Nachmieter: Abstand oder Ablöse selten verpflichtend

Die Mietwohnung aus dem Inserat ist einfach ideal: eine gute Raumauf­teilung, eine von außen nicht einsehbare Terrasse – und elektrische Rolläden an den Fenstern gibt es auch. Hier lässt es sich bestimmt gut leben. Doch die Sache hat einen Haken: die Einbauküche. Zwar ist sie gepflegt und modern. Aber sie ist Eigentum des Vormieters, der vom Nachmieter eine Ablöse von 10.000 Euro fordert.

Darf er das? Ja, wenn er Geld für Mobiliar oder auf seine Kosten vorgenommene bauliche Änderungen verlangt, spricht man von einer Ablöse­ver­ein­barung. „Das ist nichts anderes als ein Kaufvertrag“, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Die Ablöse sollte in jedem Fall schriftlich geregelt werden. „Ein solcher Vertrag ist grundsätzlich zulässig“, erklärt Gerold Happ vom Verband Haus & Grund Deutschland. Allerdings weist die Arbeits­ge­mein­schaft Mietrecht im Deutschen Anwalt­verein (DAV) darauf hin, dass Abstands­zah­lungen bei akutem Wohnungs­mangel aus juristischer Perspektive gegen das Verbot der Sitten­wid­rigkeit verstoßen könnten – und in diesem Fall illegal wären.

Muss der neue Mieter Ablöse zahlen?

Er muss in der Regel keinen Kaufvertrag schließen. „Nur in Ausnah­me­fällen kann ein Vormieter den Abschluss einer Ablöse­ver­ein­barung gegenüber dem Nachmieter einfordern“, erläutert Ropertz vom Mieterbund. Dazu kommt es etwa, wenn der Mieter berechtigt oder verpflichtet ist, einen Nachmieter zu suchen und quasi das Vorschlagsrecht gegenüber dem Vermieter hat. „Dann ist der Vormieter in einer derart starken Position, dass er sich mit seinen Geldfor­de­rungen durchsetzen kann.“

Was muss bei einem Kaufvertrag beachtet werden?

Bei einem wirksamen Kaufvertrag verpflichtet sich der Nachmieter, den verein­barten Preis zu zahlen, erklärt Silvia Jörg vom Interes­sen­verband Mieter­schutz in Hamburg. Allerdings gibt es zwei Bedingungen: „Zum einen steht der Kaufvertrag unter der aufschie­benden Bedingung, dass auch tatsächlich ein Mietvertrag mit dem Vermieter zustande kommt.“ Zum anderen müssten die Kaufge­gen­stände „zumindest in etwa“ ihr Geld wert sein.

Welche Rolle spielt der Vermieter für den Vormieter?

Der Vermieter ist der Dreh- und Angelpunkt. Plant der Vormieter, Mobiliar an den Nachmieter zu verkaufen oder ihn für Ein- und Umbauten zur Kasse zu bitten, sollte er den Vermieter darüber informieren. Dabei lässt sich auch klären, ob die Gegenstände oder Einbauten tatsächlich dem Vormieter gehören und nicht doch Eigentum des Vermieters sind, erläutert Jörg.

Und welche Rolle spielt er für den Nachmieter?

Für den neuen Mieter sind Vermieter oder gegebe­nenfalls die Hausver­waltung erster Ansprech­partner. „Dorthin sollte sich der Mietin­ter­essent wenden, wenn er dagegen ist, die vom Vormieter geforderte Summe etwa für die Einbauküche zu zahlen“, so Ropertz. Es kommt aber vor, dass der Vermieter eine vermit­telnde Rolle einnimmt, indem er potentielle Bewerber auf die Möglichkeit der entgelt­lichen Übernahme des Mobiliars des Vormieters hinweist. „In der Regel ist in diesen Fällen aber die Übernahme der Möbel nicht entscheidend für den Vertrags­ab­schluss, sondern lediglich eine Option“, betont Happ von Haus & Grund.

Gibt es finanzielle Grenzen bei der Ablöse?

„Grundsätzlich steht es den Parteien frei, welche Verträge sie schließen“, erklärt Happ. Grenzen sind allerdings erreicht, wenn mit dem Verkauf gegen das Gesetz verstoßen wird oder Wucher vorliegt. „In diesen Fällen ist der Vertrag nichtig.“ Laut Happ liegt Wucher vor, wenn eine Zwangslage ausgenutzt wird und ein auffälliges Missver­hältnis zwischen dem Wert des verkauften Gegenstands und dem verein­barten Preis besteht. Laut Ropertz darf der Kaufpreis „höchstens 50 Prozent über dem Zeitwert der Kaufge­gen­stände liegen“.

Mal heißt es Ablöse, mal Abstand. Was ist der Unterschied?

Die Begriff­lich­keiten werden uneinheitlich verwendet, erläutert Jörg vom Interes­sen­verband Mieter­schutz in Hamburg. Normalerweise wird als Ablöse der Verkauf von Einrich­tungs­ge­gen­ständen oder Einbauten an den Nachmieter bezeichnet. Von Abstand ist die Rede, wenn an den Vormieter Geld fließt, um ihn zu veranlassen, die Wohnung aufzugeben und auszuziehen. Eine solche Verein­barung ist nach dem Wohnungs­ver­mitt­lungs­gesetz grundsätzlich unwirksam. Eine Ausnahme gilt lediglich, wenn der Nachmieter die Umzugs­kosten des Vormieters übernimmt - das ist laut Jörg zulässig.