Kann meine Wohnung zugunsten von Flücht­lingen beschlagnahmt werden?

Hamburg ist deutsch­landweit in vielen Aspekten Vorreiter – der kleine Stadtstaat war eins der ersten Länder, die die Mietpreis­bremse eingeführt haben und wird 2024 womöglich Austra­gungsort der Olympischen Spiele. Zudem ist Hamburg das erste Bundesland, in dem die Landes­re­gierung leer stehende Gewerbe­im­mo­bilien beschlag­nahmen und als Flücht­lings­un­terkunft nutzen kann. Werden bald auch andere Regionen und womöglich Wohnungen betroffen sein?

Diese Sorge ist weitgehend unbegründet, beschwichtigt Thomas Hannemann, Rechts­anwalt für Miet- und Wohnungs­ei­gen­tumsrecht aus Karlsruhe. Er ist Vorsit­zender der Arbeits­ge­mein­schaft Mietrecht und Immobilien sowie Mitglied der Arbeits­ge­mein­schaft Bau- und Immobi­li­enrecht im Deutschen Anwalt­verein (DAV). „Länder, Gemeinden oder Kommunen können Wohnungen nur dann beschlag­nahmen, wenn eine Rechts­grundlage dafür vorliegt“, sagt Rechts­anwalt Hannemann. „So etwas greift schließlich stark in das grundge­setzlich geschützte Eigentumsrecht ein.“

Landes­po­li­zei­gesetze: Obdach­lo­sen­ein­weisung möglich

Eine solche Rechts­grundlage bieten, wenn überhaupt, bislang in erster Linie die Landes­po­li­zei­gesetze. Sie erlauben es, eine Immobilie zu beschlag­nahmen, wenn eine Gefahr für die öffentliche Sicherheit und Ordnung besteht. Das wäre zum Beispiel der Fall, wenn Menschen obdachlos würden. Droht Obdach­lo­sigkeit, können Menschen per sogenannter Obdach­lo­sen­ein­weisung in Wohnungen eingewiesen werden, in der Regel jedoch nur für maximal sechs Monate. Für eine längere Beschlagnahme wäre eine entspre­chende ausdrückliche gesetzliche Grundlage notwendig.

Vermietete und eigenge­nutzte Immobilien können nicht beschlagnahmt werden

Dies erklärt, warum es rechtlich gesehen äußerst schwierig ist, einen Mieter aus seiner Wohnung zu drängen, um einen Flüchtling unterzu­bringen. Denn mit dem Gesetz soll Obdach­lo­sigkeit vermieden werden. Wenn zwar ein Schutz­su­chender unterge­bracht, aber dafür ein anderer Mieter wohnungslos wird, hat sich an der Gesamt­si­tuation letztlich nichts geändert.

„Das Mietrecht schützt Wohnraum­mieter in besonderem Maße vor Kündigungen“, erklärt Rechts­anwalt Hannemann. Einen bestehenden Mietvertrag könne der Vermieter dem rechts­treuen Mieter nur dann kündigen, wenn er ein berech­tigtes Interesse hat. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn er die Wohnung selbst nutzen will (Eigenbedarf) oder wenn das Haus abgerissen werden muss, weil jede Sanierung von vornherein sinnlos ist. „Einem Mieter zu kündigen, damit ein anderer Mieter einziehen kann, ist nicht erlaubt.“

Anders ist das bei Ferien- und Gästewoh­nungen. Sie gelten rechtlich nicht als Mietwoh­nungen, die Wohnraum­bedarf abdecken. Daher ist das Wohnraum­mietrecht hier grundsätzlich nicht anzuwenden. Wann und unter welchen Voraus­set­zungen eine Kündigung zulässig ist, unterscheidet sich von Fall zu Fall und ist u.a. von den Verein­ba­rungen im Ferien­wohnungs- oder Gästewoh­nungs­vertrag abhängig.

Niemandem werden Flüchtlinge „in die Wohnung gesetzt“

Die Größe der Wohnung ist dabei ebenfalls unerheblich. Auch wer zum Beispiel Hartz IV bezieht und mit seinem Partner eine 90-Quadratmeter-Wohnung bewohnt, in der man auch eine sechsköpfige Familie unterbringen könnte, muss sich keine Sorgen machen. Er kann vom Vermieter nicht einfach gezwungen werden, seine Wohnung aufzugeben beziehungsweise eine Wohnge­mein­schaft mit Flücht­lingen einzugehen.

Unabhängig von der Frage nach der Unterbringung von Flücht­lingen hat das Jobcenter bei Hartz-IV-Empfängern allerdings ein Mitspra­cherecht, wenn es um die Wohnungsgröße und die Miete geht. Die Mietkosten, die übernommen werden, müssen angemessen sein, sie dürfen eine bestimmte Höhe nicht überschreiten.

Zum Zusammenleben mit Flücht­lingen gezwungen zu werden, das kennen ältere Menschen aus der Nachkriegszeit. Damals wurden Menschen, die obdachlos geworden waren, einfach in freie Zimmer in fremden Wohnungen einquartiert. So etwas werde heute aber nicht passieren, beschwichtigt Rechts­anwalt Hannemann. „Die Obdach­lo­sigkeit hatte damals eine ganz andere Dimension. Ein großer Teil der Bevölkerung hatte kein Dach mehr über dem Kopf.“ Mit der aktuellen Situation in Deutschland sei das nicht vergleichbar.

Auch leer stehende Wohnungen können nicht einfach beschlagnahmt werden

Hinzu kommt: Solche Maßnahmen wären für die Kommunen ohnehin viel zu kleinteilig. Die meisten Verant­wort­lichen sind jetzt schon überlastet. Sie brauchen kurzfristige Lösungen, um mehrere hundert Menschen auf einmal unterzu­bringen. Jede Wohnung auf Quadrat­me­terzahl und Anzahl der Bewohner zu prüfen, wäre viel zu viel Arbeit mit einer vergleichsweise kleinen Wirkung.

Aber manche Kommunen beschlag­nahmen doch Wohnungen, könnte man jetzt einwenden. So einfach ist das jedoch nicht. Beschlagnahmt werden könne, wenn überhaupt, nur leer stehender Wohnraum, erklärt der Mietrechts­experte Hannemann. Aber auch dann müsse zunächst geprüft werden, warum die Wohnung leer steht. „Hat der Eigentümer die Wohnung nicht vermietet, weil er sie sanieren will oder will er sie in naher Zukunft verkaufen oder vererben möchte, kann sie nicht beschlagnahmt werden.“

Etwas anderes ist es, wenn ein Eigentümer seine Immobilie leer stehen lässt, weil er zum Beispiel darauf hofft, dass die Mieten bald steigen. Dann handelt es sich um spekulativen Leerstand – eine Beschlagnahme ist dann möglich.

Beschlagnahme nur in seltenen Fällen rechtens

Eine vermietete Wohnung zur Unterbringung von Flücht­lingen zu kündigen, könnte allenfalls ausnahmsweise in Betracht kommen, wenn beispielsweise in einem Zehnfa­mi­li­enhaus nur noch eine Wohnung vermietet ist, die restlichen neun Wohnungen aber leer stehen. Wäre die eine Wohnung auch unvermietet, könnte man in dem ganzen Haus zehn Familien unterbringen. Es könnte dann ausnahmsweise möglich sein, dass der einen Mietpartei der Mietvertrag gekündigt und eine andere Wohnung angeboten wird. Das ist jedoch nur in städtischen Mietwoh­nungen denkbar.

In einen bekannt gewordenen Fall hatte eine Gemeinde der Bewohnerin einer gemein­de­eigenen Wohnung wegen „Eigenbedarfs“ gekündigt, damit dort Flüchtlinge einziehen können. Ob das rechtens sei, und ob die Gemeinde überhaupt hätte Eigenbedarf anmelden dürfen, ist noch unklar, aber nach alledem unwahr­scheinlich.

Hamburg: Gesetz nur für freie Gewerbe­im­mo­bilien

Zurück an die Alster: Das in Hamburg verabschiedete Gesetz bezieht sich nur auf leer stehende Gewerbe­im­mo­bilien. Die Eigentümer werden dafür selbst­ver­ständlich entschädigt, das Land zahlt ihnen eine vergleichbare Marktmiete.

Das Gesetz gilt bis Ende März 2017. Viele dieser Gewerbe­im­mo­bilien dürften nicht sofort bezugs­fertig sein. Sie herzurichten und zum Beispiel mit Heizmög­lich­keiten auszustatten wäre nach der Beschlagnahme Aufgabe der Landes­re­gierung.

Beschlagnahme nur letzte Alternative

Wichtig ist: Eine Immobilie gegen den Willen des Eigentümers als Flücht­lings­un­terkunft zu nutzen, ist nur die letzte Alternative. Die Regierungen müssen zunächst versuchen, eigene Unterbrin­gungs­mög­lich­keiten bereit­zu­stellen oder anzumieten. Reicht das nicht mehr aus, suchen die Verant­wort­lichen in der Landes­re­gierung in der Regel zunächst den Dialog mit dem Immobi­li­en­ei­gentümer.

Manch ein Eigentümer dürfte froh sein, wenn sie sein Gebäude auf diese Art doch noch vermietet wird. Andere sind, wenn sie auf die schwierige Situation hingewiesen werden, vielleicht doch noch bereit, ihre Immobilien für Schutz­su­chende zur Verfügung zu stellen.