Unterver­mietung: Das droht dem Mieter

Der unter anderem für das Wohnraum­mietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH hat nun aber festge­stellt, dass eine Kündigung des Mietver­trages wegen unerlaubter Unterver­mietung nicht rechtmäßig ist, wenn der Mieter selbst alles ihm zumutbare dafür getan hat, dass der Untermieter die Wohnung verlässt (Urteil vom 4. Dezember 2013 - VIII ZR 5/13).

Der Entscheidung des BGH lag folgender Sachverhalt zu Grunde:

Die klagende Vermieterin hatte im Dezember 2011 eine zuvor erteilte Unterver­mie­tungs­er­laubnis widerrufen. Dies geschah im Einklang mit dem Mietvertrag.

Da die Untermieter nicht auszogen, kündigte die Klägerin ihrem Mieter das Mietver­hältnis fristlos wegen unerlaubter Gebrauchs­über­lassung. Dagegen wehrte sich der Mieter und ließ es auf einen Rechts­streit ankommen. Er hatte nämlich seinen Untermietern gekündigt und bereits selbst eine Räumungsklage gegen sie angestrengt.

Der Bundes­ge­richtshof stellte fest,  dass der Mieter alle rechtlich zulässigen und erforder­lichen Schritte unternommen hatte, um eine Beendigung des Untermiet­ver­hält­nisses und einen Auszug der Untermieter herbei­zu­führen. Dem Mieter konnte deshalb keine Vertrags­ver­letzung vorgeworfen werden. Bis zum Widerruf der Unterver­mie­tungs­er­laubnis hatte er schließlich die Mieträume mit Genehmigung des Vermieters unterver­mietet, so dass er erst mit Widerruf der Erlaubnis dazu verpflichtet war, die Unterver­mietung zu beenden. Dass die Untermieter nicht sofort auszogen und von dem Mieter (gleich unter Vermieter) auf Räumung verklagt werden mussten, ging also nicht zulasten des Mieters.

Dem Mieter konnte nach Auffassung des Senats auch nicht vorgeworfen werden, dass er mit den Untermietern zur Beendigung des Klagever­fahrens einen Räumungs­ver­gleich geschlossen hatte. Denn dadurch verzögerte sich der Auszug der Untermieter nicht. Eine Fortführung des Verfahrens hätte auch keine frühere Räumung bewirkt.

Alles in allem konnte dem Mieter also nichts vorgeworfen werden. Er hatte sich vertrags­getreu verhalten und seine Untermieter durch ein gericht­liches Verfahren zur Räumung veranlasst, nachdem ihm die Unterver­mie­tungs­er­laubnis entzogen worden war.

Die Entscheidung des Bundes­ge­richtshofs überzeugt. § 543 Abs. 1 BGB stellt ausdrücklich auf ein Verschulden des Mieters zur Begründung eines wichtigen Kündigungs­grundes ab. An einem solchen Verschulden fehlte es hier jedoch. Dem Mieter konnte nicht vorgeworfen werden, dass die Untermieter nicht auszogen. Er blieb nicht untätig, sondern veranlasste die notwendigen rechtlichen Schritte, nämlich eine Räumungsklage gegen seine Untermieter. Vor diesem Hintergrund sah der Bundes­ge­richtshof zu Recht eine fristlose Kündigung als unbegründet an.

Hinweis:

Sofern eine Unterver­mie­tungs­er­laubnis widerrufen wird, was nach den üblichen vertrag­lichen Abreden in der Regel möglich ist, hat der Mieter dafür Sorge zu tragen, dass der Untermieter die dann nicht mehr genehmigte Nutzung der Mietsache unterlässt. Gleichwohl darf er ihn nicht einfach vor die Türe setzen, sondern muss ihn, wenn der Untermieter sich weigert, die Wohnung zu verlassen, auf Räumung verklagen. Für ein  Untermiet­ver­hältnis gilt hier also nichts anderes, als für das Hauptmiet­ver­hältnis: Selbst­justiz ist verboten!

Der Widerruf der Unterver­mie­tungs­er­laubnis kann also für Mieter die Pflicht begründen, dem Untermieter zu kündigen und gegebe­nenfalls vor Gericht zu ziehen, um ihn auf Räumung zu verklagen. Dies sollte schon bei Abschluss eines Untermiet­ver­trages und der Auswahl eines Untermieters bedacht werden.

Andreas Schwartmann ist Rechts­anwalt und betreibt einen eigenen Blog, der unter www.rhein-recht.de aufzurufen ist. Für die Deutsche Anwalt­auskunft bloggt Herr Schwartmann regelmäßig zum Thema Mietrecht.