Kaution und Bürgschaft – Das müssen Mieter wissen

Um die Mietbürg­schaft zu verstehen, lohnt sich ein Blick auf die Kaution – sie ist die rechtliche Grundlage, auf der auch Bürgschaften aufbauen.

Was ist eine Mietkaution?

Eine Mietkaution ist eine Art der Mietsi­cherung. Damit sichert der Vermieter seine Ansprüche aus dem Mietver­hältnis ab. Eine Kaution muss zwischen Vermieter und Mieter vereinbart werden – in der Praxis geschieht das fast immer direkt im Mietvertrag. In der Regel handelt es sich um eine Geldsumme, es können aber auch andere Sicher­heiten wie eine Mietbürg­schaft vereinbart werden.

Wichtig: „Während der Mietzeit bleibt die Kaution unange­tastet“, erklärt Rechts­anwalt Thomas Pliester von der Arbeits­ge­mein­schaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwalt­verein (DAV). Der Vermieter darf die Kaution grundsätzlich erst nach Beendigung des Mietver­hält­nisses nutzen, um nachweisbare offene Ansprüche zu begleichen – etwa aus Mietschulden, Betriebs­kos­ten­nach­zah­lungen oder wegen Schäden an der Wohnung.

Dafür muss er eine Abrechnung erstellen und seine Forderungen belegen. „Reine Vermutungen oder pauschale Einbehalte ohne jegliche Nachweise sind unzulässig“, erläutert Pliester. Welche sonstigen Vorgaben bei der Mietkaution gelten und wie Mieter ihr Geld absichern, erfahren Sie in diesem Ratgeber.

Wie hoch darf die Kaution sein?

Im Gesetz ist ausdrücklich geregelt, wie hoch die Kaution sein darf, nämlich maximal drei Nettomo­nats­mieten (§ 551 BGB). Die Kaution richtet sich grundsätzlich nach der reinen Kaltmiete, also ohne Nebenkosten. Diese Grenze gilt auch für den maximalen Absiche­rungs­betrag bei einer Bürgschaft.

Zum Beispiel:

• Fall 1: Die Wohnung kostet 800 Euro Kaltmiete plus 80 Euro Nebenkosten. Grundlage für die Kaution ist nur die Kaltmiete. Der Vermieter darf also höchstens 2.400 Euro verlangen (3 x 800).
  
  
• Fall 2: Die Wohnung kostet insgesamt 800 Euro Warmmiete, darin sind 80 Euro Nebenkosten enthalten. Auch hier zählt nur die Kaltmiete von 720 Euro (800 - 80). Die Kaution darf daher höchstens 2.160 Euro betragen (3 x 720).

Wichtig: Maßgeblich ist die Miete beim Vertrags­ab­schluss. Spätere Mieterhö­hungen oder -minderungen berechtigen den Vermieter nicht, die Kaution einseitig nachträglich anzuheben. Das hat der BGH entschieden (AZ: VIII ZR 347/04, 20.07.2005). „Nur wenn beide Seiten dies individuell aushandeln, wäre eine Änderung denkbar“, erklärt Mietrechts­experte Pliester. „Standard­klauseln im Vertrag reichen dafür nicht aus.“

Welche Arten der Mietkaution gibt es?

Wer eine Wohnung mietet, kann die geforderte Sicherheit auf verschiedene Arten leisten. Am häufigsten sind die Barkaution und Bürgschaften.

• Barkaution:

Der Klassiker unter den Mietsi­che­rungen ist die Barkaution. Sie wird entweder in bar übergeben oder mit Beginn des Mietver­hält­nisses an den Vermieter überwiesen. Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen auf einem Konto anzulegen – und zwar zu einem Zinssatz, der zu diesem Zeitpunkt für Spareinlagen mit dreimo­natiger Kündigungsfrist üblich ist (§ 551 Abs. 3 BGB). So bleibt das Geld geschützt, falls der Vermieter insolvent wird.

Wenn Zinsen entstehen, gehören diese dem Mieter. Diese bleiben sie üblicherweise jedoch auf dem Kautionskonto, bis die Kaution nach Ende des Mietver­hält­nisses zurück­bezahlt wird – sofern keine Forderungen seitens des Vermieters offen sind.

Lange haben Vermieter die Kaution meist auf einem Sparbuch angelegt. Heute ist das schwieriger: „Viele Banken haben klassische Sparbücher eingestellt und bieten diese nur noch Bestands­kunden an“, erklärt Fachanwalt für Miet- und Wohnungs­ei­gen­tumsrecht Pliester. Stattdessen gibt es zunehmend Tagesgeld­konten. „Diese bieten meist variable Zinssätze, lassen sich jedoch oft nicht ohne Weiteres als Treuhandkonto nutzen.“ Stattdessen nutzen manche Vermieter und Mieter inzwischen alternative Lösungen wie Bürgschaften, sofern beide Seiten zustimmen.

• Mietbürg­schaften:

Eine Bürgschaft kommt im Mietalltag oft dann ins Spiel, wenn Vermieter zusätzliche Sicherheit wollen – zum Beispiel bei Studie­renden ohne eigenes Einkommen, bei Azubis oder wenn der Mieter ein unregel­mäßiges Einkommen hat. Statt einer Barkaution können sich Vermieter und Mieter auch auf eine Bürgschaft als Sicherheit einigen. Das Gesetz (§ 551 BGB) schreibt nur vor, dass die Sicherheit insgesamt höchstens drei Nettokalt­mieten betragen darf – nicht aber, in welcher Form sie geleistet wird.

Dabei verpflichtet sich ein Dritter – etwa eine Bank, Versicherung oder Privat­person – für die Schulden des Mieters einzuspringen, falls dieser nicht zahlt oder es nicht mehr kann (§ 765 BGB). Bleiben Mieten oder Nebenkosten unbezahlt oder entstehen Schäden, kann sich der Vermieter an den Bürgen wenden. Der Bürge zahlt in diesem Fall den offenen Betrag an den Vermieter und fordert das Geld anschließend vom Mieter zurück.

„Provisionen und Gebühren bekommt der Mieter am Ende eines Mietver­hält­nisses nicht erstattet – unabhängig davon, ob der Vermieter einen Anspruch angemeldet hat“, sagt Rechts­anwalt Pliester. Bürgschaften werden immer für ein bestimmtes Mietver­hältnis ausgestellt und enden mit dessen Beendigung. Bei einem Wohnungs­wechsel ist eine neue Bürgschaft erforderlich.

Welche Regeln gelten für die Kautionsraten?

Der Vermieter muss bei einer Barkaution Ratenzahlung erlauben. Gesetzlich vorgesehen sind drei gleiche Monatsraten (§ 551 Abs. 2 BGB). Die erste Rate ist zu Beginn des Mietver­hält­nisses fällig, die beiden weiteren mit den folgenden beiden Mietzah­lungen.

Achtung: Zahlt der Mieter zwei Raten nicht, also einen Betrag in Höhe von zwei Monats­mieten, darf der Vermieter das Mietver­hältnis fristlos kündigen (§ 569 Abs. 2a BGB). Wichtig: Dies gilt nur bei einer Barkaution. Wird stattdessen eine Bankbürg­schaft vereinbart und stellt der Mieter diese Sicherheit nicht, kann der Vermieter sich nicht auf § 569 Abs. 2a BGB stützen.

In diesem Fall bleibt der Weg über die allgemeinen Kündigungs­regeln, wie der BGH entschied (AZ: VIII ZR 256/23, 14.05.2025). Das bedeutet:

• Außerordentliche Kündigung (§ 543 Abs. 1 BGB): möglich, wenn das Fehlen der Bürgschaft so schwer wiegt, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist.
• Ordentliche Kündigung (§ 573 BGB): möglich, wenn die fehlende Bürgschaft eine schuldhafte und nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters darstellt.

Daher gilt: „Bei einer Barkaution droht in solchen Fällen schnell die fristlose Kündigung, bei einer Bankbürg­schaft zwar nicht automatisch – aber sicher ist man als Mieter trotzdem nicht“, warnt Rechts­anwalt Pliester.

Welche rechtlichen Formen der Mietbürg­schaft gibt es – und worin unterscheiden sie sich?

Mietbürg­schaft ist nicht gleich Mietbürg­schaft: Der Unterschied liegt darin, wann der Bürge wirklich zahlen muss.

• Gewöhnliche Bürgschaft oder Ausfall­bürg­schaft:

Der Bürge muss erst zahlen, wenn der Vermieter erfolglos versucht hat, das Geld direkt beim Mieter einzutreiben. Juristisch nennt man das „Einrede der Vorausklage“ (§ 771 BGB). Solange der Vermieter das noch nicht getan hat, kann der Bürge die Zahlung verweigern. In dieser Zeit ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt – der Anspruch verfällt also nicht, nur weil der Vermieter zuerst beim Mieter vollstrecken muss.

• Selbst­schuld­ne­rische Bürgschaft:

Bei dieser Form verzichtet der Bürge ausdrücklich auf die Einrede der Vorausklage (§ 773 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Der Vermieter darf sich also sofort an den Bürgen wenden, ohne vorher den Mieter verklagen oder erst eine Zwangs­voll­streckung gegen ihn versuchen zu müssen. Für den Vermieter ist das bequem und sicher, für den Bürgen deutlich riskanter.

Wer kann eine Mietbürg­schaft übernehmen?

• Bankbürg­schaft:

Auch eine Bank kann die Bürgschaft übernehmen. Der Mieter beantragt die Bürgschaft bei seiner Bank, zahlt dafür Provisionen und muss oft seine Kredit­wür­digkeit nachweisen oder Sicher­heiten stellen. Gezahlte Gebühren erhält er am Ende nicht zurück. Kommt es zum Schadensfall, zahlt die Bank an den Vermieter – fordert das Geld aber anschließend vom Mieter zurück. Der maximale Absiche­rungs­betrag darf die Grenze von drei Nettokalt­mieten nicht überschreiten.

Häufig wird die Bankbürg­schaft als selbst­schuld­ne­rische Bürgschaft ausgestellt. Teilweise gibt es auch die strengere Form der „Bürgschaft auf erstes Anfordern“: Hier muss die Bank sofort zahlen, sobald der Vermieter die Forderung geltend macht, selbst wenn der Mieter Einwände hat. Der Mieter kann dann nur im Nachhinein versuchen, das Geld zurück­zuholen. „Für den Vermieter ist das besonders sicher, für den Mieter mit hohen Risiken verbunden“, erklärt Rechtanwalt Pliester. Daher gilt: Vor der Unterschrift unbedingt darauf achten, um welche Art der Bürgschaft es sich handelt.

• Mietkau­ti­ons­ver­si­cherung:

Bei dieser Form handelt es rechtlich gesehen ebenfalls um eine Art der Bürgschaft. Der Versicherer tritt dabei an die Stelle einer Bank. Der Mieter schließt einen Vertrag mit einer Versiche­rungs­ge­sell­schaft ab. Er zahlt dafür meist jährlich laufende Beiträge. Die Versicherung stellt dem Vermieter eine Bürgschafts­urkunde aus. Fordert der Vermieter später berechtigt Geld, zahlt die Versicherung direkt an ihn – und fordert den Betrag anschließend vom Mieter zurück.

Damit eine Versicherung eine Bürgschaft übernimmt, prüft sie in der Regel die Bonität des Mieters. Wer bereits Schulden oder negative Schufa-Einträge hat, bekommt meist keinen Vertrag. Außerdem muss der Vermieter bereit sein, diese Form zu akzeptieren – er ist nicht dazu verpflichtet. Der Mieter muss keine größere Summe auf einmal hinterlegen. Dafür entstehen laufende Kosten, die er am Ende nicht zurück­bekommt.

Die Versicherung ist rechtlich grundsätzlich eine selbst­schuld­ne­rische Bürgschaft. Das bedeutet: Der Vermieter kann direkt auf die Versicherung zugreifen, ohne zuerst gegen den Mieter klagen zu müssen. Auch die Mietkau­ti­ons­ver­si­cherung darf höchstens einen Betrag von drei Nettokalt­mieten absichern.

• Private Bürgschaften:

Wenn kein oder wenig eigenes Einkommen vorhanden ist, greifen Mieter oft auf eine Verwandten- oder Eltern­bürg­schaft zurück. In der Regel handelt es sich um eine selbst­schuld­ne­rische Bürgschaft. „Das bedeutet: Der Bürge haftet mit seinem eigenen pfändbaren Einkommen und Vermögen – und sollte daher genau wissen, welche Summe abgesichert wird“, sagt Rechts­anwalt Pliester. Der Vermieter muss keinen bestimmten Bürgen akzeptieren. Einigt man sich nicht, kann er den Mietvertrag ablehnen.

Eine Bürgschaft kann nach Rechtsprechung des BGH unter Umständen als sitten­widrig gelten und damit unwirksam (§ 138 BGB) sein, wenn sie den Bürgen finanziell völlig überfordert und dieser sie nur aus emotionaler Verbun­denheit mit dem Schuldner übernommen hat. Das gilt insbesondere bei Ehepartnern, Lebens­ge­fährten und engen Angehörigen.

• Sonderfall: Freiwillige Bürgschaft:

In manchen Fällen bieten Angehörige oder Freunde von sich aus eine Bürgschaft an – etwa um die Chancen auf eine Wohnung zu verbessern oder eine Kündigung abzuwenden. Hierbei handelt es sich um eine freiwillige Bürgschaft, die nicht vom Vermieter verlangt wurde. Nach einem Urteil des BGH ist eine solche freiwillige Bürgschaft wirksam, selbst wenn sie den gesetz­lichen Rahmen von drei Nettokalt­mieten übersteigt (AZ: VIII ZR 379/12, 10.04.2013).

Der Unterschied ist also wichtig:

• Vertraglich verlangte Bürgschaften dürfen maximal drei Nettokaltmieten absichern (§ 551 BGB).
• Freiwillige Bürgschaften können darüber hinausgehen, sind aber rechtlich nur dann unbedenklich, wenn der Bürge finanziell nicht völlig überfordert wird und sie nicht nur aus emotionaler Verbundenheit übernimmt.

Welche Form muss eine Bürgschaft haben und was sollte darin stehen?

Damit eine Bürgschaft gültig ist, schreibt das Gesetz ausdrücklich die Schriftform vor (§ 766 BGB). Das bedeutet: Die Erklärung muss handschriftlich unterschrieben sein. Besonders wichtig: Das BGB schließt die elektro­nische Form ausdrücklich aus – eine Bürgschaft per E-Mail, PDF oder digitaler Signatur ist daher nicht möglich. Nur ein Original mit Unterschrift auf Papier erfüllt die gesetz­lichen Anforde­rungen.

Darüber hinaus gilt: Der Bürge muss volljährig und geschäftsfähig sein. In der Praxis verlangen viele Vermieter Gehalts­nachweise, um die Zahlungs­fä­higkeit des Bürgen zu prüfen. Diese sind aber gesetzlich nicht zwingend erforderlich.

In der Bürgschafts­er­klärung selbst sollten Name des Bürgen, Mieters und Vermieters und der genaue Haftungs­umfang klar angegeben sein. Weitere Angaben helfen bei der besseren Zuordnung, etwa das Datum, die Anschrift der Wohnung sowie gegebe­nenfalls eine Höchstsumme oder Befristung. Wer bürgt, sollte die finanzielle Tragweite also genau prüfen – und im Zweifel rechtlichen Rat einholen.

Kann man eine Bürgschaft während eines laufenden Mietver­hält­nisses „kündigen“?

Eine Mietbürg­schaft – egal ob sie von einer Bank, Versicherung oder Privat­person stammt – kann man grundsätzlich nicht einfach kündigen oder widerrufen. Rechtlich ist die Bürgschaft ein eigenständiges Versprechen des Bürgen (§§ 765 ff. BGB). Sie endet daher erst, wenn der Sicherungszweck wegfällt – wenn das Mietver­hältnis also beendet ist und keine offenen Ansprüche seitens des Vermieters mehr bestehen.

Möglich ist nur, von vornherein eine Befristung in die Bürgschafts­er­klärung aufzunehmen. Sie sollte klar regeln, wann die Haftung endet. Ohne eine solche Verein­barung bleibt die Bürgschaft bestehen, bis der Vermieter sie schriftlich aufhebt oder alle Ansprüche beglichen oder geklärt sind.

§ 775 BGB erlaubt es dem Bürgen zwar, unter bestimmten Umständen vom Mieter eine Befreiung von der Bürgschaft zu verlangen, etwa wenn sich dessen finanzielle Lage deutlich verschlechtert hat und das nicht absehbar war. „Dieses Recht gilt aber nur im Innenver­hältnis zwischen Bürge und Mieter – nicht gegenüber dem Vermieter“, erklärt Rechts­anwalt Pliester.

Praktisch heißt das: Die Bürgschaft erlischt grundsätzlich erst, wenn der Vermieter schriftlich bestätigt, dass keine Forderungen mehr bestehen, oder die Bürgschafts­urkunde zurückgibt. Erst dann kann die Bank oder Versicherung den Vertrag schließen.

Welche Risiken gehen Bürgen bei einer Mietbürg­schaft ein?

Private Bürgen übernehmen finanzielle Verant­wortung für den Ausgleich der Schulden Dritter. Die Entscheidung sollte daher gut überlegt sein. Eine Bürgschaft ist ein einseitig verpflich­tender Vertrag, der schriftlich abgeschlossen werden muss (§§ 765 ff., 766 BGB). Im Ernstfall haftet der Bürge gegenüber dem Gläubiger mit seinem pfändbaren Vermögen und Einkommen, wenn der eigentliche Schuldner nicht zahlen kann.

Vor der Unterschrift sollte man auf die Formulierung der Bürgschafts­ver­pflichtung achten. Die Haftung sollte auf einen klaren Höchst­betrag begrenzt sein. Ein Kündigungsrecht ist nur wirksam, wenn es ausdrücklich im Vertrag vereinbart wurde. Vorsicht ist bei Klauseln über zukünftige oder nicht genau bezeichnete Forderungen geboten – sie können den Haftungs­umfang unbemerkt ausweiten.

„Wer bei Formulie­rungen unsicher ist oder sich fragt, ob eine Bürgschaft im Einzelfall sinnvoll oder finanziell tragbar ist, sollte sich vor der Unterschrift rechtlich beraten lassen“, empfiehlt Mietrechts­experte Pliester. „Eine Anwältin oder ein Anwalt für Mietrecht kann prüfen, ob die Erklärung rechtlich ausgewogen und zumutbar ist.“

Darf der Vermieter Kaution und Bürgschaft verlangen?

Ja, das ist grundsätzlich zulässig – aber nur innerhalb der gesetz­lichen Grenzen. Nach § 551 Abs. 1 BGB darf die gesamte Mietsi­cherheit – egal ob als Kaution, Bürgschaft oder Kombination – höchstens drei Nettokalt­mieten betragen.

Der BGH hat entschieden, dass eine zusätzliche Bürgschaft unwirksam ist, wenn bereits eine Barkaution in voller Höhe vereinbart wurde (AZ: VIII ZR 243/03, 30.6.2004). Damit sind auch Kombina­tionen – etwa eine Teilkaution plus ergänzende Bürgschaft – nur zulässig, solange der Gesamt­betrag nicht über drei Monats­mieten liegt. Eine weiter­gehende Absicherung würde gegen § 551 BGB verstoßen und ist in diesem Umfang unwirksam. In Zweifels­fällen lohnt sich eine rechtliche Einschätzung, bevor man unterschreibt oder zahlt.

Eine Ausnahme gilt nur bei sogenannten freiwilligen Bürgschaften: Gibt ein Dritter – etwa ein Elternteil oder Freund – ohne Auffor­derung des Vermieters eine Bürgschaft ab, darf diese auch höher ausfallen. Solche Bürgschaften fallen nicht unter die Begrenzung des § 551 BGB und können auch dann wirksam sein, wenn sie über drei Monats­mieten hinausgehen (BGH, VIII ZR 379/12, 10.4.2013).

Was gilt zum Ende des Mietver­hält­nisses?

Mit dem Auszug endet eine Bürgschaft nicht automatisch. Sie bleibt bestehen, bis der Vermieter seine Ansprüche aus dem Mietver­hältnis abschließend geprüft hat – zum Beispiel wegen noch offener Miete, Betriebs­kosten oder möglicher Schäden. Erst wenn er schriftlich bestätigt, dass nichts mehr offen ist, oder die Bürgschafts­urkunde zurückgibt, gilt die Verpflichtung als erloschen (§§ 765, 767 BGB).

Offene oder noch nicht abgerechnete Posten, zum Beispiel aus der letzten Nebenkos­ten­ab­rechnung, können die Freigabe verzögern. In der Praxis sollten Mieter oder Bürgen daher aktiv um eine schriftliche Bestätigung bitten. Diese Freigabe müssen sie anschließend an die Bank oder Versicherung weiter­leiten, damit die Bürgschaft dort beendet wird.

Anders als bei der Barkaution erfolgt keine Rückzahlung, sondern nur die Entlassung aus der Haftung. Wurde im Mietvertrag eine Mischform aus Barkaution und Bürgschaft vereinbart, bleibt auch sie bis zur vollständigen Freigabe bestehen – insgesamt jedoch nur bis zur gesetzlich zulässigen Höchst­grenze von drei Nettokalt­mieten (§ 551 Abs. 1 BGB).

Weitere wichtige Informa­tionen zur Rückzahlung der Mietkaution beim Auszug finden Sie im Beitrag „Mietkaution zurück – aber nicht ganz“.

CHECKLISTE: Mietbürg­schaft auf einen Blick

Bürgschafts­er­klärung

• schriftliche Erklärung mit Unterschrift des Bürgen
• elektronische Form ist ausdrücklich nicht zulässig
• Angaben zu Bürge, Mieter und Vermieter sowie Anschrift der Wohnung zur klaren Zuordnung
• Datum und ggf. Zeitraum oder Befristung
• Höchstbetrag oder Begrenzung der Haftung zur Risikominimierung

Form und Art der Bürgschaft

• Ausfallbürgschaft (erst nach erfolgloser Vollstreckung möglich)
• selbstschuldnerisch (Vermieter darf sofort ohne Vollstreckungsversuch fordern)
• selbstschuldnerisch „auf erstes Anfordern“ (Bürge zahlt ohne Prüfung sofort nach Forderung durch Vermieter)

Zulässige Höhe

• Gesamtwert aller Sicherheiten max. 3 Nettokaltmieten, eine darüber hinausgehende Bürgschaft ist unwirksam
• Ausnahme: freiwillige Bürgschaften können darüber hinausgehen

Risiken für Privat­bürgen

• Bürge haftet mit pfändbarem Einkommen und Vermögen
• keine automatische Kündigung oder Rücknahme möglich – endet erst bei Freigabe, nach Ablauf einer vereinbarten Befristung oder Rückgabe der Bürgschaftsurkunde

Beendigung

• Bürgschaft endet mit Freigabe durch den Vermieter oder nach Ablauf einer vereinbarten Befristung
• nach Ende des Mietverhältnisses Freigabe schriftlich einholen und an Bank/Versicherung weiterleite
  
  

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