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Zum BGH-Urteil

Falsche Wohnungsgröße im Mietvertrag: Nachmessen kann sich lohnen

Quelle: Varie/corbisimages.com
Die Wohnungsgröße nachzumessen kann sich lohnen - andernfalls springt der BGH ein, wie jetzt auch wieder.
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Nicht selten sind Wohnungen kleiner, als im Mietvertrag angegeben. Allerdings kann es auch andersrum sein: Die Wohnung ist größer. Ob die Miete dann angepasst werden darf, musste heute abermals der Bundes­ge­richtshof entscheiden. Alles zum Urteil und Hinter­gründe zur Rechtslage bei Abweichungen zwischen der tatsäch­lichen Wohnungsgröße und den Angaben im Mietvertrag.

Der Bundes­ge­richtshof (BGH) ist das höchste deutsche Gericht in Mietfragen. Entschei­dungen der Richter dort haben in der Regel Auswir­kungen weit über den verhan­delten Fall hinaus. Demnach ist die heutige Entscheidung für Mieter und Vermieter im gesamten Bundes­gebiet wichtig.

Worum ging es bei der Entscheidung?

In dem Rechts­streit ging es um die Frage, welche Auswirkung eine Überschreitung einer im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche im Mieterhö­hungs­ver­langen hat.

Geklagt hatte eine Vermieterin, nachdem ihr Mieter ihr Mieterhö­hungs­ver­langen ablehnte. Im Mietvertrag ist eine Wohnfläche von 156,95 qm angegeben – tatsächlich liegt die Wohnfläche aber bei 210,43 qm.

Nun hat die Vermieterin die Miete um 15 Prozent erhöht, was ihr unter bestimmten Voraus­set­zungen auch zusteht. Allerdings hat sie einige Euro draufge­schlagen – nämlich für die größere Wohnfläche. Das lehnte ihr Mieter ab und war lediglich mit der Erhöhung um 15 Prozent der bestehenden Miete einver­standen.

Wie hat der BGH entschieden?

Der Bundes­ge­richtshof entschied, dass der Mieter im Recht ist. Mieten dürfen nicht einfach sprunghaft erhöht werden – dies gilt selbst dann, wenn die Wohnung sehr viel größer ist als im Vertrag beschrieben. Zwar sie die tatsächliche Größe entscheidend. Weicht sie aber von der im Vertrag angegebenen Fläche ab, darf die Miete einmal aber höchstens um 20 Prozent steigen beziehungsweise um 15 Prozent im Falle Berlins.

Bereits die Vorinstanzen entscheiden zugunsten des Mieters. Für das Landgericht Berlin sei die Mieterhöhung schon deshalb nicht erlaubt, da ansonsten die Kappungs­grenze überschritten würde – nämlich die Mieterhöhung um mehr als 15 Prozent. Das ist in Berlin die Obergrenze bei Mieterhö­hungen bei einem bestehenden Mietvertrag.

In der Vergan­genheit legte der BGH fest, dass die Miethöhe unter Umständen dann im Mieterhö­hungs­ver­langen angepasst werden kann, wenn die vertraglich vereinbarte Wohnfläche mehr als zehn Prozent von der tatsäch­lichen Wohnfläche abweicht. Ist die Abweichung aber geringer, bleibt es bei der vertrag­lichen Verein­barung (Entscheidung vom 23. Mai 2007, AZ: VIII ZR 138/06).

Der umgekehrte Fall: Welche Rechte haben Mieter, sollte Ihre Wohnung kleiner sein als im Mietvertrag angegeben?

Im Grunde ist die Rechtslage identisch mit jener, die auch für Vermieter gilt. Wenn Mieter in einer eigentlich kleineren Wohnung leben als es der Mietvertrag angibt, können sie vom Vermieter verlangen, die Monatsmiete entsprechend anzupassen – allerdings gilt auch hier die Zehn-Prozent-Regel.

Lohnen kann sich das Nachmessen für Mieter beispielsweise bezüglich der Nebenkosten, die je nach Größe der Wohnung auf Mieter umgelegt werden. Und auch die Berechnung der Miete nach dem Quadrat­me­terpreis ist keine Seltenheit.

Der Bundes­ge­richtshof hat hierzu im Jahr 2004 entschieden, dass der Mieter bei einer Überschreitung der zehn Prozent nicht mehr darlegen muss, warum ihn die kleinere Wohnfläche beeinträchtigt. Das war zuvor der Fall (AZ: VIII ZR 295/03).

Übrigens: Die Angabe der Wohnungsgröße im Mietvertrag ist keine Pflicht.

Warum spielt diese Frage bei Mieterhö­hungen eine Rolle?

Mieterhö­hungen bei bestehenden Mietver­trägen sind rechtliche Grenzen gesetzt. Eine davon ist der Abgleich mit der ortsüb­lichen Vergleichsmiete – und diese gibt den Quadrat­me­terpreis an. Und wie viele Quadratmeter in einer Wohnung berechnet werden, hängt logischerweise mit der tatsäch­lichen Größe zusammen.

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ndm
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Miete Mietvertrag Wohnung

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