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Zu hohe Mieten

Mietspiegel: Was kommt und was bringen sie?

Mietspiegel bestehen bislang noch nicht flächendeckend und werden von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich geregelt. © Quelle: DAV

In Ballungsgebieten wie München, Frankfurt am Main oder Berlin werden bezahlbare Wohnungen rar. Die Politik will mit einer ganzen Palette schärferer Regeln gegensteuern – unter anderem mit Mietspiegeln. Die bestehen bislang noch nicht flächendeckend und werden von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich geregelt. Was ein gesetzlich verankerter Mietspiegel bewegen könnte und worauf sich Mieter schon heute berufen können.

Bislang dürfen Wohnungsbesitzer den Preis selbst festlegen, wenn sie ihr Eigentum nach Auszug eines Mieters weiter vermieten wollen. In begehrten Lagen und sogenannten Ballungszentren führt das derzeit zu extremen Preissprüngen. Das soll sich ab 2015 ändern – zumindest wenn es nach den Plänen von Justizminister Heiko Maas geht. Demzufolge sollen Belastungen für Mieter spürbar eingedämmt werden. Künftig sollen – unter dem Stichpunkt Mietpreisbremse – Vermieter bei Weitervermietungen höchstens zehn Prozent mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen dürfen.

Mietpreisbremse funktioniert ohne flächendeckenden Mietspiegel nicht

Angelehnt sein soll die Mietpreisbremse an die jeweilige „ortsübliche Vergleichsmiete“ – dem sogenannten Mietspiegel. Auch das soll per Gesetz 2015 kommen. Bislang gibt noch keinen flächendeckenden Mietspiegel, einigen Kommunen ist die Erhebung schlichtweg zu teuer. Gutachten, die qualifizierten Mietspiegeln zugrunde liegen, sind aufwendig und deshalb kostenintensiv. Für Rechtsanwalt Thomas Hannemann führt trotzdem kein Weg daran vorbei: „Wenn die Mietpreisbremse kommt, müssen auch Mietpreisspiegel bereit gestellt werden.“ Hannemann ist Vorsitzender der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien des Deutschen Anwaltvereins (DAV).

Was sind Mietspiegel?

Für mehr Transparenz auf lokalen Wohnungsmärkten gibt es nach Angaben des Bundesbauministeriums inzwischen in rund 500 deutschen Städten Mietspiegel. Vermieter und Mieter sollen mit diesen Datensammlungen erkennen, ob eine Wohnung verhältnismäßig teuer oder günstig ist. Die zentrale Information dafür ist die sogenannte und oben schon erwähnte  „ortsübliche Vergleichsmiete“. Die bildet sich laut Bürgerlichem Gesetzbuch aus den vereinbarten Entgelten für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Lage und Beschaffenheit - und zwar für die zurückliegenden vier Jahre.

Warum sollen die Mietspiegel-Kriterien überarbeitet werden?

Im Koalitionsvertrag haben Union und SPD vereinbart, dass sie die Vergleichsmiete auf eine breitere Basis stellen und „realitätsnäher“ darstellen wollen. Tatsächlich stehen die komplizierten Berechnungen schon seit längerem in der Kritik. Bislang zieht jede Gemeinde unterschiedliche Kriterien für ihre Mietspiegel heran. Unbestimmte Begriffe wie „umfassende Modernisierung“ oder „neu erstellte Wohnungen“ sollten deswegen mit Mindestvoraussetzungen definiert werden, meinen kritische Stimmen.

Wie können bereits heute ohne flächendeckenden Mietspiegel zu hohe Neuvermietungen bewiesen werden?

Wer den Verdacht hat, dass seine Miete zu hoch ausfällt: Vermieter stehen schon heute und ohne qualifizierten Mietspiegel in der Pflicht, drei Vergleichsmieten vorzuweisen, um eine höhere Miete zu rechtfertigen. An denen müsste sich die Neuvermietung orientieren. Erscheint dem Mieter diese Auswahl zu hoch angesetzt, steht er allerdings in der Beweispflicht. Er müsste mit einem Gutachten nachweisen, dass die ortsübliche Vergleichsmiete niedriger ausfällt – als von seinem Vermieter dargelegt.

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Miete Mietstreit Vertrag

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