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Arbeiten am Haus

Mieterhöhung nach Moder­ni­sierung: Rechte der Mieter

Wenn Mieter eine Mieterhöhung aufgrund energetischer Modernisierungsarbeiten am Haus droht, sollten sie genau prüfen, ob alles rechtens ist. © Quelle: DAV

Sie gilt als einer der Gründe für Gentri­fi­zierung in deutschen Großstädten: die energe­tische Moder­ni­sierung. Wenn der Vermieter das Haus energe­tisch moder­ni­siert, kann die Netto­miete deutlich steigen. Wann das erlaubt ist und ob Mieter dagegen vorgehen können, erklärt die Deutsche Anwaltaus­kunft.

Bessere Isolierung, neue Fenster oder eine neue Heizungs­anlage: Wenn das Haus, in dem man wohnt, energe­tisch moder­ni­siert wird, ist das grundsätzlich eine gute Sache. In den meisten Fällen sinken die Heizkosten. Gleich­zeitig steigt aller­dings auch die Kaltmiete – und je nach Wohnungsgröße kann der Unter­schied enorm sein. Die gute Nachricht: Nicht alles ist erlaubt.

Moder­ni­sie­rungs­umlage: Elf Prozent der Kosten können auf die Miete umgelegt werden

Der für die Mieterhöhung nach einer Modernisierung ist Modernisierungsumlage: Vermieter können einen Teil der Summe, die sie in die Modernisierung investiert haben, auf die Miete umlegen. Das greift beispielsweise beim Einbau von besser isolierten Fenstern oder von Solartechnik zur Warmwasserbereitung. Die Jahresmiete darf sich in der Folge laut Gesetz um bis zu elf Prozent erhöhen.

Ein Beispiel: Die Fassade eines Miets­hauses wird wärmegedämmt. Gibt der Vermieter hierfür 100.000 Euro aus, so sind 11.000 Euro jene elf Prozent, die auf die Jahres­miete aufge­schlagen werden dürfen. Angenommen, die Gesamt­wohnfläche liegt bei 400 Quadrat­meter, dann betragen die Kosten pro Quadrat­meter 27,50 Euro. Bei einer Wohnungsgröße von 70 Quadrat­metern bedeutet das eine jährliche Mieterhöhung um 1.925 Euro – monatlich 160 Euro.

Energe­tische Moder­ni­sierung: Geringere Heizkosten möglich

An anderer Stelle spart der Mieter dafür normalerweise ein, das ist klar; bei den Heizkosten etwa, um beim Beispiel zu bleiben. Der Hintergrund energetischer Modernisierung ist deshalb nachvollziehbar und ein zweifellos sinnvolles Ziel. Das sieht auch Alexander Bredereck so. Der Fachanwalt für Mietrecht und Mitglied im Deutschen Anwaltverein (DAV), beschäftigt sich beruflich seit langem mit der Thematik und sagt: „Ich bin ein großer Freund davon, sorgsam mit Ressourcen umzugehen und Energie einzusparen.“

Doch die Mieterhöhungen nach energetischen Modernisierungen sind häufig ein Ärgernis für die Mieter – gerade in Städten mit massiv ansteigenden Mieten, wie Hamburg und in letzter Zeit auch Berlin. Die Folge der Modernisierungen: Manche Mieter können sich die erhöhten Zahlungen für ihre Wohnungen nicht mehr leisten und müssen aus- und umziehen. In der Folge werden immer Menschen mit geringem finanziellen Spielraum aus den Innenstädten und beliebten Vierteln herausgedrängt.

Was können Mieter gegen eine Mieterhöhung nach Moder­ni­sierung tun?

Wer sich als Mieter gegen eine Mieterhöhung wehren will, hat es nicht leicht. Seit 2014 ist es für Vermieter besonders einfach, Modernisierungskosten auf die Mieter umzulegen, weiß Rechtsanwalt Bredereck: „Es wurden Rechte der Mieter beschränkt, wie etwa mögliche Mietminderungen oder der Härtefalleinwand.“ Das sollten Mieter wissen, wenn in ihrem Haus eine energetische Modernisierung ansteht:

1. Moder­ni­sie­rungs­ar­beiten und Mietmin­derung

Bauarbeiten am Haus müssen Vermieter drei Monate vor Beginn der Arbeiten ankündigen. Wenn die Vermieter sich daran halten, können Mieter erst einmal nichts gegen die Modernisierung tun. Und während der ersten drei Monate darf der Mieter die Miete nicht mindern – trotz Lärm, Schmutz oder anderer Beeinträchtigungen im täglichen Leben.

Eine Regelung, die Mietrechts­ex­perte Alexander Bredereck kritisch sieht: „Das geht bei dem Zeitraum los, der offen lässt, wann die drei Monate beginnen.“ Zudem sei fraglich, ob dieser Ausschluss auch dann gelte, wenn der Vermieter umfang­reiche Instand­set­zungsmaßnahmen und energe­tische Moder­ni­sie­rungen gemeinsam durchführe.

Konkreter ist die Rechtslage, wenn der Vermieter für bestimmte Arbeiten die Wohnung eines Mieters betreten muss. Zunächst muss er dafür eine Moder­ni­sie­rungsankündigung stellen, woraufhin der Mieter prüfen lassen kann, inwiefern er es dulden muss, dass der Vermieter die Wohnung betritt. Ist dem nicht so, kann er grundsätzlich den Zutritt verweigern und der Vermieter müsste gegen ihn klagen.

„Aller­dings muss man bei einer Zutritts­ver­wei­gerung neuer­dings vorsichtig sein. Der Bundes­ge­richtshof meint nämlich, dass jeden­falls bei einer notwen­digen Instand­setzung der Vermieter statt auf Duldung zu klagen auch (fristlos) kündigen kann“, fügt der Rechts­anwalt hinzu. Was Instand­setzung ist und was Moder­ni­sierung, lässt sich nicht immer eindeutig trennen. Schlaue Vermieter werden dies in Zukunft vielleicht sogar absichtlich vermi­schen.

Um Strei­tig­keiten zu vermeiden, können Mieter und Vermieter unter­ein­ander eine Moder­ni­sie­rungs­ver­ein­barung abschließen. Darin sollte genau geregelt werden, wann welche Maßnahme durchgeführt werden soll und auf welche Art und Weise das passiert. Auch sollte die künftige Miete ebenso wie ein Zeitraum für eine Mietmin­derung festgelegt werden. „Zudem“, so der Rechts­anwalt, „sollte darin geklärt werden, welchen Ersatz der Mieter für die ihm durch die Moder­ni­sierung entste­henden Aufwen­dungen und Schäden erhält“.

2. Instand­setzung versus Moder­ni­sierung

In der Praxis wird die Mieterhöhung erst wirksam, wenn die Moder­ni­sierung durchgeführt wurde. Oftmals kommt es auch zu einer Mischung aus Moder­ni­sierung und Instand­setzung – und für letztere darf es keinen Mietauf­schlag gegeben. Wenn etwa eine völlig desolate Fassade neu gemacht und sie in diesem Zusam­menhang auch gedämmt wird, dürfen nur die Dämmungs­kosten auf die Mieter umgelegt werden. Das sollten die Mieter genau prüfen oder prüfen lassen.

Und Alexander Bredereck kennt noch eine weitere Möglichkeit, um eine Mieterhöhung im Rahmen zu halten: „Als Mieter sollte man prüfen, ob der Vermieter erhaltene Fördergelder von den Kosten abgezogen hat.“ Dazu sei er nämlich verpflichtet.

3. Mieterhöhung nach Moder­ni­sierung: Härtefälle

Wenn alles korrekt angekündigt, abgerechnet und angegeben wurde, gibt es noch einen weiteren Weg, den einige Mieter gehen können: den des Härtefalls. Eine Mieterhöhung wäre in einem solchen Fall ausgeschlossen. Allerdings muss einiges zusammenkommen, damit Mieter sich darauf berufen können.

Wichtig sind zunächst die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten, da sie nach der energetischen Modernisierung sinken. Zudem werden die „berechtigten Interessen des Vermieters“ berücksichtigt. Die sind im Bundesgesetzbuch beschrieben und werden auch bei Fragen des Eigenbedarfs relevant.

In diesem Fall sieht Rechts­anwalt Bredereck bei der Durch­setzung eines Härtefalls aller­dings ein Problem: Ein Mieter könne sich dann nicht auf einen Härteeinwand berufen, wenn der Vermieter etwa gesetzlich zu den Arbeiten verpflichtet sei, da sie zunächst dazu dienen würden, ein Haus in einen allgemein üblichen Zustand zu bringen. Will heißen: „Den Einwand kann man nur bei Luxus­mo­der­ni­sie­rungen äußern und damit dann eventuell Erfolg haben.“

Energe­tische Moder­ni­sierung: Auswirkung auf die Mietpreise insgesamt

Wenn ein Vermieter energetisch modernisiert und in der Folge die Miete erhöht, muss er sich dabei nicht an die ortsübliche Vergleichsmiete halten, wie sie im Mietspiegel abzulesen ist. Die Folge ist nicht nur, dass Mieter stark belastet werden können – auch die ortsübliche Vergleichsmiete steigt Stück für Stück, da diese Mieten zukünftig in den Mietspiegel einfließen.

Fazit: Fristen prüfen und gegebe­nen­falls Anwalt hinzu­ziehen

Letztlich steht es jedem Vermieter zu – und ist sogar gewünscht –, dass er seine Häuser energetisch auf den neusten Stand bringt. Dass Kosten dabei auf die Miete umgelagert werden, ist unglücklich für die betroffenen Mieter. Andererseits werden Betriebskosten gespart und keinesfalls versucht jeder Vermieter darüber, Mieter loszuwerden, um bei einer Neuvermietung kräftig abzukassieren – schwarze Schafe gibt es aber auch hier.

Als betrof­fener Mieter sollte so oder so genau geprüft werden, ob die Fristen einge­halten wurden und korrekte Abrech­nungen vorliegen. Der beste Weg hierzu ist eine Moder­ni­sie­rungs­ver­ein­barung, die beide Parteien vor dem Beginn der Arbeiten unter­zeichnen – das gibt Planungs­si­cherheit auf beiden Seiten und dient gleich­falls als Check­liste.

Wenn Sie sich mit Ihrem Vermieter nicht einigen können oder prüfen lassen wollen, ob Ihr Vermieter bei der (angekündigten) Mieterhöhung alles richtig gemacht hat, können Sie sich an einen Rechtsanwalt für Mietrecht wenden. Eine Rechtsanwältin oder ein Rechtsanwalt kann Sie zu Ihren Rechten und dem richtigen Vorgehen beraten. In unserer Anwaltssuche finden Sie Experten in Ihrer Nähe.

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