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Mietrecht

Nachmieter: Abstand oder Ablöse selten verpflichtend

Quelle: Jimin&Hyerim/corbisimages.com
Nachmieter können nicht dazu gezwungen werden, Abstand etwa für die Einbauküche an den Vormieter zu zahlen - unrechtens ist es aber nicht.
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Abstands­zah­lungen für Küche, Einbauschränke oder Umbauten sind für viele Nachmieter ein finan­zi­elles – und womöglich auch optisches – Ärgernis. Verpflichtet sind sie in aller Regel nicht, solche Forde­rungen zu akzep­tieren. Antworten auf die wichtigsten Fragen.

Die Mietwohnung aus dem Inserat ist einfach ideal: eine gute Raumauf­teilung, eine von außen nicht einsehbare Terrasse – und elektrische Rolläden an den Fenstern gibt es auch. Hier lässt es sich bestimmt gut leben. Doch die Sache hat einen Haken: die Einbauküche. Zwar ist sie gepflegt und modern. Aber sie ist Eigentum des Vormieters, der vom Nachmieter eine Ablöse von 10.000 Euro fordert.

Darf er das? Ja, wenn er Geld für Mobiliar oder auf seine Kosten vorgenommene bauliche Änderungen verlangt, spricht man von einer Ablösevereinbarung. „Das ist nichts anderes als ein Kaufvertrag“, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Die Ablöse sollte in jedem Fall schriftlich geregelt werden. „Ein solcher Vertrag ist grundsätzlich zulässig“, erklärt Gerold Happ vom Verband Haus & Grund Deutschland. Allerdings weist die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht im Deutschen Anwaltverein (DAV) darauf hin, dass Abstandszahlungen bei akutem Wohnungsmangel aus juristischer Perspektive gegen das Verbot der Sittenwidrigkeit verstoßen könnten – und in diesem Fall illegal wären.

Muss der neue Mieter Ablöse zahlen?

Er muss in der Regel keinen Kaufvertrag schließen. „Nur in Ausnahmefällen kann ein Vormieter den Abschluss einer Ablösevereinbarung gegenüber dem Nachmieter einfordern“, erläutert Ropertz vom Mieterbund. Dazu kommt es etwa, wenn der Mieter berechtigt oder verpflichtet ist, einen Nachmieter zu suchen und quasi das Vorschlagsrecht gegenüber dem Vermieter hat. „Dann ist der Vormieter in einer derart starken Position, dass er sich mit seinen Geldforderungen durchsetzen kann.“

Was muss bei einem Kaufvertrag beachtet werden?

Bei einem wirksamen Kaufvertrag verpflichtet sich der Nachmieter, den verein­barten Preis zu zahlen, erklärt Silvia Jörg vom Inter­es­sen­verband Mieter­schutz in Hamburg. Aller­dings gibt es zwei Bedin­gungen: „Zum einen steht der Kaufvertrag unter der aufschie­benden Bedingung, dass auch tatsächlich ein Mietvertrag mit dem Vermieter zustande kommt.“ Zum anderen müssten die Kaufge­genstände „zumindest in etwa“ ihr Geld wert sein.

Welche Rolle spielt der Vermieter für den Vormieter?

Der Vermieter ist der Dreh- und Angelpunkt. Plant der Vormieter, Mobiliar an den Nachmieter zu verkaufen oder ihn für Ein- und Umbauten zur Kasse zu bitten, sollte er den Vermieter darüber informieren. Dabei lässt sich auch klären, ob die Gegenstände oder Einbauten tatsächlich dem Vormieter gehören und nicht doch Eigentum des Vermieters sind, erläutert Jörg.

Und welche Rolle spielt er für den Nachmieter?

Für den neuen Mieter ist der Vermieter oder gegebe­nen­falls die Hausver­waltung erster Ansprech­partner. „Dorthin sollte sich der Mietin­ter­essent wenden, wenn er dagegen ist, die vom Vormieter gefor­derte Summe etwa für die Einbauküche zu zahlen“, so Ropertz. Es kommt aber vor, dass der Vermieter eine vermit­telnde Rolle einnimmt, indem er poten­tielle Bewerber auf die Möglichkeit der entgelt­lichen Übernahme des Mobiliars des Vormieters hinweist. „In der Regel ist in diesen Fällen aber die Übernahme der Möbel nicht entscheidend für den Vertrags­ab­schluss, sondern lediglich eine Option“, betont Happ von Haus & Grund.

Gibt es finanzielle Grenzen bei der Ablöse?

„Grundsätzlich steht es den Parteien frei, welche Verträge sie schließen“, erklärt Happ. Grenzen sind aber erreicht, wenn mit dem Verkauf gegen das Gesetz verstoßen wird oder Wucher vorliegt. „In diesen Fällen ist der Vertrag nichtig.“ Laut Happ liegt Wucher vor, wenn eine Zwangslage ausgenutzt wird und ein auffälliges Missverhältnis zwischen dem Wert des verkauften Gegenstands und dem vereinbarten Preis besteht. Laut Ropertz darf der Kaufpreis „höchstens 50 Prozent über dem Zeitwert der Kaufgegenstände liegen“.

Mal heißt es Ablöse, mal Abstand. Was ist der Unterschied?

Die Begriff­lich­keiten werden unein­heitlich verwendet, erläutert Jörg vom Inter­es­sen­verband Mieter­schutz in Hamburg. In der Regel wird als Ablöse der Verkauf von Einrich­tungs­ge­genständen oder Einbauten an den Nachmieter bezeichnet. Von Abstand ist die Rede, wenn an den Vormieter Geld fließt, um ihn zu veran­lassen, die Wohnung aufzu­geben und auszu­ziehen. Eine solche Verein­barung ist nach dem Wohnungs­ver­mitt­lungs­gesetz grundsätzlich unwirksam. Eine Ausnahme gilt lediglich, wenn der Nachmieter die Umzugs­kosten des Vormieters übernimmt - das ist laut Jörg zulässig.

Themen
Miete Vertrag Wohnung

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