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Mietsi­cherung

Kaution und Bürgschaft – Das müssen Mieter wissen

leere neue Wohnung
Mietwohnung: Oft verlangen Vermieter Kaution und Bürgschaft.

Wird ein Mietvertrag geschlossen, ist es üblich, dass der Vermieter seine Ansprüche absichern will. In aller Regel findet die Absicherung über eine Mietkaution statt. Ist der Mieter Gering­ver­diener oder bezieht die erste eigene Wohnung, verlangen Vermieter zusätzlich oft die so genannte Bürgschaft – zum Beispiel der Eltern. Darf der Vermieter sowohl Kaution als auch Bürgschaft verlangen? Wie hoch darf die Kaution höchstens sein und wann muss der Vermieter sie zurück­zahlen? Was ist eine Bürgschaft und welche Risiken gibt es? Die häufigsten Fragen rund um die Mietsi­cherung klären wir hier.

Was ist eine Mietkaution?

Eine Mietkaution ist eine Art der Mietsi­cherung. Damit sichert der Vermieter seine Ansprüche aus dem Mietver­hältnis ab. Die Kaution wird im Mietvertrag vereinbart und ist eine festgelegte Geldsumme, die der Mieter beim Vermieter hinterlegt. Für den Fall, dass der Mieter seine Pflichten aus dem Mietvertrag nicht erfüllt, kann der Vermieter seine Ansprüche aus der Kaution befriedigen.
Typische Ansprüche des Vermieters sind zum Beispiel:

  • Mietzahlungen
  • Nebenkostenabrechnung
  • Schäden an der Wohnung
  • Schönheitsreparaturen

Im Gesetz ist nicht geregelt, auf welche Art und Weise der Mieter die Mietsi­cherheit erbringen muss. Es können unterschiedliche Kautionsarten vereinbart werden. Die gängigsten Arten der Mietkaution sind:

  • Barkaution: Der Klassiker unter den Mietsicherungen ist di e Barkaution. Sie wird entweder in bar übergeben, oder mit Beginn des Mietverhältnisses an den Vermieter überwiesen.
  • Bürgschaft: Besonders wenn der Mieter selbst nicht regelmäßig oder genug verdient, kann ein Bürge einspringen. Der Bürge muss für die Ansprüche aus dem Mietvertrag aufkommen. Typischerweise sind Bürgen Elternteile, Partner oder Verwandte.
  • Bankbürgschaft: Bürge kann aber auch eine Bank sein. In diesem Fall muss der Mieter meist nur eine Gebühr an die Bank bezahlen und diese verpflichtet sich dann, für den Mieter einzutreten. Hat die Bank zum Beispiel wegen eines Schadens bezahlt, können die Gebühren aber steigen.
  • Mietkautionsversicherung: Wer gerade wenig Geld und keine reichen Verwandten hat, kann auch eine Mietkautionsversicherung abschließen. Der Vorteil: Die Kautionssumme muss nicht beim Vermieter hinterlegt werden. Die Versicherungsgesellschaft stellt stattdessen eine Urkunde aus, die dem Vermieter übergeben wird. Sie kommt für Ansprüche gegen den Mieter auf. Der Nachteil: Eine Mietkautionsversicherung ist zumeist mit Gebühren für den Versicherungsnehmer verbunden.

Wie hoch darf die Kaution sein?

Im Gesetz ist ausdrücklich geregelt, wie hoch die Kaution sein darf, nämlich maximal drei Nettomo­nats­mieten (§ 551 BGB). Berechnet wird die Kaution auf der Grundlage der Nettomiete ohne Nebenkosten. Zum Beispiel:

  • Fall 1: Die monatliche Miete beträgt 480 Euro kalt zuzüglich 80 Euro Nebenkosten: Die Kaution darf höchstens 1.440 Euro betragen (3 x 480).
  • Fall 2: Die monatliche Miete beträgt 480 Euro warm, 80 Euro Nebenkosten sind bereits eingerechnet: Die Kaution darf höchstens 1.200 Euro betragen ((480 – 80) x 3).

Die Kaution darf nicht höher sein, als es im Gesetz festge­schrieben ist. Das gilt auch dann, wenn beide Parteien einen Mietvertrag unterzeichnet haben, in dem eine höhere Kaution festgelegt ist. Diese Klausel des Vertrags ist dann unwirksam (§551 Abs.4 BGB). Hat der Mieter unwissentlich eine zu hohe Kaution gezahlt, kann er die Differenz zurück­fordern. Dieser Anspruch kann gerichtlich geltend gemacht werden, man spricht in diesem Fall von einer Übersi­cherung durch den Vermieter.

Achtung: Bei einer späteren Mieterhöhung darf der Vermieter keine höhere Kaution verlangen. Der Zeitpunkt des Vertrags­schlusses legt die Höhe der Kaution fest.

Der Vermieter muss bei einer Barkaution Ratenzahlung erlauben. Drei gleiche Raten im Monatstakt sind möglich, die erste Rate ist zu Beginn des Mietver­hält­nisses fällig. Aber Vorsicht: Wenn der Mieter mit zwei von drei Raten in Verzug ist, darf der Vermieter eine fristlose Kündigung aussprechen.

Muss der Vermieter die Kaution anlegen?

Ja. Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen auf ein Konto zum üblichen Zinssatz einzuzahlen. Manchmal wird auch die Anlage auf einem Sparbuch oder Tagesgeldkonto vereinbart. In der Regel muss das gewählte Konto eine dreimo­natige Kündigungsfrist haben. Wenn durch die Anlage Zinsen entstehen, gehören diese dem Mieter. Er bekommt die Zinsen aber nicht vorab ausbezahlt, sondern sie bleiben auf dem Kautionskonto bis die Kaution zurück­bezahlt wird.

Achtung: Hat der Vermieter die Kaution nicht ordnungsgemäß von seinem eigenen Vermögen getrennt, kann er sich der Untreue schuldig machen, was eine Straftat ist. Der Mieter kann vom Vermieter Unterlagen über das Kautionskonto anfordern, um diese zu überprüfen.

Was ist eine Bürgschaft?

In Fällen, in denen der Mieter zum Beispiel ein unregel­mäßiges Einkommen oder Schulden hat, kann der Vermieter eine Bürgschaft als Mietsi­cherheit verlangen. Der Bürge verpflichtet sich gegenüber dem Gläubiger eines Dritten, mit seinem pfändbaren Vermögen und Einkommen zu haften, falls der Schuldner (Mieter) nicht mehr zahlen kann. Ein Bürge trägt insofern die Verant­wortung für den Ausgleich der Schulden des Dritten (Mieter). Typischerweise kommen als Bürgen Eltern, Verwandte oder Freunde in Frage.

Bürgschaftsarten

Die bekann­testen Arten der Bürgschaft sind:

  • Gewöhnliche Bürgschaft oder Ausfallbürgschaft: Der Bürge springt ein, wenn der Schuldner zahlungsunfähig ist. Durch die „Einrede der Vorausklage“ wird dabei vorausgesetzt, dass der Gläubiger versucht hat, das Geld beim Schuldner einzutreiben und damit erfolglos blieb.
  • Selbstschuldnerische Bürgschaft: Die Mitunter häufigste Form der Bürgschaft – durch den damit verbundenen Verzicht auf die Einrede der Vorausklage kann der Gläubiger den Bürgen direkt finanziell belangen, ohne eine Zwangsvollstreckung beim Schuldner anstreben zu müssen. Diese Art wird häufig als „Elternbürgschaft“ bei der Mietkaution festgelegt. Die Eltern haften dann für Schulden aus dem Mietverhältnis bis zu einer Höhe von drei Nettokaltmieten, also dem verabredeten Bürgschaftsumfang.
  • Bankbürgschaft: Hier übernimmt die Bank – normalerweise gegen Gebühren – die Bürgschaft. Bei einer Bankbürgschaft handelt es sich meist um eine sogenannte Bürgschaft auf erste Anforderung. Das bedeutet, dass der Vermieter sich mit Forderungen direkt an den Bürgen wenden kann und nicht vorher vom Mieter Erfüllung verlangen muss.
  • Freiwillige Bürgschaft: Verlangt der Vermieter keinen Bürgen, wird in vielen Fällen trotzdem eine Bürgschaft angeboten, etwa um die Chancen auf die angestrebte Wohnung zu erhöhen und dem Vermieter ein Gefühl der Sicherheit zu vermitteln.
  • Rettungsbürgschaft: Der Mieter ist zahlungsunfähig und wird „gerettet“ – ein Bürge tritt im Nachhinein dazu und muss in unbegrenzter Höhe für die finanziellen Verpflichtungen des Mieters aufkommen.

Achtung: Bürgen müssen volljährig sein und der Vermieter muss sie akzeptieren. Häufig müssen Bürgen mit Gehalts­zetteln nachweisen, dass sie finanziell in der Lage sind, für den Mieter aufzukommen. Beim Abschluss des Mietvertrags wird dann eine Bürgschafts­abrede getroffen. In diesem Dokument sollten der Name des Bürgen und der Umfang der Bürgschaft festge­halten sein.

Risiken Bürgschaft

Bürgen übernehmen finanzielle Verant­wortung für den Ausgleich der Schulden Dritter. Die Entscheidung, ob man als Bürge einspringt, sollte daher wohl überlegt sein. Der laut Bürger­lichem Gesetzbuch einseitig verpflichtende und in Schriftform festge­haltene Vertrag besagt, dass der Bürge gegenüber dem Gläubiger eines Dritten mit seinem pfändbaren Vermögen und Einkommen haftet, wenn der eigentliche Schuldner zahlungs­unfähig ist.

Vor der Unterschrift sollte man auf die Formulierung der Bürgschafts­ver­pflichtung achten. Sinnvoll ist es, eine Begrenzung der Bürgschaft auf einen Höchst­betrag sowie ein Kündigungsrecht im Bürgschafts­vertrag festzulegen. Ansonsten können unangenehme Nachteile entstehen, beispielsweise bei Klauseln zu zukünftigen Forderungen.

Achtung: Bürgschaften unter Ehegatten und Verwandten können unter Umständen sitten­widrig sein, wenn die finanziellen Möglich­keiten des Anderen überschritten werden. Das BGH urteilte, dies könne allein aus emotionalen Motiven rühren (AZ: IX ZR 198/98; IX ZR 55/96). So auch bei eheähn­lichen Partner­schaften (AZ: IX ZR 82/01).

Darf der Vermieter Kaution und Bürgschaft verlangen?

Ja, das ist grundsätzlich zulässig. Allerdings darf die Höhe der Mietsi­cher­heiten zusammen nicht drei Nettomo­nats­mieten übersteigen (§ 551 BGB). Wenn der Vermieter schon eine Kaution in Höhe von drei Mieten verlangt hat, kann er also nicht zusätzlich noch eine Bürgschaft verlangen. Verlangt der Vermieter zum Beispiel eine Kaution in Höhe von einer Nettomo­natsmiete, kann er außerdem die Bürgschaft in Höhe der verblei­benden zwei Nettomo­nats­mieten verlangen. Insoweit muss die Höhe der Bürgschaft so begrenzt sein, wie es für die zulässige Mietsi­cherheit erforderlich wäre. Rechts­an­wältin Tanja Lülsdorf-Bresges, Mitglied des Geschäfts­füh­renden Ausschusses der Arbeits­gruppe Mietrecht – und Immobilien im Deutschen Anwalt­verein (DAV), erklärt:Bei einer unbegrenzten Bürgschaft läge eine Übersi­cherung vor mit der Folge, dass die Bürgschaft unwirksam wäre. Denkbar wäre, dass der Bürge auf Grund einer Übersi­cherung die Bürgschaft kündigen und die Rückgabe/Herausgabe der Bürgschafts­er­klärung/-abrede auch im laufenden Mietver­hältnis vom Vermieter verlangen kann.

Wann muss der Vermieter die Kaution zurück­be­zahlen?

Nachdem das Mietver­hältnis beendet wurde, muss der Vermieter die Kaution samt Zinsen an den Mieter zurück­zahlen. Das kann aber schon mal eine Weile dauern. Der Vermieter hat nämlich eine Prüfungsfrist, in der er sich vom Zustand der Wohnung überzeugt und feststellt, ob noch offene Ansprüche aus dem Mietvertrag bestehen. Das kann zwischen drei und sechs Monate dauern. Die Rechtsprechung ist insoweit nicht einheitlich. Üblich ist auch, dass der Vermieter die nächste Neben­kos­ten­ab­rechnung abwartet, bevor er die Kaution zurück­bezahlt, um eventuelle Nachzah­lungen auszu­schließen. Jedenfalls muss für die Sicherung der zu erwartenden Betriebs­kos­ten­ab­rechnung die Abrech­nungsreife vorliegen.  Es gibt verschiedene Konstel­la­tionen, in denen der Vermieter die ganze oder einen Teil der Kaution einbe­halten darf:

  • Um offene Mietschulden zu begleichen
  • Um Nachzahlungen von Betriebskosten zu decken
  • Um für Schönheitsreparaturen in der Wohnung aufzukommen
  • als Schadensersatz wegen Schäden in der Wohnung
  • Die Prüfungsfrist verfällt allerdings, sobald die Wohnung neu vermietet wird.
  • Die Prüfungsfrist verfällt allerdings, sobald die Wohnung neu vermietet wird.

Wenn keine Ansprüche bestehen, muss der Vermieter die Kaution nach der Prüfungs­frist zurück­be­zahlen. Für Mieter ist es ratsam, beim Auszug auf das Überga­be­pro­tokoll zu achten. Eventuelle Schäden in der Wohnung, müssen dort vermerkt sein.

Wichtig: Der Mieter ist aber verpflichtet, bis Beendigung des Mietver­hält­nisses Miete zu bezahlen. Die letzten Monats­mieten können nicht einfach mit der Kaution verrechnet werden.

Sie haben eine Bürgschaft für jemanden abgeschlossen und sollen nun mehr zahlen, als vereinbart war?
Sie möchten den Bürgschafts­vertrag kündigen oder überprüfen lassen? Für diese und weitere Fragen können Sie sich an einen Rechts­anwalt oder eine Rechts­an­wältin für Zivilrecht wenden. Einen Ansprech­partner in Ihrer Nähe finden Sie in unserer Anwaltssuche.

Wohnungs­schlüssel – Dürfen Vermieter einen behalten?

2:11

Der Vermieter behält einen Wohnungs­schlüssel, um bei Verlust das Schloss nicht austauschen zu müssen. Aber darf er das rechtlich überhaupt? Kann der Mieter den Schlüssel beliebig nachmachen lassen oder sogar ein Sicher­heits­schloss einbauen? Antworten gibt’s im Video.

Datum
Aktualisiert am
25.07.2023
Autor
red/dav
Bewertungen
33190
Themen
Kaution Miete Mietvertrag

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