zustimmt“, sagt der Mietrechtler Schönleber.

Miete

 A. Mietvertrag, Vertragspflichten    1. Mietvertrag    2. Grundpflichten und Rechte    3. Kleinreparaturen    4. Weitervermietung    5. HaustiereB. Sachmängelhaftung    1. Allgemeines    2. Rechte des Mieters    3. Ausschluss der HaftungC. Mieterschutzrecht bei der Wohnraummiete    1. Kündigung    2. Formerfordernisse    3. Fristen    4. …

Kann der Vermieter bestimmte Untermieter ablehnen?

Der Mieter muss dem Vermieter grundsätzlich die Person benennen, an die er untervermietet. Das Gesetz räumt dem Mieter das Recht ein, Untermieter abzulehnen. Er muss dafür allerdings triftige Gründe vorlegen können.

So muss der Mieter nicht akzeptieren, wenn der Wohnraum durch Untermieter übermäßig belegt würde – zum Beispiel durch sieben Personen statt bisher zwei. Wann genau eine solche Überbelegung vorliegt, ist allerdings nicht genau definiert. Zudem kann der Vermieter die Ablehnung „in der Person“ des Untermieters begründen: zum Beispiel, wenn es sich um einen stattbekannten Mietnomaden handelt, der bereits mehrere Wohnungen verwüstet hat.

Schließlich sieht das Gesetz „sonstige Gründe“ vor, wegen denen der Vermieter die Untervermietung ablehnen kann. Ein solcher kann zum Beispiel vorliegen, wenn der Untermieter plant, die Wohnung anders zu nutzen als es im Mietvertrag vorgesehen ist – zum Beispiel für ein Gewerbe. Gerade weil die gesetzlichen Definitionen hier so unscharf sind, lohnt sich auch bei einer Ablehnung des Vermieters eine genau rechtliche Prüfung des Einzelfalls.

Was kann man tun, wenn der Vermieter unberechtigter Weise ablehnt?

Ganz wichtig: Lehnt ein Vermieter die Untervermietung einzelner Zimmer unberechtigter Weise ab, sollte man dies keineswegs ignorieren und den Untervermieter nicht einfach trotzdem einziehen lassen. Sonst hat man schlechte Karten, wenn sich später herausstellt, dass die Absage des Vermieters doch berechtigt war.

Vielmehr empfiehlt es sich, gegenüber dem Vermieter nochmals schriftlich die eigenen Rechte geltend zu machen und zur Not eine Klage in Erwägung zu ziehen. Die unberechtigte Ablehnung des Vermieters kann zudem eine fristlose Kündigung des Mietvertrags durch den Mieter rechtfertigen. Das kann zum Beispiel dann von Bedeutung sein, wenn man berufsbedingt kurzfristig den Wohnort wechseln muss und die Wohnung möglichst schnell loswerden möchte.

Darüber hinaus kann für den Mieter sogar ein Schadensersatzanspruch entstehen – für die Mieteinnahmen, die ihm durch die fehlende Erlaubnis der Vermieters entgangen sind. Das ist seit der Entscheidung des Bundesgerichtshofs auch höchstrichterlich bestätigt.

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Themen
Miete Nachbar(n) Vertrag

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