Mietvertrag erben – geht das?

Geld, Häuser, Schmuck und noch vieles andere von Wert: Eigentum wird von Generation zu Generation weiter­gegeben. Doch was viele nicht wissen: Auch Mietwoh­nungen und die dazuge­hö­renden Mietverträge können „vererbt“ werden. „Wenn der Mieter allein gelebt hat, geht das Mietver­hältnis grundsätzlich auf seine Erben über“, erklärt die Berliner Rechts­an­wältin Beate Heilmann von der Arbeits­ge­mein­schaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwalt­verein (DAV).

Die Erben können den Vertrag des verstorbenen Mieters übernehmen und in seine Wohnung ziehen. An den Konditionen ändert sich nichts, eine höhere Miete wird auch nicht fällig. Das ist auch bei den Erben so, die mit dem Mieter zusammen­gelebt haben: dem Ehe- oder Lebens­partner, seinen Kindern oder anderen Verwandten. Mit diesen Regeln hat der Gesetzgeber gut vorgesorgt. Denn sie verhindern, dass die Familie nach dem Tod des Hauptmieters ihr Zuhause verliert und sich eine neue Bleibe suchen muss.

Sein Zuhause verliert auch ein Mitbewohner nicht, der längere Zeit mit dem Mieter zusammen­gelebt hat, aber kein offizieller Erbe ist. Dieser Mitbewohner kann trotzdem und sogar gegen den Willen der Erben den Mietvertrag übernehmen und weiter in der Wohnung leben. Der Vertrag geht erst dann auf die Erben über, wenn der Mitbewohner rechtzeitig seinen Austritt daraus erklärt.

Sonder­kün­di­gungsrecht für Erben und Vermieter

Meist können oder wollen Erben die Wohnung aber gar nicht übernehmen. Sie sind eher daran interessiert, schnell aus dem Mietvertrag heraus­zu­kommen, um zusätzliche Kosten zu vermeiden. Die Kündigungs­fristen für Mieter dauern in der Regel drei Monate - es sei denn, in ihrem Mietvertrag ist eine Kündigung mit langen Fristen ausgeschlossen. In dem Fall  hilft ein Sonder­kün­di­gungsrecht. Erben sollten dem Vermieter allerdings so schnell wie möglich mitteilen, dass sie außeror­dentlich kündigen wollen. Am besten zum ersten möglichen Termin nach Kenntnis vom Tod des Mieters, denn sonst verfällt diese Möglichkeit.

Umgekehrt hat auch der Vermieter ein Sonder­kün­di­gungsrecht, auf das er pochen und das er ohne Begründung durchsetzen kann - allerdings nur gegenüber den Erben, die nicht mit dem Mieter zusammen­gelebt haben. Die Kündigungsfrist beträgt dann drei Monate.

Erben müssen Miete zahlen

Ob nun der Vermieter kündigt oder die Erben selbst: Kosten kommen in jedem Fall auf sie zu. So sind sie zum Beispiel verpflichtet, bis zum Ende der Kündigungsfrist Miete zu zahlen. Auch müssen sie die Wohnung in einem guten Zustand übergeben. „Das kann z.B. die Ausführung von Schönheits­re­pa­raturen beinhalten oder die Wieder­her­stellung des ursprüng­lichen Zustands, falls das Mietobjekt umgebaut wurde“, betont Rechts­expertin Beate Heilmann.

Erben, die die Ausgaben für Miete oder Reparaturen scheuen oder schlicht nicht tragen können, können ihre Haftung auf den Wert des Erbes beschränken. Rechnungen und Schulden des Verstorbenen werden dann aus dem Erbe bezahlt, das private Vermögen der Erben ist geschützt. Allerdings sind solche Verfahren kompliziert. Hat der Verstorbene nichts als Schulden hinter­lassen, gibt es eine weitere Möglichkeit: Die Erbschaft kann innerhalb von sechs Wochen ausgeschlagen werden.