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Wichtig für Gewerbe­treibende

Gewerbe­miet­vertrag: Was sollten Mieter beachten?

Selbstständig im eigenen Gewerbe arbeiten - das wollen viele. Besonders beim Gewerbemietvertrag sollte man aber man einiges beachten. © Quelle: HeroImages/gettyimages.de

Wer ein Ladenlokal, ein Büro oder einen anderen Gewerberaum mieten will, sollte sich vor dem Unterschreiben des Mietver­trages eingehend mit diesem befassen. Denn Gewerbe­miet­verträge unterscheiden sich stark von Mietver­trägen für Wohnräume – und können so manchen Fallstrick enthalten.

Wer eine Wohnung mietet oder vermietet, unterliegt vielen Pflichten. Gleich­zeitig können private Mieter aber auch zahlreiche Rechte beanspruchen. Im Gegensatz dazu enthält das Gewerbe­mietrecht nur wenige rechtliche Vorgaben. Das hat zur Folge, dass sich Gewer­be­miet­verträge relativ frei aushandeln lassen. Im Streitfall gelten nur die vertrag­lichen Verein­ba­rungen. Auf andere recht­liche Vorgaben können sich die Parteien kaum berufen.

Dem Gewerbe­miet­vertrag und seinem Inhalt kommt also eine enorme Bedeutung zu. Daher ist es wichtig, sich als gewerbe­trei­bender Mieter Zeit bei der Entscheidung für eine Immobilie zu lassen und bei den Verhand­lungen rund um den Mietvertrag sehr sorgfältig zu sein. Schließlich sind Gewerbe­treibende an den verein­barten Mietzeitraum gebunden, den der Vertrag vorsieht – selbst dann, wenn ihr Geschäft oder Büro nicht so gut läuft, wie sie erhofft haben.

Gewer­be­trei­bende: Gewer­beim­mo­bilie genau prüfen

Bevor man als potentieller Mieter einen Gewerbe­miet­vertrag unterschreibt, sollte man sich eingehend über den Gewerberaum informieren. „Als Gewerbe­trei­bender sollte man zuerst prüfen, ob die Immobilie, die man mieten will, überhaupt für die eigenen Zwecke geeignet ist“, empfiehlt der Kölner Rechts­anwalt Norbert Schönleber von der Arbeits­ge­mein­schaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwalt­verein (DAV).

Um heraus­zu­finden, ob die Gewer­beim­mo­bilie ihren Zweck erfüllt, sollte man sich ihre Lage und Größe gut ansehen. Dabei ist es zum Beispiel ratsam, sich auch über mögliche, an diesem Standort künftig geplante Baumaß­nahmen zu erkun­digen. Auch recht­liche Vorgaben sollte man bedenken: Lebens­mittelläden zum Beispiel erfordern zwingend geflieste Böden und Wände. Im Falle des Falles muss man den Vermieter der Gewer­beim­mo­bilie fragen, ob man den Raum umbauen darf und wer die Kosten für die Umbauten trägt.

Natürlich muss man sich beim Vermieter über die Miethöhe infor­mieren, sollte dabei aber nicht die Neben­kosten vergessen. Denn diese können sich für Gewer­be­trei­bende schnell als große finan­zielle Belastung heraus­stellen. Wichtig ist daher etwa die Frage, ob die Gewer­beim­mo­bilie energe­tisch umgebaut ist.

„Darüber hinaus sollte man sich beim Vermieter erkun­digen, welchen Nutzungs­umfang man mit dem Gewer­be­miet­vertrag erwirbt“, rät Rechts­anwalt Norbert Schönleber. Dazu gehört etwa die Frage, ob man als Mieter Parkplätze nutzen oder Schilder und Werbung an der Fassade anbringen darf.

Was sollte ein Gewer­be­miet­vertrag regeln?

Sind diese Fragen zur Zufrie­denheit des Gewerbe­trei­benden beantwortet, sollte er im nächsten Schritt den Gewerbe­miet­vertrag mit dem Vermieter aushandeln. Muster für Gewerbe­miet­verträge sind dabei nicht ratsam, denn diese sind in der Regel wenig individuell und bilden kaum die Bedürfnisse von Mieter und Vermieter ab. Folgende Punkte sollte ein Gewer­be­miet­vertrag immer beinhalten:

  • Er sollte immer schriftlich verfasst sein und die betei­ligten Parteien benennen
  • Das Mietobjekt und dessen Größe und Lage sollten genau beschrieben werden.
  • Der Vertrag sollte Mietzweck, Höhe der Miete, Mietzeit, Kündigungs­fristen und Nutzungs­rechte definieren.
  • Es empfiehlt sich für Mieter, den Nutzungs­umfang der Gewer­beim­mo­bilie festzu­legen ebenso wie die Höhe der Betriebs­kosten, Renovierung- und Instand­hal­tungs­ver­pflich­tungen und Form und Höhe der Kaution.

Darüber hinaus aber sind Mieter frei, weitere Klauseln mit dem Vermieter im Mietvertrag auszu­handeln. Dazu könnte das Recht gehören, einen Nachmieter stellen zu dürfen, wenn das Geschäft weniger Gewinn abwirft, als gedacht. Auch einen Konkur­renz­schutz könnte man sich zusichern lassen. Dieser verbietet es dem Vermieter, in der Nähe des eigenen Gewer­be­raumes an Gewerbe aus vergleich­barer Branche zu vermieten. Die eigene Branche sollte daher man unbedingt im Gewer­be­miet­vertrag benennen.

Miethöhe und Betriebs­kosten bei einem Gewer­be­miet­vertrag

Der Mietpreis für Gewer­beim­mo­bilien ist weitgehend frei und liegt meist höher als bei Wohnräumen. Für Gewerberäume gibt es keine veröffent­lichten Mietspiegel. „Der Preis bestimmt sich nach Angebot und Nachfrage“, sagt Rechts­anwalt Schönleber.

Mit dem Vermieter sollte ein Gewerbe­trei­bender unbedingt die Form der Mietan­passung festlegen. Denkbar ist eine Fest-, Staffel-, Umsatz- oder Indexmiete. Häufig bestehen Vermieter auf einer Staffel- oder Indexmiete, bei Objekten in gewinn­trächtigen Lagen auf einer Umsatzmiete. Für den Mieter ist es aber ratsam, möglichst eine Festmiete zu vereinbaren.

Wie bei der Wohnraummiete kommen zur Nettomiete die Betriebs­kosten. Diese werden anteilig umgelegt. Allerdings können bei einer Gewerbe­im­mobilie mehr Kosten umgelegt werden, zum Beispiel Verwaltungs- oder Instand­hal­tungs­kosten.

Gewer­be­miet­vertrag: Welche Kündigungs­fristen gibt es?

Die gesetz­liche Frist für eine Kündigung regelt für Gewerbe­im­mo­bilien das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). Danach kann ein Vermieter unbefristete Gewer­be­miet­verträge spätestens bis zum dritten Werktag eines Quartals zum Ablauf des nächsten Quartals kündigen.

Diese Kündigungs­fristen kann der Mieter einer Gewer­beim­mo­bilie aber in der Verhandlung mit dem Vermieter versuchen zu modifi­zieren. „Ein Gewer­be­trei­bender sollte mit dem Vermieter der Gewer­beim­mo­bilie eine möglichst lange Vertrags­frist aushandeln“, sagt Rechts­anwalt Schönleber. „Noch besser ist es, wenn der Gewer­be­trei­bende eine gewisse Vertrags­frist verbunden mit einer Options­frist aushandelt.“

Das Gewerbe­mietrecht sieht keine Angabe von Kündigungs­gründen bei einer ordent­lichen Kündigung vor. Das heißt, der Vermieter kann, anders als im Wohnmietrecht, zum verein­barten Kündigungs­termin den Mietvertrag ohne Begründung kündigen.

Die Optionsfrist meint eine Klausel zu Gunsten des Mieters, nach der dieser verlangen kann, das Mietver­hältnis auch über dessen eigentlich vorge­se­henes Ende hinaus fortzu­setzen – zu den alten Kondi­tionen. Das Options­recht muss man schriftlich vor Ablauf der Festmietzeit gegenüber dem Vermieter geltend machen. Dabei muss man die im Mietvertrag vorge­sehene Frist für die Ausübung der Option unbedingt beachten.

Fristlose Kündigung eines Gewerbe­miet­vertrags

Die fristlose Kündigung eines Gewerbe­miet­vertrags braucht einen wichtigen Grund. Dieser wichtige Grund muss so schwer­wiegend sein, dass es dem Vermieter oder dem Mieter nicht zuzumuten ist, das Mietver­hältnis unter Einhaltung der gesetz­lichen Kündigungsfrist oder der im Mietvertrag individuell verein­barten Kündigungsfrist oder den Ablauf eines befristeten Mietver­trages abzuwarten. Maßgebend ist die Frage, inwieweit es der Vertrags­partei zuzumuten ist, am Mietvertrag festzu­halten. Die Parteien können im Mietvertrag Gründe für eine fristlose Kündigung im Detail aufzählen, z.B. Abgabe der eidesstatt­lichen Versicherung durch den Mieter, Insolvenz des Mieters oder des Vermieters).

Wichtige Gründe für eine fristlose Kündigung des Gewerbe­miet­vertrags können sein:

  • Verstoß gegen die Beheizungspflicht bei ungenutzten Räumen im Winter mit erheblichen Minustemperaturen (OLG Hamm WuM 1994, 669).
  • Zahlungsverzug infolge ständig verzögerter Miet- und Nebenkostenzahlungen über einen längeren Zeitraum (BGH NZM 2006, 338).
  • Zahlungsverzug wegen Nichtzahlung der Kaution (BGH NZM 2007, 400).
  • Geschäftsschädigende Äußerungen (nach BGH MDR 2010, 1305).
  • Grundloses Anschwärzen des Vermieters bei der Behörde wegen angeblichen Verstoßes gegen das Zweckentfremdungsverbot (LG Frankfurt WuM 1994, 15).
  • Stromentnahme aus Allgemeinstrom des Hauses für das eigene Mietobjekt (LG Köln NJW-RR 1994, 909).

Mischmiet­ver­hältnis bei Wohnen und Gewerbe: Wann gelten welche Regeln?

Welche mietrechtliche Situation liegt vor, wenn ein Mieter die Räume zu Wohn- und zu Gewerbe­zwecken nutzt, etwa bei einem Cafe mit anliegender Wohnung? In diesem Fall liegt ein Mischmiet­ver­hältnis vor. Dann muss geprüft werden, in welchem Bereich das Mietver­hältnis seinen Schwerpunkt hat. Ob die Vorschriften über die Wohnraummiete oder die der Geschäfts­raummiete zur Anwendung kommen, wird dann im Einzelfall auf den Schwerpunkt hin überprüft. Dabei soll der „wahre“ Vertragszweck im Mietvertrag maßgebend sein.

Urteile zur Abwägung zwischen Wohnen und Gewerbe bei Mischmiet­ver­hält­nissen:

  • Mietet eine GmbH ein Wohnhaus an, welches der Geschäftsführer bewohnt und als Büro für den Geschäftsbetrieb benutzt, ist Gewerbemietrecht anwendbar (BGH Urt.v.16.7.2008, VIII ZR 282/07).
  • Dies galt auch im Fall eines Rechtsanwalts, welcher seine überwiegenden Einkünfte aus der in dem Mietobjekt befindlichen Kanzlei erzielte. Auf die Wohnfläche, die in diesem Fall die gewerbliche Nutzfläche überwog, kam es nicht an (BGH ZMR 1983, 211).
  • Eine Entscheidung des BGH vom 09.07.2014 (Az: VIII ZR 376/13) hat eine rechtliche Einordnung vorgenommen. Danach ist für die Einordnung als Wohnraummietverhältnis nicht die Eignung der Räume zur Wohnnutzung, sondern der vereinbarte Nutzungszweck entscheidend.
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