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Recht oder falsch?!

Kommt man mit Nachmieter früher aus dem Mietvertrag?

Quelle: Fischinger/corbisimages.com
In der Regel kann der Vermieter frei entscheiden, ob er einen vorgeschlagenen Nachmieter akzeptiert oder nicht.
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Wer einen Mietvertrag beenden möchte, muss in der Regel drei Monate Kündigungs­frist abwarten. Geht es schneller, wenn man selbst einen Nachmieter sucht? Die Anwaltaus­kunft erklärt, was bei der Übertragung von Mietverhältnissen gilt.

Unter deutschen Mietern hält sich seit Jahrzehnten ein hartnäckiges Gerücht: Wer dem Vermieter drei potentielle Nachmieter nennt, kann vorzeitig aus seinem Mietvertrag aussteigen. Dieser Mythos hat historische Wurzeln. „Zwischen den Weltkriegen gab es in Deutschland eine Regelung, nach der Mieter von der staatlichen Wohnungsverwaltung vorzeitig aus Mietverträgen entlassen wurden, wenn sie drei potentielle Ersatzmieter vorweisen konnten“, sagt Rechtsanwalt Thomas Hannemann von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV). Diese Regelung gebe es aber bereits seit 1945 nicht mehr.

Meistens nützt ein Nachmieter nichts

Nach heutigem Recht ist es meistens egal, ob der Mieter eine Liste mit einem, drei oder fünfzig möglichen Nachmietern vorlegt: Der Vermieter ist trotzdem nicht verpflichtet, den Mieter vor Ablauf der Kündigungs­frist aus dem Vertrag zu entlassen. Diese beträgt in der Regel drei Monate.

Nur in Ausnahmefällen kann es von Vorteil sein, wenn der auszugs­willige Mieter einen passenden Nachmieter parat hat – zum Beispiel, wenn im Vertrag eine Ersatz­mie­ter­klausel enthalten ist. Sie gestattet dem Mieter, bei der Vermittlung eines Nachfolgers aus dem Vertrag auszu­steigen. „Solche Klauseln sind für den Vermieter wenig sinnvoll und kommen entspre­chend selten vor“, sagt der Mietrechtler Thomas Hannemann vom DAV.

Ausnahme: Härtefälle

Auch bei seltenen Härtefällen kann der Vermieter nach dem Grundsatz von Treu und Glauben verpflichtet sein, den Mieter gegen Nennung eines Ersatzmieters aus dem Vertrag zu entlassen. Dies betrifft aber nur wenige Mietverträge, bei denen die restliche Laufzeit länger als drei Monate ist:

  • Verträge, in denen vereinbart wurde, dass die Kündigung für eine bestimmte Dauer ausgeschlossen ist
  • befristete Mietverträge, soweit einer der 3 gesetzlichen Befristungsgründe vorliegt (Eigenbedarf, Umbau oder Abriss, Nutzung für Bedienstete) und diese dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt wurde
  • Altmietverträge, die vor dem 1. September 2001 geschlossen wurden und für die individuell eine längere Kündigungsfrist als die heute gesetzlich definierten drei Monate ausgehandelt wurde

Auch Mietern mit solchen Verträgen muss es laut Gesetz möglich sein, in bestimmten Härtefällen vorzeitig das Mietverhältnis zu beenden. „Als Härtefall gilt es beispiel­weise, wenn sich ein Ehepartner die Wohnung nicht mehr alleine leisten kann, nachdem der andere verstorben ist, oder wenn jemand eine Maison­et­te­wohnung nicht mehr nutzen kann, weil er nach einem Unfall im Rollstuhl sitzt“, sagt Rechts­anwalt Thomas Hannemann. Nur in solchen Fällen kann der Mieter mit der Nennung eines Ersatz­mieters darauf bestehen, aus dem Vertrag entlassen zu werden.

Vermieter müssen nicht jeden Ersatzmieter akzeptieren

Das bedeutet aber nicht, dass der Vermieter jeden Vorschlag annehmen muss. „Wenn der Mieter für eine Einzim­mer­wohnung als Ersatz­mieter eine fünfköpfige Familie vorschlägt, ist das nicht akzep­tabel“, so Thomas Hannemann vom DAV. Auch eine zweifel­hafte Solvenz des Ersatz­mieters kann eine Ablehnung recht­fer­tigen.

Zu beachten ist, dass es sich in diesen Fälle immer um eine Übernahme des Mietverhältnisses handelt. Das heißt, es wird kein neuer Mietvertrag geschlossen, sondern der neue Mieter tritt zu exakt den gleichen Bedingungen in den Vertrag ein, die auch für den alten Mieter galten. Sonderwünsche des neuen Mieters können so in der Regel nicht berücksichtigt werden. Hatte der alte Mieter beispielsweise zugesagt, in der Wohnung keine Tiere zu halten, darf auch der neue Mieter nicht mit Hund oder Katze einziehen. Wer einen Mietvertrag übernimmt sollte deshalb immer überprüfen, ob die Bedingungen zu den eigenen Bedürfnissen passen.

Wohnung „weitervermitteln“ – der Vermieter entscheidet

Häufig schlagen Mieter einen Nachmieter gar nicht deshalb vor, weil sie vorzeitig aus dem Vertrag kommen möchten.  Sie wollen einfach Freunden oder Bekannten einen Gefallen tun und die eigene Wohnung beim Auszug an sie „weiter­ver­mitteln“. Rechtlich gibt es dafür aber keine Grundlage. „Natürlich kann man dem Vermieter sagen: Ich habe da einen tollen Nachmieter. Nimm doch den, da sparst du dir Arbeit“, sagt Rechts­anwalt Thomas Hannemann. „Darauf einlassen muss sich der Vermieter aber nicht. Er kann selbst­verständlich frei entscheiden, wer neuer Mieter der Wohnung wird“, so Hannemann. Bevor man einem Inter­es­senten die eigene Wohnung verspricht, sollte man deshalb zunächst den Vermieter fragen, was er von der Idee hält.

Übersicht

  • Bei regulären Mietverhältnissen gibt es keinen Anspruch darauf, bei Nennung eines Nachmieters aus dem Vertrag entlassen zu werden. Es gilt die normale Kündigungsfrist.
  • Ausnahmen gelten bei nur bei wenigen Verträgen und auch dann nur, wenn ein Härtefall vorliegt.
  • Auch wenn ein Anspruch besteht, muss der Vermieter nicht jeden vorgeschlagenen Nachmieter akzeptieren.
  • Nach einer Kündigung des Mietverhältnisses liegt die Entscheidung über die Neuvermietung allein beim Vermieter. Wer eine Wohnung „weitervermitteln“ möchte, kann das nur mit Zustimmung des Vermieters.

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