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Mietrecht

Heimarbeit in Mietwohnung: Regeln für das Arbeiten zuhause

Wer als Mieter zuhause tätig ist, muss Regeln beachten. © Quelle: CaiaImage/Edwards/gettyimages.de

Stellen Sie sich vor, Ihr Weg zur Arbeit ist wenige Meter lang und reicht nur bis zum heimi­schen Schreib­tisch. Wer zur Miete wohnt, muss dabei aller­dings einiges beachten. Die Deutsche Anwaltaus­kunft verrät, wie Sie als Heimar­beiter/-in auf der rechtlich sicheren Seite bleiben, was der Vermieter erlauben muss und wann Rücksicht auf Mitmieter Vorrang hat.

Ein Fall brachte dem Thema Arbeiten von Zuhause im Herbst 2016 eine Menge mediale Aufmerk­samkeit: Eine junge Frau arbeitete in ihrer Wohnung im oberbaye­ri­schen Ampfing als Cam-Girl, zog sich also gegen Bezahlung vor der Kamera aus. Die 24-Jährige hatte beim zuständigen Landratsamt einen Antrag auf Nutzungsänderung gestellt, um in dem gemie­teten Haus - das laut Bebau­ungsplan nur zu Wohnzwecken genutzt werden darf - ein "Darstel­lungs- und Schau­stel­le­rei­zimmer" einzu­richten.

Das Amt lehnte diesen Antrag ab und unter­sagte ihr unter Androhung eines Zwangs­geldes von 2000 Euro jegliche gewerb­liche Nutzung der Wohnung. Dagegen zog die Frau vor Gericht – und verlor vor dem Verwal­tungs­ge­richt München den Kampf um den Arbeits­platz zuhause (Urteil vom 05.10.2016, AZ: M 1 K 16.1301). Ihre Heimarbeit in der Mietwohnung müsse sie aufgeben, weil, laut Urteilsbegründung, „die Tätigkeit in nicht unerheb­lichem zeitlichen Umfang statt­findet und dem am Wohnort angemel­deten Gewerbe der Klägerin, also der dauer­haften und regelmäßigen Erwerbstätigkeit, dient“. Dies kolli­diere mit dem Baurecht, das für das Gebiet nur eine Wohnnutzung vorsieht.

Daneben begründete das Gericht seine Entscheidung damit, dass die Tätigkeit eine „gewisse Außenwirkung“ habe, die nicht mehr in den Rahmen einer zulässigen Wohnnutzung falle. Erteilte Ausnahmen für einige andere Gewer­be­trei­bende in dem Wohngebiet seien mit dem Fall nicht vergleichbar.

Der Fall steht sicher nicht stell­ver­tretend für die meisten Bürger, die einer Tätigkeit von der heimi­schen Mietwohnung aus nachgehen möchten. Doch vom privaten Musik­un­ter­richt oder der Englisch-Nachhilfe, bis zu digitalen Arbeiten wie Program­mieren oder Grafik­design - immer mehr Berufe lassen sich von Zuhause erledigen. Oft ist das aber in Mietwoh­nungen nur möglich, wenn der Vermieter mitspielt.

Sie haben arbeitsrechtliche Fragen zur Heimarbeit? Lesen Sie in unserem Thementext, was Angestellte im Homeoffice beachten müssen.

Erlaubnis des Vermieters? Außenwirkung ist entscheidend

Zuerst sollten Mieter einen Blick in Ihren Mietvertrag werfen. Oft ist dort etwas zur gewerb­lichen Nutzung festge­halten. Möglicher­weise ist dort auch festgelegt, dass die Nutzung der Wohnung auf einen reinen Wohnzweck beschränkt ist.

Das bedeutet aber nicht, dass jede Art von Arbeit zuhause verboten ist. Der Vermieter steht nämlich in einer Duldungs­pflicht, muss also teilge­werb­liche Tätigkeit grundsätzlich erlauben. Das hat der Bundes­ge­richtshof 2009 in einem Urteil (BGH, IMR 336, VII ZR 16508) bestätigt.

Dies ist aller­dings nur unter bestimmten Voraus­set­zungen der Fall. Besonders entscheidend für die Heimarbeit in der Mietwohnung ist die Außenwirkung der Tätigkeit. Rechtsanwältin und Expertin für Mietrecht Beate Heilmann bestätigt das: „Mit dem Urteil des BGH ist eine ganz stille Nutzung ohne Außenauf­tritt unpro­ble­ma­tisch, also z.B. das häusliche Arbeits­zimmers vielleicht eines Lehrers oder auch das Home-Office eines Angestellten. Das Gleiche gilt sicherlich auch für den heimwer­kenden Schrift­steller.“

Heimarbeit mit Außenwirkung – mehr als nur Geräuschpegel

Was versteht das Mietrecht unter Außenwirkung? Vor allem natürlich Lärm. Jemand, der in seiner Wohnung Schlagzeugunterricht geben will, muss also mit gestörten Nachbarn und einem Verbot des Vermieters rechnen. Doch Außenwirkung ist nicht auf den Lärmpegel beschränkt. Auch das Anbringen eines Firmenschildes im Hausflur oder am Klingelschild kann bereits als unerlaubte Außenwirkung gewertet werden. Und spätestens, wenn sich in der Wohnungen Laufkundschaft oder sogar weitere Mitarbeiter aufhalten, ist eine Außenwirkung gegeben.

Hier ist auch das Umfeld der Wohngegend von Bedeutung. In einem Haus, in dem sich zum Beispiel bereits eine Arztpraxis und eine Apotheke befinden, hat der Vermieter vermutlich mit weiterer Laufkund­schaft weniger Probleme. Befindet sich die Mietwohnung in einem verkehrs­be­ru­higten Wohngebiet, kann die Sache bereits wieder anders aussehen. Im Prinzip hat der Vermieter aber einen großen Entschei­dungs­spielraum. Mietrecht­lerin Heilmann erklärt hierzu: „Nur in engen Ausnahmefällen soll sich eine Verpflichtung des Vermieters zur Geneh­migung ergeben.“

Mieterhöhung wegen Heimarbeit?

Wäre der Vermieter dazu berechtigt, aufgrund der gewerb­lichen Tätigkeit die Miete zu erhöhen? Eine direkte gesetz­liche Grundlage gibt es hierzu nicht.

Brauchen Sie für eine zulässige Heimarbeit die Vermieter-Zustimmung, ist es dem Vermieter aller­dings selbst überlassen, ob er diese Erlaubnis erteilt, oder nicht. Und es ist natürlich denkbar, dass er das Ausstellen dieser Erlaubnis mit einer Mieterhöhung verknüpft. Verboten ist das nicht.

Würde diese Mieterhöhung unerlaubt hoch ausfallen, sollten Mieter allerdings protestieren oder mit Hilfe eines Anwalts versuchen, dagegen vorzugehen.

Fazit: Unter diesen Umständen ist Arbeit zuhause unbedenklich

Wer zur Miete wohnt und seine Wohnung auch als Arbeits­platz nutzen möchte, sollte sich folgende Fragen stellen:

Wie ist die Außenwirkung meiner Tätigkeit?

 

  • Verursacht die Arbeit Lärm, der Nachbarn stören könnte?
  • Kommen wegen meiner Arbeit Kunden in die Wohnung und könnte dieser Personenverkehr störend für Mitmieter sein?
  • Beschäftige ich Mitarbeiter, die ebenfalls für potentiell störenden Personenverkehr sorgen?
  • Will/Muss ich Schilder am Klingelschild oder im Hausflur anbringen, welche auf meine Tätigkeit hinweisen?

·       Muss ich für meine Tätigkeit bauliche Veränderungen (z.B. Durchbrüche, neue Wände) an der Wohnung durchführen?

Wer diese Fragen sicher mit „Nein“ beant­worten kann, der braucht auch von seinem Vermieter keine Erlaubnis.

Liegt aber einer dieser Sachver­halte vor, ist ein Gespräch mit dem Vermieter dringend ratsam. Denn wer die Erlaubnis des Vermieters nicht einholt, riskiert beim Auffliegen eine fristlose Kündigung des Mietver­trags.

Wer überzeugt ist, sein Vermieter verletze seine Duldungspflicht und verweigere unberechtigt die Erlaubnis, der sollte sich von einem Anwalt mit Spezialisierung auf Mietrecht beraten lassen. Die juristische Fachkraft kann den Anspruch des Mieters prüfen und dann bei einer Klage gegen den Vermieter unterstützen.

Themen
Arbeit Miete

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