Falsch angegebene Wohnfläche: Mietmin­derung

Sind im Mietvertrag also 100 qm Wohnfläche vereinbart und ist die Wohnung nur 90 qm groß, wird eine Mietmin­derung der Bruttomiete um zehn Prozent durchzu­setzen sein.

Es stellt sich dann allerdings oft die Frage, für welchen Zeitraum der Mieter rückwirkend die Miete mindern darf. Denn ein entspre­chender Rückzah­lungs­an­spruch unterliegt der regelmäßigen Verjährung von drei Jahren.

Stellt der Mieter im Jahr 2012 erst nach Beendigung fest, dass er von 2005 bis 2009 zuviel Miete gezahlt hat, weil die tatsächliche Wohnfläche um mehr als zehn Prozent von der vertraglich verein­barten Wohnfläche abgewichen hat, wird der Vermieter dem Rückfor­de­rungs­an­spruch die Einrede der Verjährung entgegen­halten wollen.

Ist diese Einrede berechtigt?

Nein, hat nun das Landgericht München I in einer Entscheidung vom 19.12.2013 (Az.: 31 S 6768/13) festge­stellt:

Die Verjährung beginnt nämlich gem. § 199 BGB erst ab Kenntnis des Mieters von den den Anspruch begrün­denden Umständen – oder bei grob fahrlässiger Unkenntnis.

Ohne konkreten Anlass habe der Mieter aber die Wohnfläche nicht nachmessen müssen. Diese habe sich auch nicht aufgedrängt, zumal sich die Mietsache auf mehrere Etagen erstreckt habe. Der Mieter hatte aber erst in 2012 von der Wohnflä­chen­ab­weichung Kenntnis erlangt. Die Verjährung seiner Ansprüche begann also erst jetzt.

Der Mieter konnte deshalb auch in 2012 noch zuviel gezahlte Miete aus den Jahren 2005 bis 2009 erfolgreich zurück­fordern – der Anspruch war noch nicht verjährt.

Berater­hinweis:

Nachmessen kann sich lohnen – auch im Nachhinein noch. Die Entscheidung des LG München I stellt klar, dass ein Anspruch auf Rückzahlung zuviel gezahlter Miete auch noch Jahre nach Beendigung des Mietver­hält­nisses unverjährt sein kann, wenn der Mieter erst dann von der zu geringen Wohnfläche erfahren hat. Vermieter sollten deshalb vermeiden, im Mietvertrag konkrete Flächen­angaben zu machen, sofern sie sich nicht sicher sind, dass diese einer Nachmessung Stand halten.

Andreas Schwartmann ist Rechts­anwalt und betreibt einen eigenen Blog, der unter www.rhein-recht.de aufzurufen ist. Für die Deutsche Anwalt­auskunft bloggt Herr Schwartmann regelmäßig zum Thema Mietrecht.