Fristlose Kündigung auch bei Verbrau­cher­insolvenz

Dem Senat des Bundes­ge­richtshofs (BGH) lag dabei folgender Sachverhalt zur Entscheidung vor: Der beklagte Mieter hatte seit März 2009 nicht die vertraglich geschuldete Miete gezahlt, so dass dem Vermieter bei einem Rückstand von ca. 15.000 Euro der Geduldsfaden riss und er das Mietver­hältnis wegen der offenen Miete fristlos kündigte.

Bereits im Juni 2010 war über das Vermögen des Mieters das Verbrau­cher­insol­venz­ver­fahren eröffnet worden und die vom Gericht bestellte Treuhänderin erklärte am 01.07.2010 die Freigabe des Mietver­hält­nisses nach § 109 Abs. 1 S. 2 der Insolvenz­ordnung (InsO).

Der auf Räumung und Herausgabe der Wohnung verklagte Mieter berief sich auf die Kündigungs­sperre des § 112 Nr. 1 InsO. Nach dieser Vorschrift darf der Vermieter ein Mietver­hältnis nicht wegen Zahlungs­verzuges kündigen, der in der Zeit vor der Eröffnung des Insolvenz­ver­fahrens eingetreten ist.

Der Senat des BGH entschied nun, dass diese Vorschrift nicht zur Anwendung kommt, wenn der Insolvenz­ver­walter oder Treuhänder zuvor die sog. Enthaftungs- oder Freiga­be­er­klärung nach § 109 Abs. 1 S. 2 InsO abgegeben hat. Diese bewirke nämlich, dass das Mietver­hältnis in die Verfügungs­be­fugnis der Mietver­trags­parteien zurückfalle, so dass eine Kündigung auch wegen Mietrück­ständen, die vor der Eröffnung des Insolvenz­ver­fahrens aufgelaufen sind, grundsätzlich möglich sei (AZ: VIII ZR 19/14).

Was bedeutet diese Entscheidung für insolvente Mieter?

Eine Enthaf­tungs­er­klärung des Insolvenz­ver­walters hat zur Folge, dass Ansprüche aus dem Mietver­hältnis nach Ablauf einer Frist von drei Monaten nur noch gegen den Mieter geltend gemacht werden können, aber nicht im Insolvenz­ver­fahren aus der Insolvenzmasse zu befriedigen sind. Bereits mit Urteil vom 22.05.2014 (Az.: IX ZR 136/13) entschied der BGH, dass mit Abgabe dieser Erklärung durch den Insolvenz­ver­walter die Verwaltungs- und Verfügungs­be­fugnis über sein Mietver­hältnis wieder vollständig auf den Schuldner übergeht.

Nun zog der BGH daraus die logische Konsequenz, dass in diesem Fall auch wieder die Kündigung des Mietver­trages durch den Vermieter wegen vor Insolvenz­er­öffnung aufgelaufener Mietschulden zulässig ist. Wieder einmal gilt: Wer A sagt muss auch B in Kauf nehmen.

Dem Mieter steht es aber auch in diesem Fall frei, die fristlose Kündigung durch rechtzeitige Nachzahlung der offenen Miete zu heilen oder eine Erklärung beizubringen, nach der sich eine öffentliche Stelle zur Begleichung der Mietschulden verpflichtet. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB benennt dazu eine Frist von 2 Monaten nach Zustellung der Räumungsklage.

Andreas Schwartmann ist Rechts­anwalt und betreibt einen eigenen Blog, der unter www.rhein-recht.de aufzurufen ist. Für die Deutsche Anwalt­auskunft bloggt Andreas Schwartmann regelmäßig zum Thema Mietrecht.