Mieterhöhung: Wie oft ist sie erlaubt?

Mieterhöhung: Wie hoch darf sie sein?

Die Häufigkeit und Höhe von Mieterhö­hungen in Deutschland sind gesetzlich streng geregelt. Ziel dieser Regelungen ist es, Mieter vor übermäßigen Mietbe­las­tungen zu schützen und gleich­zeitig den Vermietern eine angemessene Rendite zu ermöglichen. Im Bürger­lichen Gesetzbuch (BGB) sind unter § 558 folgende Bestim­mungen für die Erhöhung der Miete vorgeschrieben:

• Kappungsgrenze: Die wohl bekannteste Regelung ist die sogenannte Kappungsgrenze. Sie besagt, dass die Miete innerhalb von drei Jahren nur um maximal 20 % erhöht werden darf. Diese Grenze gilt für Bestandsvermietungen.
• Mietpreisbremse: In einigen Regionen Deutschlands, in denen die Mieten besonders stark steigen, gilt zusätzlich die Mietpreisbremse. Sie begrenzt die Miete bei Neuvermietungen auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

(Nach der Trennung: Muss Ex-Partner sich an Miete beteiligen?)

Mieterhöhung: Wie oft ist sie erlaubt?

Um eine Mietkos­ten­stei­gerung durchsetzen zu können, müssen Vermieter bestimmte Voraus­set­zungen erfüllen:

• Ablauf eines Jahres: Nach einem Neuabschluss des Mietvertrags muss ein Jahr vergangen sein, bevor eine Mieterhöhung erfolgen kann.
• Schriftliche Erklärung: Die Anpassung muss dem Mieter schriftlich mitgeteilt werden. Dabei muss der Vermieter die Gründe für die Erhöhung angeben und sich auf den Mietspiegel beziehen.
• Angemessenheit: Die Mieterhöhung muss angemessen sein. Das bedeutet, dass sie sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren muss. Diese wird in Mietspiegeln festgehalten.
• Häufigkeit: Wenn die Zeit der letzten Mieterhöhung mindestens 15 Monate zurückliegt, kann eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden. Eine Erhöhung der Miete ist grundsätzlich alle 15 Monate zulässig.

(Mieterhö­hungs­ver­langen: Wann Ablehnung möglich ist.)

Mieterhöhung wegen Moderni­sierung

Moderni­sie­rungen sind Maßnahmen, die den Wohnwert einer Wohnung nachhaltig erhöhen. Dazu gehören beispielsweise neue Heizungs­anlagen, neue Fenster, Badsanierung, Elektro­in­stal­la­tionen oder Dämmung. Wichtig: Schönheits­re­pa­raturen oder der Austausch einzelner defekter Teile gelten in der Regel nicht als Moderni­sierung. In § 559, Abs. 1, Bürger­liches Gesetzbuch ist festge­halten, dass der Vermieter die Mietkosten erhöhen darf, wenn anerkannte Moderni­sie­rungs­maß­nahmen durchgeführt wurden. Dabei darf die jährliche Miete um 8 Prozent der Kosten erhöht werden, welche für die Moderni­sierung entstanden sind. Der Vermieter muss die Moderni­sie­rungs­maß­nahmen und die daraus resultierende Mieterhöhung schriftlich ankündigen. Zudem muss er die Kosten für die Moderni­sierung nachweisen können.

Häufigkeit Mieterhöhung: Ausnahme Staffelmiete

Bei einer Staffelmiete sind die Mieterhö­hungen bereits vertraglich vereinbart. Das bedeutet, dass die Häufigkeit und die Höhe der Mieterhö­hungen im Mietvertrag festgelegt sind. Sie sind also nicht an die allgemeinen gesetz­lichen Regelungen zur Mieterhöhung gebunden. In jedem Fall empfiehlt es sich, den Mietvertrag genau zu prüfen - die Staffelmiete muss klar und verständlich formuliert sein. Kündigungs­mög­lich­keiten sollten ebenso geprüft werden, falls die Staffelmiete nicht mehr tragbar ist.

Ortsübliche Vergleichsmiete: Der Mietspiegel

Der Mietspiegel ist eine Möglichkeit, um den ortsüb­lichen Preis für Wohnungs­mieten zu ermitteln. Er ist wichtig, um festzu­stellen, ob die eigene Miete zu hoch ist oder darunter liegt. Die Vergleichsmiete berück­sichtigt Faktoren wie Wohnungsgröße, Ausstattung, Lage, Baujahr sowie den Zustand der Immobilie. Eine Anpassung des Mietspiegels findet regelmäßig statt. Den Mietspiegel für Ihren Wohnort finden Sie auf den Internet­portalen der Stadt oder Gemeinde, sowie beim Mieter­schutzbund und anderen Beratungs­stellen. Ein Beispiel für den Mietspiegel aus Köln vom April 2023 finden Sie hier.

Der Mietspiegel sei zwar das geläufigste und weitver­brei­tetste Begrün­dungs­mittel für Mietpreis­än­de­rungen. „Bei der Erhöhung bis zur ortsüb­lichen Vergleichsmiete kann als Begrün­dungs­mittel jedoch nicht nur auf den Mietspiegel zurück­ge­griffen werden, sondern auch auf eine Auskunft aus einer Mietda­tenbank, auf ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachver­ständigen und auf entspre­chende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen“, erklärt Rechts­anwalt Thomas Pliester, Mitglied der Arbeits­ge­mein­schaft Mietrecht- und Immobilien im Deutschen Anwalt­verein (DAV).

(Mietvertrag erben: Geht das?)

Streit um Mieterhöhung: Eigenbedarf kein Kündigungsgrund

Das Amtsgericht Görlitz hat entschieden, dass eine Eigenbe­darfs­kün­digung unwirksam ist, wenn sie offensichtlich dazu dient, einen Mieter loszuwerden, der sich einer Mieterhöhung widersetzt (9 C 255/22, 28.02.2023). In dem konkreten Fall hatte die Vermieterin während eines laufenden Rechts­streits über eine Mieterhöhung eine Eigenbe­darfs­kün­digung ausgesprochen, um die Wohnung ihrer Tochter zu überlassen. Das Gericht urteilte gegen die Vermieterin – weil es genug Anhalts­punkte gebe, die kein echtes Interesse an der Wohnung erkennen ließen. So waren im gleichen Zeitraum im Haus drei weitere Wohnungen frei. Das Gericht sah es als erwiesen an, dass die Vermieterin auf unlautere Art versuchte, die Mieterin loszuwerden. Der Eigenbedarf wurde somit nur vorgetäuscht.

(Wohnen: Wann man die Miete mindern darf.)

Neue Miete zu hoch: Was tun gegen Mieterhöhung?

Viele Mieterinnen und Mieter wehren sich nur ungern gegen eine Mieterhöhung – oft aus Angst, die Wohnung gekündigt zu bekommen und zu verlieren. Wie das obere Urteil des AG Görlitz zeigt, sollten Betroffene ihren Rechts­an­spruch jedoch geltend machen. Unrecht­mäßige Preisstei­ge­rungen können dort attraktiv sein, wo die Nachfrage nach Wohnraum besonders hoch ist.

Ist die eigene Miete zu hoch, beispielsweise weil sie deutlich über dem örtlichen Mietspiegel liegt, können sich Betroffene dagegen wehren. Zunächst sollte schriftlich Widerspruch eingelegt werden. Dafür stehen normalerweise zwei Monate Zeit zur Verfügung. Der Widerspruch sollte alle Gründe angeben, warum die Erhöhung als unzulässig erachtet wird. Belege sollten dem Widerspruch ebenfalls beigelegt werden.

Eine Mieterhöhung muss immer rechtlich begründet sein. Wenn Sie Zweifel an der Rechtmä­ßigkeit haben, sollten Sie unbedingt Widerspruch einlegen und sich von einem Fachanwalt oder einer Fachan­wältin für Mietrecht beraten und gegebe­nenfalls vertreten lassen. Passenden Rechts­beistand in Ihrer Nähe finden Sie in unserer Anwaltssuche.