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Mietrecht-Blog

Heilung der Kündigung durch Begleichen der Schulden?

Was geschieht mit der Kündigung, wenn die Mietschulden beglichen wurden? © Quelle: Zachariasen/corbisimages.com

Gerät der Mieter in Zahlungs­verzug, sollte nicht nur die fristlose Kündigung, sondern hilfs­weise auch immer eine ordent­liche Kündigung ausge­sprochen werden.

Die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Zahlungsrückstandes kann gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB durch den vollständigen Ausgleich sämtlicher Rückstände innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungs­klage geheilt werden. Dies gilt jedoch nicht für eine zugleich hilfs­weise erklärte ordnungsgemäße, also frist­ge­rechte Kündigung, wie das LG Berlin mit Urteil vom 17.01.2014 (Az.: 65 S 366/13) entschieden hat.

Heilung der frist­losen Kündigung ist möglich

Der Mieter hatte in dem zu entschei­denden Rechtss­treit zwei Monats­mieten nicht gezahlt. Daraufhin erklärte die Vermie­terin die fristlose Kündigung und hilfs­weise auch die fristgemäße Kündigung zum Ablauf der ordent­lichen Kündigungs­frist. Nachdem er auf Räumung verklagt worden war, hatte der Mieter die Rückstände recht­zeitig vollständig ausge­glichen, wodurch die fristlose Kündigung geheilt wurde. Er vertrat sodann die Auffassung, die Heilungs­wirkung des § 569 Abs. 3 BGB erstrecke sich auch auf die ordent­liche Kündigung. Dem pflichtete das Landge­richt jedoch nicht bei.

Was geschieht bei einer ordent­lichen Kündigung?

Die ordent­liche Kündigung gemäß § 570 BGB hatte die Vermie­terin damit begründet, dass sie ein berech­tigtes Interesse an der fristgemäßen Beendigung des Mietverhältnisses hatte, weil die Nicht­zahlung der Mieten eine erheb­liche Pflicht­ver­letzung des Mieters darge­stellt habe. Nach Auffassung des Landge­richts Berlin kann aber eine einmal einge­tretene Pflicht­ver­letzung nicht durch die bloße nachträgliche Zahlung geheilt werden.

Aller­dings könne durch die nachträgliche Zahlung die Vertrags­ver­letzung in einem milderen Licht erscheinen und sich das Festhalten des Vermieters an einer fristgemäßen ordent­lichen Kündigung als treuwidrig erweisen. Eine nachträgliche Zahlung der offenen Miete ist nach der Recht­spre­chung des BGH beim Verschulden des Mieters zu berücksich­tigen und kann dazu führen, dass aus der fristgemäßen Kündigung keine Rechte herge­leitet werden können.

Dass der Mieter in dem vorlie­genden Rechtss­treit die offenen Mieten nachge­zahlt hat, recht­fer­tigte für sich genommen alleine aber noch nicht die Annahme nicht ausrei­chenden Verschuldens. Denn der Mieter war bereits früher schon mit der Mietzahlung in Verzug geraten und es waren für die Kammer keine Umstände erkennbar, die das Verschulden des Mieters an der Nicht­zahlung der Miete verringert hätten. Der Mieter hatte sich zwar darauf berufen, nur sehr geringe Renteneinkünfte zu haben. Das reichte dem Gericht aber nicht aus, denn das Risiko, die Miete wegen fehlendem Einkommen nicht zahlen zu können, trägt allein der Mieter.

Fazit: Keine Heilung der ordent­lichen Kündigung durch Ausgleich der Rückstände

Gerät der Mieter in ausrei­chenden Zahlungs­verzug, sollte nicht nur die fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB erklärt werden, sondern unbedingt hilfs­weise auch immer eine ordent­liche Kündigung ausge­sprochen werden. Gleicht nämlich der Mieter nach Erhebung der Räumungs­klage sämtliche Zahlungsrückstände aus, kann dadurch die fristlose Kündigung geheilt werden. Der Vermieter, der dann weiterhin Räumung verlangt, kann diese nur noch auf eine hilfs­weise erklärte ordent­liche, fristgemäße Kündigung stützen. Dabei wird es dann darauf ankommen, ob den Mieter ein ausrei­chendes Verschulden an den Zahlungsrückstände trifft.

Andreas Schwartmann ist Rechtsanwalt und betreibt einen eigenen Blog, der unter www.rhein-recht.de aufzurufen ist. Für die Deutsche Anwaltauskunft bloggt Herr Schwartmann regelmäßig zum Thema Mietrecht.

Themen
Kündigung Miete Mietstreit Mietvertrag
Datum
Aktualisiert am
22.12.2015
Autor
Andreas Schwartmann
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