Kappungs­grenze bei Mieterhö­hungen: Welche Höhe ist erlaubt?

Innerhalb von drei Jahren darf die Miete nicht um mehr als 20 Prozent steigen – gemessen an der Miete vor der ersten Erhöhung. Seit 2013 möglich, haben bisher elf Bundes­länder für ausgewählte Städte die mögliche Erhöhung von 20 auf 15 Prozent gesenkt, für so genannten „Mangel­gebiete“. In mehr als 250 auch kleineren Städten gilt die Grenze inzwischen. Hier ist nach Einschätzung des entspre­chenden Bundes­landes die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum besonders kritisch.

Allerdings wird darum gestritten, ob diese Sonder­re­ge­lungen verfas­sungsgemäß sind. Ein Teilaspekt wurde nun auch vor dem Bundes­ge­richtshof (BGH) verhandelt und von ihm entschieden.

Kappungs­grenze für alle Regionen einer Stadt zulässig?

Ein Berliner Vermieter erhöhte die Miete im Berliner Stadtteil Wedding um 20 Prozent. Daraufhin verweigerte der Mieter die Zahlung und berief sich auf die geltende Kappungs­grenze von 15 Prozent.

Der Vermieter argumen­tierte allerdings, dass der Wohnungsmarkt nur in einzelnen Bezirken besonders angespannt sei, nicht aber im Wedding. Demnach dürfe die Grenze nicht in der ganzen Stadt gelten.

BGH-Entscheidung: niedrigere Kappungs­grenzen erlaubt

Das darf sie doch – entschieden die Karlsruher Richter am Bundes­ge­richtshof nun in letzter Instanz (AZ: VIII ZR 217/14).

Die vom Land Berlin getroffene Maßnahme, stelle einen verhält­nis­mäßigen Eingriff dar. Diese Maßnahme dagegen nur für bestimmte Stadtgebiete anzuwenden, wäre nur dann denkbar, „wenn eindeutig feststünde, dass eine beschränkte Gebiets­aus­weisung den mit der Verordnung angestrebten Zweck sachlich gleich­wertig erreichen würde“, wie es in der Presse­mit­teilung des BGH heißt.

Zudem sei dem Land zuzuge­stehen, dass es hinsichtlich der Einschätzung der Erforder­lichkeit dieser Kappungs­grenze ein Beurteilungs- und Progno­se­spielraum zukomme.

Bereits in den Vorinstanzen war der Vermieter gescheitert, zunächst vor dem Amtsgericht Wedding, schließlich auch für dem Landgericht Berlin (AZ: 67 S 121/14). Der BGH musste nun prüfen, ob das Landgericht Berlin Fehler bei der Beurteilung gemacht hatte. Es bezog sich unter anderem auf die Argumen­tation des Senats. Stadtent­wick­lungs­senator Andreas Geisel (SPD) erklärte damals, dass „die Wohnraum­si­tuation in der gesamten Stadt angespannt“ sei.

Grundsatz­urteil mit Auswir­kungen auf andere Bundes­länder?

Inwiefern die Entscheidung des BGH Auswir­kungen auch auf andere Bundes­länder mit angespannten Wohnungs­märkten hat, bleibt abzuwarten. Denn die Verord­nungen zu niedrigeren Kappungs­grenzen sehen nicht in allen Bundes­ländern gleich aus. Nichts­des­totrotz ist diese Entscheidung womöglich richtungs­weisend zumindest für größere Stadtgebiete mit entsprechend geltender 15-%-Grenze.

Warum die Mietpreis­bremse in dieser Frage keine Rolle spielt

In den vergangenen Monaten wurde viel über die Mietpreis­bremse diskutiert. Im Grunde sieht sie etwas ähnliches vor: Mietpreise für Wohnungen dürfen nur in abgesteckter Höhe angehoben werden. Allerdings bezieht sich das auf Neuver­mie­tungen.

Bei der Kappungs­grenze geht es um bestehende Mietver­hältnisse und die Möglichkeit für Vermieter, auch hier Mieten zu erhöhen. Das dürfen sie tun, wenn bestimmte Voraus­set­zungen erfüllt sind. Hierzu zählt neben der Kappungs­grenze auch die ortsübliche Vergleichsmiete. Diese ergeben sich aus den in der Regel alle zwei Jahre veröffent­lichten Mietspiegeln der entspre­chenden Stadt oder Kommune.