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Mietrecht-Blog

Sozialamt versäumt Mietzahlung: fristlose Kündigung

Quelle: Look Photography/Beateworks/corbisimages.com
Ein Versäumnis des Sozialamtes kann die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses zur Folge haben.
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Kommt ein Mieter mit der Zahlung der Miete in Verzug, droht ihm bei ausrei­chender Höhe der Mietschuld gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB die fristlose Kündigung des Mietver­hält­nisses.

Er kann sich dann auch nicht darauf berufen, dass er die Miete nicht habe zahlen können, weil er auf Sozial­leis­tungen angewiesen sei und das Sozialamt nicht (vollständig) oder verspätet gezahlt habe.     Denn auf ein Verschulden des Mieters kommt es in diesem gesetzt gesondert geregelten Fall ausdrücklich nicht an.

Dies hat nun der Bundes­ge­richtshof in einem Urteil vom 4.2.2015 (Az: VIII ZR 175/14) hervor­gehoben. Der Mieter musste nach einem Zustän­dig­keits­wechsel des Sozialamtes dies zuerst erfolgreich auf Übernahme der Wohnungs­kosten verklagen; in der Zwischenzeit waren aber die Mieten für die Monate Oktober 2013 bis März 2014 nicht an den Vermieter geflossen, der daraufhin die Geduld verlor und fristlos kündigte.

Zurecht, befand nun der VIII. Zivilsenat des BGH, denn der für eine fristlose Kündigung erforderliche wichtige Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB habe vorgelegen: Ein Verschulden setze der Zahlungs­verzug nicht voraus, denn "Geld hat man zu haben." Zwar müssten bei einer fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund gem. § 543 Abs. 1 BGB zusätzliche Abwägungs­kri­terien beachtet werden, um einen wichtigen Grund festzu­stellen.

Bei den in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis Nr. 3 BGB aufgeführten Kündigungs­gründen handele es sich aber um gesetzlich typisierte Fälle der Unzumut­barkeit einer weiteren Fortsetzung des Mietver­hält­nisses und wenn deren tatbestandliche Voraus­set­zungen erfüllt seien, sei grundsätzlich auch ein wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB zur fristlosen Kündigung gegeben. Weitere Abwägungen sind dann nicht vorzunehmen.

Berater­hinweis:

Zwar steht dem Mieter nach Ausspruch der fristlosen Kündigung die Möglichkeit offen, diese durch vollständige Nachzahlung der offenen Miete zu heilen. Diese Möglichkeit ist jedoch fristge­bunden und auf die einmalige Inanspruchnahme innerhalb von 2 Jahren beschränkt. Zahlt das Sozialamt innerhalb dieser 24 Monate erneut die Miete nicht und verursacht so eine fristlose Kündigung, sollte der Mieter Amtshaf­tungs­an­sprüche prüfen lassen, denn dann verliert er seine Wohnung, wenn sich nicht noch eine Einigung mit dem Vermieter erzielen lässt.

Andreas Schwartmann ist Rechts­anwalt und betreibt einen eigenen Blog, der unter www.rhein-recht.de aufzurufen ist. Für die Deutsche Anwalt­auskunft bloggt Herr Schwartmann regelmäßig zum Thema Mietrecht.

Datum
Aktualisiert am
10.02.2015
Autor
Andreas Schwartmann
Bewertungen
2649
Themen
Hartz IV Miete Mietstreit Mietvertrag

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