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Gewer­be­miet­vertrag: Was sollten Mieter beachten?

Selbstständig im eigenen Gewerbe arbeiten - das wollen viele. Besonders beim Gewerbemietvertrag sollte man aber man einiges beachten. © Quelle: HeroImages/gettyimages.de

Wer ein Laden­lokal, ein Büro oder einen anderen Gewer­beraum mieten will, sollte sich vor dem Unter­schreiben des Mietver­trages eingehend mit diesem befassen. Denn Gewer­be­miet­verträge unter­scheiden sich stark von Mietverträgen für Wohnräume – und können so manchen Fallstrick enthalten.

Wer eine Wohnung mietet oder vermietet, unter­liegt vielen Pflichten, kann zugleich aber auch zahlreiche Rechte beanspruchen. Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern regelt das Mietrecht.

Im Gegensatz dazu enthält das Gewer­be­miet­recht nur wenige recht­liche Vorgaben. Das hat zur Folge, dass Mieter und Vermieter zum Beispiel den Gewer­be­miet­vertrag relativ frei unter­ein­ander aushandeln können. Aller­dings hat diese Freiheit den Nachteil, dass im Streitfall nur die vertrag­lichen Verein­ba­rungen gelten. Auf andere recht­liche Vorgaben können sich die Parteien kaum berufen.

Dem Gewerbemietvertrag und seinem Inhalt kommt also eine enorme Bedeutung zu. Daher ist es wichtig, sich als Gewerbetreibender Zeit bei der Entscheidung für eine Immobilie zu lassen und bei den Verhandlungen rund um den Vertrag sehr sorgfältig zu sein. Schließlich sind Gewerbetreibende an den vereinbarten Mietzeitraum gebunden, den der Vertrag vorsieht – selbst dann, wenn ihr Geschäft oder Büro nicht so gut läuft wie sie erhofft haben.

Gewer­be­trei­bende: Gewer­beim­mo­bilie genau prüfen

Bevor man einen Gewerbemietvertrag unterschreibt, sollte man sich eingehend über den Gewerberaum informieren. „Als Gewerbetreibender sollte man zuerst prüfen, ob die Immobilie, die man mieten will, überhaupt für die eigenen Zwecke geeignet ist“, empfiehlt der Kölner Rechtsanwalt Norbert Schönleber von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV).

Um heraus­zu­finden, ob die Gewer­beim­mo­bilie ihren Zweck erfüllt, sollte man sich ihre Lage und Größe gut ansehen. Dabei ist es zum Beispiel ratsam, sich auch über mögliche, an diesem Standort künftig geplante Baumaßnahmen zu erkun­digen. Auch recht­liche Vorgaben sollte man bedenken: Lebens­mittelläden zum Beispiel erfordern zwingend geflieste Böden und Wände. Im Falle des Falles muss man den Vermieter der Gewer­beim­mo­bilie fragen, ob man den Raum umbauen darf und wer die Kosten für die Umbauten trägt.

Natürlich muss man sich beim Vermieter über die Miethöhe infor­mieren, sollte dabei aber nicht die Neben­kosten vergessen. Denn diese können sich für Gewer­be­trei­bende schnell als große finan­zielle Belastung heraus­stellen. Wichtig ist daher etwa die Frage, ob die Gewer­beim­mo­bilie energe­tisch umgebaut ist.

„Darüber hinaus sollte man sich beim Vermieter erkun­digen, welchen Nutzungs­umfang man mit dem Gewer­be­miet­vertrag erwirbt“, rät Rechts­anwalt Norbert Schönleber. Dazu gehört etwa die Frage, ob man Parkplätze nutzen oder Schilder und Werbung an der Fassade anbringen darf.

Was sollte ein Gewer­be­miet­vertrag regeln?

Sind diese Fragen zur Zufriedenheit des Gewerbetreibenden beantwortet, sollte er im nächsten Schritt den Gewerbemietvertrag mit dem Vermieter aushandeln. Muster für Gewerbemietverträge sind dabei nicht ratsam, denn diese sind in der Regel wenig individuell und bilden kaum die Bedürfnisse von Mieter und Vermieter ab.

Ein Gewer­be­miet­vertrag sollte immer schriftlich verfasst sein und die betei­ligten Parteien benennen sowie das Mietobjekt und dessen Größe und Lage beschreiben. Darüber hinaus muss der Vertrag Mietzweck, Mietzeit, Kündigungs­fristen und Nutzungs­rechte definieren. Auch empfiehlt es sich, den Nutzungs­umfang der Gewer­beim­mo­bilie festzu­legen ebenso wie die Höhe der Betriebs­kosten, Renovie­rungs- und Instand­hal­tungs­ver­pflich­tungen und Form und Höhe der Kaution.

Darüber hinaus aber ist man frei, weitere Klauseln mit dem Vermieter auszu­handeln. Dazu könnte das Recht gehören, einen Nachmieter stellen zu dürfen, wenn das Geschäft weniger Gewinn abwirft als gedacht. Auch einen Konkur­renz­schutz könnte man sich zusichern lassen. Dieser verbietet es dem Vermieter, in der Nähe des eigenen Gewer­be­raumes an Gewerbe aus vergleich­barer Branche zu vermieten. Die eigene Branche sollte daher man unbedingt im Gewer­be­miet­vertrag benennen.

Miethöhe und Betriebs­kosten bei einem Gewer­be­miet­vertrag

Der Mietpreis für Gewer­beim­mo­bilien ist weitgehend frei und liegt meist höher als bei Wohnräumen. Für Gewerberäume gibt es keine veröffent­lichten Mietspiegel. „Der Preis bestimmt sich nach Angebot und Nachfrage“, sagt Rechts­anwalt Schönleber.

Mit dem Vermieter sollte ein Gewerbetreibender unbedingt die Form der Mietanpassung festlegen. Denkbar ist eine Fest-, Staffel-, Umsatz- oder Indexmiete. Häufig bestehen Vermieter auf einer Staffel- oder Indexmiete, bei Objekten in gewinnträchtigen Lagen auf einer Umsatzmiete. Für den Mieter ist es aber ratsam, möglichst eine Festmiete zu vereinbaren.

Wie bei der Wohnraummiete kommen zur Nettomiete die Betriebskosten. Diese werden anteilig umgelegt. Allerdings können bei einer Gewerbeimmobilie mehr Kosten umgelegt werden, zum Beispiel Verwaltungs- oder Instandhaltungskosten.

Gewer­be­miet­vertrag: Welche Kündigungs­fristen gibt es?

Die gesetz­liche Kündigungs­frist für Gewer­beim­mo­bilien regelt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). Danach kann ein Vermieter unbefristete Gewer­be­miet­verträge spätestens bis zum dritten Werktag eines Quartals zum Ablauf des nächsten Quartals kündigen.

Diese Kündigungs­fristen kann der Mieter einer Gewer­beim­mo­bilie aber in der Verhandlung mit dem Vermieter versuchen zu modifi­zieren „Ein Gewer­be­trei­bender sollte mit dem Vermieter der Gewer­beim­mo­bilie eine möglichst lange Vertrags­frist aushandeln“, sagt Rechts­anwalt Schönleber. „Noch besser ist es, wenn der Gewer­be­trei­bende eine gewisse Vertrags­frist verbunden mit einer Options­frist aushandelt.“

Das meint eine Klausel zu Gunsten des Mieters, nach der dieser vom Vermieter verlangen kann, das Mietverhältnis auch über dessen eigentlich vorge­se­henes Ende hinaus fortzu­setzen – zu den alten Kondi­tionen. Das Options­recht muss man schriftlich vor Ablauf der Festmietzeit gegenüber dem Vermieter geltend machen. Dabei muss man die im Mietvertrag vorge­sehene Frist für die Ausübung der Option unbedingt beachten.

Themen
Gewerbe Gewerbemiete Miete Vertrag

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