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Arbeiten am Haus

Mieterhöhung nach Modernisierung: Rechte der Mieter

Wenn Mieter eine Mieterhöhung aufgrund energetischer Modernisierungsarbeiten am Haus droht, sollten sie genau prüfen, ob alles rechtens ist. © Quelle: DAV

Sie gilt als einer der Gründe für Gentrifizierung in deutschen Großstädten: die energetische Modernisierung. Wenn der Vermieter das Haus energetisch modernisiert, kann die Nettomiete deutlich steigen. Wann das erlaubt ist und ob Mieter dagegen vorgehen können, erklärt die Deutsche Anwaltauskunft.

Bessere Isolierung, neue Fenster oder eine neue Heizungsanlage: Wenn das Haus, in dem man wohnt, energetisch modernisiert wird, ist das grundsätzlich eine gute Sache. In den meisten Fällen sinken die Heizkosten. Gleichzeitig steigt allerdings auch die Kaltmiete – und je nach Wohnungsgröße kann der Unterschied enorm sein. Die gute Nachricht: Nicht alles ist erlaubt.

Modernisierungsumlage: Elf Prozent der Kosten können auf die Miete umgelegt werden

Der für die Mieterhöhung nach einer Modernisierung ist Modernisierungsumlage: Vermieter können einen Teil der Summe, die sie in die Modernisierung investiert haben, auf die Miete umlegen. Das greift beispielsweise beim Einbau von besser isolierten Fenstern oder von Solartechnik zur Warmwasserbereitung. Die Jahresmiete darf sich in der Folge laut Gesetz um bis zu elf Prozent erhöhen.

Ein Beispiel: Die Fassade eines Mietshauses wird wärmegedämmt. Gibt der Vermieter hierfür 100.000 Euro aus, so sind 11.000 Euro jene elf Prozent, die auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden dürfen. Angenommen, die Gesamtwohnfläche liegt bei 400 Quadratmeter, dann betragen die Kosten pro Quadratmeter 27,50 Euro. Bei einer Wohnungsgröße von 70 Quadratmetern bedeutet das eine jährliche Mieterhöhung um 1.925 Euro – monatlich 160 Euro.

Energetische Modernisierung: Geringere Heizkosten möglich

An anderer Stelle spart der Mieter dafür normalerweise ein, das ist klar; bei den Heizkosten etwa, um beim Beispiel zu bleiben. Der Hintergrund energetischer Modernisierung ist deshalb nachvollziehbar und ein zweifellos sinnvolles Ziel. Das sieht auch Alexander Bredereck so. Der Fachanwalt für Mietrecht und Mitglied im Deutschen Anwaltverein (DAV), beschäftigt sich beruflich seit langem mit der Thematik und sagt: „Ich bin ein großer Freund davon, sorgsam mit Ressourcen umzugehen und Energie einzusparen.“

Doch die Mieterhöhungen nach energetischen Modernisierungen sind häufig ein Ärgernis für die Mieter – gerade in Städten mit massiv ansteigenden Mieten, wie Hamburg und in letzter Zeit auch Berlin. Die Folge der Modernisierungen: Manche Mieter können sich die erhöhten Zahlungen für ihre Wohnungen nicht mehr leisten und müssen aus- und umziehen. In der Folge werden immer Menschen mit geringem finanziellen Spielraum aus den Innenstädten und beliebten Vierteln herausgedrängt.

Was können Mieter gegen eine Mieterhöhung nach Modernisierung tun?

Wer sich als Mieter gegen eine Mieterhöhung wehren will, hat es nicht leicht. Seit 2014 ist es für Vermieter besonders einfach, Modernisierungskosten auf die Mieter umzulegen, weiß Rechtsanwalt Bredereck: „Es wurden Rechte der Mieter beschränkt, wie etwa mögliche Mietminderungen oder der Härtefalleinwand.“ Das sollten Mieter wissen, wenn in ihrem Haus eine energetische Modernisierung ansteht:

1. Modernisierungsarbeiten und Mietminderung

Bauarbeiten am Haus müssen Vermieter drei Monate vor Beginn der Arbeiten ankündigen. Wenn die Vermieter sich daran halten, können Mieter erst einmal nichts gegen die Modernisierung tun. Und während der ersten drei Monate darf der Mieter die Miete nicht mindern – trotz Lärm, Schmutz oder anderer Beeinträchtigungen im täglichen Leben.

Eine Regelung, die Mietrechtsexperte Alexander Bredereck kritisch sieht: „Das geht bei dem Zeitraum los, der offen lässt, wann die drei Monate beginnen.“ Zudem sei fraglich, ob dieser Ausschluss auch dann gelte, wenn der Vermieter umfangreiche Instandsetzungsmaßnahmen und energetische Modernisierungen gemeinsam durchführe.

Konkreter ist die Rechtslage, wenn der Vermieter für bestimmte Arbeiten die Wohnung eines Mieters betreten muss. Zunächst muss er dafür eine Modernisierungsankündigung stellen, woraufhin der Mieter prüfen lassen kann, inwiefern er es dulden muss, dass der Vermieter die Wohnung betritt. Ist dem nicht so, kann er grundsätzlich den Zutritt verweigern und der Vermieter müsste gegen ihn klagen.

„Allerdings muss man bei einer Zutrittsverweigerung neuerdings vorsichtig sein. Der Bundesgerichtshof meint nämlich, dass jedenfalls bei einer notwendigen Instandsetzung der Vermieter statt auf Duldung zu klagen auch (fristlos) kündigen kann“, fügt der Rechtsanwalt hinzu. Was Instandsetzung ist und was Modernisierung, lässt sich nicht immer eindeutig trennen. Schlaue Vermieter werden dies in Zukunft vielleicht sogar absichtlich vermischen.

Um Streitigkeiten zu vermeiden, können Mieter und Vermieter untereinander eine Modernisierungsvereinbarung abschließen. Darin sollte genau geregelt werden, wann welche Maßnahme durchgeführt werden soll und auf welche Art und Weise das passiert. Auch sollte die künftige Miete ebenso wie ein Zeitraum für eine Mietminderung festgelegt werden. „Zudem“, so der Rechtsanwalt, „sollte darin geklärt werden, welchen Ersatz der Mieter für die ihm durch die Modernisierung entstehenden Aufwendungen und Schäden erhält“.

2. Instandsetzung versus Modernisierung

In der Praxis wird die Mieterhöhung erst wirksam, wenn die Modernisierung durchgeführt wurde. Oftmals kommt es auch zu einer Mischung aus Modernisierung und Instandsetzung – und für letztere darf es keinen Mietaufschlag gegeben. Wenn etwa eine völlig desolate Fassade neu gemacht und sie in diesem Zusammenhang auch gedämmt wird, dürfen nur die Dämmungskosten auf die Mieter umgelegt werden. Das sollten die Mieter genau prüfen oder prüfen lassen.

Und Alexander Bredereck kennt noch eine weitere Möglichkeit, um eine Mieterhöhung im Rahmen zu halten: „Als Mieter sollte man prüfen, ob der Vermieter erhaltene Fördergelder von den Kosten abgezogen hat.“ Dazu sei er nämlich verpflichtet.

3. Mieterhöhung nach Modernisierung: Härtefälle

Wenn alles korrekt angekündigt, abgerechnet und angegeben wurde, gibt es noch einen weiteren Weg, den einige Mieter gehen können: den des Härtefalls. Eine Mieterhöhung wäre in einem solchen Fall ausgeschlossen. Allerdings muss einiges zusammenkommen, damit Mieter sich darauf berufen können.

Wichtig sind zunächst die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten, da sie nach der energetischen Modernisierung sinken. Zudem werden die „berechtigten Interessen des Vermieters“ berücksichtigt. Die sind im Bundesgesetzbuch beschrieben und werden auch bei Fragen des Eigenbedarfs relevant.

In diesem Fall sieht Rechtsanwalt Bredereck bei der Durchsetzung eines Härtefalls allerdings ein Problem: Ein Mieter könne sich dann nicht auf einen Härteeinwand berufen, wenn der Vermieter etwa gesetzlich zu den Arbeiten verpflichtet sei, da sie zunächst dazu dienen würden, ein Haus in einen allgemein üblichen Zustand zu bringen. Will heißen: „Den Einwand kann man nur bei Luxusmodernisierungen äußern und damit dann eventuell Erfolg haben.“

Energetische Modernisierung: Auswirkung auf die Mietpreise insgesamt

Wenn ein Vermieter energetisch modernisiert und in der Folge die Miete erhöht, muss er sich dabei nicht an die ortsübliche Vergleichsmiete halten, wie sie im Mietspiegel abzulesen ist. Die Folge ist nicht nur, dass Mieter stark belastet werden können – auch die ortsübliche Vergleichsmiete steigt Stück für Stück, da diese Mieten zukünftig in den Mietspiegel einfließen.

Fazit: Fristen prüfen und gegebenenfalls Anwalt hinzuziehen

Letztlich steht es jedem Vermieter zu – und ist sogar gewünscht –, dass er seine Häuser energetisch auf den neusten Stand bringt. Dass Kosten dabei auf die Miete umgelagert werden, ist unglücklich für die betroffenen Mieter. Andererseits werden Betriebskosten gespart und keinesfalls versucht jeder Vermieter darüber, Mieter loszuwerden, um bei einer Neuvermietung kräftig abzukassieren – schwarze Schafe gibt es aber auch hier.

Als betroffener Mieter sollte so oder so genau geprüft werden, ob die Fristen eingehalten wurden und korrekte Abrechnungen vorliegen. Der beste Weg hierzu ist eine Modernisierungsvereinbarung, die beide Parteien vor dem Beginn der Arbeiten unterzeichnen – das gibt Planungssicherheit auf beiden Seiten und dient gleichfalls als Checkliste.

Wenn Sie sich mit Ihrem Vermieter nicht einigen können oder prüfen lassen wollen, ob Ihr Vermieter bei der (angekündigten) Mieterhöhung alles richtig gemacht hat, können Sie sich an einen Rechtsanwalt für Mietrecht wenden. Eine Rechtsanwältin oder ein Rechtsanwalt kann Sie zu Ihren Rechten und dem richtigen Vorgehen beraten. In unserer Anwaltssuche finden Sie Experten in Ihrer Nähe.

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