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Mietrecht-Blog

Kaution nach Wohnungs­verkauf

Zahl der alte oder der neue Vermieter die Kaution zurück? © Quelle: DAV

Wird eine Wohnung während eines Mietver­hält­nisses verkauft, stellt sich für den Mieter bei Beendigung des Mietver­hält­nisses oft folgende Frage: An wen muss ich mich wenden, um meine Kaution zurück­zu­er­halten?

Darauf gibt § 566a BGB eine Antwort: "Hat der Mieter des veräußerten Wohnraums dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit geleistet, so tritt der Erwerber in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein."

Käufer der Wohnung muss Kaution zurück­zahlen

Das bedeutet: Der Mieter muss sich an den Wohnungs­käufer halten, denn dieser ist durch den Eigentums­erwerb in alle Rechte und Pflichten auch betreffend die Mietsi­cherheit eingetreten. Hat er sie vom Verkäufer erhalten, muss er sie ordnungsgemäß anlegen und nach Beendigung des Mietver­trages an den Mieter zurück­zahlen.

Weiterhin stellt § 566a BGB klar: Kann bei Beendigung des Mietver­hält­nisses der Mieter die Sicherheit von dem Erwerber nicht erlangen, so ist der Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet.

Der (alte) Vermieter haftet subsidiär, also nachrangig auf Rückerstattung der Kaution, wenn der Mieter sie von dem Wohnungs­käufer nicht erhalten kann.

Hat der Erwerber die Kaution unstreitig nicht von dem verkau­fenden Vermieter erhalten und hat er auch keine Ansprüche mehr gegen den Mieter, kann sich der Mieter direkt an den (alten) Vermieter wenden.

OLG entscheidet für den Mieter

Dies hat nun das OLG Hamburg in einem Urteil vom 04.02.2014  (Az.: 8 W 7/14) entschieden.  Denn § 566a BGB habe rein mieter­schützende Wirkung.  Es sei unsinnig, wenn der Mieter zunächst den Erwerber in Anspruch nehmen müsse, obwohl dieser die Kaution nicht erhalten habe und auch keine Ansprüche zwischen Mieter und Erwerber im Streit stünden.

Fazit

Bestreitet also der Erwerber den Erhalt der Kaution gegenüber dem Mieter und macht er gegen diesen keine Ansprüche mehr geltend, sollte sich der Mieter direkt an den ehemaligen Vermieter zur Rückerstattung der Kaution wenden und darf diesen auch unmittelbar verklagen, wenn keine außerge­richtliche Lösung möglich ist.

Andreas Schwartmann ist Rechts­anwalt und betreibt einen eigenen Blog, der unter www.rhein-recht.de aufzurufen ist. Für die Deutsche Anwalt­auskunft bloggt Herr Schwartmann regelmäßig zum Thema Mietrecht.

Datum
Aktualisiert am
24.11.2014
Autor
Andreas Schwartmann
Bewertungen
8284
Themen
Kaution Miete Wohnung Wohnungskauf

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