Keine Mieterhöhung ohne Zustimmung des Mieters

Zwar muss das Mieterhö­hungs­ver­langen nach § 558a BGB schriftlich erfolgen und ausreichend begründet sein. Für die Zustimmung des Mieters gilt das Schrift­form­erfor­dernis indes nicht - sie kann auch formlos oder konkludent erfolgen, z.B. durch vorbehaltlose Zahlung der erhöhten Miete.In der Rechtsprechung gibt es unterschiedliche Auffas­sungen, wie oft der Mieter die erhöhte Miete zahlen muss, damit der Vermieter von einer konklu­denten Zustimmung ausgehen darf. Manche Gerichte lassen bereits die einmalige Zahlung der neuen Miete als Zustimmung durchgehen, manche Gerichte verlangen zumindest die zwei- oder dreifache vorbehaltlose Zahlung durch den Mieter.Das Amtsgericht München hat sich nun (Urteil vom 14.08.2013 - Az.: 452 C 11426/13) der erstge­nannten Ansicht angeschlossen. Es hatte zu entscheiden über die Zustim­mungsklage einer Vermieterin, die trotz Zahlung der erhöhten Miete durch ihre Mieter deren schriftliche Zustimmung zum Mieterhö­hungs­ver­langen durchsetzen wollte. Diese hatten nämlich geäußert, dass sie die Mieterhöhung zwar für unwirksam halten würden, aber trotzdem die erhöhte Miete akzeptierten.Nach Auffassung des Amtsge­richts München bestand für die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung kein Rechts­schutz­be­dürfnis mehr, denn die Mieter hätten ja bereits durch Zahlung der erhöhten Miete ihre Zustimmung durch schlüssiges Verhalten erklärt.  Bereits eine einmalige Zahlung der neu geforderten Miete sei als Zustimmung zum Mieterhö­hungs­ver­langen auszulegen, erst recht die mehrmalige vorbehaltlose Zahlung. Dem stehe auch nicht entgegen, dass die Mieter das Mieterhö­hungs­ver­langen für unwirksam gehalten hätten - denn durch die vorbehaltlose Zahlung des Erhöhungs­be­trages hätten sie zum Ausdruck gebracht, dass sie die Erhöhung der Miete trotzdem akzeptierten.

Praxis­hinweis:

Stimmt der Mieter dem Mieterhö­hungs­ver­langen nicht zu, hat der Vermieter gem. § 558b Abs. 2 BGB die Möglichkeit, binnen drei voller Monate nach Ablauf der Überle­gungsfrist des Mieters diesen vor Gericht auf Zustimmung zu verklagen. Zahlt der Mieter also in diesen drei Monaten die erhöhte Miete ohne Vorbehalt, wird sich eine Klage erübrigen: Der Mieter hat dann schlüssig zugestimmt. Bringt der Miete die neue Miete aber nur mit dem Vorbehalt der Rückfor­derung zur Anweisung, wird der Vermieter die Frist des § 558b Abs. 2 BGB beachten müssen, will er nicht Gefahr laufen, dass der Mieter nach Ablauf der Frist die unter vorbehalt gezahlte erhöhte Miete zurück­fordert.

Andreas Schwartmann ist Rechts­anwalt und betreibt einen eigenen Blog, der unter www.rhein-recht.de aufzurufen ist. Für die Deutsche Anwalt­auskunft bloggt Herr Schwartmann regelmäßig zum Thema Mietrecht.