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Gewerbemietvertrag: Was sollten Mieter beachten?

Selbstständig im eigenen Gewerbe arbeiten - das wollen viele. Besonders beim Gewerbemietvertrag sollte man aber man einiges beachten. © Quelle: HeroImages/gettyimages.de

Wer ein Ladenlokal, ein Büro oder einen anderen Gewerberaum mieten will, sollte sich vor dem Unterschreiben des Mietvertrages eingehend mit diesem befassen. Denn Gewerbemietverträge unterscheiden sich stark von Mietverträgen für Wohnräume – und können so manchen Fallstrick enthalten.

Wer eine Wohnung mietet oder vermietet, unterliegt vielen Pflichten, kann zugleich aber auch zahlreiche Rechte beanspruchen. Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern regelt das Mietrecht.

Im Gegensatz dazu enthält das Gewerbemietrecht nur wenige rechtliche Vorgaben. Das hat zur Folge, dass Mieter und Vermieter zum Beispiel den Gewerbemietvertrag relativ frei untereinander aushandeln können. Allerdings hat diese Freiheit den Nachteil, dass im Streitfall nur die vertraglichen Vereinbarungen gelten. Auf andere rechtliche Vorgaben können sich die Parteien kaum berufen.

Dem Gewerbemietvertrag und seinem Inhalt kommt also eine enorme Bedeutung zu. Daher ist es wichtig, sich als Gewerbetreibender Zeit bei der Entscheidung für eine Immobilie zu lassen und bei den Verhandlungen rund um den Vertrag sehr sorgfältig zu sein. Schließlich sind Gewerbetreibende an den vereinbarten Mietzeitraum gebunden, den der Vertrag vorsieht – selbst dann, wenn ihr Geschäft oder Büro nicht so gut läuft wie sie erhofft haben.

Gewerbetreibende: Gewerbeimmobilie genau prüfen

Bevor man einen Gewerbemietvertrag unterschreibt, sollte man sich eingehend über den Gewerberaum informieren. „Als Gewerbetreibender sollte man zuerst prüfen, ob die Immobilie, die man mieten will, überhaupt für die eigenen Zwecke geeignet ist“, empfiehlt der Kölner Rechtsanwalt Norbert Schönleber von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV).

Um herauszufinden, ob die Gewerbeimmobilie ihren Zweck erfüllt, sollte man sich ihre Lage und Größe gut ansehen. Dabei ist es zum Beispiel ratsam, sich auch über mögliche, an diesem Standort künftig geplante Baumaßnahmen zu erkundigen. Auch rechtliche Vorgaben sollte man bedenken: Lebensmittelläden zum Beispiel erfordern zwingend geflieste Böden und Wände. Im Falle des Falles muss man den Vermieter der Gewerbeimmobilie fragen, ob man den Raum umbauen darf und wer die Kosten für die Umbauten trägt.

Natürlich muss man sich beim Vermieter über die Miethöhe informieren, sollte dabei aber nicht die Nebenkosten vergessen. Denn diese können sich für Gewerbetreibende schnell als große finanzielle Belastung herausstellen. Wichtig ist daher etwa die Frage, ob die Gewerbeimmobilie energetisch umgebaut ist.

„Darüber hinaus sollte man sich beim Vermieter erkundigen, welchen Nutzungsumfang man mit dem Gewerbemietvertrag erwirbt“, rät Rechtsanwalt Norbert Schönleber. Dazu gehört etwa die Frage, ob man Parkplätze nutzen oder Schilder und Werbung an der Fassade anbringen darf.

Was sollte ein Gewerbemietvertrag regeln?

Sind diese Fragen zur Zufriedenheit des Gewerbetreibenden beantwortet, sollte er im nächsten Schritt den Gewerbemietvertrag mit dem Vermieter aushandeln. Muster für Gewerbemietverträge sind dabei nicht ratsam, denn diese sind in der Regel wenig individuell und bilden kaum die Bedürfnisse von Mieter und Vermieter ab.

Ein Gewerbemietvertrag sollte immer schriftlich verfasst sein und die beteiligten Parteien benennen sowie das Mietobjekt und dessen Größe und Lage beschreiben. Darüber hinaus muss der Vertrag Mietzweck, Mietzeit, Kündigungsfristen und Nutzungsrechte definieren. Auch empfiehlt es sich, den Nutzungsumfang der Gewerbeimmobilie festzulegen ebenso wie die Höhe der Betriebskosten, Renovierungs- und Instandhaltungsverpflichtungen und Form und Höhe der Kaution.

Darüber hinaus aber ist man frei, weitere Klauseln mit dem Vermieter auszuhandeln. Dazu könnte das Recht gehören, einen Nachmieter stellen zu dürfen, wenn das Geschäft weniger Gewinn abwirft als gedacht. Auch einen Konkurrenzschutz könnte man sich zusichern lassen. Dieser verbietet es dem Vermieter, in der Nähe des eigenen Gewerberaumes an Gewerbe aus vergleichbarer Branche zu vermieten. Die eigene Branche sollte daher man unbedingt im Gewerbemietvertrag benennen.

Miethöhe und Betriebskosten bei einem Gewerbemietvertrag

Der Mietpreis für Gewerbeimmobilien ist weitgehend frei und liegt meist höher als bei Wohnräumen. Für Gewerberäume gibt es keine veröffentlichten Mietspiegel. „Der Preis bestimmt sich nach Angebot und Nachfrage“, sagt Rechtsanwalt Schönleber.

Mit dem Vermieter sollte ein Gewerbetreibender unbedingt die Form der Mietanpassung festlegen. Denkbar ist eine Fest-, Staffel-, Umsatz- oder Indexmiete. Häufig bestehen Vermieter auf einer Staffel- oder Indexmiete, bei Objekten in gewinnträchtigen Lagen auf einer Umsatzmiete. Für den Mieter ist es aber ratsam, möglichst eine Festmiete zu vereinbaren.

Wie bei der Wohnraummiete kommen zur Nettomiete die Betriebskosten. Diese werden anteilig umgelegt. Allerdings können bei einer Gewerbeimmobilie mehr Kosten umgelegt werden, zum Beispiel Verwaltungs- oder Instandhaltungskosten.

Gewerbemietvertrag: Welche Kündigungsfristen gibt es?

Die gesetzliche Kündigungsfrist für Gewerbeimmobilien regelt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). Danach kann ein Vermieter unbefristete Gewerbemietverträge spätestens bis zum dritten Werktag eines Quartals zum Ablauf des nächsten Quartals kündigen.

Diese Kündigungsfristen kann der Mieter einer Gewerbeimmobilie aber in der Verhandlung mit dem Vermieter versuchen zu modifizieren „Ein Gewerbetreibender sollte mit dem Vermieter der Gewerbeimmobilie eine möglichst lange Vertragsfrist aushandeln“, sagt Rechtsanwalt Schönleber. „Noch besser ist es, wenn der Gewerbetreibende eine gewisse Vertragsfrist verbunden mit einer Optionsfrist aushandelt.“

Das meint eine Klausel zu Gunsten des Mieters, nach der dieser vom Vermieter verlangen kann, das Mietverhältnis auch über dessen eigentlich vorgesehenes Ende hinaus fortzusetzen – zu den alten Konditionen. Das Optionsrecht muss man schriftlich vor Ablauf der Festmietzeit gegenüber dem Vermieter geltend machen. Dabei muss man die im Mietvertrag vorgesehene Frist für die Ausübung der Option unbedingt beachten.

Themen
Gewerbe Gewerbemiete Miete Vertrag

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