Heimarbeit in Mietwohnung: Regeln für das Arbeiten zuhause

Ein Fall brachte dem Thema Arbeiten von Zuhause im Herbst 2016 eine Menge mediale Aufmerk­samkeit: Eine junge Frau arbeitete in ihrer Wohnung im oberbaye­rischen Ampfing als Cam-Girl, zog sich also gegen Bezahlung vor der Kamera aus. Die 24-Jährige hatte beim zuständigen Landratsamt einen Antrag auf Nutzungs­än­derung gestellt, um in dem gemieteten Haus - das laut Bebauungsplan nur zu Wohnzwecken genutzt werden darf - ein "Darstellungs- und Schaustel­le­rei­zimmer" einzurichten.

Das Amt lehnte diesen Antrag ab und untersagte ihr unter Androhung eines Zwangs­geldes von 2000 Euro jegliche gewerbliche Nutzung der Wohnung. Dagegen zog die Frau vor Gericht – und verlor vor dem Verwal­tungs­gericht München den Kampf um den Arbeitsplatz zuhause (Urteil vom 05.10.2016, AZ: M 1 K 16.1301). Ihre Heimarbeit in der Mietwohnung müsse sie aufgeben, weil, laut Urteils­be­gründung, „die Tätigkeit in nicht unerheb­lichem zeitlichen Umfang stattfindet und dem am Wohnort angemeldeten Gewerbe der Klägerin, also der dauerhaften und regelmäßigen Erwerbs­tä­tigkeit, dient“. Dies kollidiere mit dem Baurecht, das für das Gebiet nur eine Wohnnutzung vorsieht.

Daneben begründete das Gericht seine Entscheidung damit, dass die Tätigkeit eine „gewisse Außenwirkung“ habe, die nicht mehr in den Rahmen einer zulässigen Wohnnutzung falle. Erteilte Ausnahmen für einige andere Gewerbe­treibende in dem Wohngebiet seien mit dem Fall nicht vergleichbar.

Der Fall steht sicher nicht stellver­tretend für die meisten Bürger, die einer Tätigkeit von der heimischen Mietwohnung aus nachgehen möchten. Doch vom privaten Musikun­terricht oder der Englisch-Nachhilfe, bis zu digitalen Arbeiten wie Program­mieren oder Grafik­design - immer mehr Berufe lassen sich von Zuhause erledigen. Oft ist das aber in Mietwoh­nungen nur möglich, wenn der Vermieter mitspielt.

Sie haben arbeits­rechtliche Fragen zur Heimarbeit? Lesen Sie in unserem Thementext, was Angestellte im Homeoffice beachten müssen.

Erlaubnis des Vermieters? Außenwirkung ist entscheidend

Zuerst sollten Mieter einen Blick in Ihren Mietvertrag werfen. Oft ist dort etwas zur gewerb­lichen Nutzung festge­halten. Möglicherweise ist dort auch festgelegt, dass die Nutzung der Wohnung auf einen reinen Wohnzweck beschränkt ist.

Das bedeutet aber nicht, dass jede Art von Arbeit zuhause verboten ist. Der Vermieter steht nämlich in einer Duldungs­pflicht, muss also teilge­werbliche Tätigkeit grundsätzlich erlauben. Das hat der Bundes­ge­richtshof 2009 in einem Urteil (BGH, IMR 336, VII ZR 16508) bestätigt.

Dies ist allerdings nur unter bestimmten Voraus­set­zungen der Fall. Besonders entscheidend für die Heimarbeit in der Mietwohnung ist die Außenwirkung der Tätigkeit. Rechts­an­wältin und Expertin für Mietrecht Beate Heilmann bestätigt das: „Mit dem Urteil des BGH ist eine ganz stille Nutzung ohne Außenauftritt unproble­matisch, also z.B. das häusliche Arbeits­zimmers vielleicht eines Lehrers oder auch das Home-Office eines Angestellten. Das Gleiche gilt sicherlich auch für den heimwer­kenden Schrift­steller.“

Heimarbeit mit Außenwirkung – mehr als nur Geräuschpegel

Was versteht das Mietrecht unter Außenwirkung? Vor allem natürlich Lärm. Jemand, der in seiner Wohnung Schlag­zeug­un­terricht geben will, muss also mit gestörten Nachbarn und einem Verbot des Vermieters rechnen. Doch Außenwirkung ist nicht auf den Lärmpegel beschränkt. Auch das Anbringen eines Firmen­schildes im Hausflur oder am Klingel­schild kann bereits als unerlaubte Außenwirkung gewertet werden. Und spätestens, wenn sich in der Wohnungen Laufkund­schaft oder sogar weitere Mitarbeiter aufhalten, ist eine Außenwirkung gegeben.

Hier ist auch das Umfeld der Wohngegend von Bedeutung. In einem Haus, in dem sich zum Beispiel bereits eine Arztpraxis und eine Apotheke befinden, hat der Vermieter vermutlich mit weiterer Laufkund­schaft weniger Probleme. Befindet sich die Mietwohnung in einem verkehrs­be­ru­higten Wohngebiet, kann die Sache bereits wieder anders aussehen. Im Prinzip hat der Vermieter aber einen großen Entschei­dungs­spielraum. Mietrechtlerin Heilmann erklärt hierzu: „Nur in engen Ausnah­me­fällen soll sich eine Verpflichtung des Vermieters zur Genehmigung ergeben.“

Mieterhöhung wegen Heimarbeit?

Wäre der Vermieter dazu berechtigt, aufgrund der gewerb­lichen Tätigkeit die Miete zu erhöhen? Eine direkte gesetzliche Grundlage gibt es hierzu nicht.

Brauchen Sie für eine zulässige Heimarbeit die Vermieter-Zustimmung, ist es dem Vermieter allerdings selbst überlassen, ob er diese Erlaubnis erteilt, oder nicht. Und es ist natürlich denkbar, dass er das Ausstellen dieser Erlaubnis mit einer Mieterhöhung verknüpft. Verboten ist das nicht.

Würde diese Mieterhöhung unerlaubt hoch ausfallen, sollten Mieter allerdings protes­tieren oder mit Hilfe eines Anwalts versuchen, dagegen vorzugehen.

Fazit: Unter diesen Umständen ist Arbeit zuhause unbedenklich

Wer zur Miete wohnt und seine Wohnung auch als Arbeitsplatz nutzen möchte, sollte sich folgende Fragen stellen:

Wie ist die Außenwirkung meiner Tätigkeit?

• Verursacht die Arbeit Lärm, der Nachbarn stören könnte?
• Kommen wegen meiner Arbeit Kunden in die Wohnung und könnte dieser Personenverkehr störend für Mitmieter sein?
• Beschäftige ich Mitarbeiter, die ebenfalls für potentiell störenden Personenverkehr sorgen?
• Will/Muss ich Schilder am Klingelschild oder im Hausflur anbringen, welche auf meine Tätigkeit hinweisen?

·       Muss ich für meine Tätigkeit bauliche Verände­rungen (z.B. Durchbrüche, neue Wände) an der Wohnung durchführen?

Wer diese Fragen sicher mit „Nein“ beantworten kann, der braucht auch von seinem Vermieter keine Erlaubnis.

Liegt aber einer dieser Sachverhalte vor, ist ein Gespräch mit dem Vermieter dringend ratsam. Denn wer die Erlaubnis des Vermieters nicht einholt, riskiert beim Auffliegen eine fristlose Kündigung des Mietvertrags.

Wer überzeugt ist, sein Vermieter verletze seine Duldungs­pflicht und verweigere unberechtigt die Erlaubnis, der sollte sich von einem Anwalt mit Spezia­li­sierung auf Mietrecht beraten lassen. Die juristische Fachkraft kann den Anspruch des Mieters prüfen und dann bei einer Klage gegen den Vermieter unterstützen.